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  #1  
Antiguo 05-ago-2006, 14:06
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
Fecha de Ingreso: 05-agosto-2006
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Saludos al foro.

Llevo unas tres semanas analizando foros de todo tipo y en ese tiempo me he convertido en burbujista y me he quitado un peso de encima, convencido como estaba de que nunca podría acceder a algo decente con mis ingresos.

De cualquier modo soy una persona que aprecia los números más que las palabras, así que he hecho un hoja de cálculo haciendo un análisis de inversión comparando el valor actual neto de hacer una compra a día de hoy con la compra tras un periodo de alquiler.

Recomiendo al personal que todavía no ha comprado que pruebe a poner sus propios números, y utilizando los imponderables (tipo hipotecario, inflación, revalorización/depreciación) que considere razonables.

En mi opinión está claro que en los segmentos más caros del mercado es preferible alquilar, pero en los precios más bajos la balanza es más sensible a a la evolución de los tipos y de la inflación, así que es más difícil decidir.

El otro motivo de colgar este archivo aquí es que espero que gente con muchos más conocimientos que yo pondrán verdes mis cálculos, con lo que podré aprovechar para ir mejorándolos, lo cuál siempre es bueno.

Saludos,
Juan.

Editado: He corregido un error gordo. No se le puede sumar el precio de la vivienda en cada caso para calcular el VAN. Se supone que la vivienda es la misma en los dos casos, y utilizar el precio desvirtúa el cálculo.

Ahora sí que renta alquilar descaradamente!
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Última edición por toledo; 05-ago-2006 a las 14:59


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  #2  
Antiguo 05-ago-2006, 17:32
GaBrI GaBrI está desconectado
Becario de Trichet
 
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Iniciado por Mike Fajardo
Pedazo de troyano!!!!!!!

Tú si que eres un troyano en ti mismo.
El fichero está totalmente limpio y se puede bajar y abrir sin ningún problema.


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  #3  
Antiguo 05-ago-2006, 18:35
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
Fecha de Ingreso: 05-agosto-2006
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Me parece que va a ser más instructivo que dé un ejemplo de lo que se puede calcular. Lo haré con una zona que me queda cerca: la urbanización Tintín y Milú en la Alameda de Osuna, Madrid.

Según idealista, el precio medio de los pisos es de 4606 euros/m2. En la misma urbanización encontramos un alquiler por 900 euros, en un piso de 90m2. Supongamos pues que hay comprar el piso nos costaría 414.540 euros. Hipoteca al 100%, 40 años implica cuota de 1861 euros/mes. A eso hay que sumar los gastos de comunidad, etc. Pongamos 80 euros/mes (piscina, portero físico).

Haciendo las siguientes suposiciones: Alquilamos duranto 4 años. La mensualidad se actualiza anualmente con el IPC. Descartamos el efecto fiscal porque el remanente entre la cuota y la mensualidad se mete en una cuenta ahorro vivienda, con rentabilidad del 2,5%. Suponemos un tipo hipotecario del 4,5%. Es una media para el tiempo que dura la hipoteca, pero que sobre todo es relevante en los años que alquilaremos, y yo diría que es relevante, por no decir baja. Supongamos que la inflación no cede y se va a mantener al 4%.

Después de esos cuatro años utilizamos lo ahorrado en la cuenta vivienda y sus intereses para comprar un piso equivalente en la misma urbanización. Supongamos el escenario propuesto por el gobierno de aterrizaje suave, con revalorizaciones anuales del 4,84%, casi un punto por encima de la inflación.

Pues con todo esto, sale más rentable alquilar! En concreto, comprar sería como tirar a la basura 29 euritos. ¿Por qué este resultado inesperado. Principalmente porque mientras que el alquiler en cuatro años nos ha costado 43.000 euros, los intereses nos han salido por 73000, y mientras tanto hemos ido ahorrando. Además, para un mismo esfuerzo en la cuota, hemos terminado de pagar la casa 2 años antes que comprando ahora. Así pues en un escenario de meseta, o incluso ligeras subidas, es preferible alquilar.

Vamos ahora a un escenario que supone una ligera rotura de la burbuja.
Tipo hipotecario al 4,8%, depreciación real del 10% en 4 años (lo cual implica una revalorización nominal anual del 0,91%), inflación ligeramente más controlada al 3,6%, rentabilidad financiera al 3,8%. Pues en este caso pagamos el alquiler de 900 euros durante 4 años, luego una hipoteca con una cuota que en términos reales sería la misma que pagaríamos con la hipoteca a día de hoy, pero en 23 años. Y por si fuera poco incluso si lo que me ahorré durante el alquiler me lo fundo y no lo doy de entrada para el piso, el ahorro en los intereses me suponen a día de hoy 93,465 euros!!

Dejo al lector con ganas de probar qué pasaría con una rotura real de la burbuja que pruebe ahora a meter los datos en la hoja de cálculo para ver en cuántos años menos consigue pagar el mismo piso sólo por haber alquilado durante cuatro añitos.

Adjunto la versión mejorada de la hoja de cálculo que plantea tanto el escenario de gasto del remanente, como el de su ahorro para recortar el principal tras el alquiler.

Espero que le sirva de algo a alguien. Sobre todo dar argumentos a quienes tratan de convencer a sus amigos de que no se ahoguen financieramente para el resto de su vida. La idea principal es que no es necesario un desastre inmobiliario para que sea preferible alquilar , basta con que se mantengan los precios o no suban demasiado.

Saludos,
Juan.
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Última edición por toledo; 05-ago-2006 a las 18:41 Razón: Correción de faltas de ortografía


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  #4  
Antiguo 07-ago-2006, 11:43
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
Gran Tageador
 
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En una palabra:

GENIAL

Muy bueno, de verdad. Iré probandolo a ver que conclusiones se pueden sacar jugando con los datos.

Un saludo,

Héctor


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  #5  
Antiguo 07-ago-2006, 14:27
vitalin vitalin está desconectado
Lonchafinista
 
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Mensajes: 49
Gracias: 2
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He mirado el ejemplo, muy interesante y que pasaría si en lugar de preveer gastos de alquiler suponemos que seguimos viviendo con los padres sin pagar alquiler y ahorramos (ojalá pero no es mi caso )... y ya se que la comparación va a ser totalmente favorable a la espera, pero sería un muy buen ejercicio saber cuanto se ahorraría un mileurista o una pareja de mil euristas y los beneficios, incluidos subidas de tipo, lo mismo con un capitalito inicial bajo se pueden dar resultados sorprendentes¿?!! planificar un futuro para los treintañeros que siguen con sus padres y no han ahorrado mucho

A lo mejor es una buena estrategia para aquellos que no saben como postergar mas la fecha de su boda

Saludos,


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  #6  
Antiguo 07-ago-2006, 15:25
Chui Chui está desconectado
Reptiliano
 
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Hace un par de años que pienso asi sobre la diferencia alquiler y compra en Madrid.

Esta claro que no hace falta ser un gran economista para darse cuenta del timo ladrillero... estuve a punto de pillarme un verdadero zulo de 40m por 35millones con la idea de poderlo vender al tiempo por mas dinero como muchos pepitos, pero hice unos cuantos numeros y vi la luz.

Ahora mismo pago 900eu, bueno 936eu tras el ipc, por el alquiler de un piso de 110m en un bloque donde comprar cuesta mas de 80millones.


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  #7  
Antiguo 07-ago-2006, 15:38
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
Fecha de Ingreso: 05-agosto-2006
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Pues en el ejemplo que puse de Tintín y Milú, considerando los tipos del caso de estancamiento, quedándote un año en casa de tus padres (pon Mensualidad Alquiler a 0), incluso si los pisos se revalorizan un 10,76% en un año, no pierdes nada.

No sé si lo dije antes, pero estos escenarios suponen que tienes acceso a la desgravación de la cuenta ahorro vivienda (que es mi caso).

En caso de que los precios se quedaran estascandos nominalmente, comprar ahora sería como tirar 50.000 euros a la basura.

Saludos,
Juan.

PS: Insisto en que mi objetivo es que alguien le encuentre fallos al razonamiento, porque en mi opinión está tan claro que se debe alquilar, que asusta que nadie esté pensando en comprar.

Saludos,
Juan.


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  #8  
Antiguo 07-ago-2006, 21:42
Ulises 33 Ulises 33 está desconectado
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Muchisimas gracias por el trabajo hecho, esta muy bien, a mas de uno que conozco se lo prestaria, pero ya se sube la vivienda sube hasta el infinito y mas alla.


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  #9  
Antiguo 08-ago-2006, 00:18
Deadzoner Deadzoner está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Iniciado por toledo
Espero que le sirva de algo a alguien. Sobre todo dar argumentos a quienes tratan de convencer a sus amigos de que no se ahoguen financieramente para el resto de su vida. La idea principal es que no es necesario un desastre inmobiliario para que sea preferible alquilar , basta con que se mantengan los precios o no suban demasiado.

Saludos,
Juan.

Muy buen trabajo.
Tengo una duda, ¿Por qué no aplicas el PMT al precio incrementado por los gastos?
Te falta una única cosa para rematar:
La deducción fiscal en gastos de un máximo de 0,15*9050=1357,5. Siempre que la suma de cuotas anuales alcance 9050.
No se si estarás de acuerdo.


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