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  #1  
Antiguo 30-jul-2006, 20:14
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Hola a todos:

Me estreno en este foro con este mensaje con el que me gustaría redifundir un mensaje que vi en otro y que me pareció de lo más interesante, sobre todo por la gran catidad de información contrastable que aporta.

Soy un habitual del foro de vivienda de finanzas.com, pero ahora que he visto éste no sé si volveré mucho más por allí (debido a la mediocridad de la plataforma informática que da soporte al foro: difícil de leer, mal soporte de cuentas de usuario, etc).

Los comentarios están todos extraidos de aquí:

http://www.20minutos.es/noticia/143858/0/#comentarios

Aunque se puede visitar el enlace, lo transcribo aquí para que quede en la memoria colectiva del foro:

<hr>

somontes:
Los "resistentes" la lleváis cruda. El ejemplo de los miles de pisos vacíos que hay en el centro de Madrid habla por sí solo. Hay pisos que pueden llevar cerrados años y años. No sólo no aumenta la oferta de pisos, sino que está creciendo como la espuma la rehabilitación para alquileres de lujo. Para vosotros van a estar esos pisos... Como mucho, encontraréis un precio algo más aceptable si le compráis a algún pobre desgraciado que necesite urgentemente el dinero. Pero no todos los resistentes vais a encontrar a vuestro pobre desgraciado. Ni de coña: ya llegarán otros más listos y con mejores recursos antes que vosotros. ¿O es que no sabéis que Ferrovial tiene negocio inmobiliario de primera y segunda mano? ¿Y que El Corte Inglés se ha metido en el negocio? So ingenuos.

<hr>

Alberto:
somontes: De todos los comentarios el tuyo es el más ingenuo y aún tienes la jeta de llamarnos así a los "resistentes"?

No me vale tu ejemplo de los pisos del centro. ¿Por qué? Porque la inmensa mayoría de esos pisitos YA ESTÁN COMPLETAMENTE PAGADOS (muchos de ellos se construyeron antes de que tú nacieras).

Pero, ¿qué va a suceder con tanta promoción iniciada como hay, que SE HA FINANCIADO A CRÉDITO (los promotores ponen un 20% con fondos propios y el 80% restante lo piden al banco: http://www.idealista.com/pagina/ boletin.comentario s?id_noticia=20051510) y que va a llegar al mercado en el peor momento posible (demanda en caída libre, tipos al alza, nivel de precios prohibitivo, mercado saturado)? Dímelo tú, que sabes tanto. Dime qué va a suceder cuando tanto promotor y constructor vea QUE NO VENDE UNA MIERDA y empiece a recibir llamadas del banco reclamándole el dinero prestado.

Tú que eres tan listo, ya sabrás que en 2005 se iniciaron 815.000 viviendas (Fuentes: http://www.elmundo.es/suplementos/ suvivienda/2006/ 437/1143756006.html y http://www.elmundo.es/mundodinero/ 2006/06/13/econo mia/1150208659.html), MÁS QUE FRANCIA, REINO UNIDO Y ALEMANIA JUNTAS. Más de la mitad de esas viviendas se construyeron bajo criterios PURAMENTE ESPECULATIVOS.

También, tu brillante mente será conocedora de que para finales de 2006 se habrán iniciado 850.000 al ritmo actual (Fuente: http://www.elpais.es/articulo/ economia/burbuja/inm obiliaria/crece/record/850/000/ viviendas/2006/elpp oreco/20060720elpepieco_2/Tes/)

Además, seguro que sabes que la demanda anual y REAL de vivienda es tres veces menor que la oferta (esto tiene un nombre: SOBREOFERTA) (Fuente: http://www.idealista.com/ newsletter/boletin/200508 /01/noticia26.html)

¿Me quieres explicar en términos sencillos para una mente ingenua como la mía cómo va a ser posible que en un mercado sobresaturado (en los próximos 18-24 meses van a llegar al mercado en torno a 1.750.000 viviendas cuando sólo harán menos de la mitad), en el que los promotores y constructores están hiperendeudados (1), en el que las familias ya no dan más de sí (hay más familias endeudadas que antes, con una deuda cada vez mayor) (2), en el que los precios están imposibles pudiéndo sólo bajar o bajar (3), en el que los tipos de interés están subiendo y van a seguir subiendo cosa que va a afectar a la economía en general, y al ladrillo en particular(4), me quieres decir cómo va a ser posible que todo esto no se derrumbe?
(1): http://www.idealista.com/pagina/ boletin.comentario s?id_noticia=20051510
(2): http://www.consumer.es/web/es/ vivienda/2003/11/06/ 90597.php
http://actualidad.terra.es/ nacional/articulo/endeu damiento_ccatalunya_familiar_c recer a_rentasegun_10 02213.htm
http:// nortecastilla.hoyinversion.com// noticias-ec onomia/endeudamiento-familiar- podria-alcanzar_2006 07241548.html
(3): http://www.consumer.es/web/es/ vivienda/2005/03/15/ 140422.php
http://www.euroresidentes.com/ Blogs/vivienda/2006/ 04/el-fmi-alerta-sobre-los-precios- de-la.html
(4): Véase segundo epígrafe de http://www.finanzas.com/id.9094199/ noticias/notici a.htm
http://www.libertaddigital.com:83/ php3/noticia.php 3?fecha_edi_on=2006-06-17&num_edi_on=1454&cpn=1276 281590&seccion=ECO_D
http://es.biz.yahoo.com/12062006/ 209/banco-espana- cree-aumento-tipos-interes- corregira-so.html
http://www.libertaddigital.com:83/ php3/noticia.php 3?fecha_edi_on=2006-06-30&num_edi_on=1454&cpn=1276 282387&seccion=ECO_D

Apuesto a que eres conocedor de que los EEUU, país cuyo mercado inmobiliario es el más dinámico del mundo y también el país con mayor presión migratoria del mundo (media iberoamérica quiere irse para allá), con una población de 300 millones de habitantes CONSTRUYE 1.100.000 viviendas/año. Nosotros como la tenemos más grande y somos más guapos, con casi 8 veces menos población construimos tres cuartas partes de lo que construyen ellos. Pues, amigo, va a ser que lo nuestro no es normal (). Es más, son muchos los organismos nacionales e internacionales, oficiales y privados que llevan un tiempo alertando a España que lo que tenemos no es normal. Entre ellos: Banco de España, Banco Central Europeo, Fondo Monetario Internacional, The Economist, The Guardian, The New York Times, Deutsche Zeitung, Diario Le Figaro, Bloomberg (lo siento que no ponga enlaces pero ya estoy agotao de tanto enlace; buscar en google y veréis veréis lo que dicen de nosotros; somos la risa/sorpresa de medio mundo).

¿Y cómo es posible que tanta anormalidad haya podido ir a más hasta llegar a la situación actual? Sencillo. Spain is different:
http://www.elpais.es/articulo/ espana/Gobierno/susp ende/vigilancia/dinero/negro/ inmobiliarias/notaria s/abogados/elpporesp/ 20060723elpepinac_1/Tes/
http://www.elconfidencial.com/ noticias/noticia.asp ?id=13847&edicion=25/05/2006&pass=

Aún así, me has hecho ver la luz. Me quedo más tranquilo leyéndote. ¿Qué sabrán ellos? ¿Quiénes son esos mindundis indocumentados a tu lado? Bahhh, ni caso...

Me has abierto los ojos. Mañana mismo me voy a la primera inmobiliaria que vea y voy a hipotecar MI VIDA por unas toneladas de arcilla cocida lucida con yeso.

Estoy seguro de que esas cosas que se dicen sobre caídas espectaculares (http://www.elpais.es/articulo/ elpepiautcat/2006020 8elpcat_20/Tes/cataluna/precios/ vivienda/caeran/20 07/2009/UB) y demás son mentiras que nos cuentan los típicos envidiosos que no compraron en su momento y ahora están que echan fuego de rabia. Lo que pasa en España es completamente normal (http://www.elconfidencial.com/ noticias/noticia.asp ?id=11341&edicion=06/03/2006&pass=), no sé a santo de qué viene tanto alarmismo.

Saludos a todos

<hr>

viviendadigna=IU:
Para el sr. Alberto:

1º.- ¿Sabe que ha aumentado la población en Madrid los últimos 10 años?.

http://www.diarioadn.com/ciudades/ madrid/detail.ph p?id=10983

2º.- ¿Sabe usted que buena parte de esas viviendas que usted repite y repite que se han iniciado, lo han sido en zonas costeras y en determinadas zonas del interior?.

http://www.cincodias.com/articulo/ economia/cifra/c asas/iniciadas/cae/fuerza/Madrid/ Murcia/Valencia/c dscdi/20060620cdscdieco_7/Tes/

3º.- ¿Usted cree que el que tiene un piso a la venta, si observa que ya no es negocio, no lo sacará del mercado?. Le recuerdo que eso ya ocurrió en 1992/93.

4º.- ¿Caída de la demanda?. El número de transacciones inmobiliarias realizadas durante el primer trimestre de este año fue de 255.151, cifra muy similar a la del mismo trimestre del 2.005.

http://www.hoyinversion.com/ noticias-vivienda/prec io-vivienda-sube- entre_200606261357.html

5º.- Esta noticia es del 2002, fíjese usted si ha llovido desde ese año (y si el precio de la vivienda se ha incrementado). Ese año, el diario "El Mundo", publicaba un informe, acerca del "estallido de la burbuja en breve".

http://www.elmundo.es/suvivienda/ 2002/263/10276064 29.html

6º.- Le recuerdo, que no todos los mercados inmobiliarios son iguales. En España, se invierte más en ladrillo que en el resto de Europa (en porcentaje claro), el porcentaje de propietarios de vivienda es muy superior al de la U.E. Ni todas las economías son comparables, ni todos los sectores tampoco, eso, imagino, que usted con su innata sabiduría lo deberá comprender.

<hr>

[Continua...]


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  #2  
Antiguo 30-jul-2006, 20:17
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7º.- Los que, como usted, llevan repitiendo año tras año, desde hace cinco, que la vivienda "va a caer de precio ya", se llevan equivocando, y confundiendo a los compradores. El que le haya hecho caso, hará observado como, si hubiera comprado en el año 2001, la vivienda le hubiera costado la mitad que hoy en día. Pero como usted es más listo que nadie, y si le rebaten los argumentos, los que lo hacen somos estúpidos, indocumentados, garrulos, paletos, y similares adjetivos calificativos con los que nos obsequian los "portadores de la verdad eterna", a pesar de que todas las estadísticas dicen que la vivienda sigue incrementado su precio, más moderadamente que hace un par de año, pero sigue al alza, y previsiblemente a corto, y probablemente medio plazo, seguirá incrementando su precio por encima del I.P.C.

Yo, no tengo tanto tiempo como su organización "vivienda.....", de buscar información, pero no me gusta la manipulación que ustedes realizan.

<hr>

Para el Sr. viviendadigna=IU

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1º.- ¿Sabe que ha aumentado la población en Madrid los últimos 10 años?.

http://www.diarioadn.com/ciudades/ madrid/detail.ph p?id=10983

--- Repuesta

Sí lo sé. ¿Y? A más población más demanda y por tanto más tensiones al alza en los precios. Hasta ahí todo claro, en teoría. Pero ese aumento de gente lo han protagonizado personas con una renta neta disponible MUY INFERIOR a los que ya residían allí.

http://www.elpais.es/articulo/ elpepiautmad/2006011 9elpmad_5/Tes/madrid/salario/medio/ inmigrantes/Mad rid/900/euros

Aumento de población, cierto. Pero aumento de población INSOLVENTE. En cambio, el mercado ha reaccionado como si ese aumento de la demanda fuese solvente. Única explicación posible al fenómeno: la compra especulativa ha calentado los precios.

La expectativa de que hacen falta techos para los nuevos, ha provocado una sobrerreacción tanto de producción como de inversión en vivienda.

Pero como siempre, tras la tormenta TODOS los ríos desbordados acaban volviendo a su cauce:
http://www.idealista.com/pagina/ boletin.comentario s?id_noticia=20062301

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2º.- ¿Sabe usted que buena parte de esas viviendas que usted repite y repite que se han iniciado, lo han sido en zonas costeras y en determinadas zonas del interior?.

http://www.cincodias.com/articulo/ economia/cifra/c asas/iniciadas/cae/fuerza/Madrid/ Murcia/Valencia/c dscdi/20060620cdscdieco_7/Tes/

--- Repuesta

Caballero, me está dando la razón. Su noticia sólo habla de vivienda INICIADA en 2006. Pero, ¿qué va a pasar con todas las obras QUE ESTABAN YA INICIADAS ANTES DEL 31-12-2005 que son muchísimas y que se irán poniendo en el mercado en los próximos meses?

El artículo dice:

"De hecho, estos tres territorios se han venido caracterizando hasta ahora por ser algunas de las zonas donde más se ha edificado en los últimos años"

Es decir, que en estas zonas EL INICIO DE OBRAS NUEVAS HA TOCADO TECHO A PARTIR DE ENERO DE 2006. Pero no tocó techo hace 5 años, no. ACABA DE TOCARLO RECIENTEMENTE.

Por cierto, ese mismo artículo habla al final de que Francia, PAIS QUE NOS DUPLICA EN POBLACIÓN, batió el record de obra nueva el año pasado construyendo 410.000 viviendas. Ese dato confirma lo anómalo de nuestra situación. Y, ¿sabe?, cuánto más anómala y tensa es la situación de un mercado, cuanto más alejado se encuentre éste de su situación de equilibrio, mayor es la fuerza que tenderá a llevarlo a su punto de quilibrio y mayor será la corrección habida para hacerlo.

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3º.- ¿Usted cree que el que tiene un piso a la venta, si observa que ya no es negocio, no lo sacará del mercado?. Le recuerdo que eso ya ocurrió en 1992/93.

--- Repuesta

Cierto lo que dice. Pero eso sólo lo puede hacer quien tiene los recursos necesarios para mantenerlo fuera del mercado. Aquí lo realmente preocupante es que nuestros promotores inmobiliarios están muy apalancados (en sentido financiero) y no acomenten sus promociones con FONDOS PROPIOS sino con DINERO PRESTADO, dinero que tienen que DEVOLVER AL BANCO.

Estos promotores NO PUEDEN SACAR DEL MERCADO LAS VIVIENDAS NO VENDIDAS PORQUE ENTONCES EL BANCO SE LOS COME. Puesto que sus márgenes de beneficio son bastante generosos, sólo les queda una vía de escape a la falta de ventas: BAJAR EL PRECIO para, aún teniendo margen de beneficio y sin incurrir en pérdidas, poder hacer frente a sus obligaciones financieras, es decir, DEVOLVER AL BANCO EL DINERO PRESTADO.

Si la obra nueva cae de precio, A TODA LA DEMÁS le sucederá lo mismo. ¿Quién comprará un piso digamos de 5 años por 200.000 euros siendo que habrá relativamente cerca pisos nuevos pongamos por caso por 180.000? ¿Quién? Nadie. Luego se iniciará un efecto dominó que afectará a TODO EL MERCADO CERCANO.

Eso, por no hablar de las familias, que actualmente van al límite y que por la subida de tipos de 1,5 - 2 puntos van a ver cómo en apenas dos años se encarecen sus cuotas 100-300 euros (dependiendo del plazo de amortización, el principal de la deuda, etc, etc). Pero en ese delicado tema no voy a entrar.

Una anécdota al margen de todo lo anterior, pero relacionada con el periodo 92/93: En Santa Pola (Alicante) apartamentos que en el 90 se vendían por 3 millones, a principios del 92 se estaban vendiendo por 6. Un familiar mío compró uno de aquellos en el 93 por 2,5 millones. Es un dato puntual y aislado, del que no hay que sacar conclusiones, pero es la prueba viviente de que cuando el banco le muerde los huevos a un promotor financieramente apalancado, éste espabila y hace lo que tenga que hacer para salir de esa situación. Ah, y apartamentos de obra nueva. Sencillos y normalitos (tampoco palacetes en primera linea) pero nuevos.

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4º.- ¿Caída de la demanda?. El número de transacciones inmobiliarias realizadas durante el primer trimestre de este año fue de 255.151, cifra muy similar a la del mismo trimestre del 2.005.

http://www.hoyinversion.com/ noticias-vivienda/prec io-vivienda-sube- entre_200606261357.html

--- Respuesta

Vaya, aquí tenemos disparidad de informaciones.

Las ventas de vivienda de primera residencia, que son las que interesan a quien no tiene acceso a ella, HAN CAIDO un 8%:
http://www.consumer.es/web/es/ vivienda/2006/07/12/ 153777.php
http://es.biz.yahoo.com/12072006/ 209/ventas-vivien das-residencia-bajan-8-primer- semestr.html

Otras informaciones interesantes:
http://www.finanzas.com/id.9085720/ noticias/notici a.htm

(Esta es verdaderamente interesante: las subidas son más lógicas y comprensibles en las islas debido a los límites físicos, que no administrativos, de suelo urbanizable. Pero aun así...)
http://www.canarias7.es/impresa/ articulo.cfm?Id=14 82896

Para mi está muy claro. Se mire por donde se mire, esta situación no es normal:
http://www.invertia.com/noticias/ noticia.asp?idNot icia=1546003

TENIENDO A UN 90% DE LA POBLACION SIN PODER COMPRAR A LOS PRECIOS ACTUALES, HAY QUE SER MUY OPTIMISTA (CASI PATOLÓGICO) PARA PENSAR QUE LAS SUBIDAS VAN A SEGUIR INDEFINIDAMENTE. CADA VEZ MÁS GENTE NO PODRÁ COMPRAR SI SIGUE AUMENTANDO LA BRECHA ENTRE EL CRECIMIENTO DE LA VIVIENDA FRENTE AL DE LOS SALARIOS.

Pero, volviendo a la demanda, me extraña que haya aumentado, porque eso entra en contradicción frontal con esto:
http://labolsa.com/canales/1727/

Si la demanda realmente siguiese fuerte, sería absurdo que cayera el precio del suelo, que va en paralelo al de la vivienda. Si siguiese tan solvente y capaz como desde ciertas promotoras y constructoras nos dicen, el precio del suelo no estaría bajando.

Sobre el suelo bajando, y de cara al futuro, ¿qué harán los ESPECULADORES DE SUELO (los verdaderos peces gordos de, éste, nuestro lodazal que es el mercado inmobiliario español)? Pueden esperar a que vengan tiempos mejores si tienen recursos suficientes. O puede que no. Lamentablemente, este es un mercado muy poco transparente y desregulado. Así que ahí tampoco entraré, pero sí diré que si ese objeto de deseo codiciado por las grandes ha perdido atractivo pues por algo será. ¿Será que las grandes promotoras le han visto las orejas al lobo? ¿Será que saben las que se nos viene encima?

Me choca ver últimamente a tanta gran promotora y constructora diversificando su actividad y sus riesgos y montando negocios paralelos que nada tienen que ver con su actividad habitual, saliendo a bolsa masivamente o tomando posiciones en mercados internacionales. ¿Si tan bien va el sector POR QUÉ iniciarán proyectos menos rentables y en los que no están especializados (esto es contrario a la máxima empresarial de competir en aquello en lo que uno sea líder)?

[Continua...]


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  #3  
Antiguo 30-jul-2006, 20:19
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5º.- Esta noticia es del 2002, fíjese usted si ha llovido desde ese año (y si el precio de la vivienda se ha incrementado). Ese año, el diario "El Mundo", publicaba un informe, acerca del "estallido de la burbuja en breve".

http://www.elmundo.es/suvivienda/ 2002/263/10276064 29.html

--- Repuesta

¿Y? ¿Que alguien haga un viticinio y no se cumpla en un momento dado lo invalida acaso? Le recuerdo que ya en el año 1.934 hubo ciertas, y no pocas, voces alertando sobre lo que se estaba cociendo en la Alemania nazi. Muchos países miraron para otro lado hasta que en 1.939 Alemania invadió Polonia. ¿También eran agoreros verdad?

Referencias históricas aparte, el inmobiliario es el mercado más rigido existente. No es como la bolsa donde las correcciones pueden ser repentinas y pueden producirse en apenas unos días.

El propio ítem del negocio inmobiliario, la vivienda, presenta unos plazos de colocación en el mercado que pueden durar años: desde la concepción y diseño del producto, hasta su puesta en el mercado y entrega al cliente, pasando por su producción y por la obtención de licencias y trámites administrativos varios, pueden pasar perfectamente 3 años.

Un ejemplo de estas rigideces del sector también lo podemos ver en la financiación: últimamente se habla mucho de lo que han crecido las hipotecas en el trimestre X. Pues bien, GRAN PARTE de esas hipotecas SON EL ECO DE DECISIONES DE COMPRA TOMADAS HACE 2 AÑOS. Uno da una señal por un piso, firma el contrato de compra-venta y normalmente NO ES HASTA 1,5 - 2 AÑOS DESPUÉS cuando firma la hipoteca (esto no es aplicable a vivienda de segunda mano). Por tanto, LA REALIDAD DEL MERCADO ACTUAL, no la veremos hasta de aquí a como mínimo 12-24 meses.

El problema que observo con relación a las rigideces del sector, es que la oferta ha reaccionado tarde a la demanda y no se ha adaptado a ella: muchas de las promociones que se están desarrollando HOY son el resultado de iniciativas empresariales NACIDAS Y CONCEBIDAS en 2003 y 2004, CUANDO LA DEMANDA ERA INCREIBLEMENTE FUERTE, LOS TIPOS ESTABAN BAJO MÍNIMOS, LA MOROSIDAD ERA PRACTICAMENTE NULA, LOS PRECIOS MUCHO MAS ASEQUIBLES Y CASI TODO EL MUNDO QUERIA ___Y PODIA___ COMPRAR.

El problema es que la mayoría de esas promociones gestadas en los últimos dos años, cuando sean terminiadas, van a llegar cual tsunami inmobiliario a un mercado con una demanda en retroceso, que en algunas zonas empieza a dar síntomas de claro agotamiento.

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6º.- Le recuerdo, que no todos los mercados inmobiliarios son iguales. En España, se invierte más en ladrillo que en el resto de Europa (en porcentaje claro), el porcentaje de propietarios de vivienda es muy superior al de la U.E. Ni todas las economías son comparables, ni todos los sectores tampoco, eso, imagino, que usted con su innata sabiduría lo deberá comprender.

--- Repuesta

Cierto lo que comenta. El problema de España es su excesiva dependencia del ladrillo (en torno al 18% del PIB). A diferencia de países como Alemania o Francia, España no tiene alternativas reales al ladrillo y al turismo. Y esa es precisamente nuestra principal amenaza: nuestra concentración de riesgo hace que estemos más expuestos que ellos a los vaivenes de una economía globalizada en la que, si un buen día un grupo de rebeldes quema una aldea nigeriana cercana a un campo de extracción, pues sorpresa, sube el barril de crudo 5 dólares en dos días. En un mundo tan cambiante y globalizado, si falla alguno de nuestros dos únicos pilares nos pegaremos un batacazo de los serios. Ellos en cambio tienen su tejido productivo más equilibrado y distribuido y más preparado para afrontar el nuevo ciclo que ahora empezamos.

Dependemos mucho también de la demanda interna, propiciada por el dinero barato y en endeudamiento casi enfermizo de las familias.

Es obvio que nuestras principales armas (ladrillo, turismo, demanda interna) dependen en gran medida de que las familias tengan dinerito contante y sonante para gastar. Pues bien, en el momento en el que más desequilibrios tiene nuestra economía (inflación más alta de UE, mayor déficit por cuenta corriente DEL MUNDO, líderes europeos en dependencia energética y del petróleo) y en el que más endeudadas están las familias, se está produciendo un cambio de ciclo a nivel mundial (tipos de interés, volatilidad de los mercados, incertidumbre, nuevas potencias emergentes y deslozación) que vamos a notar de manera inevitable, de manera que los tres motores del milagro económico español van a quedarse de repente sin el lubricante que ha facilitidado su "excelente" rendimiento durante los últimos años.

Por otra parte, está la realidad, casi antropológica, de que el españolito medio nace con el "chip del comprador" instalado de serie. Tópicos como "siempre suben", "alquilar es tirar el dinero", "métete como sea, que aunque te parezca difícil acabarás saliendo adelante" están bastante arraigados en nuestra mentalidad y hacen que seamos el país más comprador del mundo, lo cual no ayuda a la contención de precios.

Ahora bien, las cosas cambian (hace 50-60 años las proporciones estaban invertidas: 15-20% propietarios frente a 80-85% de arrendatarios) y tal como está poniéndose el asunto evidentemente van a cambiar. No queda otra. Esas máximas que hace 20 años estaban en plena vigencia, en un país que tenía que crecer y desarrollarse, hoy ya no lo están tanto.

Alquilar ERA tirar el dinero cuando una vivienda se pagaba en 15-20 años POR UNA ÚNICA PERSONA. En cambio, ahora que se paga en 35-40 y ahora que las letras de las hipotecas absorben fácilmente el 40-50% de los ingresos NETOS TOTALES de una PAREJA media, las generaciones jóvenes empiezan ignorar su "chip comprador" instalado de serie y a plantearse la vida de alquiler (QUE ES LO QUE SE HACE MAYORITARIAMENTE EN TODA EUROPA), lo cual proyecta una oscura sombra sobre el futuro a medio-largo plazo en el sector de la construcción. Si cambia el patrón de consumo (la gente compra menos) tendrá que adaptarse el sector, y más cuando tenemos uno de los parques de vivienda proporcionalmente más grandes del mundo (mirando el nº de viviendas por habitante).

[Continua...]


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  #4  
Antiguo 30-jul-2006, 20:21
Pavement Pavement está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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Iniciado por LoboDeMar

Alberto:
somontes: De todos los comentarios el tuyo es el más ingenuo y aún tienes la jeta de llamarnos así a los "resistentes"?

No me vale tu ejemplo de los pisos del centro. ¿Por qué? Porque la inmensa mayoría de esos pisitos YA ESTÁN COMPLETAMENTE PAGADOS (muchos de ellos se construyeron antes de que tú nacieras).

Pero, ¿qué va a suceder con tanta promoción iniciada como hay, que SE HA FINANCIADO A CRÉDITO (los promotores ponen un 20% con fondos propios y el 80% restante lo piden al banco: http://www.idealista.com/pagina/ boletin.comentario s?id_noticia=20051510) y que va a llegar al mercado en el peor momento posible (demanda en caída libre, tipos al alza, nivel de precios prohibitivo, mercado saturado)? Dímelo tú, que sabes tanto. Dime qué va a suceder cuando tanto promotor y constructor vea QUE NO VENDE UNA MIERDA y empiece a recibir llamadas del banco reclamándole el dinero prestado.

Tú que eres tan listo, ya sabrás que en 2005 se iniciaron 815.000 viviendas (Fuentes: http://www.elmundo.es/suplementos/ suvivienda/2006/ 437/1143756006.html y http://www.elmundo.es/mundodinero/ 2006/06/13/econo mia/1150208659.html), MÁS QUE FRANCIA, REINO UNIDO Y ALEMANIA JUNTAS. Más de la mitad de esas viviendas se construyeron bajo criterios PURAMENTE ESPECULATIVOS.

También, tu brillante mente será conocedora de que para finales de 2006 se habrán iniciado 850.000 al ritmo actual (Fuente: http://www.elpais.es/articulo/ economia/burbuja/inm obiliaria/crece/record/850/000/ viviendas/2006/elpp oreco/20060720elpepieco_2/Tes/)

Además, seguro que sabes que la demanda anual y REAL de vivienda es tres veces menor que la oferta (esto tiene un nombre: SOBREOFERTA) (Fuente: http://www.idealista.com/ newsletter/boletin/200508 /01/noticia26.html)

¿Me quieres explicar en términos sencillos para una mente ingenua como la mía cómo va a ser posible que en un mercado sobresaturado (en los próximos 18-24 meses van a llegar al mercado en torno a 1.750.000 viviendas cuando sólo harán menos de la mitad), en el que los promotores y constructores están hiperendeudados (1), en el que las familias ya no dan más de sí (hay más familias endeudadas que antes, con una deuda cada vez mayor) (2), en el que los precios están imposibles pudiéndo sólo bajar o bajar (3), en el que los tipos de interés están subiendo y van a seguir subiendo cosa que va a afectar a la economía en general, y al ladrillo en particular(4), me quieres decir cómo va a ser posible que todo esto no se derrumbe?
(1): http://www.idealista.com/pagina/ boletin.comentario s?id_noticia=20051510
(2): http://www.consumer.es/web/es/ vivienda/2003/11/06/ 90597.php
http://actualidad.terra.es/ nacional/articulo/endeu damiento_ccatalunya_familiar_c recer a_rentasegun_10 02213.htm
http:// nortecastilla.hoyinversion.com// noticias-ec onomia/endeudamiento-familiar- podria-alcanzar_2006 07241548.html
(3): http://www.consumer.es/web/es/ vivienda/2005/03/15/ 140422.php
http://www.euroresidentes.com/ Blogs/vivienda/2006/ 04/el-fmi-alerta-sobre-los-precios- de-la.html
(4): Véase segundo epígrafe de http://www.finanzas.com/id.9094199/ noticias/notici a.htm
http://www.libertaddigital.com:83/ php3/noticia.php 3?fecha_edi_on=2006-06-17&num_edi_on=1454&cpn=1276 281590&seccion=ECO_D
http://es.biz.yahoo.com/12062006/ 209/banco-espana- cree-aumento-tipos-interes- corregira-so.html
http://www.libertaddigital.com:83/ php3/noticia.php 3?fecha_edi_on=2006-06-30&num_edi_on=1454&cpn=1276 282387&seccion=ECO_D

Apuesto a que eres conocedor de que los EEUU, país cuyo mercado inmobiliario es el más dinámico del mundo y también el país con mayor presión migratoria del mundo (media iberoamérica quiere irse para allá), con una población de 300 millones de habitantes CONSTRUYE 1.100.000 viviendas/año. Nosotros como la tenemos más grande y somos más guapos, con casi 8 veces menos población construimos tres cuartas partes de lo que construyen ellos. Pues, amigo, va a ser que lo nuestro no es normal (). Es más, son muchos los organismos nacionales e internacionales, oficiales y privados que llevan un tiempo alertando a España que lo que tenemos no es normal. Entre ellos: Banco de España, Banco Central Europeo, Fondo Monetario Internacional, The Economist, The Guardian, The New York Times, Deutsche Zeitung, Diario Le Figaro, Bloomberg (lo siento que no ponga enlaces pero ya estoy agotao de tanto enlace; buscar en google y veréis veréis lo que dicen de nosotros; somos la risa/sorpresa de medio mundo).

¿Y cómo es posible que tanta anormalidad haya podido ir a más hasta llegar a la situación actual? Sencillo. Spain is different:
http://www.elpais.es/articulo/ espana/Gobierno/susp ende/vigilancia/dinero/negro/ inmobiliarias/notaria s/abogados/elpporesp/ 20060723elpepinac_1/Tes/
http://www.elconfidencial.com/ noticias/noticia.asp ?id=13847&edicion=25/05/2006&pass=

Aún así, me has hecho ver la luz. Me quedo más tranquilo leyéndote. ¿Qué sabrán ellos? ¿Quiénes son esos mindundis indocumentados a tu lado? Bahhh, ni caso...

Me has abierto los ojos. Mañana mismo me voy a la primera inmobiliaria que vea y voy a hipotecar MI VIDA por unas toneladas de arcilla cocida lucida con yeso.

Estoy seguro de que esas cosas que se dicen sobre caídas espectaculares (http://www.elpais.es/articulo/ elpepiautcat/2006020 8elpcat_20/Tes/cataluna/precios/ vivienda/caeran/20 07/2009/UB) y demás son mentiras que nos cuentan los típicos envidiosos que no compraron en su momento y ahora están que echan fuego de rabia. Lo que pasa en España es completamente normal (http://www.elconfidencial.com/ noticias/noticia.asp ?id=11341&edicion=06/03/2006&pass=), no sé a santo de qué viene tanto alarmismo.

Saludos a todos


Que bueno el tal Alberto éste, estaría bien tenerlo por el foro para que nos deslumbrara con sus mordaces y efectivos argumentos.

P.D.: Bienvenido al foro LobodeMar


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  #5  
Antiguo 30-jul-2006, 20:23
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7º.- Los que, como usted, llevan repitiendo año tras año, desde hace cinco, que la vivienda "va a caer de precio ya", se llevan equivocando, y confundiendo a los compradores. El que le haya hecho caso, hará observado como, si hubiera comprado en el año 2001, la vivienda le hubiera costado la mitad que hoy en día. Pero como usted es más listo que nadie, y si le rebaten los argumentos, los que lo hacen somos estúpidos, indocumentados, garrulos, paletos, y similares adjetivos calificativos con los que nos obsequian los "portadores de la verdad eterna", a pesar de que todas las estadísticas dicen que la vivienda sigue incrementado su precio, más moderadamente que hace un par de año, pero sigue al alza, y previsiblemente a corto, y probablemente medio plazo, seguirá incrementando su precio por encima del I.P.C.

--- Repuesta

¿Cómo? ¿En qué se basa para hablar sobre mi "antigüedad" en estos asuntos? De verdad, me sorprende lo que dice. No generalice ni haga tanta asunción sobre mi, porque está dando palos de ciego.

Lo mío con la burbuja es relativamente reciente. Antes, al pasar poco tiempo en España por motivos laborales (he estado casi una década trabajando en varios países de europa y en EEUU) y al no tener intención de comprar estaba bastante al margen de la situación. Pero ha sido ahora, a raíz de querer echar raíces en mi país (quería acabar mi etapa nómada) cuando he visto cómo están las cosas. Y están para encerrar en un manicomio a medio país, sinceramente.

La gente se ha vuelto loca y hemos conseguido QUE LA VIVIENDA ESTÉ MÁS CARA EN PROMEDIO QUE EN PAÍSES COMO ALEMANIA, EEUU, FRANCIA O UK. Y ojo, más cara no sólo EN TERMINOS RELATIVOS (frente al salario medio o cualquier otra magnitud que mida la riqueza per cápita) SINO INCLUSO EN TERMINOS NOMINALES: ¿Qué puede comprar alguien hoy en Madrid por 80.000 euros? ABSOLUTAMENTE NADA.

En ciudades como San Diego, Berlín, Bremen o Essen por ese ese dinero (¡y por menos!) puede encontrarse viviendas en perfecto estado de conservación y absolutamente dignas. No ostentosas, pero sí lugares en barrios normales (no hablo de suburbios, donde los precios son todavía más baratos) y para nada a 40 kms del centro, en barrios relativamente cercanos.

Yo no soy más listo que Ud. ni que nadie (lamento si tanta información ha podido llegar a abrumarle pero, tranquilo, soy una persona de lo más corriente) pero sí he corrido bastante mundo (Europa occidental y EEUU) y hablo de lo que he visto con mis propios ojos. Tampoco le he llamado indocumentado, paleto y toda la retahila de lindezas que comenta, así que tenga la bondad de no proyectar sobre mi los palos que otras personas hayan podido darle.

El argumento ese de que de haber comprado antes la gente se hubiese ahorrado la mitad de lo que hoy pagaría en caso de compra, no se sostiene por sí sólo. Según sus tesis, ¿qué sucede con las personas que hoy tienen 14 años? ¿También deberían haber comprado en 2.001? ¿En el futuro será la de 1975 la última generación de españoles que pudo comprar? No tiene sentido.

Sin compradores de vivienda, no hay 18% del PIB, léase, construcción. Así que, la escalada de precios actual no puede seguir porque llegaría un momento en el que no habría compradores para sostener la oferta. Así de sencillo. Si no hay dinero, o no hay dinero suficiente, no hay ventas. Si no hay ventas, hay menos obras. Y en España si no hay obras, habrá paro (recuerde que hemos creado el 40% por ciento del trabajo de los dos últimos años DE TODA LA ZONA EURO. ¿Adivina qué sectores son los que más puestos de trabajo han creado? Et voilá, construcción y servicios).

Quienes vaticinaraon hace varios años que la caída de precios era inminente no tuvieron en cuenta una serie de factores inesperados que han salido a la palestra como son: alargamiento de hipotecas (hace 5-10 años eran impensables las hipotecas a más de 30 años), periodo de bajos tipos de interés más prolongado de lo esperado (casi 4 años al 2%, valor que no se había visto en Europa desde finales de la II Guerra Mundial, cuando había que RECONSTRUIR TODO UN CONTINENTE Y FOMENTAR EL ENDEUDADMIENTO DE LAS FAMILIAS PARA REACTIVAR LA ECONOMÍA).

Podría ser que quienes ahora pensamos que el mercado YA HA TOCADO TECHO, nos llevemos alguna sorpresa de última hora, pero es menos probable que hace un lustro. La diferencia entre ese tiempo y éste es que entonces íbamos CLARAMENTE HACIA ARRIBA mientras que AHORA TODOS LOS INDICADORES MACROECONÓMICOS APUNTAN JUSTAMENTE LO CONTRARIO. Somos muchos los que opinamos que esto no puede seguir así. No decimos que en seis meses vaya a haber caídas generalizadas, PORQUE ESO NO LO SABE NADIE (es lo que tienen las burbujas), PERO SI DECIMOS QUE YA SE DAN TODAS LAS CONDICIONES NECESARIAS PARA QUE ESTO ACABE DESCARRILANDO MAS TARDE O MAS TEMPRANO, SI NO SE TOMAN MEDIDAS CORRECTORAS URGENTES Y PROFUNDAS QUE RECONDUZCAN LA SITUACION.

Asintóticamente, a muy largo plazo, la vivienda, igual que el resto de bienes, SIEMPRE SUBE. En cambio, si subimos los aumentos del microscopio con el que analizamos, en periodos más cortos (una o dos décadas) puede SUFRIR VARIACIONES DE PRECIO SIGNIFICATIVAS (p.ej: caso Japonés donde hoy un piso vale la mitad que hay 15 años; p.ej: caso Alemán, con precios congelados media década, lo que por efecto de la inflación es una bajada). Aunque hubiese una década de bajadas, de aquí a 40 años HABRÁ SUBIDO con respecto a hoy. Esto supone un riesgo para muchos inversores que han invertido tarde en ladrillo (en el momento de mayor saturación y con precios máximos) siguiendo planteamientos cortoplacistas. Probablemente a muchos les tocará esperar a que pasen varios años para recuperar su inversión, PERO NO TODOS ESTARÁN EN CONDICIONES DE AGUANTAR TANTO TIEMPO SIN LIQUIDEZ.

Por cierto, habla Ud. de confundir al consumidor. ¿Debo entender que estoy ante un Paladín Defensor Abnegado y DESINTERESADO de los Consumidores? Curioso entonces. A este respecto, ¿cuando la gente que vive y come del y gracias al sector inmobiliario/construcción no para de decir que siempre sube, hasta el infinito y más allá, y cuando personas anónimas, particulares corrientes y molientes que como yo decimos que HOY es una temeridad comprar, quién tiene más credibilidad?

Si BAJA YO NO GANO NADA NI SACO TAJADA. Si SUBE no puede decirse lo mismo de los "agentes del sector".

[...]

<hr>

somontes:
Lo que pasa en España no es ni normal ni aceptable. El ladrillo es el auténtico amo del país, y resistirá a cualquier embate con uñas y dientes. Si tiene éxito, malo. Y si fracasa, peor, porque todo el país se va a la ruina. El ladrillo es capaz de cualquier cosa. Lo hemos visto no hace mucho tiempo.

Si alguien está esperando a que bajen los precios cuando estalle la burbuja, lo lleva muy crudo. Sobre todo, porque con la precariedad de empleo que existe, el estallido de la burbuja puede terminar en la cola del paro.

Una cosa puedes tener muy segura, Alberto. Ni toda tu documentación, ni todos los ingentes conocimientos ajenos con los que nos ilustras te van a librar de una cruda realidad. No te hipotecarás. Ni aunque quieras. Eso sí, vas a pagar unos alquileres delirantes. Si el ladrillo fracasa, probablemente no te alcance ni para el ADSL. A menos, claro está, que seas un privilegiado con suficiente liquidez para capear el temporal airosamente. En ese caso, enhorabuena: aunar la riqueza material con la inteligencia de segunda mano es siempre un mérito. Si encima estás bueno, qué partidazo.

<hr>
[Continua]


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  #6  
Antiguo 30-jul-2006, 20:25
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Alberto:
Somontes 17:

Te respondo a ti también:

"Lo que pasa en España no es ni normal ni aceptable. El ladrillo es el auténtico amo del país, y resistirá a cualquier embate con uñas y dientes."

Discrepo. No sé qué tipo de influjo hipnótico tiene el ladrillo en la gente tras ver respuestas como lo que acabas de dar. El ladrillo es un negocio, como otro cualquiera. Y punto pelota. No tiene más. Si deja de ser rentable, se saldrán de él muchos de sus agentes e inversores.

Lo que ocurre es que es un sector muy rígido, donde los cambios apenas se perciben al ser tan graduales. Y de él hay muchísima gente comiendo y a él se debe gran parte de nuestro crecimiento (macro)económico (otra cosa es cómo están las familias y la microeconomía) reciente. Por eso no hay que mirar al ladrillo como miramos a la bolsa. Hay que levantar un poco la vista y mirar más al horizonte.

Estoy bastante cansado de oir cosas como "la vivienda no puede bajar; sería la ruina" o "el gobierno no lo va a permitir". Por mucho que el gobierno quiera, por muchos intereses que haya, cuando algo es insostenible no hay nada que hacer. Y en España, el tema del ladrillo está muy cercano ya a la insostenibilidad. Casi todas las variables que intervienen en él están en valores máximos y difícilmente se van a poder estirar más.

¿Acaso impidió el Gobierno lo de Afinsa-Fórum Filatélico, que ya veremos como acaba? ¿Acaso evitó el Gobierno argentino el corralito? ¿Y el japonés la recesión que han tenido (ojo: 15 años de DEFLACCIÓN [precios de los bienes y servicios decrecientes año tras año, precisamente por el estallido de su burbuja inmobiliaria]; recientemente han subido los tipos de interés al 0,25%; llevaban varios años al 0%)? ¿Acaso pudo el Gobierno de la URSS evitar su propio desmembramiento?...

No sé, pero me parece que sobrevaloráis mucho a los Gobiernos-Estados, esas máquinas pesadas y generalmente ineficientes e ineficaces, dirigidas por POlÍTICOS (actores) en lugar de por TÉCNICOS (expertos en gestionar y resolver los problemas de su campo de especialización), donde miles de funcionarios trabajan en sus rediles sin ver más allá de los 3 metros cuadrados que componen sus estancias. Y si hablamos del Gobierno-Estado español, bueno, entonces la cosa es ya de apaga y vámonos. Sería lo más increible que jamás he oido, que el Gobierno del País de la Pandereta y Er taquito de hamón lograse reconducir una situación tan compleja como la nuestra.


"Si tiene éxito, malo. Y si fracasa, peor, porque todo el país se va a la ruina. El ladrillo es capaz de cualquier cosa. Lo hemos visto no hace mucho tiempo."

Cierto. Por eso hacen falta, de manera inmediata, reformas estructurales profundísimas. En mi opinión existe una tercera vía (si cae mal; si no cae peor), pero visto cómo está el patio no creo que haya la suficiente voluntad en nuestros dirigentes para acometer las medidas necesarias. Bastante ocupados están ya con las identidades nacionales, los 11-M planificados por Los Jemeres Rojos, los estatutos y todos esos asuntos que nos quitan el sueño a tantos millones de ciudadanos.

Será porque no creo en los políticos pero yo no veo que estén haciendo nada serio por los problemas reales de la ciudadanía. Por ejemplo, sólo hay que ver cómo se han empobrecido las capas sociales de renta más baja en los últimos años. Qué ha hecho el Gobierno de turno? NADA, porque desde las alturas en las que están, en ese mundo donde todo es macro y lo micro no cuenta, desde allí ven que cada día TODOS somos más ricos. Luego, obran en consecuencia y no HACEN NADA, no han tomado ningún tipo de medida para controlar la inflación (los últimos presupuestos son de los más expansivos que se recuerda, lo que en vez de ayudar a contener la inflación facilita su descontrol) y así estamos. Que el aceite de oliva nos ha subido un tropecientos por cien en dos años (rehusaré tirar de "inteligencia de segunda mano" para tu agrado y usaré mi memoria y criterios), igual que con otros tantos y tantos productos básicos, que al encarecerse hacen polvo a las economías más modestas, pues no pasa nada oiga, que cada día somos más ricos y los activos inmobiliarios de los españoles VALEN más (sólo los necios confunden valor y precio según un tal Machado).

"Si alguien está esperando a que bajen los precios cuando estalle la burbuja, lo lleva muy crudo. Sobre todo, porque con la precariedad de empleo que existe, el estallido de la burbuja puede terminar en la cola del paro."

Correcto. En ese escenario, las cosas serían francamente duras. Peor que tras la fiesta que vivió este país tras el año 92 (con tasas de paro en torno al 20%).

"Una cosa puedes tener muy segura, Alberto. Ni toda tu documentación, ni todos los ingentes conocimientos ajenos con los que nos ilustras te van a librar de una cruda realidad. No te hipotecarás. Ni aunque quieras."

Y erre que erre. Sabes de mi lo que yo de tí, es decir, nada. ¿Qué te hace suponer lo que dices?

"Eso sí, vas a pagar unos alquileres delirantes. Si el ladrillo fracasa, probablemente no te alcance ni para el ADSL."

Ídem. Y una pequeña discrepancia. Si baja la vivienda, ¿qué te hace pensar que van a subir los alquileres? El aumento de los precios de la vivienda han revalorizado el activo en general, tanto al comprarlo como al alquilarlo. ¿Por qué si el activo se devalúa los alquileres van aguantar el chaparrón? Recuerda que muchas rentas provinentes de alquileres se destinan, precisamente, a pagar las hipotecas sobre esos alquileres o sobre otras viviendas a las que se han mudado los arrendadores (es lo que yo llamo Jugada Financiera Perfecta, y que ha hecho este país sea el número 1 en cantidad de gente por metro cuadrado con complejo de Rockefeller de los negocios). Si la vivienda baja, si aumenta el paro, si entramos en recesión mucho inquilino no podrá pagar y si deja de hacerlo, el arrendador endeudado que tenga por encima no te creas que se va a ir de rositas. A lo mejor le interesa a más de uno, cobrar menos pero seguir cobrando, aunque eso ya es hablar por hablar.

<hr>

Espero que os sea de interés.

Un saludo y que Dios reparta suerte,

Lobo de mar


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  #7  
Antiguo 30-jul-2006, 20:48
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Jo, un nuncabajista inteligente que debate sus puntos de vista.

A ver si alguna vez viene alguno por aquí.

Me aburro.



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  #8  
Antiguo 30-jul-2006, 20:50
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Interesante por la cantidad de datos que aporta (aunque admito que no he llegado a la mitad del texto) y muy sintomático de como piensa la gente en este país: Mientras unos pocos como el Alberto este aporta toneladas de datos y sólidos razonamientos, los otros siguen con su mantra de "llevais 5 años diciendo lo mismo" "Sería la ruina y el estado no lo permitirá" o "Hasta el Corte Inglés está en el negocio" (aunque por lo menos este es el argumento mas original y surrealista que he oido en mucho tiempo).


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  #9  
Antiguo 30-jul-2006, 20:56
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Me da a mi que el tal "Alberto" es Alberto Noguera

www.albertonoguera.com


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  #10  
Antiguo 30-jul-2006, 23:01
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Iniciado por Pasapisero
Yo tambien creo que es Alberto Noguera.

Por cierto se le ha ido mucho la pinza con la nueva historia de Juanillo el comercial. Siento decirlo pero está muy por debajo de las historias de Pepito relámpago y Pepita nuncabaja, menudo tocho que se ha cascao.

Bueno, es que la de Pepito era caviar del bueno y marcó un hito. Ahora intenta repetir la historia (un remake) a ver si le sale igual, pero ya quedó todo dicho con la historia de Pepito. El tema no da mucho más de si.

De todas maneras, me gusta su forma de redactar y se agradecen este tipo de historias burbujeras. Casi me podía imaginar al Juanillo en su Cayenne, llenándose los bolsillos de Eurelios, aprovechándose de los "pepitos" de turno y luego sufriendo con la crisis.

A ver si consigue reinventarse a si mismo y nos obsequia con otra perla, pero desde otro punto de vista. Por ejemplo, la historia de Lolo y Lola, que se compraron una vivienda en el Residencial Fernando Hernández, -una aglomeración de pisos construidos en tierras yermas de Guadalajara- y que se dejan un pastón en gasolina para irse todos los días a Madrid a trabajar...


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