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  #1  
Antiguo 17-jul-2006, 21:16
DSG DSG está desconectado
Madmaxista
 
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Creo que uno de los factores determinantes para el estallido final de la burbuja es el superávit de viviendas que se producirá en años venideros, así que me he puesto ha intentar analizar la demanda y la oferta real de la vivienda. He buscado las previsiones de estimación de la futura demanda, mayormente basados en factores demográficos que representan la función asentada en la necesidad que las personas vivan en ellas. Así que he encontrado un estudio dentro de la estimación que +- se adecua a lo que estaba buscando. http://www.esade.es/pfw_files/cma/GU...da_2003_08.pdf .
Las previsiones en el 2003 se han cumplido con una venta de aproximadamente 580.000 viviendas http://www.procumasa.com/amplia_noti...p?IdNoticia=62 , con un pequeño sesgo de 100.000 viviendas adquiridas por inversores. No obstante, no consigo encontrar para los restante años la venta real de vivienda basados en los datos de vivienda terminada, si multitud de noticias relacionadas con la iniciación de viviendas o el numero de transacciones, pero no con la venta real del año. Si alguien me pudiera ayudar a comprender un poco más, agradecería un link para cruzar el dato de la estimación de demanda con la oferta de viviendas terminadas y la venta real. Para poder establecer las siguientes dudas si proceden:

1)¿Quién absorbe el excedente de la producción de vivienda?
2)¿Hasta que punto la sobreoferta no afecta al precio real?
3)¿Las estimaciones de la futura demanda no contemplan la influencia del actual precio sobre la demanda real?

Espero que alguno me ayude, para seguir analizando la situación actual en la que nos encontramos………


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  #2  
Antiguo 17-jul-2006, 23:33
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Super Mario
 
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impresionante documento que preve tipos de interes del 5% en 2007


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  #3  
Antiguo 17-jul-2006, 23:58
Anticatastrofistas Anticatastrofistas está desconectado
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Iniciado por cibex
impresionante documento que preve tipos de interes del 5% en 2007


Unos tipos de interés del 5 % seguirían siendo bajísimos, por no ecir irrisorios. Teniendo en cuenta que la inflación supera el 4%, eso supondría unos tipos reales de alrededor del 0,5%. Es decir, una ganga. Y que no me vengan con que lo importante es el porcentaje de subida de los tipos con respecto al momento de inicio de la hipoteca, puesto que los nuevos compradores son los que mantienen activo y vivo el mercado, y los que ya tienen casa e hipoteca, lo último que dejan de pagar es el piso, como es natural. adiós estallido adiós.


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  #4  
Antiguo 18-jul-2006, 00:02
Ziggy Ziggy está desconectado
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No es un análisis mas que de andar por casa, pero entrando en la web de idealista.com se ve que de las 30.000 viviendas en oferta en Madrid, solo 5.500 ( no llega al 20%) están por debajo de los 240.000 euros (La mayoría en pueblos de la provincia, no en la capital).

Y según el estudio que publicas, la mayoría de la demanda viene de primera adquisición (parejas jóvenes o emigrantes, aparte de divorciados con un solo sueldo); así que, ¿quien va a comprar esos pisos de 400, 500 o 600 mil euros?


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  #5  
Antiguo 18-jul-2006, 00:09
MrP MrP está desconectado
Lonchafinista
 
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Hay una tabla en el INE de viviendas vacías por año de construcción de la vivienda, de 1991 a 2001:

http://www.ine.es/censo/es/listatabl...20vac%EDas#sit

(Es la "Viviendas vacías en edificios destinados principalmente a viviendas y construidos en el último decenio según año de construcción del edificio", no me deja enlazarla desde dentro)

Eso son viviendas vacías el 2001, total 3.1 megaviviendas vacías (sale en otra tabla), que es el dato que se repite por todos los artículos y en todas partes. Lo que me gustaría, que no lo encuentro por ningún lado, es saber cuantas viviendas vacías hay ahora, y también cuantas hay vacías construidas el último año, para comparar con el 2001. Las viviendas viejas vacías no dan mucha información porque puede ser que esten en mal estado o lo que sea, pero las viviendas de nueva construcción vacías serán el agregado de la especulación y las casas que no venden los promotores.


Iniciado por DSG
2)¿Hasta que punto la sobreoferta no afecta al precio real?

Creo que esto es así porque estamos en una burbuja especulativa. Es pura psicología, si todo el mundo tuviera la misma información y actuaran con perfecta lógica, el precio no hubiese subido. En la cabeza de la gente se ha separado el valor del precio y tonto el último, que no baja.

De hecho, me parece que este divorcio se produjo hace mucho tiempo y ha sido el crédito fácil el que le ha dado alas. El nuncabajismo lleva décadas en la mente colectiva de este país, pero nunca antes había sido tan barato el dinero.


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  #6  
Antiguo 18-jul-2006, 15:51
DSG DSG está desconectado
Madmaxista
 
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Creo que de eso se trata Ziggy, el sentido común es lo que al final se impone en cualquier mercado, y lógicamente la principal parte de la demanda debe venir motivada por aquellos que no disponen de vivienda, el mercado inmobiliario no se adapta actualmente a la s necesidades de la demanda como tu bien has visto en idealista y por eso estallara y corregir bruscamente. No obstante creo que es un estudio bastante serio y completo para entender un poquito más sobre el tema. Creo que he encontrado algún dato más en el ministerio de la vivienda que parece interesante. Cuando tenga tiempo lo colgare, por si alguno os interesa.


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  #7  
Antiguo 18-jul-2006, 16:27
xtiago xtiago está desconectado
Decorador estilista
 
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Iniciado por DSG
Las previsiones en el 2003 se han cumplido con una venta de aproximadamente 580.000 viviendas http://www.procumasa.com/amplia_noti...p?IdNoticia=62 , con un pequeño sesgo de 100.000 viviendas adquiridas por inversores...

Yo tenía entendido que con 300.000 - 350.000 viviendas por año se tendría la demanda satisfecha, lo cual difiere de las 480.000.
¿Donde podemos averiguar este dato? ¿podríamos calcularlo viendo la producción de viviendas de otros años, anteriores a este ciclo, no?


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  #8  
Antiguo 18-jul-2006, 17:26
pierre nodoyuna pierre nodoyuna está desconectado
Caído del guindo
 
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Me parece muy interesante tu analisis, de hecho yo hice algo parecido hace unos meses, pero con menos numeros y mas rayitas. Lo puedes ver en.

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=16302

Intentaré contestar a las preguntas.

1)¿Quién absorbe el excedente de la producción de vivienda? A mi entender lo que pasará es que ese exceso de oferta se absorbera con un parón en la construcción, si por ejemplo sobran 1.000.000 de viviendas (no se el numero real de viviendas vacias cual será pero seguro que no difiere mucho), estaremos por ejemplo produciendo 200.000 viviendas menos durante 5 años de las que realmente se necesiten.

2)¿Hasta que punto la sobreoferta no afecta al precio real? Mientras que se intenta equilibrar la oferta y la demanda de vivienda, habrá un grupo de “acojonados” que bajo el efecto del miedo, pondran su vivienda mas barata que la de su vecino, y habrá importantes rebajas que hará que todo el que tenga que comprarse una casa y pueda esperar, esperará porque seguirá bajando el precio, lo que provocará que el exceso de oferta sobre la demanda cada vez sea mayor.

3)¿Las estimaciones de la futura demanda no contemplan la influencia del actual precio sobre la demanda real?
No me he leido los informes de pe a pa, pero una estimación de la demanda que no tenga en cuenta los precios, pues ni es estimación ni es nada. Vamos creo, desde el punto de vista de un inexperto.


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  #9  
Antiguo 18-jul-2006, 20:14
DSG DSG está desconectado
Madmaxista
 
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En mi opinión no creo que sea tan fácil parar la construcción y dejar que el mercado absorba el excedente por las características del producto ya que el periodo medio de producción del bien es de 18 meses, sin contar los trámites y las inversiones previas necesarias antes de empezar a construir, las barreras de salida son altas.
El desajuste es brutal, mira el estudio de la demanda que elabora el ministerio de la vivienda y podrás comprobar que el precio máximo que la potencial demanda está dispuesta a pagar es de 1.164 euros por metro mientras que el precio real es de 1.916 euros.


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  #10  
Antiguo 19-jul-2006, 11:17
pierre nodoyuna pierre nodoyuna está desconectado
Caído del guindo
 
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Iniciado por DSG
En mi opinión no creo que sea tan fácil parar la construcción y dejar que el mercado absorba el excedente por las características del producto ya que el periodo medio de producción del bien es de 18 meses, sin contar los trámites y las inversiones previas necesarias antes de empezar a construir, las barreras de salida son altas.


Estoy de acuerdo contigo, el periodo de fabricación es muy largo, pero se puede hacer el doble de largo si quitas la mitad de los obreros, y entregas los pisos 18 meses despues, con lo que la oferta se irá rebajando anualmente. (si no vendo no cobro, si no cobro no pago, si no pago no puedo seguir construyendo al mismo ritmo que antes, y por supuesto no voy a correr riesgos), y si me queda poco para terminar la obra, pues bajo los precios para vender lo último, entregar, y no hacer de momento ni una casa mas. Y toda mi infraestructura emplearla en hacer obra publica.


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