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  #11  
Antiguo 19-jul-2006, 12:22
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Iniciado por Anticatastrofistas
Unos tipos de interés del 5 % seguirían siendo bajísimos, por no ecir irrisorios. Teniendo en cuenta que la inflación supera el 4%, eso supondría unos tipos reales de alrededor del 0,5%. Es decir, una ganga. Y que no me vengan con que lo importante es el porcentaje de subida de los tipos con respecto al momento de inicio de la hipoteca, puesto que los nuevos compradores son los que mantienen activo y vivo el mercado, y los que ya tienen casa e hipoteca, lo último que dejan de pagar es el piso, como es natural. adiós estallido adiós.

No entiendo de que unos tipos de interes al 5% sean irrisorios, eso sera para hipoteca baja, para hipotecas de 200000 o mas euros es alta, la comparacion que haces de que al subir la inflacion es una subida del 0.5 % no la entiendo.VAmos a ver, si sube la i nflación tu sueldo no subira mas que ella, es decir tienes mismo poder adquisitivo, tienes que comprar otros bienes de primera necesidad, pero a su vez tienes que pagar mas por la hipoteca asi que, eso de que no afecta, hipoteca de 200000 euros, 30 años al 4,5 % son 1013 euros, a un 6 % son 1199, euros, o sea 2232 euros mas al año, y unos 67000 euros mas en intereses al final de los 30 años, no se pero eso de que no afecta va a ser que no.


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  #12  
Antiguo 19-jul-2006, 12:33
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No busquéis. No existen estadísticas oficiales ni serias.

Hay previsiones:

El BBVA dice que la demanda continuará, como ahora, alta hasta 2.011 como mínimo si no cambia la cosa. Lo que se traduce en 1.200.000 compraventas anuales (600.000 de nueva, 480.000 de usada y 120.000 de vivienda protegida, usada y nueva).

Ahora dice que la demanda nacional de primera y segunda vivienda es de unas 350.000 casas al año, de inmigrantes de primera vivienda otras 350.000 y de extranjeros de segunda residencia una media de 100.000.

La asociación de productores sin embargo esperaba para este año una reducción de la demanda de un 9% respecto del año pasado.

Si queréis estadísticas fiables iros a las hipotecas del INE y los informes de Coyuntura del Colegio de Arquitectos.

La propia estructura del mercado hace que nunca podrá haber un exceso de oferta:

-La vivienda nueva siempre se ajusta a la demanda.
-La oferta de vivienda usada siempre está regulada por dos axiomas:Nunca vender con perdidas y son inversiones de largo plazo.
-Sólo en casos de necesidad se vende en pérdidas y siempre será el último remedio: crisis económica, paro.......... por lo que hasta que no aumente el paro y empeore la renta de las familias no habrá un exceso de oferta de vivienda.
-Siempre habrá demanda de vivienda (el alquiler no es opción real), en casos de inaccesibilidad por situación económica o precios altos se acumula al año siguiente: pero siempre terminará comprando.




Un Saludo.

Última edición por MNSV; 19-jul-2006 a las 12:44


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  #13  
Antiguo 19-jul-2006, 18:22
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Estoy de acuerdo contigo con la manipulación que existe en este sentido y que las estadísticas no son totalmente fiables. Tiene que haber un punto de encuentro al comparar unas y otras, intentando leer entrelineas, sobretodo para evitar la manipulación mediática de los bancos y medios de comunicación para su propio beneficio.

Mira el ejemplo que pones con El caso de BBVA, me parece lógico que empiece a replanteasen la realidad del mercado, por que una demanda de 1.200.000 anuales es poco mas que imposible. Sabes que los datos están falseados conociendo cuatro datos básicos. La mentira es insostenible y tienen que rectificar para hacerla un poco más creíble.

En cuanto al resto, estoy de acuerdo en algunos puntos que has expuesto si los sitúas en el pasado pero la situación de mercado es muy diferente.

No creo que sea aplicable en la situación actual que la vivienda nueva se ajuste siempre a la demanda. Históricamente se habrá producido, pero en este momento veo muy difícil que a corto plazo se tenga tanta capacidad de maniobra con todo el intrusismo que se está produciendo en la construcción. La codicia e inversiones ya realizadas impiden el dar media vuelta y ajustar la oferta.

Las presunciones que rigen la venta de vivienda usada pronto quedaran desfasadas, adaptándose a la situación real del mercado como ha ocurrido en otros países. ¿Que posibles plusvalía obtendrá un futuro inversor particular en un compra realizada en el presente año?....¿y si ha necesitado recurrir a entidades crediticias para financiar la inversión o inversiones?..... hasta que punto no estará dispuesto a vender por debajo del coste de compra para no tener que asumir perdidas mayores.

También estoy acuerdo que el mercado de alquiler está bastante difícil, creo que hay un relación directa entre el precio de la vivienda y el alquiler, si la sobreoferta se produjera esta tendría un impacto de iguales proporciones en el alquiler. Si te sirve de consuelo yo vivo de alquiler.

No obstante echare un vistazo a los estadísticas que me comentas, para intentar saber cual es la demanda real que existe en España, haber si entre todos podemos establecer +- cual es la demanda real, no especulativa. Yo de momento en quedo con el primer informe basado en datos demográficos que establece esta entorno a las 500.000.


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  #14  
Antiguo 19-jul-2006, 18:49
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Iniciado por DSG
.....No creo que sea aplicable en la situación actual que la vivienda nueva se ajuste siempre a la demanda. Históricamente se habrá producido, pero en este momento veo muy difícil que a corto plazo se tenga tanta capacidad de maniobra con todo el intrusismo que se está produciendo en la construcción. La codicia e inversiones ya realizadas impiden el dar media vuelta y ajustar la oferta.

Creo que sigue igual ahora.
La promoción típica de pequeño, medianos y grandes promotores es la siguiente: compra del terreno (con o sin financiación), elaboración proyecto, comercialización, cuando tienen la promoción "copada" (reservas u opciones de compra), solicitan crédito promotor (hasta el 80% de valor), contruyen y venden con entrega de la vivienda.

Esto es así para el 95% de las promociones. Si no venden la promoción no empiezan a construir. Pueden tardar uno, dos o tres años pero siempre es así: por eso la oferta de vivienda nueva siempre se ajusta a la demanda.

Si son promociones grandes, de muchas viviendas, la dividen por fases. si no llegan a copar la siguiente fase o la siguiente, la paran.

Iniciado por DSG
.....
Las presunciones que rigen la venta de vivienda usada pronto quedaran desfasadas, adaptándose a la situación real del mercado como ha ocurrido en otros países. ¿Que posibles plusvalía obtendrá un futuro inversor particular en un compra realizada en el presente año?....¿y si ha necesitado recurrir a entidades crediticias para financiar la inversión o inversiones?..... hasta que punto no estará dispuesto a vender por debajo del coste de compra para no tener que asumir perdidas mayores.

El inversor tipo en inmuebles es el padre de familia que compra con sus excedentes de renta una segunda o ulterior vivienda. Es un inversor no profesional, en el que como regla principal es que es muy reacio a vender con pérdidas. Si fuera profesional o con cultura financiera pondría un stop loss.

El inversor tipo pasa normalmente de corto a largo si la situación lo requiera y aunque no quería en un principio. Es ineficiente: si compra en 2.006 por 100 y baja durante 5 años y hasta el 6º año no iguala el precio de 100 no vende hasta ese año y si vende a 101 se dirá que bueno soy, a pesar que ha bajado, he conseguido esperar y al final le he sacado 1. Sin tener en cuenta las pérdidas que le ha ocasionado en inversiones alternativas, ni la inflación, ni los costes financieros......

Por ejemplo: hace poco lei un artículo que decía que los PAU del norte de MAdrid (San Chinarro....) había casi un 40% de viviendas compradas por inversores. Muchos de ellos fueron pasapiseros que no pudieron "pasar" el piso y de especulador a corto tuvo que pasar a escriturar e hipotecarse por el precio. Para enseguida poner a la venta la vivienda y/o alquilar la vivienda. Esos pasapiseros o los inversores a medio largo plazo nunca venderán a precio inferior aunque tengan que pagra la hipoteca. Si suben las cuotas y no pueden pagarlas las intentarán vender pero siempre a precio que iguale su compra. Tienen un límite de precio de venta: lo que le costó.

Un Saludo.

Última edición por MNSV; 19-jul-2006 a las 19:04


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  #15  
Antiguo 19-jul-2006, 23:10
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Corrige me si me equivoco, en el escenario que planteas no existe riesgo ni competencia, un mercado de competencia monopolística donde numerosos productores controlan el precio adaptase a las necesidades de la demanda, produciendo lo que en el momento se demande.

Al no existir riesgo, cualquier constructor o inversor tienen garantizado al menos el importe de su inversión inicial. Así que la posibilidad de pérdidas o quiebra es prácticamente imposible……el negocio que sustenta el milagro español.
Pero aunque la inversión inicial no requiera financiación adicional y no supusiera un gasto imputable, debe existir un coste fijo previo al proceso de fabricación, la carga de ese coste es el riesgo. Aunque no conozco los costes de la construcción me imagino que a medida que se dilate el tiempo previsto, todo ese coste fijo debe ser absorbido, por ejemplo los costes en la promoción de la venta serán mayores a medida que pase el tiempo. Aunque se aplace la producción de la vivienda debe haber costes fijos imputables a una perdida o al coste final del producto. Y si se imputaran estos costes a lo largo del tiempo el precio final afectaría todavía más a la demanda o conllevaría a dicha promoción de viviendas a no ser competitiva en el mercado.

Con respecto a los inversores, el punto de inflexión de abandonar la inversión será el poder hacer frente al riesgo, es decir de la capacidad de los recursos disponibles que tengan para aguantar los costes fijos hasta recoger los beneficios futuros. Imagina algún pasapiseros que halla invertido en dos o tres pisos y tenga que escriturar como tu comentas, a medida que pase el tiempo se vera avocado a la venta por el precio que sea para no seguir acumulando perdidas o la quiebra absoluta. Lo que le costo es un limite asumible siempre que tengas recursos suficientes para aguantar los costes fijos que conllevan la inversión. Quizás el inversor padre de familia se vea más influenciado por los tipos de interés o simplemente con dejar en un futuro a sus hijos un piso en propiedad.


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  #16  
Antiguo 20-jul-2006, 00:26
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Iniciado por DSG
Corrige me si me equivoco, en el escenario que planteas no existe riesgo ni competencia, un mercado de competencia monopolística donde numerosos productores controlan el precio adaptase a las necesidades de la demanda, produciendo lo que en el momento se demande.

Al no existir riesgo, cualquier constructor o inversor tienen garantizado al menos el importe de su inversión inicial. Así que la posibilidad de pérdidas o quiebra es prácticamente imposible……el negocio que sustenta el milagro español.
Pero aunque la inversión inicial no requiera financiación adicional y no supusiera un gasto imputable, debe existir un coste fijo previo al proceso de fabricación, la carga de ese coste es el riesgo. Aunque no conozco los costes de la construcción me imagino que a medida que se dilate el tiempo previsto, todo ese coste fijo debe ser absorbido, por ejemplo los costes en la promoción de la venta serán mayores a medida que pase el tiempo. Aunque se aplace la producción de la vivienda debe haber costes fijos imputables a una perdida o al coste final del producto. Y si se imputaran estos costes a lo largo del tiempo el precio final afectaría todavía más a la demanda o conllevaría a dicha promoción de viviendas a no ser competitiva en el mercado.

Existe riesgo y en epoca alcista muuucha competencia.

Imagínate un promotor que haya comprado un solar a precios de 2.006, es decir carísimo. Y que en 2008 baje los precios de la vivienda un 40%, y no ha tenido tiempo de vender su promoción, pues es ya un promotor entrampado, no podrá promocionar el edificio porque la competencia que compre solar en 2.008 siempre sacará los pisos a un precio más barato. En este caso muy probablemente se apalanque con el solar a largo plazo y necesite el siguiente ciclo alzista para construir.

O imagínate que el promotor (Cooperativas de Viviendas, Comunidades de Bienes o pequeños promotores) necesite financiación bancaria para compra de solar, pago honorarios de arquitectos y licencias municipales. Y suben tipos de interés y tarde en promocionar los pisos......... justo en una contracción de la demanda o fuerte competencia.......

O imagínate el promotor que solicita el crédito pues tenía todas las viviendas reservadas y cuando va a escriturar los reservistas fallan puesto que en los 2,5 años que dura la promoción bajan las viviendas y les interesa más comprar en el edificio de al lado un 30% más barato. Promotor en Quiebra o que tenga que repartir los pisos entre acreedores, electricistas, albañiles......

Los solares también tardan en "fabricarse", necesitan normas de planeamiento y urbanización previa por lo que muchas veces no hay tantos solares disponibles cuando hay mucha demanda. Un ejemplo es Murcia o Galicia: en muchos municipios todavía están aprobando las normas urbanísticas por lo que probablemente este ciclo alcista lo pierdan. Mientras que los municipios que las tenían aprobadas, tienen un montón de solares disponibles para satisfacer la demanda.

Sobre los costes que mencionan sí que afectaría al precio final pero ahora por ejemplo se descuenta de un beneficio holgado (de más de 40%) del promotor, no le supone problema.

En el 2000 ó 2001 el promotor vendía sin apenas publicidad y en menos de un mes una promoción. En 2005 ó 2006 puede que tarde seis meses en hacer lo mismo o tenga que gastar dinero en publicidad o comisiones de APIS para colocarla.

Mira Marina Dór con suelo comprado por cuatro duros hace tiempo. Todos los gastos de publicidad, marketing........... reducirán los beneficios pero de un apartamento que vendan ahora probablemente obtengan con esos gastos incluidos un 70% de beneficios (y sin exagerarte).

El mercado inmobiliario aunque parte en principio de las reglas de competencia (fijación de precio por oferta y demanda) hay ocasiones que provocan un "desajuste de mercado", una burbuja de precios, un aumento desproporcionado de precios que paradógicamente provoca una respuesta favorable de la demanda, aumentándola, que compra a precio que sea y autoalimentándose irracionalmente. El precio sube por las expectativas de revalorización sin tener en cuenta el precio de los costes del producto, y el promotor pone el precio que pueda pagar el comprador. El estudio económico de este desajuste de mercado empezó en Estados Unidos en la década de los 70 y el estudio y la determinación de reglas que explican este fenómeno han sido tan importantes que algunos de los economistas han conseguido el premio nobel (de verdad) de economía.

Un Saludo.


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  #17  
Antiguo 20-jul-2006, 23:19
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Agradezco que esclarezcas tu postura sobre el posible riesgo y la existencia de competencia, según tu planteamiento anterior daba la sensación que tomabas una postura similar al informe presentado por el BBVA…… donde el adaptar la oferta reduciendo aproximadamente a 400.000 unidades la producción de viviendas indiciadas en un escenario de riego no causan daños colaterales a los agentes que intervienen. No he podido encontrar en la presentación del estudio el impacto que tendría para la economía del país el reducir tan drásticamente la producción y su efecto en cadena.
No obstante, el asumir que la oferta podría adaptarse a la mitad en solo tres años es un paso para determinar cual es la demanda real.
Como prácticamente esto se está convirtiendo en un monologo entre tu y yo, deberíamos dejar al resto expresar sus ideas o dejar el tema cerrado, ya que por la escasa participación es absurdo mantener una conversación abierta que no crea el menor interés entre el resto.


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