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Antiguo 07-jul-2006, 11:48
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http://www.elmundo.es/mundodinero/20...152259946.html

HIPOTECAS A TODA COSTA
Bancos y cajas permiten un endeudamiento de hasta el 45%, superior al recomendado
MADRID.- "Cobro 1.000 euros al mes. No tengo trabajo fijo. Quiero comprarme una casa de 180.000 euros y con mis ahorros a duras penas llego a cubrir los gastos de gestión. ¿Encontraré una entidad financiera que me conceda una hipoteca por el valor total de la vivienda?" La respuesta es afirmativa. Rotundamente sí.

La mayoría me exige como 'cromo' que uno vaya a firmar la escritura de la mano de un familiar o amigo que se comprometa a avalarme y no pocas me sugieren que la tasación debería alcanzar un mínimo de 225.000 euros, para que el préstamo sea sólo por el 80% del valor estimado. Pero todas sin excepción me invitan a apretarme el cinturón hasta la extenuación y empezar a disfrutar de mi hogar, ¿dulce hogar?

Pongamos un ejemplo gráfico: en una caja de ahorros del distrito madrileño de Chamartín se comprometen a dejarme el dinero que necesito para acceder a este techo propio, a cambio de una cuota mensual de 849 euros durante los próximos 30 años. Si recuerdan mi condición de 'mileurista', el resultado de la operación es que me quedarán para sobrevivir un total de 151 euros.

A todo esto hay que sumar que dentro de seis meses revisarán las condiciones de mi préstamo y que, para entonces, el Euribor (índice con el que se revisan la mayoría de las hipotecas a tipo variable) habrá pasado, previsiblemente, del 3,308% al 4%. Traducido a incremento de la cuota, éste la equiparará prácticamente al importe total de mi nómina.

La cifra desborda con creces la recomendación del Banco de España de que el endeudamiento de las familias no debe superar en ningún caso el 35% de los ingresos que recibe. Y éste no es precisamente un caso anecdótico. El 'pleno al 15' de las entidades financieras hace la vista gorda a esfuerzos financieros que superan holgadamente el 40% de las retribuciones monetarias que reciben los solicitantes de préstamos hipotecarios.

El suplemento SU VIVIENDA, del diario EL MUNDO, ha podido comprobar esta experiencia en primera persona, al hacerse pasar por un hipotético comprador que, en el límite de sus posibilidades, acudía a una entidad en busca de financiación. Y, sorprendentemente, aunque nuestro perfil de adquirente no tenía las cosas nada fáciles debido a sus escasos ingresos y a su precaria situación laboral, la respuesta de los bancos no ha podido ser más optimista: en las 10 sucursales visitadas con este perfil logramos salir con una hipoteca debajo del brazo.

En pareja
Superada esta prueba, no era de extrañar que, con otro modelo de comprador que en lugar de adquirir en solitario lo hacía en pareja, las cosas se nos pusieran aún más fáciles. Lo comprobamos en otra veintena de entidades y también logramos nuestro objetivo, incluso después de mostrar nuestro recelo por el nivel de endeudamiento que alcanzaríamos al contratar el préstamo.

En ese momento, las entidades nos tranquilizaban con afirmaciones del tipo de "no pasa nada porque te endeudes por el 45% de tus ingresos".

El hecho de contar con un avalista nos facilitó mucho más las cosas. Hasta el punto de lograr que nos financiaran el 100% del valor de la vivienda, cuando, en teoría, las entidades sólo prestan hasta el 80%.

Sorprendidos por el resultado de nuestra experiencia, visitamos otras 20 entidades, pero esta vez 'con el más difícil todavía': un comprador sin trabajo fijo y con unos ingresos mensuales de 1.000 euros, que quiere comprar una casa más cara, en concreto de 240.000 euros.

Como en ninguna de las sucursales visitadas encontramos financiación con este perfil, introdujimos dos elementos nuevos que hicieron a las entidades cambiar de opinión: una pareja y un avalista. Estas dos palabras mágicas fueron la clave para poder convertirnos en propietarios.

Avales
Una de las conclusiones del periplo bancario realizado por SU VIVIENDA es que al potencial comprador que se presenta acompañado de una persona solvente, que respondería ante posibles situaciones de impago, se le abren prácticamente todas las puertas de cara a la financiación. Unos padres pensionistas o un hermano que a su vez tenga una hipoteca por satisfacer son el 'abracadabra' suficiente para que la caja fuerte de la entidad financiera haga chirriar sus goznes.

En el caso más extremo dentro de los 'bancariamente' viables (el de joven en solitario que aspira a acceder a un crédito de 180.000 euros), la figura del avalista entra en escena en algunos de los supuestos de concesión. En estos casos, el aval adquiere un compromiso mayor, al figurar como cotitular de la escritura del préstamo, junto al propietario de la casa y, suponiendo que éste no pueda pagar un mes la cuota, el fiador lo hará automáticamente por él.

Aunque esta figura todavía tiene un papel más que secundario en el escenario de los préstamos para vivienda, la previsión de subida de tipos de interés puede contribuir a que se convierta en el actor revelación de la próxima temporada hipotecaria.

Los temidos tipos de interés
Y es que buena parte de los bancos y cajas trabaja ya con la hipótesis de que el Euribor habrá dado un estirón hasta el 4% (desde el 3,308% registrado en el mes de mayo) para cuando el año ponga su punto final. Esto significa que todas las hipotecas contratadas a tipo variable, es decir, prácticamente la totalidad de las suscritas, engordarán de forma directamente proporcional a la cantidad que al solicitante le quede por abonar.

Para los casos en los que la solicitud sea de 180.000 euros y suponiendo que el plazo de devolución se prolongue durante 30 años, a día de hoy, la cuota mensual ascendería a 789,11 euros (prescindiendo del diferencial que le suman los bancos y que generalmente se mueve en la horquilla del 0,35% al 1%). Con la subida del Euribor al 4%, esta letra pasaría a ser de 859,35 euros, todo un desafío para los bolsillos más apretados.

Sin embargo, ninguna entidad de crédito, y en esto la unanimidad es absoluta, menciona la posibilidad de solicitar préstamos a tipo fijo. Cuando, a petición de los solicitantes, se les consulta por esta posibilidad, los asesores financieros, también todos a una, desaconsejan esta opción, según los parámetros por los que se mueve actualmente el mercado y por los que, probablemente, lo hará en el corto-medio plazo.

Hasta el 80% del valor
Otra de las conclusiones de esta ruta hipotecaria es que las entidades no ponen inconvenientes a la hora de financiar más del 80% del valor de la casa, desoyendo, una vez más, las recomendaciones del Banco de España.

Aunque en muchas de ellas se nos aseguraba que ese era el límite, al insistir en nuestra necesidad de pedir la totalidad, no tardaban en ofrecernos alternativas. Y nuevamente la palabra aval era la clave para que nuestros deseos se convirtieran en realidad. Tanto que con la existencia de un avalista en una de las entidades se nos ofreció llegar hasta el 120% o 130% del valor de la casa para, de paso, poder amueblar la vivienda, por ejemplo.

A lo que tampoco prestan demasiada atención los 'guardianes' del dinero es a la temporalidad laboral que esgrimen muchos de los candidatos al firmar un préstamo hipotecario. Ni el hecho de que los dos miembros del tándem pagador estén expuestos a que su relación con la compañía que le paga a final de mes, bajo la fórmula de contrato por obra, se pueda extinguir como la pólvora los disuade de dar el aprobado a la operación de endeudamiento.

Aportar una vida laboral extensa, pese a estar sometida a interrupciones, suele ser un argumento de peso suficiente como para inclinar la balanza hacia el lado del sí. En todo caso, y una vez más, no hay precariedad laboral que un solvente aval no haga prescindible.

Con independencia del importe solicitado y al margen de la presencia de un fiador, determinados compromisos con la entidad bancaria de turno hacen que el paso por el altar hipotecario sea más sencillo en la mayoría de los casos. Si se domicilia la nómina y el mayor número posible de recibos del hogar (gas, luz, teléfono...) las autoridades financieras son mucho más flexibles a la hora de dar luz verde al préstamo.

En el lote de facilidades, muchas aprovechan para, como el que no quiere la cosa, 'colar' la contratación del seguro de vida que oferta su compañía. "No es obligatorio, pero sí ayuda", repiten casi como si del estribillo de una canción pegadiza se tratara en casi todas las sucursales bancarias


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Antiguo 07-jul-2006, 12:53
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Mensajes: 1.453
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Este artículo de El Mundo ya se está comentando en este otro hilo:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=17845


Por favor, para evitar tener dos hilos iguales poned vuestros posts en el otro hilo.

Gracias.


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