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  #21  
Antiguo 05-jul-2006, 17:07
luif luif está desconectado
wapissimo
 
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Originalmente Escrito por luif
Aquí casi nadie te va a recomendar comprar, es comprensible, el problema es que tampoco te hubiesen recomendado comprar ni hace 1 año, ni hace 2 ni hace 3, ni probablemente hace 4... en ese momento también podía ser comprensible. Ahora conociendo datos de crecimiento de precios queda claro que habría sido una muy mala recomendación.

Claro, claro. Intenta vender ahora al precio que te dicen los tasadores, y cuando lo vendas dentro de 1 o 2 año sin subir ni bajar el precio, si lo consigues, echamos cuentas.
Es un mercado tan opaco que nadie te va a decir que pierde.

Se sigue vendiendo mucho. Todos los informes tanto de compraventa como de nivel de prestamos lo dicen. Puede bajar el nivel respecto a años anteriores pero eso no quiere decir que el dato actual sea bajo ni mucho menos.

Y yo he tenido mi propia experiencia, un piso comprado en construcción a precio de 2003-2004 lo he vendido hace una semana sin ningún problema y ganando un buen porcentaje. La venta fué practicamente instantanea; caso excepcional, al día siguiente de presentar el piso en la inmobiliaria (buen precio, buen piso y buena zona).

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Originalmente Escrito por luif
Para los que llevan esperando tanto, la esperanza es que bajen un buen porcentaje, y eso significa que se pongan al precio de ese momento (hace 3-4 años).


Te subo el sueldo un 50% y te lo bajo un 50%. ¿Aceptas?
Creo que te has equivocado con el calculo. La vida ya ha subido, si se quedan a precios de 3-4 años es un descalabro, no una buena bajada.

Descalabro podría ser si bajan a precios de 1993, cosa totalmente imposible descartando guerras mundiales y similares. Pero que llegasen a bajar hasta un 30% (lo que han subido en unos años), no es realmente un grave problema.

A los que compraron como 1a vivienda no les afecta la variación de precio (tanto si sube como si baja), y a los inversores, les puede provocar perdidas o ganancias pero para eso invierten.

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Originalmente Escrito por luif
La ventaja es que ahora tienen un dinero ahorrado (que no produce a nadie más de un 2,5 - 3% anual en renta fija) que les permitirá pagar una entrada superior o bajar unos pocos miles de euros el prestamo.

La penalización es que el interes de la hipoteca será muy superior al que había hace unos años, y a pesar de poder ser menor prestamo, los intereses finales seran los mismos o incluso superiores.

Produce mas, porque tiene menos riesgo. Si admites riesgos multiplicas la ganancia. Quien compró oro, se ha hecho mucho mas rico que quien compro ladrillos.
Las condiciones de la hipoteca serán las mismas que para los hipotecados, y el principal a amortizar menor en caso de bajada. Los intereses, menores, porque el principal es menor. No entiendo tu cálculo, por favor, pon un ejemplo.

compra en 2001: 200.000 al 2,25% -> Cuota inicial 764€/mes

Considerando una bajada del 30%-50% (! !) (el aumento desde 2001 a 2006-7), y 20.000 euros ahorrados a descontar del prestamo.

compra en 2007: 180.000 al 4,5% -> Cuota inicial 912€/mes
(a 30 años)

Desde 2001-2006 el que compró primero paga menos intereses esos años, por lo que amortiza más capital y puede incluso ahorrar una cantidad para hacer una amortización posterior.

Quien compra en 2007, con menos prestamo, empieza directamente pagando más intereses y amortizando menos capital respecto al 1er caso, y no puede ahorrar esa cantidad para hacer amortizaciones parciales.

Con una tabla completa de amortización de prestamo se podría calcular y ver la cantidad que tiene que bajar para que sea rentable comprar más tarde.


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  #22  
Antiguo 05-jul-2006, 17:37
luif luif está desconectado
wapissimo
 
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En ese ejemplo de compra 2001-2-3-4-5 vs 2006 está muy claro, subiendo precios y subiendo euribor, va todo en contra del que compra más tarde.

Lo que se debe valorar en una compra actual es si van a continuar la subida (según oferta y demanda de la zona) cuanto puede ser la bajada si se produce, y el incremento de intereses a pagar por la subida de euribor.


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  #23  
Antiguo 05-jul-2006, 19:02
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Iniciado por luif
Se sigue vendiendo mucho. Todos los informes tanto de compraventa como de nivel de prestamos lo dicen. Puede bajar el nivel respecto a años anteriores pero eso no quiere decir que el dato actual sea bajo ni mucho menos.

Parece que conoces de primera mano el mercado. ¿De cuanto es la bajada con respecto a años anteriores? ¿Que previsiones hay para el proximo?

Iniciado por luif
Y yo he tenido mi propia experiencia, un piso comprado en construcción a precio de 2003-2004 lo he vendido hace una semana sin ningún problema y ganando un buen porcentaje. La venta fué practicamente instantanea; caso excepcional, al día siguiente de presentar el piso en la inmobiliaria (buen precio, buen piso y buena zona).

Si lo has vendido al día siguiente es porque ofrecias algo con muy buena ratio calidad/precio, como tu dices. No te lo discuto.

Iniciado por luif
Descalabro podría ser si bajan a precios de 1993, cosa totalmente imposible descartando guerras mundiales y similares. Pero que llegasen a bajar hasta un 30% (lo que han subido en unos años), no es realmente un grave problema.

A los que compraron como 1a vivienda no les afecta la variación de precio (tanto si sube como si baja), y a los inversores, les puede provocar perdidas o ganancias pero para eso invierten.

No veo por que es imposible. Solamente hay que dejar de comprar. Para eso solamente hace falta dejar de prestar dinero, o que haya paro. En general sobreoferta. Si seguimos construyendo 800000 viviendas, y no las colocamos, igual nos cargamos el mercado, ¿no?
Esta bien que los inversores que se metan en esto sepan que pueden tener perdidas.

Iniciado por luif
compra en 2001: 200.000 al 2,25% -> Cuota inicial 764€/mes

Considerando una bajada del 30%-50% (! !) (el aumento desde 2001 a 2006-7), y 20.000 euros ahorrados a descontar del prestamo.

compra en 2007: 180.000 al 4,5% -> Cuota inicial 912€/mes
(a 30 años)

Desde 2001-2006 el que compró primero paga menos intereses esos años, por lo que amortiza más capital y puede incluso ahorrar una cantidad para hacer una amortización posterior.

Quien compra en 2007, con menos prestamo, empieza directamente pagando más intereses y amortizando menos capital respecto al 1er caso, y no puede ahorrar esa cantidad para hacer amortizaciones parciales.

Con una tabla completa de amortización de prestamo se podría calcular y ver la cantidad que tiene que bajar para que sea rentable comprar más tarde.

¿Y la subida de la cuota del 2001? A ver, que no me entero...
Te concedo ventaja, no voy a meter subida de tipos hasta el 2007.
<meta http-equiv="CONTENT-TYPE" content="text/html; charset=utf-8"><title></title><meta name="GENERATOR" content="OpenOffice.org 1.9.129 (Linux)">En el 2007, al que compro en el 2001 le queda por pagar 170005,54 del prestamo. Su cuota ahora es de 861,39. El otro, puede haber pagado un alquiler, o no, por estar viviendo en casa de Papi y Mami, pero lo que ha pagado el que compro el del 2001 es 764*12*6=55008. Que si quieres, podemos descontar de los 180000. Eso nos da un prestamo de 124992, y una cuota para el que compra en el 2007 de 633,32.
¿Que estoy haciendo mal?


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  #24  
Antiguo 06-jul-2006, 00:32
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Si ese piso nuevo vale 28 millones, yo me iría a uno similar pero de segundamano, que seguro que sale mucho más barato. En mi opinión, comprar pisos nuevos es casi tirar el dinero, porque tienen ese plus de "nuevo" que te va a costar varios millones. Seguro que encuentras un piso parecido, pero usado, por unos 20 kilos, en vez de 28. Una hipoteca de 20 kilos sale bastante asequible.


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  #25  
Antiguo 06-jul-2006, 09:22
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Si ese piso nuevo vale 28 millones, yo me iría a uno similar pero de segundamano, que seguro que sale mucho más barato. En mi opinión, comprar pisos nuevos es casi tirar el dinero, porque tienen ese plus de "nuevo" que te va a costar varios millones. Seguro que encuentras un piso parecido, pero usado, por unos 20 kilos, en vez de 28. Una hipoteca de 20 kilos sale bastante asequible.

NI de coña, al año siguiente de venderlas , la q costaba 28 cuesta 35 asi de facil....,kiza ahora no sea asi...veremos.., y pòr 20 millones no hay nada


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  #26  
Antiguo 06-jul-2006, 09:41
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Si ese piso nuevo vale 28 millones, yo me iría a uno similar pero de segundamano, que seguro que sale mucho más barato. En mi opinión, comprar pisos nuevos es casi tirar el dinero, porque tienen ese plus de "nuevo" que te va a costar varios millones. Seguro que encuentras un piso parecido, pero usado, por unos 20 kilos, en vez de 28. Una hipoteca de 20 kilos sale bastante asequible.

No es así en Madrid. La obra nueva similar, en Tetuan por ejemplo, es mas barata. Lo que quiere decir que el que vende segunda mano no quiere bajar el precio, y que el que vende obra nueva está tardando en vender y no quiere correr riesgos. Y eso para mi es un mercado enfriado.
Y digan lo que digan, obra nueva se vende antes que segunda mano. Asi que el que venda de segunda mano, tiene que esperar a que se venda la nueva. Y nueva se está haciendo mucha.


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  #27  
Antiguo 06-jul-2006, 10:52
Xin Xin está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
No es así en Madrid. La obra nueva similar, en Tetuan por ejemplo, es mas barata. Lo que quiere decir que el que vende segunda mano no quiere bajar el precio, y que el que vende obra nueva está tardando en vender y no quiere correr riesgos. Y eso para mi es un mercado enfriado.
Y digan lo que digan, obra nueva se vende antes que segunda mano. Asi que el que venda de segunda mano, tiene que esperar a que se venda la nueva. Y nueva se está haciendo mucha.

No querría equivocarme, però la última obra nueva que estoy viendo deja mucho que desear. A veces, és mejor de segunda mano.

Por cierto, hoy en dia que aislamiento usan las constructoras ? Porqué veo muchas paredes delgadas y cristales sin cámara de aire ?


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  #28  
Antiguo 06-jul-2006, 11:07
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Iniciado por Xin
No querría equivocarme, però la última obra nueva que estoy viendo deja mucho que desear. A veces, és mejor de segunda mano.

Por cierto, hoy en dia que aislamiento usan las constructoras ? Porqué veo muchas paredes delgadas y cristales sin cámara de aire ?

Tienes razon, hay mucha obra nueva mala. Pero yo veo calidades similares, un poco a favor de la nueva. Y si que veo mejor distribución en nueva. Pero depende del barrio...


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  #29  
Antiguo 06-jul-2006, 11:50
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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NI de coña, al año siguiente de venderlas , la q costaba 28 cuesta 35 asi de facil....,kiza ahora no sea asi...veremos.., y pòr 20 millones no hay nada

Yo estaba hablando de precios actuales, y no especulando con lo que van a valer los pisos mañana. Y decía que probablemente podrías comprar una cosa similar, de segundamano, pero más barata, y así apurar un poco más la cuota.

Puede ser que en algunos lugares lo nuevo cueste casi lo mismo que lo usado, o incluso sea más barato como alguno decía, pero me da la impresión que no es lo normal.

Si bajas de 28 millones y ajustas un poco más la cuota, te sale bastante bien, y quizás lo de alquilar por 500 euros al mes no merezca mucho la pena.


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