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  #1  
Antiguo 03-jul-2006, 16:14
Blackbird Blackbird está desconectado
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Siguiendo con la idea de intentar resultado objetivos basandonos en datos, y no en opiniones, propongo hacer numeros a ver que sale mejor: Comprar, o esperar a que baje.

La respuesta esta clara: Depende de muchas cosas, pero fundamentalmente de lo quebaje.

Se me ocurren diversas formas de comparar la situación, pero os propoga comprar hipoteca a 30 años vs alquiler a 10 + hipoteca a 20. Es decir, lo que compras ahora a 30 años, cuando ha de bajar para que compense los 10 años de hipoteca + pagar el piso en 10 años menos.

Que os parece? Es comparable estos dos escenarios o esta desequilibrado hacia uno de los dos?


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  #2  
Antiguo 03-jul-2006, 16:29
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Blackbird
Siguiendo con la idea de intentar resultado objetivos basandonos en datos, y no en opiniones, propongo hacer numeros a ver que sale mejor: Comprar, o esperar a que baje.

La respuesta esta clara: Depende de muchas cosas, pero fundamentalmente de lo quebaje.

Se me ocurren diversas formas de comparar la situación, pero os propoga comprar hipoteca a 30 años vs alquiler a 10 + hipoteca a 20. Es decir, lo que compras ahora a 30 años, cuando ha de bajar para que compense los 10 años de hipoteca + pagar el piso en 10 años menos.

Que os parece? Es comparable estos dos escenarios o esta desequilibrado hacia uno de los dos?

Me parece equilibrado.
Ok, pero antes de empezar a darle al Excel, suponemos una bajada sostenida o puntual?
Suponemos que la bajada de la vivienda ocasiona una bajada equivalente, menor o mayor en el alquiler?
Suponemos un ahorro inicial?
Cuantos factores!


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  #3  
Antiguo 03-jul-2006, 17:03
Blackbird Blackbird está desconectado
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Ja, ja, ja.
Pues la verdad es que hay bastantes factores.
A ver:
1.- bajada sostenida o puntual?
Creo q es indiferente: Lo q hay q usar en cuanto habran bajado de aqui a 10 años. Si se ha producido de forma escalonada, pico o oscilante es irrelevante.
2.- Bajada de precios de alquiler.
Pues no lo habia tenido presente. Asumes q el alquiler tambien bajara... Uf, eso se comenta en este foro pero no estoy muy de acurdo. Piensa q alquiler/compra son productos sustitutivos. Si se pierde demanda de compra, se va a alquiler. Tu que propones?
3.- Ahorro inicial.
Suponemos en ambos casos no? O bien podemos suponer q durante los 10 primeros años, el hipotecado paga cuota, y el alquildado paga alquiler y el resto lo pone como ahorro inical.

Nota: Tendremos q tener en cuenta la inflaccion. Ponemos 3.5%?


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  #4  
Antiguo 03-jul-2006, 17:14
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Blackbird
Ja, ja, ja.
Pues la verdad es que hay bastantes factores.
A ver:
1.- bajada sostenida o puntual?
Creo q es indiferente: Lo q hay q usar en cuanto habran bajado de aqui a 10 años. Si se ha producido de forma escalonada, pico o oscilante es irrelevante.
2.- Bajada de precios de alquiler.
Pues no lo habia tenido presente. Asumes q el alquiler tambien bajara... Uf, eso se comenta en este foro pero no estoy muy de acurdo. Piensa q alquiler/compra son productos sustitutivos. Si se pierde demanda de compra, se va a alquiler. Tu que propones?
3.- Ahorro inicial.
Suponemos en ambos casos no? O bien podemos suponer q durante los 10 primeros años, el hipotecado paga cuota, y el alquildado paga alquiler y el resto lo pone como ahorro inical.

Nota: Tendremos q tener en cuenta la inflaccion. Ponemos 3.5%?

1. Consideramos una bajada del precio actual ( el criterio es que si la vivienda sube igual que la inflacion, el crecimiento del precio de la vivienda para nosotros es 0 )
2. No estoy de acuerdo contigo, yo creo que en caso de bajada es probable que en este pais aparezca el hasta ahora inexistente mercado de alquiler, con los inversores que no venden por debajo de coste obligados a esperar tiempos mejores. Pero creo que podemos hacer los 2 casos, y comparar. O definir una ratio variable...
3. Totalmente de acuerdo. De hecho, tengo la corazonada que comprar o esperar depende del captal de que dispongas actualmente

Pues nada, a ver si me sale algo coherente.


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  #5  
Antiguo 03-jul-2006, 17:23
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Blackbird
2.- Bajada de precios de alquiler.
Pues no lo habia tenido presente. Asumes q el alquiler tambien bajara... Uf, eso se comenta en este foro pero no estoy muy de acurdo. Piensa q alquiler/compra son productos sustitutivos. Si se pierde demanda de compra, se va a alquiler. Tu que propones?

Estamos en un supuesto de bajada por burbuja. O que es lo mismo, que de repente, sale al mercado una gran cantidad de pisos.
Eso afecta tanto al alquiler como a la vivienda. Podemos considerar que el ratio alquiler/compra se nivela hacia valores algo más comunes, pero está claro que el precio de vivienda también descendería considerablemente en este supuesto, que es el más probable para la situación que nos encontramos.


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  #6  
Antiguo 03-jul-2006, 17:28
Blackbird Blackbird está desconectado
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Venga, datos de partida. Suponemos un piso de 240.000 € y un alquiler de 800? Te parece razonable la proporcion?


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  #7  
Antiguo 03-jul-2006, 17:47
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Venga, datos de partida. Suponemos un piso de 240.000 € y un alquiler de 800? Te parece razonable la proporcion?

Pues no se. Yo ahora estoy en un pueblo (grande, pero pueblo) y los precios son otro mundo. Tengo un alquiler de 300€ y por aquí, los pisos en venta equivalentes son de 180000 € (es un piso de más de 100 m^2). El ratio es mejor que lo que propones, pero me doy cuenta que podría no ser un caso modelo.


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  #8  
Antiguo 03-jul-2006, 18:03
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Buf, pues yo para ratios de estos no tengo ni idea. Creo q se ha comentado en otros hilos, pero no estoy muy puesto.

A ver, tengo unos primeros datos. Dan la razon a tu corazonada:

corazonada que comprar o esperar depende del captal de que dispongas actualmente

Piso de 240.000 € comprado a tocateja vs Alquiler 800 €.

Compra

Cuota mensual: 1213€-> Anual: 14593

Alquiler

10 primeros años

Ahorras para entrada:
Año1 - 4993
Año2 - 4652
Año3 - 4299
Año4 - 3933
Año5 - 3555
Año6 - 3163
Año7 - 2757
Año8 - 2337
Año9 - 1902
Año10 - 1452

Total 33.043

Cuota equivalente

Para tener una cuota mensual: 1213€, equivale a un piso de 192.300. Mas lo q tienes de entrada: 192.300 + 33043 = 225.343

Que esto 240.000/ 225.343 = 93.89 => Equivale a una bajada del 6.11%.

Por tanto, en este caso el limite esta en una bajada del 6.11%. Custionamos los calculos antes de repetirlos en otro escenario?


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