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El incremento de la vivienda ha superado el 100% en España, según el Banco de España

Según el Boletín Económico del Banco de España, Desde finales de 1997, el precio de la vivienda en España ha crecido alrededor de un 150% en términos nominales. En términos reales, el incremento ha superado el 100%. Cambios de esta magnitud en una variable que ocupa un lugar importante en el análisis de la situación y de las perspectivas de cualquier economía desarrollada justifican, por sí solos, el interés en investigar qué factores explican estos movimientos.

GBA / 03-07-2006

Como punto de partida, el Banco de España conviene señalar que, a pesar de su intensidad, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de la economía, ni tampoco cuando se comparan con los desarrollos recientes en otros países como Estados Unidos, el Reino Unido o Irlanda, entre otros. Asimismo, el avance del precio de la vivienda en España ha discurrido en paralelo con una serie de cambios sustanciales en variables que, como los tipos de interés, la renta de las familias, el empleo o la demografía, por citar algunas de ellas, condicionan con su comportamiento el del valor de los inmuebles.

En estas condiciones resulta de interés desentrañar las causas que subyacen al pronunciado auge del mercado inmobiliario y, en particular, la medida en la que este puede ser explicado por la evolución de los determinantes fundamentales de los precios de los activos residenciales, pues solo de esta manera puede profundizarse en la evaluación de las perspectivas futuras del mercado. En concreto, cabe distinguir entre tres posibles hipótesis alternativas, con implicaciones muy diferentes en términos de la evolución futura más probable de los precios de los inmuebles, y, por tanto, del comportamiento esperable de las principales magnitudes macroeconómicas y financieras que dependen de ellos.Según una primera hipótesis, el crecimiento del precio de la vivienda vendría completamente determinado por la evolución de sus determinantes fundamentales de largo plazo, como la renta, los tipos de interés o las variables demográficas. En estas condiciones, el precio de los inmuebles estaría en equilibrio y no cabría esperar variaciones adicionales en el mismo, a menos que sus fundamentos experimentaran nuevas alteraciones.

Una posibilidad alternativa es que, asumiendo igualmente que los cambios en el precio de la vivienda han respondido a las variaciones en sus determinantes fundamentales,el nivel alcanzado se haya situado transitoriamente por encima de su valor de largo plazo como consecuencia de la existencia en este mercado de determinadas rigideces que impiden a la oferta reaccionar de manera inmediata a la expansión de la demanda. En este caso, en el corto plazo seproduciría un exceso de respuesta de los precios que, después, iniciarían de manera autónoma una trayectoria de retorno gradual a la situación de equilibrio. Es en estas circunstancias cuando cabría afirmar que existe una sobrevaloración en el mercado y esperar, en consecuencia, un ajuste paulatino de los precios incluso si los fundamentos permanecieran estables.

Por último, existe también la posibilidad teórica de que, independientemente de los cambios motivados por las variaciones en sus fundamentos, el precio de la vivienda pueda aumentar como consecuencia de la consolidación de expectativas de incrementos futuros en el mismo, que, al alimentar la demanda por motivos especulativos, terminarían autojustificándose. En este caso, el valor de los inmuebles se situaría no solo por encima de su nivel de equilibrio, sino que sobrepasaría igualmente el correspondiente a la senda de ajuste propia de un episodio de sobrevaloración. Es entonces cuando cabría hablar de la existencia de una burbuja y, por tanto, asignar una probabilidad significativa a un cambio súbito de expectativas que pudiera ocasionar un ajuste brusco.

La comparación de la verosimilitud de estas tres hipótesis alternativas exige la utilización de métodos estadísticos formales. De hecho, en estos últimos años, han aparecido algunos trabajos en los que se ha analizado el comportamiento reciente del precio de la vivienda en España desde diferentes aproximaciones analíticas que, en esencia, pueden agruparse en dos grandes bloques. De un lado, los modelos de corte macroeconómico en los que, en la línea marcada en Poterba (1984), el precio de la vivienda se aproxima como una función de las variables que determinan la demanda y la oferta de viviendas de manera similar a cualquier bien duradero. De otro, los modelos de tipo financiero en los que, como en Case y Shiller (1989), se modeliza los inmuebles como un activo que genera flujos futuros de renta y cuyo precio de equilibriopuede derivarse mediante técnicas convencionales de valoración en condiciones de no arbitraje.

http://www.cincodias.com/ultimahora/...co_347591/Tes/


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El Banco de España vaticina una absorción gradual de la sobrevaloración en la vivienda

Hora: 12:34 Fuente : Europa Press

MADRID 3 (EUROPA PRESS)

El Banco de España estima que el escenario futuro más probable para el mercado de la vivienda es el de una "absorción gradual de la sobrevaloración existente", según pone de manifiesto un informe del Servicio de Estudios de la instutición incluido en el Boletín económico de junio.

No obstante, para la entidad supervisora, la verosimilitud de este escenario no es independiente del grado de persistencia de tasas de crecimiento del precio de la vivienda "inusualmente elevadas", que pueden "terminar arraigando en las expectativas y favorecer comportamientos especulativos".

El informe, titulado "El precio de la vivienda en España: ¿es robusta la evidencia de sobrevaloración?" explica que aunque el cambio metodológico realizado en la estadística oficial no permite, por el momento, una extensión "rigurosa" de los ejercicios de valoración realizados más allá del último trimestre de 2004, la desaceleración observada desde entonces parece, en todo caso, "compatible" con una reconducción "pautada" del valor de los inmuebles "hasta niveles más compatibles con sus fundamentos de largo plazo".

Para el Banco de España, el incremento pronunciado del precio de la vivienda desde finales de la pasada década supone, en parte, la corrección del a infravaloración de este activo prevaleciente en el periodo inmediatamaente anterior.

En segundo lugar, indica que los análisis "econométricos" apoyan la hipótesis de una sobrevaloración de los inmuebles en estos últimos años compatible con la senda habitual de ajuste de un mercado sujeto a "notables rigideces" que impiden la respuesta inmediata de la oferta a la evolución de la demanda.

En cualquier caso, deja claro que la evidencia disponible no sustenta la hipótesis de que el auge reciente del mercado se deba a comportamientos especulativos generalizados o al tratamiento fiscal favorable de la vivienda en propiedad.

Incerditumbre en la evolución de los precios

Tras señalar que no puede aspirarse "sensatamente" a evaluar con precisión la medida en la que la inflación inmobiliaria observada en los últimos años responde a los pronunciados cambios experimentados por la economía española, reconoce que la previsión de la evolución futura del precio de la vivienda sólo puede estar sujeta "a un elevado margen de incertidumbre".

Según los datos del instituto supervisor, desde finales de 1997 el precio de la vivienda en España ha crecido alrededor de un 150% en términos nominales y de un 100% en términos reales.

"A pesar de su intensidad --afirma--, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra economía, ni tampoco cuando se comparan con los desarrollos recientes en otros países, como Estados Unidos, el Reino Unido o Irlanda, entre otros".

Asimismo, señala que el avance del precio de la vivienda en España ha discurrido en paralelo con una serie de cambios sustanciales en variables que, como los tipos de interés, la renta de las familias, el empleo o la demografía, condicionan con su comportamiento el valor de los inmuebles.

Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan, según el Banco de España, las hipótesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a reforzar la conclusión de que la situación del mercado inmobiliario español se caracterizaba a finales de 2004 por una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo.

El precio multiplicador de los alquileres


Por otra parte, en otro informe del Servicio de Estudios titulado "Una nota teórica sobre el papel del acceso al crédito en el comportamiento del precio de la vivienda", se pone de manifiesto que una mayor holgura en las condiciones de acceso al crédito, en un contexto de tipos de interés reducidos, puede tener un "fuerte efecto multiplicador" sobre la dinámica del ratio precio-alquileres.

De acuerdo con el informe, "la fuerte no linealidad existente entre el tipo de interés y el ratio precio-alquileres hace que estos últimos sean progresivamente más sensibles al tipo de interés a medida que éste va alcanzando niveles relativamente bajos".

Igualmente, argumenta que la relación habitualmente utilizada entre el ratio de precios sobre alquileres y los tipos de interés se ve modificada en presencia de restricciones en el mercado de crédito. En estas condiciones, dado un determinado nivel de tipo de interés, el ratio de equilibrio se sitúa por debajo del que correspondería en ausencia de límites al endeudamiento.

"De este modo, en ausencia de otros sesgos, los indicadores habituales de sobrevaloracion --que ignoran este tipo de restricciones-- proporcionarían una cota inferior de la discrepancia real entre el precio observado y el de equilibrio a largo plazo", concluye.

http://www.invertia.com/noticias/not...oticia=1572339


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