¿Quién tiene el suelo en este país? En las ciudades españolas todo el suelo esta en manos de los grandes empresarios locales que fácilmente sobrevivirán a la crisis inmobiliaria porque sus negocios están muy diversificados, una vez pasado el temporal volverán a colocarnos sus terrenos y promociones.

Simplemente en el momento que llegue el estallido deberán de aguantar y reducir la oferta de suelo para que los precios vuelvan a subir (ley de oferta y demanda).

"Casualmente" estos empresarios están directamente relacionados con los políticos a los que financian. Políticos (de todos los signos) que están hipotecando el país y a su clase media (la única pringada que paga los impuestos). No se vosotros, pero yo cada día me siento mas de la clase baja (soy profesor de secundaria). Nuestro sueldo real es = Sueldo neto mensual - deudas y gastos mensuales. Si apenas sube el sueldo y nuestras deudas no dejan de crecer(euribor, subida de IPC, subida precio vivienda...), ¿en qué nos convertimos?

Si esto estalla las personas mas influyentes de este país perderán la gallina de los huevos de oro. Para evitar esto se buscaran muchas formulas económicas (aumentar plazos de hipotecas, gestionar deudas, deducciones, ayudas, subvenciones, salida de España del euro.....), publicitarias (no hace falta que las comente, los medios de comunicación son suyos, je,je,....), sociales......No os parece coincidencia que en todos los debates políticos se pase de puntillas por este tema!!!! ¿Por que la operación Malaya II se conoció el día del partido de España - Francia?.............

Por cierto, creo que uno de nuestros grandes males es el no saber matemáticas. Alguien me puede indicar como se calculan los intereses que se pagan cada mes y el capital amotizado en una hipoteca asi como todas las posibles comisiones y gastos asociados que influyen en el montante final a pagar. Por favor, no me manden a ningun simulador de hipotecas, solo pido formulas matemáticas. Estoy preguntandolo a mucha gente, incluidos bancos, y nadie me responde. Una seria razón para pensar que la burbuja se puede inflar más todavia!!!

En Alcorcón, ya se han pulido todo el suelo.

Es que esa fórmula matématica no es algo tan sencillo, ni tan facil de aplicar con una simple calculadora. Que no sepan la fórmula no quiere decir que no sepan matemáticas.


Y respecto a los políticos, no van a hacer nada para que la vivienda baje, pero al final, si se dan las circunstancias apropiadas, tampoco van a poder impedir que bajen los precios.

El cálculo de los pagos de una hipoteca que utiliza el sistema francés no es (tan) complicado:

El cálculo (ligeramente simplificado para que sea más comprensible) sería mas o menos el siguiente, teniendo en cuenta que se paga en 12 pagos anuales con cuotas fijas durante todo el plazo de la hipoteca, sin períodos de carencia y asumiendo que al final de la hipoteca le debemos al banco 0 EUROS (No sirve para la nueva Hipoteca "Esclavos Para Siempre" de Bankinter).

Supongamos que queremos conocer la cuota mensual, la parte de intereses y la parte amortizada para una hipoteca de 10.000 EUR a 30 años en 12 pagos anuales, y con un tipo de interés (inicial) del 5%

Lo primero es saber cuanto es la cuota mensual.

- Para ello necesitamos conocer antes el interés efectivo por cuota (mensual)

O lo que es lo mismo, InteresEfectivo = (5/12) % = 0.41666667 % = 5/1200

- Teniendo el interés efectivo, la formula para concer la cuota mensual es la siguiente:


En nuestro ejemplo:

CuotaMensual = ( 5/1200 + ( (5/1200)/((1+(5/1200))^360 -1) ) ) * 10000 = 53.68 EUR


Intereses y capital amortizado

Ya sabemos que la cuota mensual es de 53.68 EUR durante 30 años. Ahora calculamos la parte de intereses para el primer mes:

Principal es el capital que queda pendiente de amortizar, por lo que cada mes desciende salvo en los periodos de carencia.

Es decir, para una hipoteca de 10.000 EUR al 5%, el primer mes pagarías

10000 * 0.05 / 12 = 41.67 EUR de intereses.

Y el resto (53.68 - 41.67 = 12.02 ) sería amortización.

Para el siguiente mes, El capital pendiente (principal) sería de 10000 - 12.02 = 9987.98, y así sucesivamente.

Espero que quede más o menos claro.

- Soy ingeniero y la fórmula tuve que aprender a usarla en la carrera por narices

- La Calculadora Hp48 fue de gran ayuda, resuelve los préstamos ella solita , pero vamos que no es tan dificil porque también los hize "a mano"

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A ver... las fórmulas ya te las están poniendo.
Yo voy a intentar explicarte de donde salen.
Tu crédito que contratas es por una cantidad de capital determinada. Vamos a poner un ejemplo y digamos que son 300000 €.
Tu crédito tiene un interés, que crecerá a plazos determinados. Lo normal suele ser mensual.
¿Que significa eso? Que, sobre el capital que debes, este crecerá cada mes un X%.
Si te dicen que tu interés es del Euribor+ 0,5% y el Euribor está al 3,5, tu tienes que pagar un interés del 4%.
Pero del 4% prorateado al mes. 4/12=0,34%
Esto es... Al principio tenías 300000, pero , si no pagaras nada, tu dinero a deber crecería en un 0,34%, o sea, 300000*1,0034=301020. Habría crecido 1020 €.
Pero es que el segundo més, el 0,34% no es sobre el crédito original, sino por la cantidad que te queda por pagar.
301020*1,0034=302044
Como ves, ha crecido no 1020, sino 1022. Es decir... el interés de lo que debes depende de la cantidad que debes, no de la cantidad original.
Por supuesto, aquí no se ha pagado nada, y de esa forma la deuda solo crecería.
Los bancos no permiten que tu deuda crezca. Como mínimo te pedirán que pagues los intereses de forma que tu deuda no crezca.
Pero fíjate que la intención es llegar a pagar todo el capital de deuda.
Vamos a suponer que tu tipo de interés no cambia y que todos los meses crece ese 0,34%
Si al principio debes 300000 y tus intereses son de 1020 €, si pagas una cuota de 1500€, 1020 son para pagar los intereses, para que tu deuda no crezca, mientras que 480 serían para reducir el capital que debes, dejando para el siguiente més 299520 €, y los intereses que generarían sería el 1018 €, y no 1020.
Si todos los meses pagas 1500, al principio la deuda se reduce más lentamente (480 € el primero, 482 € el segundo, etc.) pero la deuda se reduce cada vez más y más rápidamente.

Cuanto más próxima es la cuota que pagas a los intereses del capital que debes, tanto más tardas en pagar el capital. Hasta el punto de que si pagas lo mismo, podrás estar pagando toda la eternidad.
Así, sobre el dinero que has dado, a medida que crece esa proximidad, crece la cantidad de dinero que has pagado al banco para pagar solo interés del capital prestado respecto del dinero para pagar el dinero prestado.
Por eso, si pides un crédito por más años, la cuota apenas se reduce. Se va a proximando a la cantidad mínima que son los intereses de tu crédito.
Los créditos a muy largo plazo no suelen compensar.

Muy buena explicacion sobre los intereses.



Sobre el tema inicial, yo tengo claro que no dejaran que pase nada antes de las elecciones y si no pueden hacer nada, adelantaran las elecciones. Teniendo en cuenta que desde el estallido de la burbuja, hasta que se nos demos cuenta pasaran unos meses y desde ese momento hasta que la economia se tuerza pasaran otros meses, asi que tienen mas margen de maniobra del que se supone inicialmente.

E incluso pueden dejar que comience a bajar... Así pueden decir... "prometimos vivienda y con el PSOE... ¡la vivienda baja!". Eso sí, justo antes de que llegue el frenazo económico.

¿Están nuestros políticos en condiciones de permitir algo? Yo me temo que la pregunta ha de ser otra: ¿podrán hacer algo los poderes públicos cuando se produzca el naufragio? Me temo que no van a poder hacer nada y que eso va a hacer que las consecuencias sean mucho peores todavía, porque esos inconscientes que se han lanzado a alimentar la burbuja creen realmente que el Estado va a acudir en su salvamento.

el tema no es que gobierno permita o no permita que la burbuja explote...

la verdad es que, aunque el gobierno no quiera, no tiene los medios para evitar esa explosion. tiene medios para atrasarla, y un monton de ellos (dando subvenciones, aumentando las desgravaciones al IRPF, etcetc...), pero no podran evitar que al final explote...

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