Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿para Que Sirve Un Tasador?
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  #11  
Antiguo 23-ago-2006, 00:03
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Lo primero, gracias por la información de primera mano.
Gracias a aportaciones como la tuya, el foro cada vez está mas interesante.
Iniciado por satsume
Yo para eso propondría que se controlara más el tema, que se limitaran las conversaciones tasador-banco y que cualquier reclamación de valor una vez emitido el informe pasara por el banco de España u otra entidad de control independiente, pero claro, yo siempre he tendido a políticas de control y eso no es la tónica de hoy en día.

(o dicho de otra manera, el piso de al lado se ha tasado por x, así que como mínimo tásame por x+1), claro, que "x+1" incluye la compra, escrituración, gastos del préstamo, 7% de impuestos, la tasación, la comisión del api, etc..

De todas formas, parace que el sector se relaja, la goma elástica que separaba el valor de tasación del de compra, se ha vuelto cordón tirante y cada vez es más complicado que la tasación dé.
Ahora busco piso y no me sirve de mucho mis conocimientos del mercado, lo que está alto lo está, y encima por ética profesional, mi empresa no me lo tasa, y eso que no necesito valores, porque mi novia vende el suyo, en fin...

Algún día se enterarán, es una pena que por ahora la construcción sea el motor de España.

Y ahora, abusando de confianza, como siempre, una serie de preguntas, que nunca pensé que podría hacer a un tasador:
1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?
2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?
3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de inmigrantes hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de inmigrantes. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?
4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?
5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?
Gracias!!


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  #12  
Antiguo 23-ago-2006, 09:30
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Iniciado por RANGER
Creo que se notaba que eres tasador. Y entiendo que te indignes cuando se habla de lo mal que se están haciendo las cosas, especialmente si haces bien tu trabajo, pero por desgracia las cosas son como son y tú mismo reconoces las presiones a las que estás sometido, y muchas veces se acaba cediendo (no digo que sea tu caso), y claro que te metan en el mismo saco no debe ser agradable. Lo que si te comento es que muchas de esas empresas van a tener problemas como empiecen a haber muchas subastas y algún banco le dé por denunciar por tasaciones incorrectas; tú sabrás mejor que yo que, aunque en la práctica la tasación tiene el valor que tiene, legalmente da lugar a responsabilidades, y no creo que ningún banco tenga reparos en eso, que hay problemas, pues aunque casi obligamos a que nos tasaran por x cuando sabíamos que valía x-10, le echamos la culpa a la empresa de tasaciones y que se coman ellos el marrón. Tiempo al tiempo.

Y bueno, lo del tipo del garage... sobran comentarios.

Y lo de que cada vez se ajusten más valor de tasación y de mercado no tengo ninguna duda. Es más, veo probables tasaciones por debajo del precio real en cuanto se empiece a complicar un poco el asunto. Que a alguno de los que tasaban alegremente se le van a poner de corbata con el asunto de la responsabilidad civil.

En cuanto a la última frase tienes toda la razón, vamos a comer ladrillos. Me acabo de acordar de algo que posteé hace tiempo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=17338

Un saludo.

No me indigno, pero lo curioso en este país es que todo el mundo sabe hacer su trabajo, pero cuando el y tasador no tasa como quieren (ya sea por lo alto o por lo bajo), te dicen que no tienes ni idea, y eso que te lo diga un pringao de Tecnocasa, Don piso, el vendedor, el del banco, etc... jode por que tú no le dices a nadie como debe de hacer su trabajo. Ya te digo que las presiones a los tasadores de urbana son fuertes y cada uno debe de ser consciente de que certificar un valor se hace bajo su responsabilidad, y que si siembras vientos....
En cualquier caso, no es la mayoría los que tasan "a la carta", pero si que hay muchas empresas nuevas que quieren hacerse mercado "aflojando" la supervisión de valores del tasador y "confiando ciegamente en él"(por decirlo de una forma suave).
Lo de las subastas es otro mundo casi peor que el hipotecario, si tenéis interés os los explico en otro post, aquí todo dios quiere que se tase a la baja, porque según ellos (que no dejan de ser economistas) no se puede colocar el inmueble. Aquí como tu bien dices se ven los marrones de algún tasador, pero no suele llegar la sangre al río, porque durante el tiempo transcurrido (que suele ser bastante), la subida del mercado a cubierto la sobretasación, y también cuando otra tasador lo tasa para embargo o subasta lo tasa más bajo de la media de mercado dado que no ha podido acceder al interior. De todos modos, se de casos de ir a juicio, porque como tasador, responsable del valor, al ser autónomo en la mayoría de los casos respondes con tu patrimonio personal, siempre y cuando no tengas seguro de responsabilidad civil(que en algunos casos no te sirve).
Efectivamente tienes razón, al cliente (banco y comprador) no le importa lo que alegue el tasador para justificar su valor cuando no están de acuerdo con él pero si le exigen responsabilidades a posteriori. Si le dices al director de banco o al comprador o vendedor(o incluso el API) que lo sacas a tal valor si te firma un escrito ante notario de que se hace responsable solidario de cualquier problema que surja, les empieza a temblar la voz y se cagan (esto es una buena técnica de negociación cuando te llaman para agobiarte).

Salvo que haya una crisis económica grave, no creo que haya bajada de precios, el mercado se está moderando porque los que nos venden las viviendas se están dando cuenta de que si la vaca se muere difícilmente vas a seguir mamando, nos darán un mini respiro pero intentarán volver a la carga especulando.

Si te digo la verdad, aunque parezca malo, cuando hay razones de peso para que una tasación no salga, me encanta hablar con el del banco para explicarle porque el “tasador” de la inmobiliaria no tiene ni p. idea, y encima se lleva comisión.

A las tasadoras , aunque cobren según valor de tasación, no les interesa tampoco que suba en exceso, porque habrá menos operaciones, y les interesa que se tasen mas cosas aunque valgan menos, porque los mínimos a cobrar por las tasaciones hacen que los beneficios sean mayores.

Da gusto ver que alguien te comprende

Un saludo


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  #13  
Antiguo 23-ago-2006, 09:46
satsume satsume está desconectado
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1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?

El tasador se basa en el mercado de la oferta y la demanda, si sube el mercado y no encuentra razones lógicas que justifiquen adoptar un valor más bajo, no puede hacer otra cosa que seguir el ritmo. Aunque hay que puntualizar que hay que descontar de las muestras testigos un 5 % en concepto de comisión del agente de la propiedad inmobiliaria, o que no se debería de tener en cuenta el IVA en obra nueva, codsas que no todos hacen.


2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?

En principio el valor de tasación sirve de tipo de subasta, aunque en la realidad, los bancos piden tasaciones al hacer la anotación de embargo y antes de subastar, además, luego está el perito judicial. Si se es un poco serio se pide la tasación a una sociedad distinta de la que te tasó para hipoteca, así comparas.


3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de inmigrantes hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de inmigrantes. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?

Se tiene en cuenta a la hora de adoptar un valor, porque aunque haya demanda, es de un grupo muy específico. Es como los 5º sin ascensor, hay parte de la población que se descarta como posible demanda(ancianos, enfermos, minusválidos), se descuenta un valor en ese sentido, a no ser que la demanda sea brutal. De todas formas si se dilata el tiempo, habrá menor incremento con respectoa zonas colindantes.

4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?

Hay tres advertencias específicas que se deben poner sobre ese tema, siempre y cuando tengas razones fundadas de que pueda haber una volatilidad de precios, si las pones, nadie puede decir que no avisaste, si no las pones es que consideras que el valor que dás es lo mínimo que puede obtener le banco cuando lo subaste(que será después de mucho tiempo y porbablemente la subida que haya ha habido hasta la bajada cubra la diferencia, y sino es que estamos en una crisis tipo argentina y ya nos daría igual todo). Lo comenté en el anterior post, las reponsabilidades son muy importantes, y la gente se las toma muy a la ligera.

5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?
Gracias!! [/QUOTE]

Si hay sobre oferta en la zona es en parte porque no se vende o porque la gente se quiere deshacer de sus casas por una razón. Oferta-demanda, no bajaría, pero esas viviendas podrían no subir de precio como la media.


Espero que te sirva.
Un saludo


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  #14  
Antiguo 23-ago-2006, 10:59
pepitogrillo pepitogrillo está desconectado
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Se han inventado una figura para chupar más dinero al comprador.

Un tasador, en principio, mira el valor de la vivienda entre otras cosas para que el banco luego vea que no sea un precio de venta equivocado, pero como el banco le dice al tasador por cuánto tiene que tasadar...

SÓLO SIRVE PARA CHUPAR DINERO


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  #15  
Antiguo 23-ago-2006, 12:17
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En primer lugar, muchísimas gracias, porque me sirve muchísimo saber cual es el papel del tasador en todo este mercado.
Es muchísimo mas importante de lo que creía...

1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?

El tasador se basa en el mercado de la oferta y la demanda, si sube el mercado y no encuentra razones lógicas que justifiquen adoptar un valor más bajo, no puede hacer otra cosa que seguir el ritmo. Aunque hay que puntualizar que hay que descontar de las muestras testigos un 5 % en concepto de comisión del agente de la propiedad inmobiliaria, o que no se debería de tener en cuenta el IVA en obra nueva, cosas que no todos hacen.

Digamos entonces que tenemos 2 precios: El de mercado, es decir, en lo que lo vendes, y el de tasación, lo que debería costar. Es decir, se certifican, por parte del tasador, las expectativas de revalorización del mercado. Si el vecino lo ofrece en 300000 por 80 metros y tu tienes 90, vale 337500, para calidades y zona similares.
Lo que me asombra enormemente es que el plazo de venta no influya. Si pongo una propiedad 24 meses a la venta en 300000 y no cierro la venta, y un mes en vender en 240000, ¿Cual es el valor de tasación? Estoy seguro que 300000, o a lo sumo, 270000.

2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?

En principio el valor de tasación sirve de tipo de subasta, aunque en la realidad, los bancos piden tasaciones al hacer la anotación de embargo y antes de subastar, además, luego está el perito judicial. Si se es un poco serio se pide la tasación a una sociedad distinta de la que te tasó para hipoteca, así comparas.
Me refiero a que si un inmueble baja de valor, y yo tengo títulos hipotecarios de un banco, es obligatorio que el inquilino proporcione una garantía que cubra el dinero prestado. No hace falta embargar a nadie, todavía, si se cubre esa garantía.
No es un impagado. Es cubrir el valor de la hipoteca con efectivo, ya que la propiedad ha bajado de valor.

3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de inmigrantes hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de inmigrantes. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?

Se tiene en cuenta a la hora de adoptar un valor, porque aunque haya demanda, es de un grupo muy específico. Es como los 5º sin ascensor, hay parte de la población que se descarta como posible demanda(ancianos, enfermos, minusválidos), se descuenta un valor en ese sentido, a no ser que la demanda sea brutal. De todas formas si se dilata el tiempo, habrá menor incremento con respectoa zonas colindantes.
¿Se tiene en cuenta el volumen de ingresos/poder adquisitivo de esos grupos de demanda? ¿En qué porcentaje, como máximo, puede bajar el precio?

4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?

Hay tres advertencias específicas que se deben poner sobre ese tema, siempre y cuando tengas razones fundadas de que pueda haber una volatilidad de precios, si las pones, nadie puede decir que no avisaste, si no las pones es que consideras que el valor que dás es lo mínimo que puede obtener le banco cuando lo subaste(que será después de mucho tiempo y porbablemente la subida que haya ha habido hasta la bajada cubra la diferencia, y sino es que estamos en una crisis tipo argentina y ya nos daría igual todo). Lo comenté en el anterior post, las reponsabilidades son muy importantes, y la gente se las toma muy a la ligera.

Aquí está el meollo de la cuestión.
Como tasador, te juegas el prestigio, no los cuartos. No hay un depósito de garantía, ni un seguro que haga frente a las diferencias entre tasación y mercado.
Igual te enfadas, pero me recuerda a los tasadores de sellos de Afinsa. Ya pueden ir a buscar al tasador, que va a dar igual. Ni siquiera se plantea.
¿Hace falta una crisis tipo Argentina para que caigan los precios?
Según los tasadores, si. Según este foro, una oferta masiva, una fuerte subida de tipos, o un cambio en las condiciones de financiación.
Los tasadores no consideran un mercado volatil al que ha duplicado su valor en 5 años. No consideran que una subida fuerte pueda ir acompañada de una bajada fuerte, aunque sea del 25%.

5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?

Si hay sobre oferta en la zona es en parte porque no se vende o porque la gente se quiere deshacer de sus casas por una razón. Oferta-demanda, no bajaría, pero esas viviendas podrían no subir de precio como la media.

Bien, ahora vamos con un poco de matemáticas y euribor, precisando la demanda:
280000 euros, gastos 10%, 40 años, euribor actual 3.6%, diferencial 0,45%:

280.000,00 € 308.000,00 € 40 2,90% 3,35% -1.165,61 €
249.149,65 € 276.832,94 € 40 3,60% 4,05% -1.165,61 €

Luego el sector de población que demandaba un piso de 280000 con un euribor de 2,9 a 280000 ahora lo demanda a 250000, y si tasabais un piso en 280000 hace 6 meses, ahora hay que tasarlo en 250000, una bajada del 11% atribuible simplemente al euribor, que es una variable mas del mercado. ¿Nos podrías explicar la causa por la que esto no se hace? ¿O si se hace, y la subida sin euribor sería del 20% para TasaMadrid, por ejemplo?

¡No te imaginas lo util que resulta la información que nos das!
Muchas gracias y perdona por el ladrillo, nunca mejor dicho


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  #16  
Antiguo 23-ago-2006, 13:57
satsume satsume está desconectado
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Se han inventado una figura para chupar más dinero al comprador.

Un tasador, en principio, mira el valor de la vivienda entre otras cosas para que el banco luego vea que no sea un precio de venta equivocado, pero como el banco le dice al tasador por cuánto tiene que tasadar...

SÓLO SIRVE PARA CHUPAR DINERO

No estoy deacuerdo, la cosa funciona así:

tu pides un préstamo sobre la vivienda que vas a comprar, enonces para que te den ese préstamo debes de poner una garantía al banco, la vivienda. el tasador certifica al banco que la garantía que tu ofreces vale X dinero. Aparte, otra labor es la de identificar correctamente el inmueble y ver que lo que se visita es lo que aparece en escrituras(que no sería la primera vez que se intenta colar una vivienda con escr¡turas de otra), también se hacen una serie de comprobaciones de que urbanísticamente este todo correcto(no vaya a ser que tenga una sentencia de demolición por estar fuera de ordenación y entonces como garantía no vale mucho) y otras varias.


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  #17  
Antiguo 23-ago-2006, 14:38
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Iniciado por satsume
No estoy deacuerdo, la cosa funciona así:
tu pides un préstamo sobre la vivienda que vas a comprar, enonces para que te den ese préstamo debes de poner una garantía al banco, la vivienda. el tasador certifica al banco que la garantía que tu ofreces vale X dinero.

Que se mide en base a otras operaciones realizadas en la zona.
Perfecto, siempre que se hagan revisiones periódicas de esa garantía, no vaya a ser que el valor de mercado baje, y el hipotecado tenga que poner mas dinero para cubrir la garantía proporcionada inicialmente.
Debería existir una manera de supervisar precios a la baja sobre tasación.
Si no, las probabilidades de tasar mal suben.

Aparte, otra labor es la de identificar correctamente el inmueble y ver que lo que se visita es lo que aparece en escrituras(que no sería la primera vez que se intenta colar una vivienda con escr¡turas de otra), también se hacen una serie de comprobaciones de que urbanísticamente este todo correcto(no vaya a ser que tenga una sentencia de demolición por estar fuera de ordenación y entonces como garantía no vale mucho) y otras varias.

Esto si me gusta mas, es necesario que alguien verifique que todo esté en regla.
Pero de ahí a que el precio del tasador sirva para garantizar la garantía a obtener... Y que esa garantía tenga que durar 40 años sin variacion, cuando en 5 años hemos visto duplicarse el precio, lo que indica que es extremadamente volatil... En fin.


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  #18  
Antiguo 23-ago-2006, 20:36
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Iniciado por Deadzoner
En primer lugar, muchísimas gracias, porque me sirve muchísimo saber cual es el papel del tasador en todo este mercado.
Es muchísimo mas importante de lo que creía...

De nada, es muy importante, de hecho generalmente se le quita importancia de cara al cliente, pero cuando algo sale mal siempre tienen a quién culpar.

Digamos entonces que tenemos 2 precios: El de mercado, es decir, en lo que lo vendes, y el de tasación, lo que debería costar. Es decir, se certifican, por parte del tasador, las expectativas de revalorización del mercado. Si el vecino lo ofrece en 300000 por 80 metros y tu tienes 90, vale 337500, para calidades y zona similares.
Lo que me asombra enormemente es que el plazo de venta no influya. Si pongo una propiedad 24 meses a la venta en 300000 y no cierro la venta, y un mes en vender en 240000, ¿Cual es el valor de tasación? Estoy seguro que 300000, o a lo sumo, 270000.

No, no se certifican expectativas futuras, esta prohibido considerarlas(ej: voy a colocar un ascensor en el edificio).Tienes dos valores: el de mercado(el de la oferta y la demanda) y el valor hipotecario(el valor de tasación), suelen ser muy parecidos, salvo casos especiales como inmuebles de poca comercialización(ej una casa de 500 m² en medio de tierra de campos, un castillo, etc... porductos muy poco comerciales), los casos de las tres adevertencias específicas de que hablamos y algún otro que ahora no recuerdo, en fin cirlcunstancias fuera de lo normal. Si el vecino vende 80 m² por 300000, uno de 90 de características(zona acabados, etc...) podría estar entorno a los 320000, porque generalmente a mayor superficie menor unitario, y a la inversa(con ciertos límites), pero eso se vé analizando el mercado.
El plazo de venta influye en que durante ese plazo de venta si el plazo es largo es que no has acertado con el valor de venta, y si tardas 2 años en venderlo es que te lo compran cuando creen que tiene un precio adecuado. Quiero decir que cuando empezaste a venderlo con un precio de X+2 no lo vendiste porque su valor más razonable era X, al año paso a ser X+1 y cuando alcanzó ese X+2 ya lo puedes vender. Su valor no ha crecido durante esos dos años simplemente se ha limitado a "esperar" a que el valor de mercado lo alcance y tenga un precio razonable. De todas formas hablando técnicamente, eso se consideraría un elemento especulativo que no debiera de ser tenido en cuenta a la hora de hacer la valoración por ley, pero no todo el mundo hace las cosas como debiera. No sé si lo he explicado bién, es mi forma de verlo, tampoco es un dogma que haya que adoptar como verdad absoluta por que sí.


Me refiero a que si un inmueble baja de valor, y yo tengo títulos hipotecarios de un banco, es obligatorio que el inquilino proporcione una garantía que cubra el dinero prestado. No hace falta embargar a nadie, todavía, si se cubre esa garantía. No es un impagado. Es cubrir el valor de la hipoteca con efectivo, ya que la propiedad ha bajado de valor.

La verdad es que yo de hipotecas más bien no controlo mucho, sólo de cuestiones técnicas, pero creo que si tu inmueble baja de valor es problema del banco por haberlo aceptado como garantía, y no creo que debas de pagar nada. Aparte claro de que si el inmueble baja, tu propiedad baja de valor y también es perjuicio para tu inversión/vivienda. Y si el banco aceptó la garantía es porque un tasador informó positivamente, por lo que si hay problemas y estos no tienen una justificación que libren al tasador de su culpa, lo lleva claro(ej: si tu tasas una casa y al poco tiempo fomento te la expropia al 80 % del valor de mercado para construir una carretera, resultando que el valor de expropiación es menor al de la tasación inicial, hay lío para el tasador, a no ser que se demuestre que cuando se tasó la casa y se hicieron las comprobaciones pertinentes era imposible saber que después se expropiaría), pero son casos muy concretos.

¿Se tiene en cuenta el volumen de ingresos/poder adquisitivo de esos grupos de demanda? ¿En qué porcentaje, como máximo, puede bajar el precio?

no hay nada escrito de normas fijas, el adoptar un valor inferior se hace a criterio del tasador, y porque sabe que tras estudios de mercado de la zona, el valor inicial no es el correcto, no es porque sí. todo lo que me preguntas al final acaba reflejándose en el mercado, imaginate (un imposible) que un determinado colectivo muy cerrado, étnico o gremia, vive en una zona, lo cual evita que otros colectivos vivan en la zona, el precio de esa zona se adapta a ellos en la medida de lo posible amortiguando la subida. Por ej. yo antes vivía en otra provincia, en una zona residencial de 2400 eur/m2, a 300 m de mi casa había un edificio de viviendas de protección oficial de régimen especial(valor máximo oficial si no está liberada de 70.000 eur piso 85m2), el edificio en cuestión estaba lleno de gitanos, drogadictos, macarras, y familias de bajo régimen adquisitivo(sin querer ofender a nadie), en esa zona siempre había problemas, quemaron un coche en el sótano, pasaba la policía cada 2 por 3, etc... pues el valor de un piso liberado en ese edificio no pasa de los 1900-20000 eur/m2, porque la demanda estaba muy restringida.

Aquí está el meollo de la cuestión. Como tasador, te juegas el prestigio, no los cuartos. No hay un depósito de garantía, ni un seguro que haga frente a las diferencias entre tasación y mercado. Igual te enfadas, pero me recuerda a los tasadores de sellos de Afinsa. Ya pueden ir a buscar al tasador, que va a dar igual. Ni siquiera se plantea. ¿Hace falta una crisis tipo Argentina para que caigan los precios? Según los tasadores, si. Según este foro, una oferta masiva, una fuerte subida de tipos, o un cambio en las condiciones de financiación. Los tasadores no consideran un mercado volatil al que ha duplicado su valor en 5 años. No consideran que una subida fuerte pueda ir acompañada de una bajada fuerte, aunque sea del 25%.


te equivocas, te juegas los cuartos, puedes ir a juicio tranquilamente y si se demuestra que la has cagado, tocan daños y perjuicios(y algún caso ya he visto), últimamente te obligan a suscribir una póliza de responsabilidad civil(que son bastante caras y su utilidad no la tengo muy clara, porque alguna cláusula habla de que si hay negligencia no se hacen carñgo). Además, por ley, los autónomos son responsable con su capital personal, no como las SL que sólo lo son con el capital social. Y no, no me enfado, lo que no entiendo de afinsa es que si los tasadores certicaron esos valores, porque ahora no se les exige responsabilidad. Tienes razón, los tasadores no consideran la posibilidad de una bajada generalizada; sólo en el caso de hecatombre(y entonces al ciudadano le daría igual, porque todos estaríamos jodidos). Se pueden considerar posibilidades de bajada específicas, como las de las advertencias que comenté(pero ojo, el tasador tampoco es adivino, la ley actual obliga desde el 2003 a indicar si ha habido alguna caida significativa y duradera en los útlimos 10 años, también obliga a decir si se estima que existe una probabilidad elevada de que antes de una año desde la fecha de tasación haya una reducción significativa del precio que dure al menos 3 años(la ley dice que la estimación se debe de hacer con datos sólidos). Yo personalmente nunca he considerado esa posibilidad, pero una paralización de precios si que me parece una opción posible. Lo más bestia que he visto fue cuando entro en vigor la ley del suelo que prohibía edificar viviendas no vinculadas a explotaciones agro-ganaderas en suelo rústico-no urbanizable. Tal fue su impacto, que los precios siguen siendo similares quizás un pelín altos, con subidas en torno al IPC o menos.


Luego el sector de población que demandaba un piso de 280000 con un euribor de 2,9 a 280000 ahora lo demanda a 250000, y si tasabais un piso en 280000 hace 6 meses, ahora hay que tasarlo en 250000, una bajada del 11% atribuible simplemente al euribor, que es una variable mas del mercado. ¿Nos podrías explicar la causa por la que esto no se hace? ¿O si se hace, y la subida sin euribor sería del 20% para TasaMadrid, por ejemplo?

No entiendo muy bien lo que me planteas, pero no tiene que ver el valor de tasación con el euribor y los datos de la hipoteca, salvo en el hecho de que si sube el euribor y las hipotecas que dependen de él, esto afecta al poder adquisitivo de futuros compradores que se replantearían la operación, con lo que entiendo que habrá menor demanda lo que ralentizará la subida de precios.¿es eso a lo que te refieres?

Este link te puede ser de interés, son un poco gallos pero tienen buen conocimiento del sector:

http://web.st-tasacion.es/html/menu6_2.php


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Muchas gracias y perdona por el ladrillo, nunca mejor dicho

Bufff, me cebo y me haceis escribir demasiado, espero que sirva de algo.
Gracias a tí


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  #19  
Antiguo 23-ago-2006, 20:46
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A mi modo de ver, se necesita mucho más control sobre los tasadores y las sociedades para que estos/estas no se vendan al mejor postor. He llegado a conocer un casos de corrupción, taso una casa que vale 18 kilos por 25, si cuela en la empresa me llevo 1 kilito por los servicios. A mi me han llegado a ofercer "favores" por información privilegiada sobre las tasaciones que hago de embargos. Supongo que eso es delito económico. Y también hay que eliminar al especulador de la balanza, porque desequilibra todo, lo que ya no sé es como.

Iniciado por Deadzoner
Esto si me gusta mas, es necesario que alguien verifique que todo esté en regla. Pero de ahí a que el precio del tasador sirva para garantizar la garantía a obtener... Y que esa garantía tenga que durar 40 años sin variacion, cuando en 5 años hemos visto duplicarse el precio, lo que indica que es extremadamente volatil... En fin.

Las comprobaciones son importantes para evitar problemas futuros, y dado que el tasador de urbana generalmente cobra aprox. 30-40 % del coste de la valoración(generalmente cobra unos 60-100 eur/tasación), y que los plazos que establece el banco son muy agobiantes(3-4 días max), muchos tasadores tienden a pasar de ellas, así que luego les vá como les vá. Es mejor pocas y bien que muchas y mal.
Ahí ya entramos en si los precios pueden bajar o simplemente dejar de subir.


saludos


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  #20  
Antiguo 23-ago-2006, 21:03
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por satsume
Bufff, me cebo y me haceis escribir demasiado, espero que sirva de algo.
Gracias a tí

¡Muchisimas gracias por tu paciencia!
Ahora ya entiendo mucho mejor el tema de la tasación, y te has explicado muy bien.
Lo veo como cualquier tasación: dependiente del tasador. Quiero decir con ello que lo que llaman "metodos habituales" no es una auditoría estricta, ni una proyección a futuro de datos estadísiticos... Ya es complicado auditar una empresa (vease ENRON) y se gasta muchísimo mas en auditorías, con todos los registros accesibles, y aún así se hace trampa...
Pongamos el caso que expones:
Quiero decir que cuando empezaste a venderlo con un precio de X+2 no lo vendiste porque su valor más razonable era X, al año paso a ser X+1 y cuando alcanzó ese X+2 ya lo puedes vender

Es un razonamiento perfecto si sube. Pero ¿que ocurre si hay una bajada prolongada de 10 años, o una bajada de 2 y estancamiento de 8? Pues que tienes X-10, y quedan otros 10 años para que suba para poder pagarlo. Como tu dices, nuestro menor problema va a ser perseguir al tasador
Me parece un poco siniestro que la culpa de la bajada la vaya a tener el tasador, que se le pueda llevar a juicio y que, como autónomo, responda con su patrimonio personal... Pero eso, en teoría, debería inducir al tasador a ser muy cauto. Claro que la presión es enorme, y la inercia del mercado hasta ahora y contra todo pronóstico habrá aplastado las precauciones de mas de un tasador.
Solamente confirmarte/aclararte 2 cosas:
El banco que tituliza (revende) la hipoteca, está obligado a actualizar las garantías de esa hipoteca. Por tanto, si un tasador tasa en el 50% de lo que costaba una vivienda, el resto debe salir del banco. Puede ser que no haya clausula en el contrato, pero no me parece que no tengan pensada esa posibilidad... Igual que una pérdida de valor sin titulizar.
Yo no se como se hace exactamente una tasación, pero imaginaba que teníais una lista oficial, sacada del ine, con datos demográficos y salarios.
Por ejemplo: el 50% de la población tiene un salario de 1000 euros. El 80% ya tiene casa. Por tanto, la demanda corregida para este piso para 2 personas es del 20% del 50%, y lo máximo que pueden pagar es 2000 euros, de lo que el banco solo admite el 50% es decir 1000. Como pueden contratarla a 40 años, y no pueden pagar mas que 900 al mes, no se puede pagar mas de 180000 por este piso, salvo que seas un especulador vendiendolo a otro especulador.
O que teníais datos de los pisos dedicados a inversión, sobreoferta, sobredemanda, etc.
Pero lo que haceis es constatar o dar fe de que ese piso se podría vender en tanto, porque ayer se hizo algo parecido. Y os jugais vuestro prestigio en ello. Por eso me asombra que no considereis la subida del euribor como variable, porque afecta enormemente lo que la gente puede pagar por una vivienda. Creía que los tasadores mirabais aún mas el euribor que nosotros...
¡Muchas gracias por todo!


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