Burbuja.info - Foro de economía > > > Efecto de la inflacion en las cuotas
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  #41  
Antiguo 03-jul-2006, 13:16
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Blackbird
Creo q despues de hacer numeros es indiscutible que a la larga sale mejor comprar q alquilar, dados los precios actuales.

No es tanto cuestión de precios como de diferencial precio vivienda, precio alquiler.
El alquiler a fin de cuentas es equivalente a la modalidad de pago hipotecario "solo interés" salvo que en vez de pagar al banco, pagas al propietario del piso. (Por supuesto que hay diferencias, respecto a los diferentes pagos de mantenimiento del piso, derechos de reformas, etc., pero me refiero a "monetariamente en esencia")
En una situación de mercado normal, la diferencia de alquiler/precio de compra, suele ser positivo hacia la compra. Ahora, si el mercado se distorsiona como es el caso, por compras desmesuradas por una distorsión completa sobre el beneficio de la compra, se abren nuevas posibilidades. El ratio alquiler/compra puede moverse a favor del alquiler, o puede haber bruscos cambios de precios que trastoquen los cálculos por completo.

Iniciado por Blackbird
Cuanto habría de bajar los pisos en los 10 próximos años para q salga la pena esperar viviendo de alquiler?

Propongo otra pregunta interesante...
¿Que diferencia de precio hay entre el precio de construcción (incluyendo todos los costes, incluido suelo) y el precio de venta?
Si esa diferencia crece mucho porcentualmente, merece cada vez más la pena del riesgo de irse/montar una cooperativa de vivienda.


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  #42  
Antiguo 14-sep-2006, 17:13
Nico Nico está desconectado
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Permítanme algunas observaciones en este tema:

- Una cosa es analizar FINANCIERAMENTE el alquiler.

- Otra es analizarlo ESTRATEGICAMENTE.

Me aclaro:

1) Si estás hipotecado y hay problemas, PIERDES tu inversión !! (te rematan la vivienda, etc.)

En tanto que si estás de alquiler y tienes problemas, a lo sumo CAMBIAS a una casa de menor precio.

===

2) El alquiler -a estos precios de vivienda en España- es MAS BARATO que la hipoteca.

Por 800 euros vives en una casa cuya CUOTA HIPOTECARIA casi con seguridad es del doble o más.

===

3) En consecuencia, mientras que con un alquiler dado (supongamos 800 euros) vives en una casa MAS VALIOSA, a la par, si no te descuidas, podrías estar AHORRANDO la diferencia con la cuota hipotecaria (otros 800 euros por dar el caso).

Esto significa que, a los actuales valores de los inmuebles, el alquiler:

a) Te permite vivir en una casa SUPERIOR a su cuota hipotecaria equivalente.
b) Estarías generando AHORRO por la diferencia.

===

4) Bien es cierto que el que COMPRA está adquiriendo un bien que funciona como "activo" llegado al final de su pago.

Sin embargo, a los actuales valores, ese "activo" tal vez no sea tan valioso como el ahorro equivalente hecho por el inquilinio.

Dentro de 40 años tu inmueble tendría que haber "perdido" un 40% de su valor -en un mercado inmobiliario normal- por vía de la depreciación, envejecimiento y necesidad de arreglos.

En tanto que, el que acumuló CAPITAL durante 40 años, lo puede mover entre inversiones rentables durante todo el período (plazo fijo, metales, petróleo, acciones, fondos de inversión, etc.)

===

En síntesis:

- En un MERCADO NORMAL, la opción de compra muchas veces supera al alquiler.

- En un MERCADO DISTORSIONADO como el español, hoy por hoy conviene alquilar (y ahorrar la diferencia), antes que comprar.

- Sumar que ESTRATEGICAMENTE el alquiler tiene ventajas y desventajas:

* Psicológicamente hay gente que gusta más de "pagar por una casa propia".

* El alquiler te permite desplazarte (de ciudad y para arriba y abajo en los valores) con más sencillez que la hipoteca.

* El que ahorra DINERO, tiene un activo más ágil que el que ahorra LADRILLOS.

* El LADRILLO, así como se valoriza en ciertas épocas, también se DEPRECIA por el paso del tiempo.


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  #43  
Antiguo 14-sep-2006, 18:29
sephon sephon está desconectado
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Felicidades Blackbird... Interesante ejercicio el que planteas. A mi se me ocurriria añadir algunos detalles mas, por ejemplo descontar de las cuotas del alquiler los intereses producidos por lo que te ahorras en relacion a la compra.

Pero en fin, toda prevision depende de las condiciones de contorno. Supones que la relacion entre el coste del alquiler y la renta disponible no disminuira a niveles europeos, sino que se mantendra al nivel actual, aumentando proporcionalmente con los sueldos. Planteas ademas una inflacion bastante importante y asumes que los sueldos aumentaran de acuerdo con esta inflacion. Haciendo estos supuestos, tus conclusiones son validas, comprar sale mas a cuenta que alquilar. Claro que si uno cambia las condiciones podemos obtener un resultado totalmente diferente.

Me recuerdas a los banqueros cuando preguntabas por una hipoteca hace cosa de un año. Ninguno decia nada del Euribor, como si fuese a quedarse quieto durante 30 años.

Iniciado por Blackbird
Bueno,

Yo ya empiezo a sacar mis conclusiones del análisis. Entre vivir toda la vida de alquiler, o compar, dado los precios actuales de ambas opciones, sale mas barato comprar. Y mas, si tenemos en cuentar, que hay CCAA que puedem decucir los intereses del credito hipotecario, pero dejaremos de lado ese argumento porque, pese a su importancia, no es aplicable a todo el mundo.



Pinchazo, lo que dices, es muy interesante, pero es un análisis diferente al que estabamos realizando. Lo que planteaba yo es "Que es mas barato: comprar o vivo toda la vida de alquiler?". Lo que planteas tu es "Que es mejor, comprar ahora o pasarte 10 años de alquiler y luego comprar". De hecho, con lo que tu planteas, asumes la opcion de acabar comprando, cosa que yo cuestionaba.

Creo q despues de hacer numeros es indiscutible que a la larga sale mejor comprar q alquilar, dados los precios actuales. Por mi, nos podemos centrar en tu debate, lo replanteo así, a ver que te parece:

Cuanto habría de bajar los pisos en los 10 próximos años para q salga la pena esperar viviendo de alquiler?



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  #44  
Antiguo 14-sep-2006, 18:33
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por sephon
Felicidades Blackbird... Interesante ejercicio el que planteas. A mi se me ocurriria añadir algunos detalles mas, por ejemplo descontar de las cuotas del alquiler los intereses producidos por lo que te ahorras en relacion a la compra.

Pero en fin, toda prevision depende de las condiciones de contorno. Supones que la relacion entre el coste del alquiler y la renta disponible no disminuira a niveles europeos, sino que se mantendra al nivel actual, aumentando proporcionalmente con los sueldos. Planteas ademas una inflacion bastante importante y asumes que los sueldos aumentaran de acuerdo con esta inflacion. Haciendo estos supuestos, tus conclusiones son validas, comprar sale mas a cuenta que alquilar. Claro que si uno cambia las condiciones podemos obtener un resultado totalmente diferente.

Me recuerdas a los banqueros cuando preguntabas por una hipoteca hace cosa de un año. Ninguno decia nada del Euribor, como si fuese a quedarse quieto durante 30 años.

Este es uno de los mejores hilos abiertos, tal vez el mejor argumento existente de compra.
Faltan 2 puntos:
1. Inflación alta (4% o mas, si miramos la real)
2. Parón en salarios (subida del 0,4% medio en los últimos 4 años)
A futuro, podemos tener inflaciones muy bajas, que rompen el modelo.
Tenemos en otro hilo una hoja de excel con estos parámetros, incluyendo un diferencial IPC-revalorización.


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  #45  
Antiguo 14-sep-2006, 18:40
Blackbird Blackbird está desconectado
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Estoy totalmente de acuerde en que la inflacion al 4% no es real. Fue un mal dato de salida, revisando la de los ultimos años veo q ha de ser mas baja.

Respecto a lo de la subida del 0,4% medio en los últimos 4 años, no tenia ni idea. Es cierto? De donde has sacado ese dato? Supongo q no hablamos de salario medio, que no seria exactamente lo que estamos buscando.

El argumento de "El taco" es muy poderoso: cuanto ahorra los primeros años el alquilado respecto al hipotecado, y cuanto mas ahorra el hipotecado respecto al alquilado los ultimos.


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  #46  
Antiguo 14-sep-2006, 18:48
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Iniciado por Blackbird
Estoy totalmente de acuerde en que la inflacion al 4% no es real. Fue un mal dato de salida, revisando la de los ultimos años veo q ha de ser mas baja.

Respecto a lo de la subida del 0,4% medio en los últimos 4 años, no tenia ni idea. Es cierto? De donde has sacado ese dato? Supongo q no hablamos de salario medio, que no seria exactamente lo que estamos buscando.

El argumento de "El taco" es muy poderoso: cuanto ahorra los primeros años el alquilado respecto al hipotecado, y cuanto mas ahorra el hipotecado respecto al alquilado los ultimos.

Es confuso, el informe habla de "términos reales", no se si deflactan o no, porque finalmente se comenta una cifra en euros, bastante elevada: 1.922 euros.
http://www.iese.edu/aplicaciones/new...id=931&lang=es
http://www.20minutos.es/noticia/1396...empleo/espana/
Por cierto, en Agosto los precios han subido un 0,2%, y ha bajado la interanual al 3,8%...


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  #47  
Antiguo 01-mar-2007, 18:30
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Dado los precios de alquiler que se estan llegando ( http://www.netknow.es/inmobiliaria/showthread.php?t=26246&page=3& pp=20 )
, encuentro interesante revisar los datos iniciales de la comparativa compra vs alquiler.

Vamos a buscar datos comparables: por cuanto puede salir a la venta uno de esos pisos que se esta alquilando por 1000€, 1100€?


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  #48  
Antiguo 01-mar-2007, 18:40
jmfer jmfer está desconectado
Idealisto
 
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Iniciado por Blackbird
En primer lugar, un euribor al 6% es un caso poco realista. Se ha de considerar ligeramente por encima de la inflacion, que consideramos de 4, pero un 6% supone un 50% masa. En todo caso, es anecdotico para el análisis.

Y la inflación que consideras (4%) para la zona euro es altísima (objetivo 2%) con lo que el interés subiría para enfriar la inflación. Lo del 6% de euribor con una inflación del 4% se me antoja hasta corto.

Además, si la inflación se contiene, zona del 2-3% la erosión a las cuotas es mucho menos (un 25-50% menos)


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  #49  
Antiguo 01-mar-2007, 18:55
Blackbird Blackbird está desconectado
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Entonces 2.5 para la inflacion y 4.5 para el euribor?


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  #50  
Antiguo 01-mar-2007, 19:03
Calculín Calculín está desconectado
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Hola a todos, hay un hilo más reciente: http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=26002 que empezó con la misma temática que éste más antiguo. En él presenté este simulador http://hipotecas.sagaz.es/ que es capaz de calcular la depreciación de la cuota por la inflación, que puede ser útil para recalcular de nuevo la conveniencia de comprar o alquilar como alguien señalaba antes.

Saludos


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