Burbuja.info - Foro de economía > > > Efecto de la inflacion en las cuotas
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  #31  
Antiguo 30-jun-2006, 16:58
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Blackbird
Bueno, creo q mas que una mala inversion, podriamos decir que es mejor inversion a que bajem para comprar.

Cuestión de perspectiva. Si la supuesta inversión es la peor de las situaciones (comprar en un momento muy hinchado, con los tipos superbajos, frente a un descalabro de precios y grandes subidas de los tipos), yo lo llamo mala, malísima, fatal "inversión", y más hablando de vivienda, que es un pico de dinero para la mayoría de personas. Una buena parte de los ingresos de su vida.

Iniciado por Blackbird
En todo caso, los ciclos a 30 años seran varios, de subidas y bajadas. El analisisi compra-alquiler deberia ser independiente del momento del ciclo en que nos encontremos

Depende. Si haces un análisis "independiente de ciclo" tu análisis solo será válido para los supuestos de referencia. Precios estables u oscilantes respecto al de compra, tipos estables, etc.

Ese análisis no podría aplicarse a la situación actual.

Última edición por Pinchazo; 30-jun-2006 a las 17:05


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  #32  
Antiguo 30-jun-2006, 19:20
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Te explico mi razonamiento:
A pesar de la revisión de la inflación que figura en el contrato de alquiler, en caso de una bajada nominal del 10% en el precio de la vivienda, el alquiler bajaría de forma similar. Se puede negociar con el arrendador (yo lo hago, y el alquiler no crece como la inflacion).
Si baja el nominal, hay que aplicarle la depreciación por inflación.
Iniciado por Blackbird
Ahora te entiendo Deadzoner. Y, una vez te q te entiendo, puedo decir que creo q no esta del todo bien.

Revismos: Si baja un 1% mas 4% de la inflacion: -1% +4%= 3%.
Los has hecho supoinendo un 9%. Fijate: -9% + 4% = -5%

La inflacion hace subir los precios de alquiler, no bajarlo.



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  #33  
Antiguo 01-jul-2006, 18:10
APRENDIZ DE BRUJO. APRENDIZ DE BRUJO. está desconectado
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Es imposible hacer un analisis preciso porque nadie sabe que pasara en el futuro, segun el principio que la economia tiende a reajustarse y que nosotros estamos por encima del nivel medio del global, hacia donde creeis que van nuestros sueldos?, teniendo en cuenta la tendencia que nadie espere que la inflacion sera nuestro caballo ganador porque es una falacia. Por otro lado la ilogica apreciacion de los inmuebles en cuestion de 5 o 6 años ya hace pensar en que comprar no es una solucion del todo correcta, porque esta sobrevaloracion no es de "valor añadido" sino impuesta por las circunstancias, la evolucion de la poblacion, los nuevos avances en construccion, la economia son variables que pueden hacer que un piso de los 80-90 el dia de mañana pueda ser mas una carga que un beneficio contando la mas que probable crisis energetica mundial. Cuando algo viejo y ruinoso vale lo mismo que algo nuevo y moderno denota escasez en el mercado o por lo menos da la sensacion, cuando las tendencias se corrijan daros por seguro que todas las cosas se pondran en su sitio.


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  #34  
Antiguo 03-jul-2006, 10:26
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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En cualquier caso, el razonamiendo de BlackBird es correcto.
Alquiler a mas de 10 años, a precios actuales con inflación mantenida, hace que la compra a estos precios sea rentable.
Solamente me queda una duda: ¿Y si pasa como en Japon y España entra en deflaccion?
En ese caso, la deuda pesaría cada vez mas...
¿Creeis que sería posible?
Por otra parte, ¿Se podrían mantener inflaciones del 4% en nuestro pais, con o sin reformas estructurales? ¿ Es sostenible nuestro modelo económico?
Creo que este hilo es muy interesante, porque podemos objetivar, a diferencia de en otros argumentos.

Iniciado por APRENDIZ DE BRUJO.
Es imposible hacer un analisis preciso porque nadie sabe que pasara en el futuro, segun el principio que la economia tiende a reajustarse y que nosotros estamos por encima del nivel medio del global, hacia donde creeis que van nuestros sueldos?, teniendo en cuenta la tendencia que nadie espere que la inflacion sera nuestro caballo ganador porque es una falacia.



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  #35  
Antiguo 03-jul-2006, 11:09
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Alquiler a mas de 10 años, a precios actuales con inflación mantenida, hace que la compra a estos precios sea rentable.

Ha asumido ciertas condiciones que no se van a dar, tal como que los precios de la vivienda se van a mantener.
Existe un gran riesgo de bajada de los precios de vivienda que hace de este cálculo agua de borrajas, resultando una mala operación respecto al que compre o alquile tras la bajada.

Iniciado por Deadzoner
Por otra parte, ¿Se podrían mantener inflaciones del 4% en nuestro pais, con o sin reformas estructurales?

Por poder, puede. Aún más si no nos quitamos nuestra adicta dependencia al petróleo.
Pero eso sí. Si mantenemos esas inflaciones tan altas, lo que se va a comer las economías familiares va a ser la subida imparable de los gastos no hipotecarios.

¿ Es sostenible nuestro modelo económico?

Para nada. Construir lo que luego no se le da uso es literalmente tirar los recursos por el retrete (para el especulador, si le sale bien la operación, no, pero para la sociedad eso siempre es negativo). Compra o alquiler es lo de menos para la economía del país. Lo que es absurdo es no dar uso a esos pisos construidos esperando revalorizaciones especulativas. ESO es lo más peligroso para la economía del país.
La economía es una intrincada red de intercambios. Si una buena parte se derrocha, el conjunto la sufre. Tenemos una capacidad para construir que excede en mucho nuestra capacidad de consumo. O una de dos. O parte de lo construido se va a quedar irremediablemente sin usar, o esas empresas de construcción se quedan paradas mientras se les da uso a esos pisos.
Tanto lo uno como lo otro es malo. Cuando más piso vacío, más probabilidades de que se hundan los precios. Cuanta más construcción, más piso vacío (se construye más de lo que se puede absorver). El final es el mismo.
Sin construcción, se va un gran pedazo de los trabajos, generando una espiral de destrucción económica. Si se hunden los precios (y en algún momento ocurrirá, ya que se está aumentando cada vez más rápido la cantidad de viviendas), la construcción terminará por frenar irremediablemente. E incluso si los constructores logran siempre poner precios por debajo de los de segunda mano (está por ver cuando se liberen los pisos vacíos), sería a costa de una reducción de consumo del resto de áreas económicas. Nos privaríamos de casi cualquier otra cosa que no sea necesidad básica para poder pagar el piso. Eso destruye el resto de la economía. ¿Que les pasará a la mayoría de las tiendas si su volumen de ventas cae un 10, 20 , 40, 60%?

Es de cajón que eso va a acabar mal, entre otras cosas porque el número de viviendas vacías es ya exagerado, y lo de "desaceleración de precios" es más que improbable. Los precios se han mantenido tan altos por las altas expectativas de revalorización. Se ha llegado a una situación que el frenazo es ya irremediable por los límites de la capacidad de endeudamiento, por lo que, a pesar de posibles bajadas, al tener parejas subidas de interés, es probable que la demanda con capacidad adquisitiva se mantenga reducida.
En un estado de precios a la baja, muchos especuladores sin formación pueden sentir pánico si la situación se mantiene, y liberar gran cantidad de vivienda en poco tiempo hundiendo los precios y llevando a la espiral de destrucción económica antes mencionada.

Última edición por Pinchazo; 03-jul-2006 a las 11:17


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  #36  
Antiguo 03-jul-2006, 12:15
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Pinchazo
Existe un gran riesgo de bajada de los precios de vivienda que hace de este cálculo agua de borrajas, resultando una mala operación respecto al que compre o alquile tras la bajada.

Si, pero el calculo está bien hecho basado en sus premisas.
Lo que quiere decir que en caso de estancamiento, es decir, subida de la inflación, el que alquila va a palmar de mala manera.
Por tanto, yo creo que hay que ponerse un límite en el tiempo de alquiler, y despues asumir la torta que sin duda vendrá.
Iniciado por Pinchazo
Por poder, puede. Aún más si no nos quitamos nuestra adicta dependencia al petróleo.
Pero eso sí. Si mantenemos esas inflaciones tan altas, lo que se va a comer las economías familiares va a ser la subida imparable de los gastos no hipotecarios.

En caso de crisis petrolífera se producirá lo que se llama stagflacion, es decir, hiperinflaccion sin crecimiento, o recesion (vease años 70). Creo que estamos en el estado inicial de esto. Sin crecimiento se destruye empleo, y los precios altos lesionan el ahorro: en esta situación se suelen disparar los tipos. Paro + tipos altos = pinchazo de la burbuja + recesion mundial.
Iniciado por Pinchazo
Es de cajón que eso va a acabar mal, entre otras cosas porque el número de viviendas vacías es ya exagerado, y lo de "desaceleración de precios" es más que improbable. Los precios se han mantenido tan altos por las altas expectativas de revalorización. Se ha llegado a una situación que el frenazo es ya irremediable por los límites de la capacidad de endeudamiento, por lo que, a pesar de posibles bajadas, al tener parejas subidas de interés, es probable que la demanda con capacidad adquisitiva se mantenga reducida.
En un estado de precios a la baja, muchos especuladores sin formación pueden sentir pánico si la situación se mantiene, y liberar gran cantidad de vivienda en poco tiempo hundiendo los precios y llevando a la espiral de destrucción económica antes mencionada.

Coincido en todo.
Pero hay que darse cuenta de que en caso de que esto no ocurra, hay un problema financiero grave para el que alquila.


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  #37  
Antiguo 03-jul-2006, 12:36
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Bueno,

Yo ya empiezo a sacar mis conclusiones del análisis. Entre vivir toda la vida de alquiler, o compar, dado los precios actuales de ambas opciones, sale mas barato comprar. Y mas, si tenemos en cuentar, que hay CCAA que puedem decucir los intereses del credito hipotecario, pero dejaremos de lado ese argumento porque, pese a su importancia, no es aplicable a todo el mundo.

Iniciado por Pinchazo
Ha asumido ciertas condiciones que no se van a dar, tal como que los precios de la vivienda se van a mantener.
Existe un gran riesgo de bajada de los precios de vivienda que hace de este cálculo agua de borrajas, resultando una mala operación respecto al que compre o alquile tras la bajada.

Pinchazo, lo que dices, es muy interesante, pero es un análisis diferente al que estabamos realizando. Lo que planteaba yo es "Que es mas barato: comprar o vivo toda la vida de alquiler?". Lo que planteas tu es "Que es mejor, comprar ahora o pasarte 10 años de alquiler y luego comprar". De hecho, con lo que tu planteas, asumes la opcion de acabar comprando, cosa que yo cuestionaba.

Creo q despues de hacer numeros es indiscutible que a la larga sale mejor comprar q alquilar, dados los precios actuales. Por mi, nos podemos centrar en tu debate, lo replanteo así, a ver que te parece:

Cuanto habría de bajar los pisos en los 10 próximos años para q salga la pena esperar viviendo de alquiler?


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  #38  
Antiguo 03-jul-2006, 12:53
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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En primer lugar, darte las gracias por tu enfoque.
Esto demuestra, espero, que las opiniones vertidas en el foro son objetivas, o por lo menos mas objetivas que en otros foros

Iniciado por Blackbird
Yo ya empiezo a sacar mis conclusiones del análisis. Entre vivir toda la vida de alquiler, o compar, dado los precios actuales de ambas opciones, sale mas barato comprar. Y mas, si tenemos en cuentar, que hay CCAA que puedem decucir los intereses del credito hipotecario, pero dejaremos de lado ese argumento porque, pese a su importancia, no es aplicable a todo el mundo.

Totalmente de acuerdo, salvo en el caso de deflacion.
¿Posible? ¿Tiene que ver una bajada del precio de la vivienda en la deflacion?

Iniciado por Blackbird
Pinchazo, lo que dices, es muy interesante, pero es un análisis diferente al que estabamos realizando. Lo que planteaba yo es "Que es mas barato: comprar o vivo toda la vida de alquiler?". Lo que planteas tu es "Que es mejor, comprar ahora o pasarte 10 años de alquiler y luego comprar". De hecho, con lo que tu planteas, asumes la opcion de acabar comprando, cosa que yo cuestionaba.
Creo q despues de hacer numeros es indiscutible que a la larga sale mejor comprar q alquilar, dados los precios actuales. Por mi, nos podemos centrar en tu debate, lo replanteo así, a ver que te parece:

Cuanto habría de bajar los pisos en los 10 próximos años para q salga la pena esperar viviendo de alquiler?

Creo que sería mejor otro hilo, todos hemos llegado a la misma conclusion, creo.


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  #39  
Antiguo 03-jul-2006, 13:03
Blackbird Blackbird está desconectado
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Me parece bien lo del otro hilo. Lo habres tu, que tuyo es el planteamiento?


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  #40  
Antiguo 03-jul-2006, 13:15
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Mio no es, es de Pinchazo...
Iniciado por Blackbird
Me parece bien lo del otro hilo. Lo habres tu, que tuyo es el planteamiento?



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