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  #21  
Antiguo 30-jun-2006, 14:11
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Mi análisis es mas extremo, y computa toda la cuota como gasto, ignorando que al final el piso es tuyo, para analizar el principio nuncabajista dede "la inflacion erosionara la cuota" independientemente del "al final tienes algo".

No. No he tenido en cuenta ni gastos adicioneales, como los que comentas, ni ingresos adicionales (ayudad primera vivienda, ayuda a alquiler...). Estan fuera de lugar en como afecta la inflacion a las cuotas.

No acabo de entender la pregunta sobre ahorros alquiler contra compra, antes de responder algo que no preguntas, preferira que me la aclarases, gracias

Tienes toda la razon, dada la inflacion, la cuota decrece con respecto al coste de la vida, y el alquiler no. No hay nada que discutir, yo creo que es evidente: A 30 años, has pagado más de alquiler que comprando teniendo en cuenta cualquier factor que quieras. Por tanto, si no quieres/necesitas los añadidos de flexibilidad del alquiler, la compra es mas rentable. Claro, que para eso tiene que mantenerse el precio del alquiler.

Pero, ¿Que ocurre si el precio de la vivienda se estanca o baja? ¿Que ocurre si baja el alquiler? Veamos una bajada del 10% en los alquileres en 10 años:
<table x:str="" style="border-collapse: collapse; width: 120pt;" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="160"><col style="width: 60pt;" span="2" width="80"> <tbody><tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt; width: 60pt;" height="17" width="80">Bajada</td> <td class="xl24" style="width: 60pt;" x:num="0.1" align="right" width="80">10%</td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" height="17">Años</td> <td class="xl25" x:num="10" align="right">10 </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="900" height="17"> 900,00 € </td> <td class="xl23" x:num="600"> 600,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="864" x:fmla="=A3*0.96" height="17"> 864,00 € </td> <td class="xl23" x:num="576"> 576,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="829.44" x:fmla="=A4*0.96" height="17"> 829,44 € </td> <td class="xl23" x:num="552.96"> 552,96 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="796.26239999999996" x:fmla="=A5*0.96" height="17"> 796,26 € </td> <td class="xl23" x:num="530.84159999999997"> 530,84 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="764.41190399999994" x:fmla="=A6*0.96" height="17"> 764,41 € </td> <td class="xl23" x:num="509.60793599999994"> 509,61 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="733.83542783999997" x:fmla="=A7*0.96" height="17"> 733,84 € </td> <td class="xl23" x:num="489.22361855999992"> 489,22 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="704.48201072639995" x:fmla="=A8*0.96" height="17"> 704,48 € </td> <td class="xl23" x:num="469.65467381759993"> 469,65 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="676.30273029734394" x:fmla="=A9*0.96" height="17"> 676,30 € </td> <td class="xl23" x:num="450.86848686489594"> 450,87 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="649.25062108545012" x:fmla="=A10*0.96" height="17"> 649,25 € </td> <td class="xl23" x:num="432.83374739030006"> 432,83 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="623.28059624203206" x:fmla="=A11*0.96" height="17"> 623,28 € </td> <td class="xl23" x:num="415.52039749468804"> 415,52 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="598.3493723923508" x:fmla="=A12*0.96" height="17"> 598,35 € </td> <td class="xl23" x:num="398.8995815949005"> 398,90 € </td> </tr> </tbody></table>

He tenido en cuenta una inflacion del 4% que afecta al alquiler y a la vivienda, y una bajada del 10% que solamente afecta al alquiler.
¿Puede ocurrir?


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  #22  
Antiguo 30-jun-2006, 14:39
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En primer lugar, reconocer que el 4% de inflaccion de media a 30 años puede que no sea la mejor aproximacion. Ha estado mirado los ultimos años, y estariamos hablando mas de un máximo que de un valor medio.

Deadzoner, entiendo tu razonamiento, pero no veo como lo plasma. En primer lugar, los numeros de alguilar, decrementan un 4% anual, y no un 10%. Creo que los numeros estan mal, o te he malentendido.

Respecto al transfondo de la idea, que podriamos decir que en el caso del aquiler estas a expuesto a los incrementos/decrementos que sufra, estoy de acuerdo contigo. Y que se puede dar un escenario favorable, vale (aunque prefiero para el analisis que se mantendra, es mas neutro q apostar a q subiran o a q bajaran). En todo caso, una bajada continuada de 10 % relativo anual (14% asbsoluto) durante 10 años, lo encuentro totalmente injusticable. Creo q estas hipotesis desvirtuarian totalmente los calculos


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  #23  
Antiguo 30-jun-2006, 14:44
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Amo a ver, supongamos que no tienes pasta para ahorrar si te pillas un zulito. Si el IPC sube un 4% al año, o te suben más de ese 4% todos los años (ojalá lo hicieran), o adiós a la erosión en la hipoteca, pq te estarás gastando la subida en lo que cuesta vivir


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  #24  
Antiguo 30-jun-2006, 14:44
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Me he equivocado con el excel.
Estoy suponiendo una bajada del 10% en 10 años, esto es, una bajada de 0,01 mas la bajada ocasionada por la inflacion. Aqui estan los datos:
<table x:str="" style="border-collapse: collapse; width: 120pt;" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="160"><col style="width: 60pt;" span="2" width="80"> <tbody><tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt; width: 60pt;" height="17" width="80">Bajada</td> <td class="xl26" style="width: 60pt;" x:num="0.1" align="right" width="80">10%</td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" height="17">Años</td> <td class="xl27" x:num="10" align="right">10 </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="900" height="17"> 900,00 € </td> <td class="xl25" x:num="600"> 600,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="864" x:fmla="=A3*0.96" height="17"> 864,00 € </td> <td class="xl25" x:num="570"> 570,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="829.44" x:fmla="=A4*0.96" height="17"> 829,44 € </td> <td class="xl25" x:num="541.5"> 541,50 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="796.26239999999996" x:fmla="=A5*0.96" height="17"> 796,26 € </td> <td class="xl25" x:num="514.42499999999995"> 514,43 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="764.41190399999994" x:fmla="=A6*0.96" height="17"> 764,41 € </td> <td class="xl25" x:num="488.70375000000001"> 488,70 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="733.83542783999997" x:fmla="=A7*0.96" height="17"> 733,84 € </td> <td class="xl25" x:num="464.26856249999992"> 464,27 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="704.48201072639995" x:fmla="=A8*0.96" height="17"> 704,48 € </td> <td class="xl25" x:num="441.05513437499991"> 441,06 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="676.30273029734394" x:fmla="=A9*0.96" height="17"> 676,30 € </td> <td class="xl25" x:num="419.00237765624991"> 419,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="649.25062108545012" x:fmla="=A10*0.96" height="17"> 649,25 € </td> <td class="xl25" x:num="398.05225877343742"> 398,05 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="623.28059624203206" x:fmla="=A11*0.96" height="17"> 623,28 € </td> <td class="xl25" x:num="378.14964583476552"> 378,15 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="598.3493723923508" x:fmla="=A12*0.96" height="17"> 598,35 € </td> <td class="xl25" x:num="359.24216354302723"> 359,24 € </td> </tr> </tbody></table>
El analisis a precio constante esta muy claro, y es un muy buen argumento nuncabajista. El problema que tiene es que no contempla la posible fluctuacion, como tu ya has indicado.

Un estancamiento tambien es probable, y esencialmente los numeros son los mismos.

Iniciado por Blackbird
En primer lugar, reconocer que el 4% de inflaccion de media a 30 años puede que no sea la mejor aproximacion. Ha estado mirado los ultimos años, y estariamos hablando mas de un máximo que de un valor medio.

Deadzoner, entiendo tu razonamiento, pero no veo como lo plasma. En primer lugar, los numeros de alguilar, decrementan un 4% anual, y no un 10%. Creo que los numeros estan mal, o te he malentendido.

Respecto al transfondo de la idea, que podriamos decir que en el caso del aquiler estas a expuesto a los incrementos/decrementos que sufra, estoy de acuerdo contigo. Y que se puede dar un escenario favorable, vale (aunque prefiero para el analisis que se mantendra, es mas neutro q apostar a q subiran o a q bajaran). En todo caso, una bajada continuada de 10 % relativo anual (14% asbsoluto) durante 10 años, lo encuentro totalmente injusticable. Creo q estas hipotesis desvirtuarian totalmente los calculos



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  #25  
Antiguo 30-jun-2006, 14:54
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Deadzone, perdona, pero sigo sin entender los numeros. A ver si me los aclaras.

Yo del primer año (600) al segundo (570) veo una bajada relativa del 5%, o lo que es lo mismo, absoluta del 9%.

Si no me equivoco, esto corresponde a una bajada abolusta anula del 9% durante 10 años. No?

No acabo de entender "mas la bajada ocasionada por la inflacion". Deberia ser "menos" la bajada ocasionada por la inflacion. Piensa q al alquiler si le penaliza.


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  #26  
Antiguo 30-jun-2006, 15:08
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Si el alquiler baja en terminos absolutos, hay que aplicarle la inflación. Estoy suponiendo una bajada asi:
Primer año: 600
Segundo año: 600, menos (1% caida + 4% inflación), 570 ponderados, 594 visibles.

Por tanto, una bajada del 10% en el precio del alquiler en 10 años con una inflacion del 4%, equivale a una caida real del 10% anual.
Si la vivienda baja un 10%, o menos, una caida del alquiler del 10% o mas me parece posible, por salir mas al mercado. De hecho me parece mas posible esto que un sostenimiento en el crecimiento del precio de la vivienda a niveles inflacionistas.
El alquiler es un mercado mas flexible que la vivienda. En mi barrio en Madrid han decrecido un 1% en un año en neto, así que el caso que te expongo no anda desencaminado.


Iniciado por Blackbird
Deadzone, perdona, pero sigo sin entender los numeros. A ver si me los aclaras.

Yo del primer año (600) al segundo (570) veo una bajada relativa del 5%, o lo que es lo mismo, absoluta del 9%.

Si no me equivoco, esto corresponde a una bajada abolusta anula del 9% durante 10 años. No?

No acabo de entender "mas la bajada ocasionada por la inflacion". Deberia ser "menos" la bajada ocasionada por la inflacion. Piensa q al alquiler si le penaliza.



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  #27  
Antiguo 30-jun-2006, 15:15
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Es lo mismo si la vivienda "sube" un 2% en Madrid. En terminos reales, con inflacion del 4%, ha bajado un 2%. Que es lo que parece que ha ocurrido. Si baja un 2%, pues ha bajado un 6% en terminos reales. Igual que lo que tu haces con la cuota, ¿no?
El caso es que las subidas y bajadas siempre son absolutas en los medios de comunicación, nunca se toma como referencia la inflación para anunciarlas, salvo en casos en los que interesa.


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  #28  
Antiguo 30-jun-2006, 15:22
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Ahora te entiendo Deadzoner. Y, una vez te q te entiendo, puedo decir que creo q no esta del todo bien.

Revismos: Si baja un 1% mas 4% de la inflacion: -1% +4%= 3%.
Los has hecho supoinendo un 9%. Fijate: -9% + 4% = -5%

La inflacion hace subir los precios de alquiler, no bajarlo.


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  #29  
Antiguo 30-jun-2006, 16:24
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Iniciado por Blackbird
Revismos: Si baja un 1% mas 4% de la inflacion: -1% +4%= 3%.
Los has hecho suponiendo un 9%. Fijate: -9% + 4% = -5%

A riesgo de equivocarme, creo que se refería a la bajada del precio de la vivienda (para la hipoteca) no del alquiler.
Esto es, que hablamos de una bajada del precio de la vivienda del 9%, que con una inflación del 4% representa a una bajada del 13%.
( Por cierto... no se hace así. Se hace 0,91*1/1,04=0,875=-12,5% )
Ahora, si lo que hacemos es especular la paridad alquiler- precio de vivienda, creo más bien que lo correcto es no poner la inflación a ningún lado, porque en la vivienda deprecia su valor (si la vivienda no sube, pero la inflación es el 4%, la vivienda en términos reales se ha abaratado un 100*(1/1,04)), pero el alquiler
Esto es, si la vivienda baja un 9% el alquiler también lo hace.
En fin... no creo que haya una paridad constante. Me inclino por pensar que bajadas del precio de vivienda provocarán bajadas en alquiler, pero más reducidas, luego el ratio alquiler/cuota hipotecaria sería menor, aunque dependerá de diversos factores.
Una subida muy brusca de los tipos de interés incrementarían la diferencia.
Y es que este no es un cálculo sencillo. Hay demasiados factores en el caso real.

Yo me inclino por pensar que en una situación de precios de vivienda estable, comprar es más barato que alquilar. Pero en una situación de bajada de vivienda, subidas de tipo de interés, etc., la cosa se da la vuelta.
Además, en mercados cíclicos (periodos significativos al alza y baja), no hay que menospreciar la postura "alquilo hasta que los precios estén en el punto más bajo (respecto a la inflación)".

Hay otras cosas de consideración. Por ejemplo, la movilidad. La movilidad con compra supone tener que realizar una compraventa que tiene unos gastos nada despreciables. Si la frecuencia de cambio es de pocos años, es muy probable que las operaciones no compensen.

Pero lo que está claro es que comprar en punto alcista con perspectivas de bajada supone con alta probabilidad una mala inversión. Tanto frente al alquiler de los años en bajada como respecto a los futuros compradores en el nuevo marco de precios.


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  #30  
Antiguo 30-jun-2006, 16:47
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Iniciado por Pinchazo
creo que se refería a la bajada del precio de la vivienda (para la hipoteca) no del alquiler.

No lo creo, fijate que le preguntaba el pq de la bajada del 5% en el análisis de alquiler.

Iniciado por Pinchazo
Pero lo que está claro es que comprar en punto alcista con perspectivas de bajada supone con alta probabilidad una mala inversión...

Bueno, creo q mas que una mala inversion, podriamos decir que es mejor inversion a que bajem para comprar. En todo caso, los ciclos a 30 años seran varios, de subidas y bajadas. El analisisi compra-alquiler deberia ser independiente del momento del ciclo en que nos encontremos


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