Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿seguro que esto explota?
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #1  
Antiguo 28-jun-2006, 10:31
Pinciano Pinciano está desconectado
Forero en prácticas
 
Fecha de Ingreso: 08-junio-2006
Mensajes: 19
Gracias: 1
Agradecido 5 veces en 1 mensaje
Uno de los grandes problemas de la vivienda en España –y razón de ser de gran parte de su crecimiento- es que los españoles no compramos casas, sino cuotas; solo pensamos en "¿cuánto voy a pagar al mes por esta casa?" y así, claro... en un escenario de tipos de interés irrisorios, plazos cada vez más largos... la cuota no aumenta proporcionalmente al incremento del precio de la vivienda. Es indudable que si la vivienda se siguiese financiando con los modelos de 1980 –hipotecas a 15 años a un 18 % de interés- nunca habría subido tanto... así pues tenemos que uno de los factores primordiales que permiten el crecimiento del precio de las viviendas es su modelo de financiación, que es al fin y al cabo lo que responde a la pregunta ... "¿cuánto voy a pagar al mes por esta casa"?.

El otro factor es, claro está, la demanda. La demanda de vivienda es rígida por definición, al ser un producto que la gente NECESITA. Las formas de satisfacer esa demanda son: alquiler y compra ,pero el alquiler en España no está culturalmente aceptado ni fiscalmente fomentado, ni legalmente protegido, con lo que queda arrinconado frente a una gran demanda de compra de vivienda. Por otra parte estamos viviendo –hemos vivido, más bien- en los últimos años el fenómeno del acceso a la vivienda de la generación del Baby Boom, que ha disparado la necesidad de viviendas y su demanda así como el fenómeno de la generalización del divorcio, que ha provocado –un 50 % de parejas divorciadas son muchas parejas- que ha provocado, digo, un verdadero ejército de hombres divorciados en busca de pequeños apartamentos cerca de sus hijos... zulitos, como decís en esta web.

Bien, estos dos factores son a mi entender los máximos responsables del boom de la vivienda: una financiación cada vez más flexible y barata –una cuota menor por millón de pesetas- y una demanda que se mantiene fuerte.

Ahora el panorama está cambiando... ¿en qué?.

En primer lugar en la subida de los tipos de interés, que está haciendo –y hará cada vez más- que la cuota por millón se dispare... si los bancos lo permiten, claro está. Ya están surgiendo nuevas y originales fórmulas de financiación que permiten aplazar parte de la amortización de capital, por ejemplo –o todo- hasta el final del préstamo, o que mediante este tipo de artimañas logran lo que saben los bancos que la gente quiere: ME HA BAJADO LA CUOTA –como dice la última publicidad de BBVA-. Si hay personas que, de manera totalmente irresponsable firman una hipoteca que les endeuda al máximo de tiempo posible a la máxima cuota que pueden pagar en momentos de tipos mínimos... que firman una hipoteca que saben que no pueden pagar si los tipos suben solamente un 2 %... ¿cómo no van a firmar lo que los bancos les preparan?... atisbo refianciaciones a tutiplén... antes de perder la casa la gente refinanciará con la leonina fórmula disfrazada de salvavidas que el banco les ofrezca... y seguirán comprando.

Respecto a la demanda... .francamente, no creo que decrezca de modo significativo; ninguno de los factores primordiales se ha corregido –hay mucho treintaañero en casa de papá y mamá deseando salir de allí y mucho treintaydosañero divorciado que no quiere volver- aparte hay un fenómeno nuevo al que sólo hemos visto asomar la cabeza: el mercado de inmigrantes. En España tendremos en breve las primeras "segundas generaciones" de inmigrantes accediendo al mercado laboral y eso coincidirá aproximadamente con el acceso de sus padres al mercado de la vivienda... ya son muuuuchos los inmigrantes que han comprado pero son mucho más los que están por comprar aún. Ese es un mercado con un potencial impresionante... y el mercado va a saber aprovecharlo. Y un nuevo mercado: el del español que "huye" de las zonas que se llenan de inmigrantes. Llamadme racista, si quereis. Yo no invento las reglas; las interpreto. En un barrio "económico" que se llena de inmigrantes hay muchos españoles que venden para largarse a zonas más... ¿españolizadas? no sé cómo llamarlo, pero seguro que todos conoceis casos... eso es un nuevo mercado de vivienda.


En fin, que yo por más que lo analizo no veo el estallido de la burbuja. Sinceramente creo que los ritmos de crecimiento del precio de la vivienda de los últimos 10 años son insostenibles, pero me parece que un cataclismo como tal no se va a producir. Son muchos los factores –otro sería el de la elevada fiscalidad de la vivienda en España, que hace que un piso cueste un 10% más de lo que se paga por él sólo en gastos e impuestos y que desanima al propietario a vender por menos de lo que pagó, subiendo por tanto el precio de salida del inmueble en el mercado de segunda mano a un 110% de lo que valió el día antes de la firma- en fin, son muchos los factores que me inclinan a pensar que se avecinan unos años de cambio en el mercado inmobiliario; de subidas cercanas o inferiores al ipc, de bajadas de zonas claramente sobrevaloradas a la vez que suben zonas con potencial... y sobre todo de nuevas y califragilísticas fórmulas de hacer lo imposible: que alguien se compre una casa que vale lo que gana en 15 años de su vida.

¿cómo lo veis?


Responder Citando
  #2  
Antiguo 28-jun-2006, 10:45
Pinchazo Pinchazo está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 27-junio-2006
Mensajes: 14.693
Gracias: 1.919
21.013 Agradecimientos de 7.176 mensajes
Iniciado por Pinciano
En España tendremos en breve las primeras "segundas generaciones" de inmigrantes accediendo al mercado laboral y eso coincidirá aproximadamente con el acceso de sus padres al mercado de la vivienda... ya son muuuuchos los inmigrantes que han comprado pero son mucho más los que están por comprar aún. Ese es un mercado con un potencial impresionante... y el mercado va a saber aprovecharlo.

¿En donde trabajan la mayoría de inmigrantes?
En la construcción..
La de pisos que tendrá que construir un inmigrante para pagar un piso.
Así que cuantos más inmigrantes... ¡más pisos por vender! (para dar trabajo al inmigrante para que se pueda comprar su piso)

Pues que no. Que nadie da dinero para no recuperarlo (como pareces sugerir con el tema de los bancos), ni los inmigrantes comprarán más pisos de los que construyan.
Por eso nos vamos a llegar una buena torta.


Responder Citando
  #3  
Antiguo 28-jun-2006, 10:49
Beborn Beborn está desconectado
Niño entre el Centeno
 
Fecha de Ingreso: 14-junio-2006
Ubicación: UK
Mensajes: 1.386
Gracias: 26
716 Agradecimientos de 265 mensajes
Y un nuevo mercado: el del español que "huye" de las zonas que se llenan de inmigrantes. Llamadme racista, si quereis. Yo no invento las reglas; las interpreto. En un barrio "económico" que se llena de inmigrantes hay muchos españoles que venden para largarse a zonas más... ¿españolizadas? no sé cómo llamarlo, pero seguro que todos conoceis casos... eso es un nuevo mercado de vivienda.

Casos a tutiplén aquí en Madrid. Ya puse en algún post algunas de las zonas donde los "españoles" huyen despavoridos dejando los pisos a precios irrisorios para los inmigrantes que los compran entre 3 o 4 familias, por ejemplo Tetuán. Siguen siendo algo caros para nuestra forma de vivir: 1 familia = 1 piso. Pero no son nada caros para los inmigrantes 3 familias = 1 piso. Y compran a patadas calles enteras.

El problema que veo a corto plazo, y que ya se está dando (me pongo de ejemplo porque yo lo haré), es que a los "españoles" que no nos gusta vivir en un barrio de inmigrantes (habrá gente a la que le guste oye, a mi no), al final acabaremos pagando "un plus" en el propio precio de la vivienda por vivir en un barrio donde no hay inmigrantes, o aún no los hay, porque todo se andará... Pero la tranquilidad de que si compras a X precio en una buena zona, no se te va a llenar de inmigrantes, a veces compensa, y acabas con un zulito de 50 metros en un barrio pijo, creyéndote millonario, y con gente rica de verdad (tu no lo eres) a tu alrededor, solo por no tener delincuencia, prostitución, ni latin kings en tu calle o en tu edificio.
Cuando a lo mejor por el mismo precio tendrías un piso de 90 metros en una zona incluso más céntrica (Lavapiés, Embajadores o el mismo Tetuán/Alvarado). Pero esas zonas han sido tomadas.

Se va a disparar la xenofobia y el racismo a corto plazo en España. Esto es un hecho.


Responder Citando
  #4  
Antiguo 28-jun-2006, 10:54
Alquilo Alquilo está desconectado
Tapayogurista
 
Fecha de Ingreso: 29-marzo-2006
Ubicación: Madrid
Mensajes: 116
Gracias: 0
0 Agradecimientos de 0 mensajes
En Inglaterra el último pinchazo tardaba 7 años desde cima a valle. Es posible que pase el famoso "aterrizaje suave" en España, o quizá haya una crisis y vemos caídas más rápidas. Por mucho que hablamos en los foros nadie sabe cuánto tiempo tardará el mercado en volver a un equilibrio "normal" (o sea, entre oferta/demanda, precios/sueldos...). Pero no cabe duda que a largo plazo este equilibrio llegará, como siempre llega en todos los mercados.

En mi opinión, el proceso tardará mucho más tiempo que los burbujistas queremos.


Responder Citando
  #5  
Antiguo 28-jun-2006, 10:58
Deadzoner Deadzoner está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 27-junio-2006
Mensajes: 4.790
Gracias: 73
438 Agradecimientos de 109 mensajes
Muy buenos argumentos.
Estoy totalmente de acuerdo en los motivos originantes de la burbuja. Pero te faltan dos fundamentales: la opacidad del mercado, y el porcentaje de gente que se ha metido para invertir. Es imposible que sepas comparativamente si es caro o barato lo que estás comprando, y por otra parte, es increible la cantidad de inmuebles que se han comprado para invertir.

Yo creo que hay burbuja porque existe una gran sobrevaloración. Hay sobrevaloración porque lo que se paga ahora no será ni mucho menos lo que se pagará en el futuro. Y no se pagará tanto en el futuro porque los elementos que han generado la burbuja están cambiando AHORA.

Para empezar, yo veo este mercado como un sistema piramidal. Todo el mundo se compra un zulito de 180000 ( actuales ) para empezar, y a medida que van "ahorrando", venden con revalorización el anterior para acceder a uno mas caro. Eso los pobres. Los ricos no venden, lo alquilan o lo mantienen vacio esperando revalorización. Los impuestos y gastos encarecen cada una de las transacciones.

¿Por que está cambiando? Principalmente, por el alquiler. El alquiler es la espada de Damocles que pende sobre el sistema. La razon es muy sencilla: no depende del precio de la vivienda, depende del sueldo medio de los raritos que alquilan. Los alquileres no han crecido mas del 8%, y hay un abismo, que se profundiza cada vez que sube el euribor, entre el ahorro comprando y alquilando. Por su propia definición, en las hipotecas los primeros años apenas amortizan capital, la mayor parte son intereses. Aunque amortices parte y se revalorice, tu revalorización es solamente la parte que has pagado de principal. Y ya has pagado un 10% de recargo en gastos.

Todas las formulas de refinanciación que conduzcan a que no seas propietario, son poco rentables comparado con el alquiler.

La percepcion del riesgo, que se eleva al ritmo de los tipos de interés, y la mayor rentabilidad del plazo fijo ( si no se va a revalorizar al 10% sino al 5% y no quiero alquilar, por que no vender y meter al 4%, con beneficios fiscales, y sin riesgo?) van a cambiar las tendencias del mercado.

El que no consiga vender con la revalorización que le cuentan, para obtener beneficio, lo pondrá en alquiler (con el limite de los sueldos), lo que va a hacer que la oferta de alquiler aumente.

Cualquier cambio en la tendencia del mercado, dada la revalorización existente, provocara venta generalizada del sector inversor.

Parte de la demanda, por otra parte, ya tiene asumido que no va a comprar NUNCA.
Las empresas de construcción, independientemente de lo que ocurra, no dejaran de construir NUNCA.
El suelo no se va a terminar, porque es practicamente infinito. También son muy altos los impuestos que van a tener que pagar los propietaros para pagar las infraestructuras para convertir suelo no edificable en edificable.


Responder Citando
  #6  
Antiguo 28-jun-2006, 11:00
Pinciano Pinciano está desconectado
Forero en prácticas
 
Fecha de Ingreso: 08-junio-2006
Mensajes: 19
Gracias: 1
Agradecido 5 veces en 1 mensaje
Iniciado por Pinchazo
¿En donde trabajan la mayoría de inmigrantes?
En la construcción..


... Y en la agricultura, y en el sector servicios (llama a atención al cliente Vodafone, a ver qué acento tiene quien te atienda...), o vete al Burguer King... en todos los sitios trabajan inmigrantes, no sólo en la construcción...


Responder Citando
  #7  
Antiguo 28-jun-2006, 11:05
Beborn Beborn está desconectado
Niño entre el Centeno
 
Fecha de Ingreso: 14-junio-2006
Ubicación: UK
Mensajes: 1.386
Gracias: 26
716 Agradecimientos de 265 mensajes
Iniciado por Pinciano
... Y en la agricultura, y en el sector servicios (llama a atención al cliente Vodafone, a ver qué acento tiene quien te atienda...), o vete al Burguer King... en todos los sitios trabajan inmigrantes, no sólo en la construcción...

Excepto en El Corte Ingles... la única empresa de pura raza española jejeje.


Responder Citando
  #8  
Antiguo 28-jun-2006, 11:05
Deadzoner Deadzoner está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 27-junio-2006
Mensajes: 4.790
Gracias: 73
438 Agradecimientos de 109 mensajes
¿Tiene esto el mismo peso en el PIB español que la construcción?
Nos estamos olvidando de que el sistema español de crecimiento está basado en la construcción.
Cuando se regule la demanda, entraremos en crisis, que puede ser mas o menos profunda.


Iniciado por Pinciano
... Y en la agricultura, y en el sector servicios (llama a atención al cliente Vodafone, a ver qué acento tiene quien te atienda...), o vete al Burguer King... en todos los sitios trabajan inmigrantes, no sólo en la construcción...



Responder Citando
  #9  
Antiguo 28-jun-2006, 11:47
Futuroscope Futuroscope está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
Fecha de Ingreso: 28-junio-2006
Mensajes: 1.733
Gracias: 553
1.866 Agradecimientos de 566 mensajes
Me gustaria responder a Pinciano sobre algunas afirmaciones concretas que el ha vertido a modo de opinion en su mensaje.
En primer lugar afirma que no cree que la demanda se reduzca de forma significativa por varias razones. Hay que recordar al respecto que , de las viviendas que se han construido en España los ultimos años, se calcula que aproximadamente solo la mitad se venden a personas fisicas que las van a utilizar para vivir , es decir, siendo los consumidores o usuarios finales de las mismas. Es decir , de las 800 mil viviendas que se construyeron en el 2005 en España y las mas de 800 mil que se construiran este 2006 , se calcula que como maximo unas 400 satisfacen la demanda real del pais , mientras que las demas se compran con finalidad especulativa. Estas cifras han coincidio en varios estudios distintos realizados por agentes diferentes y ademas el diario el mundo se hizo eco de ello publicando la noticia hace unos dias.
Creo que este hecho es un argumento poderoso en contra de la opinion que expresa Pinciano cuando dice que no cree que la demanda vaya a disminuir. La demanda podria disminuir de forma muy notable si se percibiera de forma general una sensacion de cambio de ciclo brusco o de una posible bajada de los precios de la vivienda , puesto que la demanda con finalidad especulativa se retiraria rapidamente del mercado , desplomando por lo tanto el conjunto de la demanda , con las consecuencias que todos conocemos que tiene un exceso de oferta en el precio final de cualquier bien de consumo ( desgraciadamente , eso es la vivienda en España )
Respecto a los argumentos demograficos que utiliza Pinciano , yo le podria poner el ejemplo de Portugal , con una piramide de poblacion muy parecida a España ( puesto que ambos paises no participaron en la segunda guerra mundial ) y sin la demanda de vivienda disparada como en el caso de España. De hecho la demanda de viviendas en España es de tal magnitud que no hay forma de justificarla razonablemente ni en base al consumo interno , ni en base a la llegada de inmigrantes ni en base a las segundas residencias que compran los extranjeros aqui. Ningun otro pais de Europa tiene una demanda de pisos tan exagerada a pesar de que en muchos de ellos la piramide de poblacion es igual que en España , de forma que no creo que la generacion del baby boom, que existe en muchos paises de Europa , pueda justificar ni por si sola ni junto con otras causas, un incremento tan brutal de la demanda.
Tambien menciona Pinciano el caso de los divorciados. En España hace mas de 25 años que existe la posibilidad de divorciarse y en otros paises de Europa la estadistica de parejas divorciadas es mucho mayor que la de este pais , sin que ello haya provocado aumentos parecidos de la demanda de viviendas.
Se refiere Pinciano a que los inmigrantes tiran de la demanda interna , pero seamos serios: cuantos inmigrantes tendriamos que estar recibiendo cada año para justificar que se construyan en España mas viviendas que en Francia , Alemania y Reino unido juntas ? ( en el 2003 tambien mas que Italia ) ¿ Acaso los demas paises no reciben inmigrantes ? !! Si esos tres paises juntos tienen 5 veces mas poblacion que España !!! Por otra parte , aunque exista una fuerte demanda de vivienda por parte de los inmigrantes que en ningun caso justifica estos niveles de construccion globales, la demanda de los inmigrantes se ha convertido en insolvente. No se construyen pisos a precios asequibles para los inmigrantes ni para las clases medias o de bajo poder adquisitivo. Eso significa que gran parte de los piso que se construyen no tienen salida real. Los inmigrantes no compran mayoritariamente pisos nuevos ni pisos de 250 mil euros , sin embargo esos son los pisos que se estan construyendo mayoritariamente en las grandes ciudades, con lo que el stock de pisos vacios sigue aumentando.

En resumen , no me parece acertado casi ninguno de los argumentos u opiniones que ha vertido Pinciano y que justificarian para el un sostenimiento de la demanda a medio plazo.

Yo les planteo una pregunta sencilla. Imaginen un producto con un precio determinado. Imaginen que cada año se fabrican el doble de unidades de ese producto de las que realmente se utilizan o se consumen. Imaginen que ademas el 14% de esos productos ya esta en stock y no se utiliza ( 14% viviendas vacias en España en el 2006 segun el Instituto nacional de estadistica ). Imaginen que de repente los usuarios o consumidores reales de ese producto devienen insolventes y dejan de comprarlo. Imaginen que la mitad de los compradores que adquiria ese producto con fines especulativos deja de comprarlo porque preve que no suba mas de precio y lo pone a la venta. ¿ Alguien cree que el precio de ese producto iba a seguir subiendo un 10 o 15% cada año ? ? Alguien cree que el precio de ese producto podria sostenerse o quedarse estancado sin bajar ? Pues el que lo crea, que siga comprando pisos.

Última edición por Futuroscope; 28-jun-2006 a las 12:03


Responder Citando
  #10  
Antiguo 28-jun-2006, 11:47
Maradono Maradono está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 16-junio-2006
Ubicación: Iberia
Mensajes: 3.957
Gracias: 3.288
2.293 Agradecimientos de 927 mensajes
El capitalismo nos ha traido aqui a millones de inmigrantes, cuando lo que habia que haber hecho es industrializar sus paises de origen. Ahora el nivel de vida baja cada vez más y mas para la clase asalariada, pues los inmigrantes prefieren vivir 3 familias por piso que volver a su pais, y claro, si aceptan esos sueldos, los demás tenemos que bajar nuestro nivel también.

El capitalismo nos ha metido en el pozo y no nos va a sacar de él.

En fin, yo por lo menos puedo estar orgulloso de que no voté PPSOE nunca, los que tanto se quejan seguro que lo votaron alguna vez, pues ahora a joderse, tienes lo que votaste.


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
Y si Explota la Burbuja unvistazo.com Burbuja Inmobiliaria 3 27-jul-2007 12:35
Seguro que a esto el Gobierno le llama I+D a la ruina Guardería 13 15-may-2007 00:31
Otros dos síntomas de que esto explota nonick Burbuja Inmobiliaria 4 29-dic-2006 17:34
Si No Explota Es Que Spain Is Different FINANCIADOR Burbuja Inmobiliaria 16 22-dic-2006 09:55
Explota. Sin los catalanes arsitedos Burbuja Inmobiliaria 7 28-dic-2005 22:48


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 18:17.