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  #41  
Antiguo 04-jul-2006, 15:28
anderscore anderscore está desconectado
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Sr, chinarro: supongo que en realidad no te respondo a nada , pero conocer algo más este colectivo nos ayudaría a valorar mejor su incidencia. Quizás entre todos podamos...

¿qué sentido tiene que compren un piso tres familias?

Puede ser que no sean capaces de que se lo alquilen?? Aunque venderlo te da igual a quien.

¿cuál es el fin que se persigue?

Quizás solo vivir, quizás realquilar, quizas esperan plusvalías...

¿en qué queda el beneficio que hay que repartir en tres partes, si además alquilando ahorran gastos de comunidad, tasas e IBIS?

Por favor, tampoco lo entiendo...


.¿compran tres familias con la intención de quedarse?,

Eso seguro que no...


si tienen intención de volver, ¿no les conviene más alquilar, con lo que disponen de una cantidad mayor de ahorro?.

Alquilarias un piso a 3 familias de inmigrantes?????


¿creen de verdad, que se revalorizará un infrapiso?

No lo creen todos???

¿cuánto para poder decir que han hecho negocio tres familias?

No tengo respuesta tampoco....
Alguien nos ayuda????


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  #42  
Antiguo 04-jul-2006, 15:34
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Pinciano
El oro es refugio porque hay poco... y porque los humanos le damos un valor a ese mineral... todo es cuestión de idea colectiva, todos sabemos que el oro es caro y es un material que mantiene su valor y por eso se puede invertir en él... si la gente no pensase eso el oro sería como el wolframio, el plutonio el cadmio.... o lo sellos; objetos que son escasos pero no son bienes de inversión. Y en España el bien de inversión por excelencia es la vivienda, en la cultura popular de este país.

Es refugio porque hay el que hay, luego no puede bajar de valor.
La vivienda se construye a pasos agigantados, cada vez mas, independientemente de quien la compra y a qué precio.
Iniciado por Pinciano
Se habla aquí de la crisis de vivienda de los años 90... ¿qué crisis?. Si alguien compró un piso en 1989.... ¿qué ha perdido a fecha de hoy, cuando su vivienda debería valer sobre 10 veces lo que pagó? ¿eso es una crisis? ¿eso es una burbuja?¿eso es una pérdida de capital?. El valor de la vivienda como bien refugio del dinero en España es incalculable; son generaciones y generaciones de familias adineradas las que siempre han invertido su dinero a buen recaudo en pisos, haciendas, tierras.... y van a seguir haciéndolo. Y que la vivienda pierda en... digamos 4 años un... ¿30 % de su valor? no va a desanimar a esta gente, porque saben que tras este ciclo (si se produce) vendrá una nueva revalorización... .o al menos lo creen tan fervientemente que van a provocar dicha revalorización. Y no hay que olvidar que si se produce esa caída de un 30 % (que veo excesiva, pero acepto como número de partida) a la mayoría de compradores no les va a suponer nada;

Estoy de acuerdo.
De hecho, has dado con la clave del mercado: hay dos grupos, uno de inversores, otro de gente que compra para vivir.
El incremento de precio lo generan los inversores, no los otros.
Imaginemos que hacemos lo mismo con el pan. ¿Que ocurriria? Pues que todo el mundo compraría pan, se plantaría mucho trigo, y saldrían panaderias como setas. La gente almacenaría pan, para venderlo con revalorización, porque crece el 10% anual... Imaginate que nos ponemos tu y yo a comprar pan entre nosotros. Yo te lo compro por un 5%, tu a mi al año siguiente por otro 5%... Hasta que tu me dejas de comprar, porque te falta liquidez porque han subido los tipos. Entonces yo lo saco al mercado y me pongo nervioso porque no lo vendo, bajo el precio, y tu ya sabes que no se va a revalorizar y no compras. El problema es cuando sale todo el pan almacenado de golpe. Es tan barato y común que no merece la pena comprarlo, ni hacerlo.

Iniciado por Pinciano
primero: porque no van a vender sus viviendas porque viven en ellas y no es el momento, esperarán a que cambie el ciclo si no tienen necesidad; mucha gente se ha cambiado de vivienda animada por las jugosas plusvalías que podían conseguir...

Esos son los de la base de la piramide, el problema es que los inversores acepten las perdidas y se retiren. Ellos son los que bajan el precio, dado lo que han ganado en etapas anteriores. Incluso las bases esperarán porque no hay revalorizacion a la vista, y cuanto mas tardan, mas ganan.

Iniciado por Pinciano
segundo: porque lo que van a perder no es sino una parte de lo que se ha revalorizado su propia vivienda en los últimos años sin necesidad de que ellos hagan nada. (ejemplo: vivienda comprada en 2000 por 20 millones, hoy valdría unos 36, ejemplo bien normalito, sin grandes revalorizaciones, que las hay... si pierde un 30 % su vivienda valdría... 25.200.000...) ¿dónde está la pérdida?

En ese caso, en ningún lado. Si 10 años después, por el mismo precio sin incremento no ha conseguido venderlo, ha perdido mucho.
Si yo veo que ha perdido un 30%, y que los demas bajan, ¿por qué voy a comprar? ¿Tu comprarías? ¿O esperarías? Y mientras tanto, obra nueva mas barata al lado, como ahora mismo en Madrid.

Iniciado por Pinciano
tercero: quienes hayan comprado en los últimos años y vean que su vivienda vale menos van a pagar sus hipotecas cueste lo que cueste, aunque tengan que meter 30 chinos a vivir en el trastero... antes de vender su casa por menos de lo que les costó van a irse a vivir con los padres y alquilarla o dejarla vacía si no encuentran a nadie o.. prostituirse (broma, claro está)... quiero decir: van a hacer lo que sea por no vender. Si hay un escenario de subidas desorbitadas de tipos ya veremos como refinancian, pero refinanciarán antes de vender o dejarse embargar. Quizá se estén 50 años pagando solo intereses para después deber toda la vivienda... pero lo van a firmar y ese tipo de fórmulas de financiación ya están aquí.... ¿habéis leido la propaganda de bbva?... a ver si tengo un rato y la escaneo... Lo único cierto entre lo que dicen los bancos es que ELLOS NO QUIEREN EMBARGAR CASAS, lo que quieren es cobrar las deudas. Y si las casas valen menos... pues ya encontrarán fórmulas para sacarle hasta el último cuarto a quienes estén hipotecados... embargar es la última opción, pues es una opción que siempre está ahi... Esto hará que el porcentaje de viviendas que se ponga a la venta sea sensiblemente inferior a lo que podría parecer sin tener en cuenta el factor refinanciación. La banca moverá pieza.... SEGURO.

¿Y si soy el banco y me lo planteo a largo plazo? Supongamos que la vivienda baja un 50%. No hay problema: me quedo con las cuotas y la entrada (30% del valor original, ya solamente me queda el 70%), con la casa (50%, vamos por el 80%) y con la casa que pusieron los padres de aval (otro 50%, si es igual, vamos por el 130%). Ademas, como soy muy listo, no las vendo, como tu dices: espero tiempos mejores y las alquilo a los que no quieren comprar porque va para abajo, con lo que empeoro la situación para los hipotecados todavia mas.
Iniciado por Pinciano
Por eso sigo creyendo que puede avecinarse una crisis económica, que puede que la vivienda sea un factor en su creación... pero el precio de la vivienda no va a bajar -al menos no drásticamente- y si lo hace será para recupararse rápidamente. España es un país de gente ávida de poseer vivienda... muchos de los que postean aquí están deseando que baje... precisamente para comprar ¿no? pues suponen una demanda latente que condicionará el mercado. Aquí nos planteamos el alquiler como un fracaso económico y la situación fiscal y legal del alquiler ayuda mucho a ello... y mientras eso no cambie creo que la demanda va a estar ahí agazapada buscando la primera oportunidad de enganchar un piso a buen precio... y con las cifras en que nos movemos ahora un buen precio es.... mucho dinero. ¿cuánto duraría en el mercado un piso en el centro de Bilbao, por ejemplo, en una zona en la que valgan 80 millones si se anuncia por 72?. Un suspiro. ¿por qué? porque hay demanda de pisos... otra cosa es que se llegue a límites que la gente no puede pagar... pero las nuevas fórmulas de financiación que van a ofrecer los bancos y cajas se van a encargar de que la gente llegue... hasta el infinito y más allá.
Perdón por el ladrillo
Conclusión: burbuja hay.... pero es de hormigón y no va a haber quien la explote.

Me gusta lo del infinito. Hojalá sea así, porque todos viviríamos genial, sin reparar en gastos. Un poco como ahora la gente que se compra un piso.
El problema es que hay límite. Y como hay límite, el precio de la vivienda tiene un límite. Y si ese límite se alcanza, los inversores venderán. Y cuando vendan y no consigan vender, ser retirarán. Y cuando se retiren, bajará. Y cuando baje, esperaremos a que baje mas, porque si no se va a revalorizar, para qué comprar.


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  #43  
Antiguo 04-jul-2006, 15:44
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Pinciano
No dudo de lo que sea mejor o peor.... de lo que se trata es de que la gente venda o no venda... y antes de perder su casa la gente hace lo que sea aunque no sea económicamente rentable ni inteligente... se agazaparán pagando sus hipotecas en la esperanza de que cuando cambie el ciclo sus casas subirán de nuevo y podrán levantar las deudas contraídas si venden... eso si llegan a bajar, claro está.

No, no es que venda o no. Aunque no vendan, se construye mucho. Así que aunque no vendas, el problema es que se compre o no. Y no se compra.
El número de hipotecas de los primeros 6 meses del año se ha reducido un 11%. Eso puede significar una reducción de ventas de vivienda del 11%, o no, pero hay menos operaciones, indudablemente.
Si baja y no vendes, tienes el problema de los constructores. Si yo me gano la vida construyendo casas con un margen del 30%, y se reduce el margen al 10%, puedo hacer 3 cosas: cerrar porque ya no gano tanto, aguantarme y vivir bien con el 10% de margen, o construir 3 veces mas para mantener mi tren de vida.
En Madrid, la vivienda nueva ha bajado, y la de segunda mano ha subido. Hasta que se venda la nueva, no se vende la de segunda mano. Y eso pasa al stock. Y si hay mucho stock, el precio cae.

Iniciado por Pinciano
El problema es que no se trata de que el alquiler no sea una opción inteligente; se trata de que como a la inmensa mayoría de la gente no se lo parece, pues compra. Y que fiscalmente es más rentable comprar. Y que la ley en España no favorece el alquiler (a la mayoría de españoles no les gusta vivir pendientes de que a partir del 5º año el dueño les puede echar de la casa.. y con esa legislación el alquiler no remontará en la p... vida en España)...

La gente aprende, y los excluidos del mercado también.
Lo del 5º año y el arraigo se soluciona con una recesión, o un estancamiento del crecimiento que destruya empleo y movilice a la gente. Por no hablar de una bajada en el alquiler por exceso de oferta.


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  #44  
Antiguo 04-jul-2006, 15:47
BRONSON BRONSON está desconectado
porompompero
 
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Iniciado por Futuroscope
Yo no soy ni mucho menos un experto en el tema puesto que no soy empleado de banca. Me he limitado a exponer la constatacion de un hecho, y es que en estos ultimos meses ya se han dejado de hacer esas financiaciones al 120% que habiamos llegado a ver en ocasiones los ultimos años.

Tengo entendido que un director de oficina no puede conceder las hipotecas en las condiciones que le de la gana sino que los criterios de concesion se establecen en estamentos superiores de la empresa y que despues los directores de oficina los cumplen. Aun asi , me gustaria que alguien explicara como funciona todo esto porque seria interesante conocerlo. Seguro que de los lectores de este foro alguno lo sabe y es posible que incluso tengamos empleados de banca leyendonos.
Asi que los complementos salariales que podria obtener un empleado de banco por la contratacion de hipotecas seria siempre contratando hipotecas dentro de los parametros que su propio banco le permite y con las garantias minimas de cobro que el banco establezca. Cada banco tiene su politica y esta es mas o menos flexible en estas cuestiones en funcion de lo que al banco le interese.

A ver si hay suerte y alguien nos explica algo sobre como funciona esto exactamente.


Soy empleado de banca , la explicación a lo que preguntas difiere mucho de una entidad a otra. En la nuestra, por ejemplo el director tiene unas atribuciones limitadas de un determinado importe y con determinadas condiciones, en operaciones hipotecarias se manda a la central y un grupo de analistas verifica los criterios del cliente, y si cumple se le concede la hipoteca.

El problema es q hay oficinas con mayores atribuciones (nueva apertura ect) q conceden los creditos con mayor flexibilidad. También la competencia de entidades no muy asentadas en el lugar, pues tira por el suelo cualquier criterio a la hora de dar credito hipotecario. Hay directores que son autenticos kamikazees, y por cierto son los q triunfan.. puesto q como anteriormente alguien dijo las cuentas anuales se incrementan gracias a ellos y a su negocio... es decir pan para hoy, mora para mañana

Saludos.


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  #45  
Antiguo 04-jul-2006, 16:26
Burne von der Quelle Burne von der Quelle está desconectado
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¿Y si se deslocalizan las inversiones extranjeras en España, y se van a otros países con mano de obra más barata?

¿Y si los alemanes e ingleses van a preferir pasar sus vacaciones en Túnez, Marruecos o Croacia?

¿Y si nos recortan las ayudas europeas? (Ah, pero esto sí es un hecho)


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  #46  
Antiguo 04-jul-2006, 16:43
Burne von der Quelle Burne von der Quelle está desconectado
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Este sábado, conocí en Lavapiés a una pareja que vive en Tetuán.

El chico está harto de que la policía le intente registrar en la calle, intentando encontrarle drogas (imposible: no consume), mientras, a lo mejor, en la acera del otro lado, hay un grupo de inmigrantes pegándose.

Su interpretación es la siguiente: quieren echar a todos los españoles de la zona, para convertir al barrio en un guetto de inmigrantes. Esa será la excusa, según él, para que derriben todo y se puedan iniciar un proyecto urbanístico-especulativo allí.

"Si es que vamos derechitos al tercer mundo", le dije. "¡Qué va!", me contestó él, "lo que quieren es que compren esas zonas los europeos. Nosotros vamos a ser su mano de obra barata para cuando vengan a España".


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  #47  
Antiguo 04-jul-2006, 20:31
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Después de leer todo el hilo, hay muchas cosas a las que contestar. Intentaré ir por partes, como Jack el Destripador.

No creo que las subidas de tipos sean determinantes en la gran mayoría de casos, por lo menos en lo referente al nivel de morosidad hipotecaria. La gente sensata, primero paga la hipoteca y luego, con lo que quede, ya veremos. Por otra parte, es casi imposible calcular como afectan las subidas en un país en el que el dinero negro como la muerte circula en cantidades industriales. Es casi una norma hoy en día que al ir a comprar un piso te pidan entre 30.000 y 100.000 Euros en negro. Los maletines circulan en las trastiendas de las notarías como Pedro por su casa. Así que podemos ver una supuesta crisis en función de determinados números sin descensos apreciables en el consumo. Este país es así.

Lo que sí es de esperar es que la pelota comience por un descenso en el ritmo de construcción. Desde el 2000, 4,4 millones de trabajadores se han incorporado al sector de la construcción de forma directa. Lo que es más, el número de empresas constructoras se han más que duplicado y el sector se ha atomizado muchísimo, con muchas empresas que apenas superan los 5 trabajadores en nómina (para qué más, si los ilegales hacen el resto mientras las inspecciones de trabajo no existen). El descenso de construcción hará subir el paro, disminuir las cotizaciones a la SS y aumentar exponencialmente el número de trabajadores ilegales, inmigrantes o no. Y, antes o después, afectará de forma apreciable al consumo y con ello a todo lo demás.

La otra burbuja es crediticia y ya veremos como se desarrolla. Generalmente, la gente solo ve una parte de la hipoteca, la suya, es decir, la cuota y la deuda. Pero la pregunta procedente es, ¿qué hace después el banco o caja con ella?. Nada más lejos que pensar que "se la queda" para que se la vayamos pagando "aplausos". Por lo poco que sé del tema, la tituliza y la vende a un Fondo de Inversión Inmobiliaria. No conozco los detalles del asunto, pero el hecho es que se la quita de encima. Si los precios de la vivienda descendieran de forma apreciable, la gente saldría en estampida de los fondos y más de uno se iría a freir espárragos. Es decir, unas Afinsa pero más a lo bestia.
Por otra parte los bancos y cajas están regalando el dinero como aquel que dice. No cesan de inventar nuevos "productos" que amortiguan el efecto de las subidas de cuotas a costa de aumentar el plazo. Hay entidades que ofrecen hasta el 120% del capital y, para colmo, se están produciendo unas estafas de hecho al permitir que bienes distintos de los inmuebles se sumen al capital prestado, para usarlo en compra de muebles, coches o pagarse unas vacaciones del carallo. Tiene narices que te vas "de vacas" y el año siguiente el Estado te devuelve al menos el 15% de lo que te costaron. Nadie hace nada por evitarlo, sorprendentemente. Puede haber más de una entidad, sobre todo cajas, que si la morosidad sube de forma apreciable tenga serios problemas de liquidez.

En resumen, estoy convencido que para mucha gente el precio de la vivienda es un muy serio problema, pero si esto pega un pedo de forma abrupta, que un banco o caja conceda un crédito para una vivienda, que quizá esté a la baja, sea más complicado que atracar el Banco de España. Ahora dan hasta el 120%. Después, quizá no den más del 40% o 50%. Tiempo al tiempo.


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  #48  
Antiguo 04-jul-2006, 21:35
APRENDIZ DE BRUJO. APRENDIZ DE BRUJO. está desconectado
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Yo creo que un alto procentaje de inmigrantes si que desean establecerse en España, el porque compran el piso entre tres es porque solos no pueden y ellos estan dispuestos a rebajar sus pretensiones de individualidad a cambio del sueño "Europeo", para algunos incluso es un negocio comprar y realquilar a compatriotas, en poco tiempo muchos de estos se pondran al dia y ya no querran trabajar mas de 8 horas y exigiran un modo de vida identico al que ven en los autoctonos, mientras tanto los listos se nutren de su esfuerzo.

En cuanto al tema economico veo dificil que todo esto tenga un final feliz, lo que queda demostrado de momento es que la clase social media esta desapareciendio o como minimo se esta posicionando a la baja, una sociedad polarizada donde los ricos son mas ricos y los pobres cada vez lo tienen mas dificil para acomodarse en el futuro y eso sin hablar del nuevo orden generacional en que cualquier esfuerzo futuro siempre valdra menos que uno del pasado. Hasta cuanto puede durar esta farsa?, pues ya veremos pero en unos años los puteados somos mas que los asentados si no llega un mayo del 68 todo esto es insostenible y se va a ir a la mierda por su propio peso, yo no soy tonto y compro en el media market, me lo tomo todo con filosofia tibetana.


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  #49  
Antiguo 04-jul-2006, 22:25
sr chinarro sr chinarro está desconectado
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La clase media española ha sido dinamitada. Hemos reventado el colchón de nuestros padres.
Esto lo veremos claro no antes de 20 años : tendremos ancianos que podrían haber tirado sin fatiga alguna, que sin embargo han sido condenados a soportar los desmanes pasados de sus hijos. En cuanto a estos, no merece la pena ni definir su situación cuando tengan 45-50 y la comparacion con sus padres.Una pena, de verdad.


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  #50  
Antiguo 04-jul-2006, 23:35
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Iniciado por sr chinarro
La clase media española ha sido dinamitada. Hemos reventado el colchón de nuestros padres.
Esto lo veremos claro no antes de 20 años : tendremos ancianos que podrían haber tirado sin fatiga alguna, que sin embargo han sido condenados a soportar los desmanes pasados de sus hijos. En cuanto a estos, no merece la pena ni definir su situación cuando tengan 45-50 y la comparacion con sus padres.Una pena, de verdad.

Es la generación de nuestros padres la que se ha aventurado en la especulación inmobiliaria. Ellos son los culpables, no nosotros. De hecho, el mercado "estafado" que está a la base de esta pirámide somos los jóvenes de entre 20 y 35 años.

Una generación monstruosa. Trabajando desde los catorce años, con una educación nacional-católica vomitiva, y emigrando, de jóvenes, desde el campo a las ciudades, sin abandonar, en cambio, la mentalidad campesina. ¿Para ellos qué era la riqueza? ¿Tener más científicos? ¿Desarrollar tecnologías? ¡Ja! Posesiones inmobiliarias, y punto.

Ahora el mercado de los jóvenes españoles se ha acabado (no queda nada donde exprimir: emigraremos o formaremos comunas). Y aún así, nuestros padres conservan la esperanza de que los inmigrantes proletarios –esos a los que siempre han despreciado, atajo de fascistas– les resuelvan la papeleta comprando sus posesiones.

¡No dejéis que os hagan sentir culpables! ¡Encima!


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