Los precios de las cosas casi nunca responden a un equilibrio oferta/demanda de forma limpia. Los ajustes de los precios están sometidos a un montón de rigideces, rozamientos, intervenciones, inelasticidades y chuminadas varias.

El precio de la vivienda es uno de los mejores ejemplos que ilustran la ausencia de equilibrio. Eso no quiere decir que no responda a fluctuaciones de oferta y demanda pero lo hace de manera muy lenta. Además está sometido a toda clase de intervenciones para intentar que no se produzca un desplome.

La razón principal por la que se interviene en los mecanismos que alteran el precio de la vivienda es el miedo a que las deudas financieras sean muy superiores al valor de los bienes que las respaldan. La gran mayoría del crédito vivo está respaldado por inmuebles y a las entidades financieras les dan los siete males sólo de pensar en un desplome del precio de la vivienda.

Este conservadurismo financiero es una de las peores lacras, si no la peor, para la salida de la crisis. Se intenta mantener las apariencias aunque el sistema crediticio esté podrido, y precisamente por eso se produce el "credit crunch", el dinero deja de circular y la economía se frena afectando a todos los sectores económicos.

En este hilo quisiera analizar las medidas tomadas para intentar atajar el desplome de precios, su inutilidad (al final bajan), y la importancia de tomar medidas que permitan salir del marasmo inmobiliario.

¿Que medidas se toman para evitar el desplome?

Son tantas que puede resultar imposible ser exhaustivo, podemos clasificarlas según si actúan sobre la oferta o la demanda.

Medidas que afectan a la oferta:

1) Lógicamente, cuando se produce un shock de oferta como ha ocurrido en España con la vivienda, una de las primeras medidas es dejar de producir. Esta sería la medida neoclásica natural. Se reduce drásticamente la construcción hasta que se acompasa a la demanda. El brutal desplome de la construcción en España durante la crisis quizás no tiene parangón. En Septiembre de 2006 se visaron 126.700 viviendas de obra nueva y en mayo de 2010 se visaron 8.400. Vale que es una comparación demasiado simple pero la diferencia ilustra el desplome de este sector de forma contundente. Ha sido una pasada que ha dejado muchos centenares de miles de empleos en la cuneta.

2) Uno de los problemas de la construcción es que, aunque dejes de construir, para que se acompase la oferta y la demanda tienes que liquidar las existencias, por lo menos hasta un nivel que permita a la promotora vender toda su producción en un periodo razonable. Si el tiempo medio que se tarda en construir una promocion son 18 meses, el nivel de existencias debe ser de más o menos equivalente al número total de ventas que se produce en 18 meses. Si las existencias equivalen a mucho más de 18 meses de ventas, los precios tenderán a bajar. Esta es la mejor manera de saber si existe presión al alza o a la baja. Una forma de reducir la presión es un acuerdo entre la promotora y los bancos acreedores para alargar los plazos de construcción y devolución del préstamo: si tardamos 24 meses, en lugar de 18 en construir se reduce la presión de las existencias. Indudablemente, se está haciendo.

3) Cuando aún a pesar de 1) y de 2) sigue habiendo unas existencias enormes hay una tercera solución a la que bancos y cajas han acudido de forma masiva: aparcar las existencias en el balance. Las viviendas pasan a ser propiedad del banco, que se imagina que podrá venderlas bien cuando todo haya acabado. El banco se ahorra hacer provisiones que van contra su cuenta de resultados, pero acumula un activo que no es su negocio y que le reporta otros gastos (aunque inferiores a las provisiones): gastos de comunidad, tasas municipales etc. Es importante notar que aunque hay cambio de manos, el banco no tiene que pagar impuestos de transmisión cuando se queda con bienes por impago.

4) Ofertas de alquiler con opción a compra destinada a movilizar las existencias en el mercado de alquiler.

5) VPOización de stocks: tratar de convertir vivienda libre en falsa VPO. Esta medida estaría complementada con ayudas a la demanda para este tipo de viviendas.

6) Evitar ejecuciones hipotecarias. El método de “extend & pretend” se ha popularizado para evitar ejecuciones. Las viviendas embargadas entran en el mercado, aumentando las existencias y compitiendo con la vivienda nueva… ¡de los propios bancos!.Los bancos prefieren mantenerlas alargando los plazos de amortización, de ejecución etc.

Medidas que afectan a la demanda:

1) Bajar tipos de interés abaratando los costes financieros. Medida que cláramente no ha tenido mucho impacto debido a que se produce en el momento en que la demanda se hunde a base de destrucción de empleos.

2) Ayudas para la compra de VPO y vivienda libre VPOizada.

3) Subvenciones a la adquisición de vivienda: estímulo negativo. Al poner un plazo para la eliminación de subvenciones se intenta empujar a la gente a adelantar la adquisición. Es descarado, no hay más que ver el tratamiento mediático con titulares tales como “ en 2011 las viviendas serán un 8% más caras por el fín de las subvenciones”.

4) Subvenciones a la adquisición de vivienda: estímulo positivo. Esto no se ha hecho en España, pero la experiencia en EEUU ha demostrado que es única medida con efecto real en los precios.

Todo esto está resultando ser bastante poco eficaz, salvo en el caso del incremento de las subvenciones, que siendo eficaz es dificilmente justificable, porque una cosa es tratar de evitar el desplome, y otra es insistir en seguir enterrando el dinero en ladrillos vía subvenciones. ¿Porqué han resultado inútiles casi todas estas medidas?: Se puede resumir en una sóla frase. Es el desempleo, imbécil.

Además de inútiles contraproducentes

El ajuste de la construcción y el desempleo que ha generado eran inevitables teniendo en cuenta el desproporcionado “stock” de viviendas que había (y hay todavía) cuando comenzó la crisis. Sobre eso no tengo nada que decir. El mal ya estaba hecho y se venía fraguando desde hace muchos años. Que se alarguen los plazos de construcción, es lógico como ya hemos visto, pero es una lógica miope: dado el enorme stock ¿se puede creer que por alargar los plazos de construcción se va a solucionar el problema? En la inmensa mayoría de los casos NO.

Ahora vamos al meollo del problema. En lugar de liquidar las promotoras fallidas subastando los bienes al mejor postor, lo que hubiera supuesto una fuerte caída de precios, los bancos decidieron aparcar esas viviendas terminadas o a medio hacer en sus balances. Los gestores de los bancos se han guiado por la lógica de los beneficios, pero no por la lógica del negocio: a muchos les ha convertido en bancos zombies cuyo principal objetivo era buscar activos que les permitieran “provisionar internamente” las pérdidas olvidándose del negocio del crédito. La liquidez proporcionada por los rescates se ha dedicado al intercambio de cromos fuera de la economía real haciendo que se redujeran los intercambios e induciendo un frenazo aún mayor en la economía. De haber liquidado inmuebles, el dinero habría circulado (admitiendo pérdidas eso sí) pero generando recursos por el lado de la demanda de forma que ahora habría menos impagos.

Algo tarde, y tímidamente, el BdeE está obligando a las entidades financieras a entrar en acción y movilizar esa montaña de recursos que tienen aparcados en sus balances. Habría que insistir en este tipo de medidas en cualquier caso.


¿Qué hacer con la deuda impagada de particulares?

Los esfuerzos en EEUU para tratar de reestructurar la deuda de particulares ha sido infructuoso aunque a mi siempre me ha parecido que se debería profundizar en ese camino. Es un proceso desesperadamente lento y doloroso tanto si se renegocia una por una como en paquetes. Ejecutar hipotecas también es doloroso más aún en España donde no puedes huir de la hipoteca ni cuando el banco vende la casa, quedándote ligado al banco por la garantía personal. Algo se debería arbitrar, una especie de amnistía de garantías personales, para que las ejecuciones permitan, cuanto menos, empezar de cero.

Este problema es el más dificil de resolver, el más grave en cuanto a volumen de crédito implicado (aunque los bancos no lo reconozcan). Nadie, que yo sepa, ha hecho nada siquiera por plantearlo.

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En mi opinión, el error está en predicar que hay que moderar el coste de los despidos a los empufados, y hay que moderar salarios a los empufados bajo la amenaza de despido.

Los precios no tendrían por que desplomarse si se evitaba la destrucción de empleos y de salarios, mientras gradualmente y de manera simultánea se abortaba la empufabilidad piramidal y a tipo variable.

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...inflacion.html

¿Cómo se evita la destrucción de empleos?
¿Apilando más y más tochos?
No, hay que diversificar: solo evitando la importación de productos elaborados desde paises cuyas condiciones laborales no se puede competir dignamente.
¿Y cómo se evita la destrucción de salarios?
La manera de secar deudas no es "moderando salarios" entre los empufados, como predican algunos cátedros voraces en nombre de la competitividad salvaje, si no bloqueando arancelariamente la entrada de todos los productos desde paises, cuyas condiciones salariales no se puede competir dignamente. Y bloqueando la entrada de millones de esquiroles intra y extracomunitarios baratitos mientras haya millones en paro dentro la eurozona.
Si quieres secar deudas a la población, hay que duplicar salarios, y no moderarlos.
Si quieres secar deudas a la población, hay que generar empleos, no abaratar la capacidad de destrucción de empleos como chantaje palurdo para seguir abaratando salarios en subasta descendente liberal.
Si quieres aumentar la capacidad de consumo y la recaudación para secar deudas públicas, hay que duplicar salarios, y entrullar a los que sobre-empufen el país.

Si bloqueas la entrada de productos de la orilla sur, europa del este, sudamérica, china e India, los precios se duplicarán, la creación de empleos se duplicará, y se duplicarán los salarios con los que se podrán secar antes las monstruosas deudas contraidas, si se ha bloqueado simultaneamente la empufabilidad piramidal de las administraciones.

La medida debería ser simultanea en toda la eurozona, para evitar cobrar salarios en pesetas devaluadas y deber en euros, pero Alemania y Francia no van a querer, si al frente de los paises sobre-empufados hay una panda de inútiles alternantes, asesorados por privatizadores y reventadores de salarios, absolutamente antisociales y antidemocráticos traidores al interés de la mayoría de la población a la que dicen representar.

Además simultaneamente habría que entrullar a los que subvencionaron el endeudamiento entre la población, y los que suprimieron los impuestos a la acaparación patrimonial especulativa de inmuebles que ni se venden ni se habitan ni se alquilan, responsables unos y otros del burbujeo salvaje y anticonstitucional de precios de un derecho básico para toda la población.

Ahora se nos pretende igualar a todos con el tercermundo, pero es el tercermundo quien ha de igualarse con nuestros logros sociales si quieren salir del tercermundo.
A los caciques del tercermundo hay que decirles: no exportarás a la eurozona mientras no pagues vacaciones, ni limites la jornada laboral a 40 horas semanales, ni pagues formación, ni seguro de desempleo de vejez de accidente... ...con un salario que permita a los currelas emanciparse dignamente sin empufarse. Si los caciques y grandes acaparadores no quieren, enseñaremos a vuestra población esclavizada a sustituiros. Sin embargo, ahora es al revés, si alguien emerge defendiendo los derechos de los trabajadores del tercermundo frente a sus caciques, inmediatamente es un enemigo de los lobbies de Occidente privatizadores, y sus medios de aborregamiento masivo.

Brazil's July jobless rate at month record-low

¿error? ¿seguro?
Yo creo que todo está saliendo perfectamente según el plan

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Si se diese esa amnistía con la deuda de los particulares habría tal desbandada, que los precios se desplomarían aún más de lo que debería... Estoy hablando de un 60-70% desde el pico máximo de la burbuja.

Tampoco sería "justo" o equitativo para cientos de miles futuros hipotecados que habrán de soportar vía aumento de tipos de interés el "regalo" a los más codiciosos... e imprudentes.

Lo que sí que no es razonable a mi entender es que una sociedad X, pongamos Martinsa por ejemplo, gracias a una muy incompetente gestión (y con casi total seguridad, delictiva también) esté agraciada a una quita del 40% y a una espera (sin pago de intereses) de varios años de cientos de millones de euros, mientras a una pobre familia sele expropia de su poco patrimonio presente y futuro sin contemplaciones...

Esto último sí q es inmoral, máxime cuando se sabe que el responsable de esta quiebra controlada sigue amasando una fortuna de cientos de millones de euros, habiendo dejado en la estacada a bancos y cajas y en la ruina a miles de pequeñas empresas y familias....

Condonaciones y quitas va ser inevitable.

El tamaño de la deuda es tal colosal, que no hay otra salida si se quiere recuperar la situación y no en caer en un círculo vicioso de emprobrecimiento.

Estas quitas se está haciendo de facto.

¿Qué son las daciones de pago a pepitos inmigrantes o a promotoras?.

Al mismo tiempo se está empeorando la situación con refinanciar hipotecas sin hacer quitas sustanciales. Aplazas el problema pero no se resuelve.

O refinanciar grandes promotoras donde se hace algunas quitas pero cuando son carne de cañon para ser liquidadas. Aplazar otra vez el problema.

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Ciertamente. Pero se puede aplicar la amnistía con precauciones. Por un lado, sólo al final de la crisis, cuando la tormenta amaine. De lo contrario muchos solventes renunciarían ahora a sus hipotecas en vez de cargar con la merecida cruz de su codicia. Y sobre todo, de una única vez, y para aquellos que ya hayan perdido su vivienda y aún le deban al banco (no para aquellos que pudieran perderla a partir del final de la crisis y de dicha amnistía puntual).

Incluso dentro de ciertos límites una amnistía sólo se puede justificar si se reforma la ley para que en las nuevas hipotecas sean los bancos los que carguen exclusivamente con la responsabilidad (que un hipotecado en cualquier instante pueda legítimamente devolver la vivienda al banco y cancelar la hipoteca). Ya verías como no volveríamos a ver hipotecas a más del 60% o 70% del valor REAL del producto.

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No lo han planteado porque en realidad no tienen ni puta idea de como salir del lío en el que están metidos.

Los bancos no son menos que los españolitos de a pie y cual pepito de manual están con la mierda al cuello pidiendo a Dios por favor que nadie haga olas.

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Coño, un post de nivel. ¿Seguro que esto es burbuja info?


Na... en serio. Enhorabuena por el hilo. Poco se puede añadir.

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De acuerdo. Una amnistía aunque sea encubierta tiene sentido si marcas nuevas reglas. Aplicar la ley hipotecaria a la francesa o a la anglosajona en las nuevas hipotecas. Se aprendería del error.

Pero si no reconocemos el pufo del ladrillo en todo su magnitud, empezamos mal. Hay demasiados bancos zombies que han perdido su función social. Está refinanciando promotoras "muertas" en vez de dar crédito ordinario a sectores productivos.

Por eso digo que esta estrategia de ocultar el pufo por parte de la clase política y financiera patria va fallar. Se está cavando su propia tumba. BCE como pasó con el Estado Japonés, al poco tiempo deberá realizar una voladura controlada. Obligar al Estado español nacionalizar la banca patria para su posterior reordenación.

Como pasó con Japón, al tardar unos años en reconocer el default de su sistema financiero, la salida a la crisis pasa de rápida a lenta. Y Japón no se fue al guano gracias a su sector exportador.

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