Burbuja.info - Foro de economía > > > Mi teoría para eso que llaman "pinchazo"
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  #1  
Antiguo 15-jun-2006, 11:09
Beborn Beborn está desconectado
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A ver, yo soy de la opinión de que no habrá apocalipsis. Ni derrumbe de precios. No te vas a encontrar un piso que ahora cuesta 300.000€ a 100.000€ en los próximos 2 o 3 años. Ni en sueños!

¿Por qué? Pues mi teoría es simple pero creo que válida: pondrán a la venta los pisos aquella gente que realmente esté AHOGADA en sus pagos. Los que tienen hipotecones, y no son especuladores profesionales. Es decir, aquellos que, lamentablemente para ellos, han comprado de hoy a dos años atrás, a precios MUY caros (en la cúspide de ésta montaña de precios), pensando que pasados 2 o 3 años (para el 2007 o 2008) podrían vender al doble, quitarse ese hipotecón y aún seguir ganando un buen beneficio.
Esos son los que se van a encontrar con la sorpresa. No se puede vender al doble. Ni siquiera al precio que les costó. El banco les irá metiendo prisa y tendrán que vender POR MENOS si quieren, como mínimo, mantener su dignidad como personas y que el banco no les embargue todo lo que tienen. Y aún asi, se quedarán con deuda, aunque todos intentarán que sea la mínima. Por eso, los precios, no se pueden derrumbar. Toda España es cómplice de los precios que se han alcanzado, y toda España será de nuevo cómplice de "pactar en silencio" el mejor precio a la baja, sin derrumbe, para saldar la mayor deuda posible.

Además, toda esa gente que venderá, seguramente tenga que irse a otro piso (como digo, suele ser gente especuladora no profesional, que encima se han metido a su primera vivienda, o como mucho a su segunda).

Aquí nos encontraremos con dos supuestos:

- Si era su primera vivienda, van a tener que COMPRAR otra. De menores dimensiones, peores calidades, segunda mano, más lejos, me da igual... pero otra y acorde a las posibilidades que tengan en ese momento (que no serán muy optimistas). Y con ésto quiero decir que demanda habrá, aunque solo sea por efecto de la venta de esos pisos que no pudieron pagar. Creo que más demanda de segunda mano que de obra nueva, imagino, lo que llevará a su vez a que quizá en proporción bajen más los precios de obra nueva que los de segunda mano.
Y tú, y yo, también estaremos esperando a comprar. Con lo cuál, serán 2 compras por cada venta. Vende el que no puede pagar, y compra otro, y tú a su vez compras el suyo. Vende UNA persona, compran DOS personas. Habrá demanda de sobra!

- ¿Y el otro supuesto? ¿El de que tuviera otra vivienda de "repuesto", tras vender la que había comprado ultimamente? Pues ese, en la mayoría de los casos, tiene su "otra" vivienda alquilada para pagar la hipoteca de la segunda. Cuando venda ésta segunda, saldará la deuda de su hipoteca, y en el mejor de los casos la dejará a 0, o todavía a deber. Ese no se va a comprar otro piso casi seguro. Se volverá con el rabo entre las piernas a su OTRO piso, el viejo que ya tenía en propiedad. Echará al inquilino como sea, y se quedará él a vivir ahí. Con lo cuál, teniendo un parapeto como es otra vivienda, venderá a buen precio, no lo regalará!
Y en éste supuesto, por cada VENTA se produce una única COMPRA y casi seguro UN ALQUILER. Es decir, el inquilino que se queda sin casa porque viene su dueño, se tiene que ir a otro alquiler (subirán los alquileres) y yo y tú, compraremos ese piso que esa persona vendió para irse a su antigüa vivienda que tenía en alquiler.

No se si me he explicado. Ésta es mi visión. Los precios no se desplomarán porque surgirá un nuevo mercado. Bueno más bien, se reabsorverá el mercado de demanda y oferta y se reinventará a sí mismo. Y los precios, sí, algo bajarán. No creo que se mantengan, BAJARÁN... pero no habrá derrumbe como muchos creen.
Si alguien quiere expresar su opinión o encontrar errores de concepto a mi teoría, es bienvenido por supuesto

Saludos!


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  #2  
Antiguo 15-jun-2006, 11:27
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Sin embargo no olvides que hay un 9% de viviendas vacia cuyos propietarios intentarán quitarse de encima porque las tienen como inversión y no quieren perder dinero (o quieren perder el mínimo posible). Como todos empezarán a vender, empezará a bajar el precio. Y hay que ser muy lelo para comprar cuando algo está empezando a bajar de precio...

Esta es una posibilidad, pero no me parece nada descabellada.

Saludos


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  #3  
Antiguo 15-jun-2006, 11:37
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La fase de la burbuja de las llamadas a la calma.

Cuando los precios bajan, no tiene sentido especular. Y los que ya están metidos en la especulación, intentarán vender CUANTO ANTES.
Nadie quiere quedarse con un piso parado esperando 10 años (¿quien sabe cuanto tiempo puede pasar antes de que se lleguen a los precios desorbitados de hoy otra vez?) a que se recuperen los precios para volver a vender a buen precio.

Por tu regla, nunca habría habido ninguna burbuja porque como habría demanda, al sacar nueva oferta, la demanda lo habría absorvido.
Tu argumento habría servido igualmente para el 29, para las tecnológicas.
Pero la experiencia nos dice que la realidad no funciona así.
Funciona por el ...
¡Tonto el último!


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  #4  
Antiguo 15-jun-2006, 12:12
Beborn Beborn está desconectado
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Efectivamente no ha habido burbuja hasta ahora, porque sí había DEMANDA, siempre la ha habido, le pese a quien le pese. Por supuesto una demanda artificialmente manipulada, con precios desorbitados. Pero la prueba está en que promoción de viviendas que se ponía a la venta, promoción que no duraba ni 3 meses en venderse entera.
Toda la oferta se absorvía por una ávida demanda, el 90% especulativa si, pero demanda al fin y al cabo.

¿Que pasa ahora? Pues que esa "demanda" que la sigue habiendo, ya no puede acceder a la oferta. Se han quedado fuera por los precios! Se intentan hacer los últimos esfuerzos con créditos faciles, refinanciaciones y un sinfín de triquiñuelas que sólo hacen que parezca, en la ficción, que tenemos dinero suficiente para pagar esos precios desorbitados, pero en la realidad es que estamos aún más hasta el cuello. Y los que compraron en éstos 2 últimos años, haciendo esas triquiñuelas, ahora lo empezarán a pasar mal.

Y eso es lo que vengo a decir. Hasta ahora todo ha funcionado. Pero ya no se puede más. Estamos al límite. Pronto saldrán más hipotecas a 50 años (ya hay alguna) y bajarán el diferencial de algunas otras, eso son señales inequívocas de que ya no hay más por avanzar, solo queda retroceder y que los precies se reajusten a la baja (repito, no se regalarán los pisos, pero bajarán).

Y no creo que haya alarmismo. No todo el mundo se pondrá a vender como loco, porque hay como digo mucha demanda que compró oferta de forma "profesional", especulativa, y esos podrán esperar fácilmente 10 años si les da la gana. Sólo venderán los que están hasta el cuello, al límite. Ni siquiera creo que vendan aquellos aficcionados que compraron pensando que revalorizarían un 150% y ya sólo tendrían pérdidas o en el mejor de los casos saldarían la hipoteca a 0, si esas personas tienen suficiente solvencia económica y pueden seguir pagando la hipoteca, aunque les suba 150€ la letra. Y de esos hay muchos, no nos ceguemos.


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  #5  
Antiguo 15-jun-2006, 12:14
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Es un buen punto de vista y respetable, pero creo que has dejado fuera de este análisis varios puntos capitales para una posible reducción de precios ya que solo analizas uno de lo de los participantes que influyen en la burbuja “el pequeño especulador”. ¿Pero que ocurrirá con el resto y como influirán otras variables externas en una posible reducción de precios?

1) Cuando este pequeño especulador no invierta como tu has expuesto, ¿que consecuencias tendrán para los constructores y promotores que ya no venderán los pisos que comenzaron y financiaron su construcción a través de créditos?.

2)¿Como afectara el aumento del tipo de interés a los hogares que compraron para vivir a precios desorbitados y no para especular?.

3)¿Como influirán en los precios el importante ritmo crecimiento de numero de viviendas en españa?


En mi opinión, más bien será un cúmulo de factores lo que provocaran el crack en el sector y bajadas de precios a consecuencia del stock de viviendas que está creando por intereses especulativos y no reales. Bajo mi punto de vista, la actual demanda (que somos nosotros) no es sensible con reducciones parciales del precio, ya que tenemos muy claro que no queremos estar hipotecados el resto de nuestra vida, haciendo ricos a especuladores que no crean riqueza, a bancos y al estado.


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  #6  
Antiguo 15-jun-2006, 12:27
Beborn Beborn está desconectado
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2)¿Como afectara el aumento del tipo de interés a los hogares que compraron para vivir a precios desorbitados y no para especular?.

Bueno, ese colectivo de personas lo englobo dentro de los de primera vivienda, y sí, puede que no comprasen con objetivos especulativos ("compro ahora que está muy caro pero es que mira cariño que buena zona es, cuando vendamos en 3 o 4 años nos forramos y nos vamos a otra zona aún mejor, o a un unifamiliar, porque cariño, ésto es un zulito..."). Pero... no me lo creo!!! Quien compró a esos precios desorbitados (y zulitos, si), lo hizo conscientemente, y pasando por el aro.

Había otras alternativas (alquiler). Pero compró. ¿Y por qué? PORQUE LOS PISOS NUNCA BAJAN LES DIJERON. Porque, decían, ahora está caro, pero dentro de 3 años estará aún más pero podremos vender si queremos y nos vamos a otro sitio mejor, y más desahogados económicamente (porque pensaban que de la ganancia que sacarían podrían dar en lugar de un 20% de entrada del nuevo piso, un 30% o un 40% !!!). Y así les entraría la cama de matrimonio en el dormitorio, no como ahora que en su zulito no entraba ese "descomunal" tamaño.
Eso pensaban...

La realidad se les antoja cruda ahora... Yo personalmente no conozco a nadie que haya comprado en los últimos 2 años por pura necesidad y sin que en su interior haya nunca pensado en la revalorización, en vender e irse a otro piso más grande y mejor situado, etc... a NADIE.


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  #7  
Antiguo 15-jun-2006, 12:37
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Hasta ahora estamos disfrutando del "efecto riqueza".

Fijaos en éste artículo ¡del año 2002!

La vivienda alivia el efecto pobreza causado por la bolsa

Si el efecto riqueza derivado de la subida de las bolsas ha beneficiado a la economía durante la etapa alcista de los mercados, es lógico pensar que en una situación de caídas bursátiles debería producirse el efecto contrario. Algunos piensan que, de momento, ese efecto pobreza está siendo contrarrestado por el aumento del precio de la vivienda.

Fernando Luque, Morningstar
26/07/2002 (15:38h.)

Se conoce por “efecto riqueza” aquel fenómeno por el cual la gente tiene más propensión a consumir a medida que aumenta el valor de su patrimonio (y, en particular el patrimonio bursátil).

Ese efecto riqueza es sin duda uno de los elementos que más han marcado la economía norteamericana durante la segunda mitad de los años noventa, periodo en el que las bolsas experimentaron un avance espectacular (diagnosticado a posteriori como burbuja bursátil).

Según unas estimaciones de la propia Reserva Federal norteamericana, por cada mil millones de dólares de incremento en el valor de las acciones, el consumo de los americanos aumentó en torno a unos 40 millones de dólares.

Hoy en día, uno de los grandes debates es saber si de la misma forma que se habló de efecto riqueza durante la época de bonanza bursátil, se puede hablar ahora de efecto pobreza derivado de las abultadas caídas que han sufrido las bolsas en estos últimos dos años.

EL EFECTO RIQUEZA DE LOS LADRILLOS

En efecto, es lógico pensar que una disminución del patrimonio bursátil (sobre todo de las dimensiones que estamos sufriendo: el IBEX 35, por ejemplo, ha perdido la mitad de su valor desde que alcanzó su máximo histórico a principios del 2000) invita a un menor consumo por parte de las familias.

Algunos analistas, sin embargo, recalcan que ese efecto pobreza por depreciación del valor de las acciones en bolsas se ha visto contrarrestado por otro efecto riqueza, el derivado del aumento del valor del patrimonio inmobiliario de las familias.

Todos sabemos que mientras las bolsas han caído estrepitosamente durante estos dos últimos años, los precios de las viviendas han seguido imperturbablemente su tendencia alcista.

EL SECTOR "REFUGIO" INMOBILIARIO

En Estados Unidos, por ejemplo, desde los máximos de marzo del 2000, las bolsas norteamericanas han perdido unos 7 billones de dólares mientras que, en ese mismo periodo, se estima que el valor de los inmuebles ha crecido unos 2,7 billones de dólares impulsado, en cierta medida, por el hecho de que parte del dinero que ha huido de los mercados bursátiles ha ido a buscar refugio precisamente en el sector inmobiliario.

En primer lugar, habría que preguntarse si el aumento del valor de los inmuebles crea o no un efecto riqueza en los consumidores. No está nada claro ya que un aumento en el valor de la vivienda no supone, en principio, un incremento directo de los recursos disponibles de las familias (a no ser que se venda esa vivienda) aunque también hay que reconocer que la situación y el comportamiento inmobiliario en Estados Unidos son totalmente distintos de los que conocemos aquí en Europa.

En segundo lugar, las cifras indican claramente que el efecto pobreza provocado por las caídas de los mercados supera con creces el supuesto efecto riqueza proveniente del sector inmobiliario. En este aspecto, algunos estudios realizados por Merrill Lynch indican que el efecto producido por la “riqueza inmobiliaria” sería el doble del efecto de producido por la “pobreza bursátil” lo que sugiere que, hasta ahora, estos dos efectos se han compensado.

Esto podría explicar el hecho de que de momento el consumidor norteamericano haya resistido relativamente bien las embestidas de los mercados.

¿EXISTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA?

Pero no cabe duda de que uno de los mayores riesgos al que se enfrenta el sistema financiero es la posible existencia de una burbuja inmobiliaria. En nuestro país, hay voces (como la reflejada en el último informe del BBVA sobre la situación inmobiliaria) que advierten claramente del riesgo de una burbuja en el sector.

Estos últimos años, en efecto, el precio de la vivienda ha venido subiendo a tasas superiores al 10% anual y ha seguido haciéndolo durante el primer semestre de este año (15% en términos interanuales).

Conviene recordar, como señala un reciente informe de la gestora norteamericana Invesco, que a lo largo de la historia, las grandes caídas del mercado de valores han venido acompañadas de un hundimiento parecido en el mercado inmobiliario.

Aunque ese mismo informe argumenta que “la vivienda en Estados Unidos sigue siendo muy asequible si se tienen en cuenta el precio de la vivienda, el nivel de ingresos y los tipos de interés de las hipotecas”, no debemos olvidar que actualmente el endeudamiento de las familias norteamericanas está en niveles máximos históricos.

El riesgo es aún mayor si tenemos en cuenta que si bien las autoridades monetarias y políticas disponen de armas para intentar luchar contra un crack bursátil (tipos de interés, medidas para restablecer la confianza de los inversores, políticas fiscales,...) poco pueden hacer para evitar un descalabro inmobiliario. Lo único que podemos esperar es que no lleguemos a ese punto.

Por Morningstar Network para Finanzas.com

http://www.finanzas.com/id.4210869/noticias/noticia.htm

-------------

Hay que destacar que la bolsa se está hundiendo y que el mercado inmobiliario parece haber tocado techo. ¿Adiós al efecto riqueza? Además, si una inversión no genera beneficios al inversor no le interesa. La vivienda tiene unos costes de mantenimiento intrínsecos importantes, de manera que necesita una rentabilidad mínima sólo para no suponer una pérdida. Si no hay aumento de valor, o generación de rentas (alquiler) mucho inversor puede optar por renta fija (la demanda de deuda pública es creciente). Desde luego el propietario de vivienda habitual tendrá que continuar pagando su hipoteca (su puede) pero con un "efecto pobreza", es decir, sabiendo que el valor de su patrimonio es decreciente, algo que contrae el gasto...


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  #8  
Antiguo 15-jun-2006, 13:58
f5inet f5inet está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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estoy cansado de escuchar que la demanda volvera a cubrir la oferta cuando los precios vuelvan a unos margenes asequibles. eso es una falacia por 2 razones:
- durante el tiempo que las casas no se vendan, las constructoras siguen construyendo. ellas viven de eso, no van a dejar de hacer casas porque eso equivaldria a cerrar el negocio. las constructoras tienen margen para bajar precios, y eso va a empezar el declive.
- en españa seguimos 'a vicente' (¿donde va la gente? donde va vicente). es una forma suave de decir que aqui no somos emprendedores, sino unos vulgares picaros/chupopteros que cuando vemos que algo funciona, lo repetimos una y mil veces hasta que agotamos el mercado. en el caso de la burbuja, vicente compro un zulito y obtubo unas rentabilidades altisimas, toda la gente se puso a hacer lo mismo que vicente, o como dijo un forero: "lo que el inteligente hace primero, lo repiten los tontos despues". la gente seguira especulando hasta que 'vicente' deje de especular. una vez que 'vicente' deje de especular, la gente esperara a que vicente vuelva a comprar, y creedme, vicente no comprara hasta que esto toque suelo de nuevo...


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  #9  
Antiguo 15-jun-2006, 14:55
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Las constructoras no dejarán de hacer casas, claro. Lo que dejarán es de hacerlas como churros. Y no solo eso, sino que muchas de esas constructoras, las pequeñas, nacidas de la noche a la mañana para alimentarse del caldo de cultivo propiciado por los créditos hipotecarios fáciles, PETARÁN. Y eso es innegable. Morirán porque no podrán hacer frente a las grandes constructoras que ya bastantes problemas tendrán para entonces. Y si las grandes lo pasan mal, no te digo las pequeñas...

Pero sí que seguirán construyendo. Eso yo no lo dudo. Pero a un ritmo mucho menor. Al ritmo que marque el mercado de ese momento. No pueden continuar al ritmo que hemos llevado hasta ahora.


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  #10  
Antiguo 15-jun-2006, 15:18
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Pero sí que seguirán construyendo. Eso yo no lo dudo. Pero a un ritmo mucho menor. Al ritmo que marque el mercado de ese momento. No pueden continuar al ritmo que hemos llevado hasta ahora.

Però deberan hacerlo con mejores calidades.


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