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  #1  
Antiguo 11-jun-2006, 21:55
p_a_k_o p_a_k_o está desconectado
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Hola a todos, antes de nada saludar porque soy nuevo por aqui.

He estado leyendo algunas ramas y, a primera vista, da la impresion de que hay un poco de rencor por no poder llegar a comprarse una vivienda forzando un poco el estallido de la burbuja. Lo que quiero decir es que por lo que se lee en algunos comentarios por narices tiene que haber un estallido de la burbuja e incluso se alegran. Claro que es solo una impresion.

Despues de leer un poco me planteo algunas cosas que me gustaria discutir por si estoy equivocado en lo referente a mi ciudad, Huelva.

La primera es un hecho, el precio medio de la vivienda en la capital es de 31 Kilos(75m), en la costa 31Kilos equivale a 50m. Ademas es un hecho que un año el aumento de precio ha sido de 1 millon para la misma vivienda (todavia en costrucción) y en 3 años para la misma zona, contructura y tipo de vivienda de unos 9 millones.

Es un hecho que hay una burbuja inmobiliaria, pero no lo es que vaya a explotar, pero si a desinflarse:

Evidentemente mucha gente ha comprado para invertir, de estos lo que compraron al principio y tenian dinero dificilmente venderan, estamos hablando de que hace 8-10 años los pisos que ahora cuestan 25 costaban 8 con lo que la hipoteca fue menor.

Tenemos los que compraron para vivir y dificilmente venderan porque siempre se ha hipotecado la gente para comprar la vivienda porque en algun sitio tienen que vivir, logicamente si no tienen mas remedio venderan pero seran una proporcion minima.

Despues tenemos las constructoras. Por lo que he leido hace bastante tiempo que no compran suelo con lo que parece ser que solo edificaran sobre lo ya comprado si es que lo hacen. Hay muchas constructoras/inmobiliarias (Osuna) que tienen pisos sin vender desde hace 6 años, sin embargo no han rebajado el precio ni lo haran mientras no se ahoguen, cosa dificil si tenemos en cuenta el beneficio obtenido.

Ejemplo: en Punta Umbia, en plena costa, el montante que piden los constructores durante la obra se corresponde con el precio total de la construcción y el terreno. Con cifras, en una construcción para 5 viviendas donde antes habia una casa unifamiliar, entre la firma y la entrega de llaves habia que pagar 12 millones, 23 millones a hipotecar. Si hacemos cuenta 12*5=60 millones de pesetas +23*5=115 millones.

Y por ultimo tenemos al inversor poco avispado que ha comprado en los ultimos 4 años cuando el precio ya suponia pedir hipotecas de, al menos, 15 millones que pagaria con el alquiler de la vivienda.

Tal y como yo lo veo solo este ultimo tendra verdaderos problemas y sera representativo, terminara vendiendo a cualquier precio pero, ¿que porcentaje de propietarios se encuentra en esta situacion?.

En los ultimos 3 años solo se oye hablar del fin de la burbuja pero hasta este año no hay datos que confirmen esta tendencia, o al menso el fin del boom. Si tenemos en cuenta que los que quieren independizarse siguen siendo aproximadamente la misma proporcion, ¿cual sera la rebaja real de los pisos?.

Porque yo, ademas, veo otro problema. Actualmente los pisos estan caros pero los tipos bajos, si a partir de ahora los tipos suben, pongamos hasta el 6, ¿cuanto tienen que bajar los pisos como para que el conjunto precio+hipoteca sea realmente mas barato?

Perdon por el rollazo pero es que son cuestiones que no tengo muy claras y que por aqui no he visto contestadas.


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  #2  
Antiguo 11-jun-2006, 23:18
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Iniciado por p_a_k_o
Porque yo, ademas, veo otro problema. Actualmente los pisos estan caros pero los tipos bajos, si a partir de ahora los tipos suben, pongamos hasta el 6, ¿cuanto tienen que bajar los pisos como para que el conjunto precio+hipoteca sea realmente mas barato?

Primero de todo decirte que de ningún modo me alegro de que asomen tiempos dificiles, en lo que a mi respecta, lo único que me molesta de verdad es la cegera de la sociendad en su conjunto, incapaz de ver donde nos hemos metido (por codicia) nosotros solitos, era posible hacer negocios de muchos tipos, pero el pais se ha decidido por jugarselo todo a una carta, y la baraja, me da la impresión que está marcada, los que tenian que vender ya han vendido, los grandes grupos empresariales del ladrillo en bolsa, para que se den el tortazo otros, y un largo etcetera, cuyo fin y conclusión por mi parte es la siguiente:

Las familias españolas tienen cada vez menos dinero, y con la subida de tipos (previsible por otro lado) más deuda. ¿se trata de un modelo sostenible?, pues parece que no, pero aun continuan algunos intentando reducir metros cuadrados, alargar los plazos y alguna medida más del estilo, un mero y simple parche, otras personas se tiran de los pelos pensando ¿pero no se dan cuenta que esta situación nos hace realmente más pobres.....?, .

Prefiero que los pisos bajen y los tipos estén en un seis, aun pagando lo mismo, que continuar con la escalada de precios, de eso creo que ya hemos aprendido la lección, mientras el crédito sea barato, cada vez más deuda.


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  #3  
Antiguo 11-jun-2006, 23:26
p_a_k_o p_a_k_o está desconectado
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Yo pienso lo mismo.

Veo la vivienda como una necesidad y no como una inversion y estaba deseando que se subieran los tipos de interes para que los especuladores e inversores de poca monta se fueran a otro lado.

Pero lo que no me parece es que porque uno se compre una casa de 50 millones para vivir en ella nos alegremos de que no pueda pagarla.

Yo ademas veo un hecho muy curioso que contradice algunas de las opiniones que he leido por aqui. Algunos dicen que es momento para ahorrar y comprar en el futuro, un planteamiento totalmente logico, sin embargo, solo hay que mirar por la ventana para ver "niñatos" de 20 años con BMW porque la idea es que como no puedo comprar un piso pues me lo gasto en un coche.

Tambien me llama la atencion eso de que prefiero vivir de alquiler y darme lujos que no hipotecado hasta el cuello. Pienso que en el termino medio esta la virtud ya que pagar 50 años de alquiler a 500€ son 300000€, una hipoteca a 40 años seguramente sea menos


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  #4  
Antiguo 12-jun-2006, 00:00
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Iniciado por p_a_k_o
Tambien me llama la atencion eso de que prefiero vivir de alquiler y darme lujos que no hipotecado hasta el cuello. Pienso que en el termino medio esta la virtud ya que pagar 50 años de alquiler a 500€ son 300000€, una hipoteca a 40 años seguramente sea menos

¿¿¿¿¿que una hipoteca de 240000€ por poner un ejemplo a 40 años de hipoteca sale menos de 300000€?????

usted de economicas no anda mu fino, ¿¿¿¿no????

es posible que toda su explicacion sea correcta, pero ese ultimo parrafo no es un colofon afortunado...

las ideas principales de vivir de alquiler son 2:
- vivir cerca del trabajo y ahorrar en gastos de transporte
- ahorrar lo que no tendrias que pagar de hipoteca para hacerte un plan de pensiones privado

como veras, la idea no es 'ahorrar para darte mas caprichos', sino ahorrar para en un futuro vivir mejor.


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  #5  
Antiguo 12-jun-2006, 00:24
p_a_k_o p_a_k_o está desconectado
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Vamos a ver, ¿de donde salen los 240000€? porque yo no los he puesto por ningun sitio.

He dicho que en el termino medio esta la virtud, si vas a estar 40 años hiptecado sin tener mas que lo justo para comer pues casi que mejor alquiler pero si vas a estar toda la vida viviendo de alquiler quizas sea mejor una hipteca.

No se de donde salen los 240.000€, aqui podriamos hablar de unos 150.000 de hipoteca.

La cuestion no es que aqui el precio se la mitad que en Madrid, Barcelona o en la conchincina. Como es logico no se puede comparar la via en un sitio con otro ni los sueldos y pensar que 31 millones no es anda porque es la mitad que en otro sitio pues es un absurdo, cada sitio tiene el precio que tiene.

Yo te aseguro a ti que aqui tambien tienes pisos de 60 millones y muchos y no hace falta ni irte a la playa donde tienes tus chalets por 600, 700 o 1000€.

Por cierto que yo he hablado del caso de Huelva y su provincia porque es el que conozco y aqui todavia el transporte, el desplazamiento al trabajo y demas no es comparable a otras ciudades

Última edición por p_a_k_o; 12-jun-2006 a las 00:27


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  #6  
Antiguo 12-jun-2006, 07:37
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ve? por eso le decia que si no ponia esos 300.000e de pago total de hipoteca sin explicarlo iba a haber problema. me rio yo de esos 150.000e de hipoteca, cuando lo mas normal hoy dia es comprar un zulito por un minimo de 200.000e (hablo de un zulito minimo decente de 3 habitaciones y tal)

PD: puñetero linux que ahora le ha dado por no sacarme el simbolo del euro...


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  #7  
Antiguo 12-jun-2006, 08:58
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Iniciado por p_a_k_o
...
Es un hecho que hay una burbuja inmobiliaria, pero no lo es que vaya a explotar, pero si a desinflarse:

Evidentemente mucha gente ha comprado para invertir, de estos lo que compraron al principio y tenian dinero dificilmente venderan, estamos hablando de que hace 8-10 años los pisos que ahora cuestan 25 costaban 8 con lo que la hipoteca fue menor.
...

Ante todo p_a_k_o bienvenido al foro, me alegra ver como cada dia somos más. Yo te voy a hablar de lo que veo, ademas en una ciudad más cerca de la tuya, en Sevilla. Si por ejemplo te metes en idealista verás que cada vez hay más pisos puestos en venta, al igual que muchisimos carteles de Se Vende en la avenida de Ramón y Cajal. Con esto quiero decir, que hay mucha gente que compraron hace 8 años, que ahora quieren vender su piso para irse a otro que se acaban de comprar y que quieren con la venta del antiguo casi pagar el nuevo, asi que andan afixiados, conozco un caso. Esto que te cuento es bastante más frecuente de lo que imaginas, sino mira las cifras de idealista y los carteles por ciertas avenidas de Sevilla, que crecen como champiñones cada día.

..Tenemos los que compraron para vivir y dificilmente venderan porque siempre se ha hipotecado la gente para comprar la vivienda porque en algun sitio tienen que vivir, logicamente si no tienen mas remedio venderan pero seran una proporcion minima.
...

Hace poco, mi hermana que es nuncabajista y yo, discutiamos sobre el precio de su vivienda. Mi hermana tuvo la gran suerte de comprarse un piso por 14 kilos, ahora ella dice : " es que me dan por lo menos 25 ó 27" , es decir que el precio de mercado es ese,yo le dije que si las cosas se ponían chungas,y ella quería venderlo, pues si le daban 20 kilos salía ganando tambien, ella me lo admitio. El caso de mi hermana es diferente, ya que ella no está en la necesidad de venderlo, pero hay bastante gente que si que lo está. Si te das cuenta el piso ha bajado de precio, me diras que lo sigue vendiendo por encima del precio original, pero es que eso es normal, el que venda por debajo de precio o es tonto, o le urge muchísimo.


...
Despues tenemos las constructoras. Por lo que he leido hace bastante tiempo que no compran suelo con lo que parece ser que solo edificaran sobre lo ya comprado si es que lo hacen. Hay muchas constructoras/inmobiliarias (Osuna) que tienen pisos sin vender desde hace 6 años, sin embargo no han rebajado el precio ni lo haran mientras no se ahoguen, cosa dificil si tenemos en cuenta el beneficio obtenido.
...

Lo de las constructoras me hace gracia. A mi me ha llegado a decir un constructor, que si el tiene que rebajar el precio de la vivienda nueva para seguir comiendo, lo hará, a pesar de ser una fuerte competencia para sus clientes inversores, porque segun el tiene un margen de beneficio, con el que puede jugar, mientras en el caso de los inversores, el margen se estrecha.

Osuna, Ferrovial, etc, ect, puede ser que no bajen el precio, porque estos no viven únicamente de la construcción, pero el constructor pequeño-mediano (y que ademas ha sido subcontratado por las grandes), va a seguir construyendo, porque no sabe hacer otra cosa, y en un futuro, puede que sea el competidor de las grandes con precios muy competitivos.

Lo de que hace 6 años que no han vendido nada y no han rebajado el precio, es algo que cuanto menos es un caso muy particular que habría que ver por que no se vende, porque a lo mejor no interesa venderlos. Digo que no conozco el caso, pero que en lineas generales, se ha vendido todo todo estos años atrás, incluso antes de comenzar cualquier obra.

...
Y por ultimo tenemos al inversor poco avispado que ha comprado en los ultimos 4 años cuando el precio ya suponia pedir hipotecas de, al menos, 15 millones que pagaria con el alquiler de la vivienda.
...

Aquí estamos de acuerdo, estos van a estar pero bien jodidos, y seguramente sen los primero en abandonar el barco de los precios, pero, asi es la vida, algunas veces se gana y otras se pierde, y que ellos den gracias encima de todo, porque ellos no perderán seguramente, sino que ganarán menos.


Saludos


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  #8  
Antiguo 12-jun-2006, 09:57
Mojarra Mojarra está desconectado
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Iniciado por ”Razonable”
El que venda por debajo de precio o es tonto, o le urge muchísimo.

Depende de las circunstancias, y cuales sean tus objetivos.
Imaginemos:
Yo tengo piso que me costo 15 millones en su día. Hoy cuesta 30.
Quiero comprarme un pisito mejor que valía en su día 20. Hoy cuesta 40.
Hoy vendo el mío y me compro el otro mejor. Diferencia = 10 Kilos.
Mañana baja la vivienda, me veo obigado a vender mi piso por la mitad de lo que me costo 7,5 Kilos.
Pero resulta que el dueño del piso que me quiero comprar, también se ve obligado a vender por la mitad que le costó, 10 Kilos.
Diferencia que tendría que pagar 2,5 Kilos.

Resultado, si mi piso no baja me veo pagando 10 kilos de hipoteca.
Si me veo obligado a vender mi piso por debajo del precio que me costó, me veo pagando una hipoteca de 2,5 kilos.

¿Qué interesa?
Pues hombre, aunque me llamen tonto, prefiero que mi pisito se escalabre.

Saludos.


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  #9  
Antiguo 12-jun-2006, 10:18
Razonable Razonable está desconectado
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Iniciado por Mojarra
Depende de las circunstancias, y cuales sean tus objetivos.
Imaginemos:
Yo tengo piso que me costo 15 millones en su día. Hoy cuesta 30.
Quiero comprarme un pisito mejor que valía en su día 20. Hoy cuesta 40.
Hoy vendo el mío y me compro el otro mejor. Diferencia = 10 Kilos.
Mañana baja la vivienda, me veo obigado a vender mi piso por la mitad de lo que me costo 7,5 Kilos.
Pero resulta que el dueño del piso que me quiero comprar, también se ve obligado a vender por la mitad que le costó, 10 Kilos.
Diferencia que tendría que pagar 2,5 Kilos.

Resultado, si mi piso no baja me veo pagando 10 kilos de hipoteca.
Si me veo obligado a vender mi piso por debajo del precio que me costó, me veo pagando una hipoteca de 2,5 kilos.

¿Qué interesa?
Pues hombre, aunque me llamen tonto, prefiero que mi pisito se escalabre.

Saludos.

Hombre no eres tonto, ni mucho menos, y tampoco difiere de lo que te he dicho pues a los dos or urge, a uno comprar y a otro vender. Aunque yo conside que si que puede haber una bajada de precios, no me planteo un escenario tan drástico como el que expones.

Hace tiempo lo comentaba, alguien por el foro, decía los pisos no han bajado, sino que los propietarios hacen pequeñas rebajas, no te jode!!!!!. Si yo he comprado un piso por 20, quiero venderlo por 40 ( porque es lo que hasta ahora se ha estado pidiendo y pagando,) y me encuentro con que para venderlo tengo que hacerlo por 3000 euros menos, estoy rebajando el precio, exactamente en un 1,25%.


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  #10  
Antiguo 12-jun-2006, 10:20
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Te voy a contestar por partes, en plan inversor, que es de lo que vais los nuncabajistas:
1. Si baja la vivienda, has perdido dinero en tu inversion. Es decir, tu capital ha bajado.
2. Si bajan las propiedades inmobiliarias, no bajaran todas en la misma proporcion, igual que no han subido en la misma proporcion. Bajaran mas los zulos de 30 que los superpisos centricos de 100 con piscina. Asi que olvidate de acceder a uno mas grande con menos esfuerzo, si baja el tuyo.
4. Lo de la oferta y la demanda es un poco de risa. ¿Quien va a comprar en una zona que baja? Si la vivienda baja, ¿para qué comprarla? ¡No te olvides que esto es una inversion!
5. Aunque hay por este foro mucho inutil deseoso de ser propietario porque no ve el riesgo de la inversión, yo prefiero tipos de interes del 15% que me remuneren el ahorro y me paguen el alquiler.
6. Los precios de los alquileres no tienen por qué seguir el camino de la inflación y los tipos, sobre todo si estos suben, excluyen a los compradores y entramos en un circulo vicioso de No compro porque baja y me sale rentable estar de alquiler -> No consigo vender luego para poder rentabilizar un minimo alquilo.
7. Los alquileres han subido 100 Euros en 10 años.

Conclusión: Los que han comprado han invertido muy fuerte en un mercado muy volatil, y ya están perdiendo ( subidas de menos del 10%, con el 7% de impuestos y 3,8 % de inflación, es una perdida gorda en los primeros 2 años! )

Iniciado por Mojarra
Depende de las circunstancias, y cuales sean tus objetivos.
Imaginemos:
Yo tengo piso que me costo 15 millones en su día. Hoy cuesta 30.
Quiero comprarme un pisito mejor que valía en su día 20. Hoy cuesta 40.
Hoy vendo el mío y me compro el otro mejor. Diferencia = 10 Kilos.
Mañana baja la vivienda, me veo obigado a vender mi piso por la mitad de lo que me costo 7,5 Kilos.
Pero resulta que el dueño del piso que me quiero comprar, también se ve obligado a vender por la mitad que le costó, 10 Kilos.
Diferencia que tendría que pagar 2,5 Kilos.

Resultado, si mi piso no baja me veo pagando 10 kilos de hipoteca.
Si me veo obligado a vender mi piso por debajo del precio que me costó, me veo pagando una hipoteca de 2,5 kilos.

¿Qué interesa?
Pues hombre, aunque me llamen tonto, prefiero que mi pisito se escalabre.

Saludos.



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