Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿El precio del suelo determina el precio de la vivienda?
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  #1  
Antiguo 09-jun-2006, 22:01
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Os cuelgo unos apuntes del profesor Gonzalo Bernardos, de la Universidad de Barcelona, en referencia a la cuestión del suelo.


¿El precio del suelo determina el precio de la vivienda? La respuesta es clara: NO. Es un mito (por no decir otra palabra menos agradable) del mercado inmobiliario. Es la excusa que generalmente ponen los promotores para justificar las subidas de precios.

Sean dos solares contiguos. Uno pagado por el promotor a precio de mercado y otro recibido por éste en herencia (regalado, coste cero). ¿A qué precio vendería el promotor los pisos en ambos solares?. Exactamente al mismo: el máximo que cree que la demanda está dispuesta a pagar.

Cuando un promotor negocia la compra de suelo urbano (listo para edificar), el primer aspecto en que piensa es el precio al que puede vender dos años después las viviendas que edificará. En base a dicho precio, determina el máximo importe que puede pagar por el solar. Por tanto: la expectativa del precio de la vivienda determina el precio del suelo, pero éste difícilmente influye en aquél. Justo lo contrario de lo que piensa la mayor parte de la población.

Por si alguno de vosotros, quiere conocer más sobre la relación entre el precio del suelo y el de la vivienda, os reproduzco un artículo que publiqué hace un par de meses en Expansión.

EL SUELO Y EL PRECIO DELA VIVIENDA: ¿UNA COMPLEJA RELACIÓN?

La elevada subida del precio de la vivienda en los últimos años ha incrementado de forma sustancial el patrimonio de numerosas familias y, por tanto, su riqueza. No obstante, dicha subida ha dificultado ostensiblemente el acceso a la propiedad a los más jóvenes y a las familias con menos recursos y, por consiguiente, ha generado un importante problema social. ¿Quién es el culpable?. La respuesta es prácticamente unánime: el elevado precio del suelo. Así, para una gran parte de la población, la gran subida del precio del suelo ha “obligado” a los promotores a incrementar el precio de las viviendas y, por tanto, ha generado un problema social. No obstante, a pesar de su popularidad y gran aceptación de esta explicación, dicha respuesta es incorrecta.

En el proceso de promoción de una vivienda, el suelo es una materia prima. Debido a ello, como sucede con toda materia prima, su valor de mercado viene determinado por la expectativa del precio del producto final. Es decir, por el precio que el promotor cree que la demanda estará dispuesta a pagar por una vivienda dentro de unos años (cuando finalice su construcción). El propietario del suelo se limita generalmente a aceptar la propuesta más elevada o, si cree que el auge del mercado residencial se prolongará unos años más, a retener dicha materia prima un tiempo adicional. Esta conducta comporta que la etapa de expansión generalmente comience y finalice antes en el mercado de la vivienda (producto final) que en el del suelo (materia prima). Así, cuando los indicadores económicos mejoran, aumenta la demanda de residencias por parte de las familias y también el precio de la vivienda. En este escenario, los propietarios del suelo son conscientes de que la venta de una vivienda genera más beneficios y, por tanto, quieren participar de estas mayores ganancias. Evidentemente, la forma en que las obtienen consiste en encarecer la materia prima de los promotores. No cabe duda de que el poder de los propietarios del suelo (y, por tanto, su participación en los beneficios) es más elevado cuanto menor sea la oferta disponible de la materia prima y más costoso sea el proceso de creación de suelo finalista.

Llegado a este punto, muchos de mis lectores habrán desarrollado una elevada incredulidad hacia esta explicación (así sucede en mis clases). Creo que dirán que mi explicación es puramente teórica y que en la realidad son los propietarios del suelo los que indirectamente fijan el precio de las viviendas. Para acabar de convencerles de mi argumentación, voy a realizar a estos incrédulos dos preguntas:

1) Dadas dos parcelas idénticas y contiguas, si usted (un promotor) comprara la primera por la mitad de precio que la segunda, ¿a qué precio vendería las viviendas en dichas parcelas?. Evidentemente, al mismo. El precio dependería del que estimara que la demanda estaría dispuesta a pagar. Si las viviendas son idénticas y la localización también, no hay ninguna razón para vender las residencias a un distinto precio.

2) ¿Por qué el precio del suelo en Madrid es superior al de Teruel?. Alguien me podría indicar que la razón es que el suelo urbanizable en Madrid es más escaso que en Teruel. Se equivocaría, es exactamente al revés. En realidad, la principal causa de esta diferencia de precio tiene que ver con que los habitantes de Madrid están dispuestos a pagar por una vivienda mucho más que los de Teruel. Es decir, la presión de la demanda es mucho más elevada en la primera ubicación.

Tengo el convencimiento de que habré roto muchos esquemas a una gran parte de los lectores (generalmente así sucede en mis clases), pero espero que estas líneas les hayan servido para clarificar un aspecto esencial del mercado residencial: el valor de mercado del suelo viene determinado por la expectativa del precio de la vivienda, pero nunca el precio del suelo fija el precio de la vivienda.


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  #2  
Antiguo 09-jun-2006, 22:08
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Excelente artículo. Pero hay gente que no quiere enterarse.


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  #3  
Antiguo 09-jun-2006, 23:24
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Hacía tiempo que no leía tamaña memez.
Me va disculpar el magnifico profesor Gonzalo Bernardos, pero no puedo estar de acuerdo con él. Me atrevo a pensar que este eximio profesor nunca ha trabajado en el sector inmobiliario como promotor. Sólo un promotor estrecho de sienes compraría un solar previendo que venderá a unos hipotéticos precios de dentro de dos años, es decir encomendando sus ingresos a la santa inflación. ¿Quién sabe los precios que habrá entonces?. Ningún promotor comprará un solar si los números no le salen con los precios de hoy. En caso contrario podría arrearse un fenomenal batacazo, y si al final tiene suerte, entonces resultaría que, de una manera filantrópica, le ha regalado la inflación al propietario del terreno, cuando los riesgos los ha asumido en sus carnes. No, lo siento, pero no funciona así, querido profesor.
El promotor profesional es un empresario que asume riesgos y exige una rentabilidad a cambio, como cualquier hijo de vecino. Cuando cobra sus pisos debe pagar al socio de Madrid el 35% de los beneficios, remunerar a los accionistas y capitalizar todas sus esquilmadas reservas para combatir la galopante inflación inmobiliaria. Si no lo hace así, su capacidad productiva menguará a marchas forzadas, y para evitarlo no puede más que vender a precios de mercado: sólo así puede comprar, de nuevo, otro solar a un precio desbocado.
Es el propietario del solar, y no el promotor, el culpable de los exorbitados precios de los pisos. Es él, y no el promotor, quien fija el precio del suelo en función de los precios de los pisos que prevé para dos años vista (más un 20% de incremento por si acaso viene un tonto que pica). Y los otros culpables, no lo olvidemos, son los intermediarios en la compraventa de solares; se trata de un negocio tan pingüe, que, incluso, se ha instalado en él la delincuencia organizada. Cuando un solar irrumpe en el mercado a precios razonables, interviene la mano negra de este segmento para elevar su precio. Ya no queda ni un puñetero m2 de suelo barato en España, y no es por culpa del promotor.
Espero vuestras contrarréplicas con anhelo. Saludos.


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  #4  
Antiguo 10-jun-2006, 00:44
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No es ninguna memez. Tiene toda la razón. El precio de un solar es proporcional a las expectitavas de beneficio que se harán con la venta de los pisos que se podrán construir.

Imaginate, si tu tienes una cosa que es imprescindible para fabricar un producto, y sabes que ese producto da unos beneficios bestiales ...¿no querrías llevarte parte del beneficio? SÍ. Y eso es lo que pasa. El mercado fija el precio de los pisos, y el precio de los pisos fija el precio del suelo proporcionalmente, porque el dueño del suelo quiere llevarse tajada en el negocio, no es gilipollas.

Sólo un promotor estrecho de sienes compraría un solar previendo que venderá a unos hipotéticos precios de dentro de dos años, es decir encomendando sus ingresos a la santa inflación. ¿Quién sabe los precios que habrá entonces?.

Con los precios de dos años o con los de hoy, el caso es que el precio del suelo lo fija el precio del producto final.

Y no me digas que el dueño del suelo es el culpable, porque entonces lo podrían subir todo lo que quisiesen y ya está. Sin embargo, si lo ponen demasiado alto no puede ser porque entonces los pisos no se venderían. Hay que tener en cuenta el precio del producto final para fijar el precio del suelo.

Es decir, el precio del suelo es la consecuencia y no la causa. Y no hace falta ser ningún profesor para darse cuenta de eso.


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  #5  
Antiguo 10-jun-2006, 14:25
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Yo creo que también es cierto, que el precio del suelo no es la causa sino la consecuencia del precio de los pisos.


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  #6  
Antiguo 11-jun-2006, 08:16
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Amigos foreros, permitidme que os rescate de vuestro error: el mercado inmobiliario no es tan cartesiano como planteáis.

El promotor sólo comprará el solar si el precio le permite obtener unas coordenadas adecuadas de beneficios y asunción de riesgo. En cambio, el propietario del terreno quiere obtener por su joya "la máxima tajada posible, no es gilip...." (como bien has dicho, "Especulador inmobiliario").

En realidad le importa un soberano bledo si el promotor se estrella porque haya hecho mal los números. El habrá cobrado. Si el propietario fija un precio de mercado, un precio lógico a su terreno, mañana mismo tendrá una ristra de promotores, y sobre todo, de intermediarios, a la puerta de su casa, prestos a comprárselo.

La venta de terrenos es una repugnante subasta, pura y dura. ¡A ver, quién da más!. ¡A la una, a las dos, ... a las dos y media ...!. El precio de venta, casi sin excepción, será un 15-20% superior a lo que un promotor aceptaría. Siempre puede aparecer alguien que se equivoque y dé más de lo que vale (porque en el mercado inmobiliario se mete todo “quisqui“, listos e ignorantes).

No, amigos foreros, el precio lo fija el propietario del terreno, casi siempre rodeado de un coro de intermediarios en busca de suculenta carroña, y si el promotor lo acepta,... ¡bien!, y si no lo acepta,... ¡que pase el siguiente!. Siempre habrá alguno que, por error o por desespero, acabe comprando un terreno en que se pillará los dedos, a no ser que venga la santa inflación inmobiliaria y le socorra.

Espero haberos aclarado quién es el hijo y quién es el padre, cuál es la causa y cuál es el efecto. Saludos.


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  #7  
Antiguo 11-jun-2006, 08:40
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¿Pero por qué hay hostias para llevarse ese suelo? Por lo que se puede construir en él. Es decir, el precio del suelo no lo vale el suelo en sí mismo, sino lo que se puede construir en él. Por tanto es el precio de los pisos que se construirán lo que hace que el suelo tenga valor, y no el suelo por sí mismo. Es esa diferenciación entre "urbanizable" y "no urbanizable" lo que da valor al suelo. Si cualquier suelo pudiese ser urbanizable habría mucha más competencia entre los propietarios de suelo y no se podrían subir a la parra pidiendo, porque ni de coña se va a poder construir en todas partes. Pero no es así, y son los ayuntamientos los que se encargan que las opciones sean poquitas.


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  #8  
Antiguo 11-jun-2006, 11:59
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Apaleado, tampoco estoy de acuerdo contigo:
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...el precio lo fija el propietario del terreno... y si el promotor lo acepta,... ¡bien!, y si no lo acepta,... ¡que pase el siguiente!...

Esto es correcto, ese precio se ajusta por "oferta y demanda". Si lo pone muy caro, ningún promotor lo comprará, asi que el propietario tendrá que bajarlo hasta que algún promotor "pique".

Como los promotores tampoco son idiotas, estos comprarán el terreno únicamente si luego al vender les deja una ganancia.

El promotor prevee a que precio se venderá la vivienda, para poder estimar su ganancia.

Este precio que prevee, es el precio que la gente está dispuesta a pagar por esa vivienda.

Por lo tanto, el precio del suelo no es el que se le antoja al propietario, sino, como bien dijo no registrado, la consecuencia del precio de los pisos.

El punto 2 de Bernardos lo resume Bien:
Iniciado por Bernardos
2) ¿Por qué el precio del suelo en Madrid es superior al de Teruel?. Alguien me podría indicar que la razón es que el suelo urbanizable en Madrid es más escaso que en Teruel. Se equivocaría, es exactamente al revés. En realidad, la principal causa de esta diferencia de precio tiene que ver con que los habitantes de Madrid están dispuestos a pagar por una vivienda mucho más que los de Teruel. Es decir, la presión de la demanda es mucho más elevada en la primera ubicación.



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  #9  
Antiguo 11-jun-2006, 12:34
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"el valor de mercado del suelo viene determinado por la expectativa del precio de la vivienda, pero nunca el precio del suelo fija el precio de la vivienda"

La conclusión de este profesor es bastante de perogrullesca, lo que está clara es una cosa, si recalifican un suelo como "no urbanizable", está claro que el suelo no tendrá practicamente valor en el mercado, y sí lo que se pretende es inflar el precio del inmueble, ¿qué mejor que lo que están haciendo los ayuntamientos? limitar al máximo el suelo donde se puede construir, y llenarse los bolsillos recalificando el terreno que previamente ha comprado por dos duros un banco, constructora, grupo inmoiliario o particular con buenas influencias en el ayuntamiento, en Galicia eso es vox populi en inmumerables pueblos, y salvo el reciente motín en el pueblo de Nigrán, aquí no ha pasado nada.

Los resultados? por supuesto que el suelo fija el precio de la vivienda, puesto que al ser tan limitado el suelo urbanizable, no nos queda otra opción que comprar por un precio desmesurado una parcela urbanizable, o pagar un precio tb desmesurado por un piso o vivienda unifamiliar construida ya por el constructor o promotor-constructor. Así pues el suelo SÍ condiciona el precio de la vivienda. Sí los hay-untamientos no manejasen eso de "ahora aquí ya no se puede construir", "ahora aquí ya se puede construir", habría muchas más parcelas urbanizables fuera de las zarpas de los especuladores (en cohecho con los hay-untamientos) en las que se podría construir, por lo que el precio sería más ajustado a lo que cuesta propiamente construir, y no al valor desmesurado de un bien como es el suelo urbanizable. Porque desde luego en España, por falta de suelo desde luego no es. Y que no me cuenten milongas de los servicios y demás, porque conozco demasiados pueblos en Galicia donde la linea fronteriza que marca la urbanizabilidad es aquella que delimita la propiedad del "agente urbanizador", mientras que un sin fin de parcelas al lado de casas ya construídas son no urbanizables, precisamente porque no pertenecen a ese "agente urbanizador" que por cierto ha pagado dos duros por el terreno que posee.


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  #10  
Antiguo 11-jun-2006, 12:48
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Bueno, entonces si el precio del suelo fija el precio de los pisos, entonces tendremos que cerrar este foro porque los pisos no van a bajar NUNCA. Basta que los propietarios de suelo no quieran bajar el precio para que los precios actuales se mantengan, y no nos quejemos mucho no vaya a ser que se enfaden y los empiecen a vender por el doble ya que parece ser pueden ponerles cualquier precio. Final de la discusión. Calopez, a cerrar el chiringuito que no vamos a ningún lado.


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