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  #1  
Antiguo 06-jun-2006, 19:19
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Es una afirmación que estamos acostumbrados a oir a gente de nuestro entorno y a los nuncabajistas convencidos.

En algunos casos, se matiza la afirmación diciendo que la vivienda es una inversión a largo plazo, por lo que puede tener períodos cortos de bajadas pero "a la larga" la vivienda siempre sube.

En el boom bursátil último, muchos analistas y analistas (sobre todo "interesados") siempre replicaba lo mismo del mercado bursátil aunque se ha demostrado que los compradores en períodos alcistas especulativos nunca han vuelto a ver sus acciones ni siquiera al mismo precio que compraron. Otros tuvieron mucho tiempo apalancada su inversión hasta que la recataron. Tras la corrección del 2000, muchos españolitos han comprobado esto en la práctica con las acciones de Telefónica, Terra, TPI y otros "chicharros" del parqué. Algunos verán con suerte recuperar su dinero dentro de muchos años.

En España estamos ante un boom inmobiliario iniciado en 1998 con subidas anuales medias pondereadas de dos dígitos, nunca visto en nuestra historia, provocado por una recuperación económica,unos bajos tipos de interés y una política económica activa en tema de construcción.

Todos los indices parece indicar que este año seguirá siendo alcista pero ya se apunta a una moderación de la subida.

Todo el mundo está de acuerdo en que el sector inmobiliario es cíclico pero no lo están tanto en el modo del fin de este período alcista (estallido, dilución en el tiempo, estancamiento del precio......).

La última fase de correción coincidió con la crisis económica de los 90.

Pero está claro que la vivienda no subirá siempre (y menos de este modo) y quien compre en lo alto de la subida puede que nunca en su vida pueda ver recuperar el precio que pagó por su vivienda.

Que se lo digan a los alemanes:

Según The Economist (revista económica) Alemania en el período de 1980 a 2001 (21 años) el precio de la vivienda tuvo un incremento nominal de sólo 33%, siendo el real (descontada inflacción) de -21%. Se trata de un estudio antiguo que si se ajustara a 2005 sería peor incluso.

O a los japoneses, o franceses que en su última crisis inmobiliaria dejaban de pagar la hipoteca de su vivienda para que se las quedara el banco y comprar a la mitad de precio la vivienda del vecino igual a la suya .

Un Saludo.


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  #2  
Antiguo 06-jun-2006, 19:31
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Yo creo que los intereses de la mayoria de los que visitamos el foro es simplemente el poder acceder a una vivienda, independientemente de el valor que tendra en el futuro, pues eso se lo dejamos a los inversores.
La cuestion es simple, comprar o no. Depende de la edad, pues no es lo mismo una persona de 30 años, que una de veinte que puede esperar varios años viviendo en casa de sus padres o alquilando, pero para una de treinta la cosa esta bastante delicada.


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  #3  
Antiguo 06-jun-2006, 21:11
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Puede que lo que pase es que nos guste la idea de que nunca baja.


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  #4  
Antiguo 07-jun-2006, 00:34
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Iniciado por No Registrado
.....La cuestion es simple, comprar o no. Depende de la edad, pues no es lo mismo una persona de 30 años, que una de veinte que puede esperar varios años viviendo en casa de sus padres o alquilando, pero para una de treinta la cosa esta bastante delicada.


jeje la cuestión es sencilla pero la respuesta es muy jodida.

Nadie lo sabe. Si se supiera, no habría especulación ni inversiones. Ni el gobierno, ni ningún premio nobel de economía.

El crecimiento económico, el empleo, el volumen de hipotecas contratadas, el nº de licencias concedidas apunta a que este año y probablemente el año que viene siga siendo alcista.

Los tipos de interés, el petroleo, el IPC, el consumo y el precio de la vivienda podrían contribuir a cambiar la tendencia.

Las medidas recientes del gobierno (ley del suelo, tratamiento fiscal del alquiler, plan de la vivienda) no serán efectivas (si lo fueran) a corto plazo (de aqui a cinco años).

De todas formas, por el peso de la construcción en el PIB español, será siempre política económica de cualquier gobierno la de intentar que no baje mucho la construcción, que no exista grandes bajadas del precio de la vivienda.

Con este panorama, a mis amigos de 30 años yo les aconsejo (siempre con riesgo a equivocarme) que hagan tripas corazón y que se compren lo que puedan sin endeudarse mucho. Pero no pueden sacrificar por completo el proyecto vital de formar una familia y tener críos. Sabiendo lo que les toca y en qué se mete. Es otra generación "tocada" por la ineficacias de nuestros gobiernos.

LA gravedad del asunto de acceso de la vivienda, es que España es el pais de la OCDE que peor tiene el acceso a la vivienda. Se cifra ahora que el 30% de los jóvenes y no tan jóvenes que por necesidad acceden a una vivienda (primera vivienda) en España no pueden. Hay otro 30% de población que aunque acceda a la vivienda, la renta que destina al pago de la misma es superior o igual al 50% por lo que es población de alto riesgo de morosidad (de pérdida de la vivienda por no hacer frente al pago en caso de crisis económica o subida de tipo de interés).

¿Quién dijo eso de que España iba bien?

Un Saludo.


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  #5  
Antiguo 07-jun-2006, 14:40
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Puede decir con parte de razón el nuncabajista español:

A) España es diferente. Las burbujas inmobiliarias de Francia, Inglaterra y Japón nunca se han dado aquí en España. Aquí siempre ha subido la vivienda.

B) Alquilar es tirar el dinero por lo que la única alternativa es comprar la vivienda.

A) Es cierto que el mercado inmobiliario español es diferente al resto del europeo y del mundo. LA vivienda no es sólo un bien de necesidad sino la inversión a largo plazo y preferente de la familia española. La inversión en mercados financieros siempre ha sido muy poca y cuando empezaba a generalizarse escándalos financieros, políticos y crisis bursátiles se han encargado de volver la familia media espñola a la inversion inmobiliaria.

Está tan arraigada la propiedad de la vivienda, que salirse del tópico de terminar los estudios, encontrar trabajo, ennoviarse, comprar una casa y casarse, que el que nada contracorriente está mal considerado socialmente. el tópico sigue: después de pagarse la vivienda habitual, a por la segunda residencia también en propiedad. España también es el único país europeo en el que una de cada cuatro familias dispone en propiedad una segunda residencia (normalmente en la costa). Es el patrimonio típico heredable a los descendientes.

También es cierto que desde que empezamos a tener un desarrollo social de entidad, a partir de los años 50, la vivienda casi nunca ha bajado. Tuvimos un período alcista parecido al actual (1986-1991) que siguió una etapa bajista (1992-1997) en que los precios llegaron a caer hasta un 20% de media en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.

Pero también es verdad que este período alcista nunca lo hemos tenido nunca y las desproporciones del precio con la renta y el PER de alquileres es tremenda. Nunca visto antes en la historia contemporánea española. Todo hay que decirlo: los tipos de interés son históricos, nunca han sido tan bajos en España. (En Alemania no se vieron desde 1945).

B) Desgraciadamente eso es cierto en gran medida para la primera vivienda. La oferta de alquiler española siempre ha sido muy baja y la demanda potencial muy alta. En 1994 se intentó relanzar el mercado inmobiliario de alquiler con nueva Ley de Arrendamientos y medidas fiscales que beneficiaban el alquiler. Pero en 1998 se eliminaron dichas medidas fiscales y se sustituyeron por otras que favorecían la adquisición de la vivienda. La bajada de los tipos para su adecuación a la política de la entrada al Euro hizo el resto. La cuota hipotecaria era como mucho igual que la renta de alquiler (cara por la poca oferta).

En la actualidad, la oferta de alquileres ahora tiene más demanda por la inmigración (dos millones de inmigrantes) por lo que sigue subiendo el precio de alquiler en aquellas Comunidades con más inmigrantes.

Por eso y por la nefasta política española en vivienda, España es el único país de la OCDE en el que el 84% de la población es propietaria de su vivienda, frente al 40% de Alemania o el 50% de Suecia.

En localidades costeras ahora SI que alquilar la vivienda no es tirar el dinero. El aumento de la oferta de alquiler ha hecho bajar los precios de tal forma que si se compra una vivienda en la costa (eminentemente para disfrute de las vacaciones) es tirar el dinero.


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  #6  
Antiguo 07-jun-2006, 15:06
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Me parecen muy acertados los análisis de MNSV y la retrospectiva que haces sobre los precios-vivienda en los últimos años y décadas:

Si os habéis fijado hay dos tipos de nuncabajistas:

a) Aquellos que dicen que los precios siempre suben como si se tratase de la ley de gravitación universal. Los precios siempre han subido, no les muestres datos de caídas sostenidas Alemania, Japón o Suiza o de breves caídas y estancamientos en España en 1992-1993 porque no se los creen directamente. Es el típico nuncabajista instalado en la ignorancia supina y al que es mejor ignorar.

b) Aquellos que consideran que "Spain is different", aquí los españolitos comerían carne de rata con tal de comprar su cuchitril. La verdad es que hasta el momento no se han equivocado tanto como los otros y a veces cuando me comentan que a esta burbuja (o subidas como prefieren decir) le pueden quedar tres o cuatro años por estar en fase de expansión la economía y luego podría haber una estabilización-corrección suave, que tardase varias décadas incluso en notarse, me hacen dudar un instante. Confío en que se equivoquen. De hecho si acertasen, tal vez ¡habría que hacer libros de Economía para estudiar aparte a los españolitos! El caso es que recordando la pregunta que le hicieron a Einstein sobre el infinito y la respuesta que dio: "Lo único infinito que existe es la estupidez humana", me entran escalofríos.

Esperemos que esto ya empiece a desinflarse (lo veo un término mejor que pinchar) claramente durante este año.

Saludos.


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  #7  
Antiguo 07-jun-2006, 15:41
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Con este panorama, a mis amigos de 30 años yo les aconsejo (siempre con riesgo a equivocarme) que hagan tripas corazón y que se compren lo que puedan sin endeudarse mucho.

Eso pienso yo también. Uno no puede estar especulando con que si suben o bajan ... si alguien ve algún pisito que cubre sus necesidades y puede pagar la cuota confortablemente, yo le recomendaría que fuese adelante.

Respecto a la burbuja, yo también preferiría hablar de un desinfle más que de un pinchazo.

No sé hasta que punto se puede comparar la burbuja española con la de otros países, pero sí sé que en España creo que los desequilibrios son mucho mayores que en otros países y es por eso que pudiese tener más posibilidades de que pete. El desequilibrio ingresos/precios es mucho más grande aquí que en otros sitios.

Por otro lado, la obsesión compradora de los españoles también es muy superior a la de los otros países, y eso puede ser otra razón para que no pete, o pete sólo levemente.

La concesión de créditos ha estado muy influenciada por los bajos tipos de interés y eso no sabemos cuanto va a durar. Tener tipos de 5% o 6% es algo totalmente normal y podría ser que en un futuro vayan a estar a esos niveles durante bastante tiempo (esto es pura especulación, claro). Eso caparía la capacidad de prestamo de la gente, y por tanto su capacidad compradora.

Una más que probable crisis económica que está por venir también tendría un buen impacto sobre los precios.

Aún así, yo pienso que las probabilidades de una bajada muy fuerte no son tan grandes, y a largo plazo .. subirán y subirán ... y no digo eso porque tenga que ser así por cojones. Podría darse que no, pero dada la situación actual, sólo me parece factible si se limitase la cantidad de crédito que los bancos pueden prestar a la gente. Mientras los bancos tengan mano libre para dar hipotecones, lo normal es que el precio de los pisos por lo menos menos se mantenga (con altibajos, pero se mantenga).

Otra opción sería que nuestra sociedad cambie su mentalidad y nos diese por alquilar ... y por tanto la obsesión compradora se apagase (pero esto lo veo más dificil, sobre todo a corto plazo).


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  #8  
Antiguo 07-jun-2006, 15:45
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Si fuéramos científicos y comparásemos una casa en España con otra casa en otro lugar del mundo con similares características veríamos que se produce una anomalía, me acuerdo que en la clase de ciencias decía el profesor que toda anomalía tiende a normalizarse pasado su periodo de expansión. Pensar que no es una anomalía que un piso de de 100 m cuadrados cueste el doble que una casa de iguales características en Alemania es sencillamente erróneo. La anomalía tenderá a corregirse, la estupidez no.


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  #9  
Antiguo 07-jun-2006, 16:01
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Puede decir con parte de razón el nuncabajista español:

A) España es diferente. Las burbujas inmobiliarias de Francia, Inglaterra y Japón nunca se han dado aquí en España. Aquí siempre ha subido la vivienda.

Es o no es cierto, mi padre cuenta que sus padres ya perdieron dinero vendiendo un piso porque la vivienda había bajado, cuando él era jóven. Y al comienzo de los 90, también bajó un poco, sólo que la gente no sabe lo que es el valor real de una peseta.

La memoria del populacho es selectiva.


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  #10  
Antiguo 07-jun-2006, 16:18
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La anomalía tenderá a corregirse, la estupidez no.

Ya, pero el problema es cuando esa anomalía ha sido provocada por la estupidez ...


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