Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Por que va reventar aquí y aún no lo ha hecho en otros sitios?
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  #11  
Antiguo 16-may-2006, 22:06
Hari Seldon Hari Seldon está desconectado
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Por no mencionar que aqui la construccion es el motor de la economia (que bajara el precio de los pisos provocaria más paro) y los salarios...que en esos paises que has dicho son mas altos...bueno, en Italia no, pero en italia la subida de precios de la vivienda no afecta a todo el pais, como aqui (o eso tengo entendido).

En Italia los salarios son un 20 o 30% mas altos que aquí y los precios un 20 o 40% mas bajos (te lo dice un italiano).

En cuanto a que si se para la construcción aumentaría el paro pues si, ¿y que? tambuién si suben las importaciones aumenta el paro, y si vienen inmigrantes aumenta el paro y si... no es cuestión de voluntarismos, al final los desequlibrios de cualquier economía tienen que corregirse.


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  #12  
Antiguo 16-may-2006, 22:37
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Hombre, esta claro que si es "el mismo esfuerzo pero a mas años", pues joder, entonces NO es el mismo esfuerzo sino mucho mayor porque vas a estar jodido más tiempo.


100 años: 339 €
Tu crees que alguien, por desinformado que esté, firmaria eso? y por tanto que algun banco lo ofreceria?

Yo lo firmaría. Pero no por desinformación sino por todo lo contrario. Hoy en dia es bastante normal que en las hipotecas puedas hacer sobre-pagos sin ningún tipo de gasto, por tanto que la hipoteca sea a 5000 años no significa que vayas a tardar tanto en pagarla. Vamos, de hecho a mi lo que me mola son las hipotecas solo interes que nunca se acaban de pagar. Siempre tienes la opción de pagar más e ir bajando la deuda, pero también tienes la opción de pagar menos si en un momento dado la cosa está jodida. Por tanto no veo cuál es la desventaja, porque son mucho más flexibles.


Y respecto a la construcción y el paro, yo creo que para que haya empleo en la construccion no es necesario que los precios estén desorbitados. Ya se sabe que los margenes de las constructoras son enormes. Por tanto se podría haber construido lo mismo, pero más barato sin que eso repercuta en el empleo. Claro, que por otro lado es imposible seguir construyendo al ritmo actual, porque no harían falta tantas viviendas, pero entonces ya no es una cuestión de precios ...


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  #13  
Antiguo 16-may-2006, 22:48
Colin W. Smith Colin W. Smith está desconectado
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Ni tan siquiera hay indicios ni indicadores públicos de que empiece una corrección de esa sobrevaloración ni si esa corrección será brusca. Aquí, como en todo actúa la ley de la oferta y de la demanda y el precio se establece conforme a estas fuerzas.

Me resulta cansado leer constantemente eso de "la ley de la oferta y demanda". Ciertamente se ha convertido en un recurso retórico más que cada vez tiene menos sentido. Y es que si precisamente hay algo que no rige en el mercado inmobiliario es la ley de la oferta y la demanda; en este sentido juegan dos tipos de factores:
Primero. Que el mercado inmobiliario es paradigmático de lo que es un mercado imperfecto.
Segundo. Que la ley de la oferta y la demanda sólo es aplicable cuando el resto de variables que determinan los precios permanecen constantes.
La demanda de vivienda en el caso del mercado local español es totalmente rígida respecto del precio y muy elástica respecto de la renta (no de la renta real, sino de la capacidad de pago, que viene determinada por la renta, los tipos de interés, y la capacidad de endeudamiento a largo plazo). En román paladino, se compra todo siempre que se pueda pagar, y se pide lo que se puede pagar. Por tanto, para explicar el mercado inmobiliario hay que hablar de la ley de la oferta y la renta (insisto, entendida esta como capacidad de pago).
En el plano de las explicaciones de las relaciones causales, que la elasticidad-precio sea tan baja y la elasticidad-renta sea tan alta se debe a las expectativas, esto es, a la burbuja. Cuando reviente la burbuja, los tipos de interés serán más altos, la capacidad de endeudamiento (ingeniería financiera) volverá a ser racional, y el efecto renta, debido a una eventual crisis, jugará en sentido contrario. Entonces podrá volverse a hablar, sólo en parte, de la ley de la oferta y la demanda. Hasta entonces, ruego que se desista de ocultar la ignorancia tras el velo de la retórica.


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  #14  
Antiguo 16-may-2006, 23:02
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En román paladino, se compra todo siempre que se pueda pagar, y se pide lo que se puede pagar.

Entonces, ¿al final Aznar tenía razón cuando decía que "si los pisos están caros es porque la gente los puede pagar"??

Hombre, la verdad es que yo siempre he pensado que eso era cierto, lo que pasa que decir eso así es dar una explicación muy simplista del problema. Porque no se tienen en cuenta otros factores, como que la gente los puede pagar pero a base de "sobre endeudamiento" propiciado por los bancos y los tasadores. La gente debería ser capaz de comprar pisos tomando prestado solamente una cantidad razonable de dinero acorde a sus ingresos, y no como ahora.

Y respecto a la burbuja, en otros países también han subido los precios, pero joder, es que ganan el doble que aquí. España debe ser el país donde peor realción hay "sueldos-precios", y ese va a ser un factor determinante. En otros países se conceden créditos independientemente del tipo de interés, mientras que en España es esencial para calcular cuanto le prestan a una persona. Es por eso que seremos mucho más sensibles a las subidas.... Vamos, que la situación no es la misma que en otros países, creo yo.


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  #15  
Antiguo 16-may-2006, 23:12
Rik Rik está desconectado
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Yo lo firmaría. Pero no por desinformación sino por todo lo contrario. Hoy en dia es bastante normal que en las hipotecas puedas hacer sobre-pagos sin ningún tipo de gasto, por tanto que la hipoteca sea a 5000 años no significa que vayas a tardar tanto en pagarla. Vamos, de hecho a mi lo que me mola son las hipotecas solo interes que nunca se acaban de pagar. Siempre tienes la opción de pagar más e ir bajando la deuda, pero también tienes la opción de pagar menos si en un momento dado la cosa está jodida. Por tanto no veo cuál es la desventaja, porque son mucho más flexibles.

A ver si lo he entendido, hay dos opciones extremas:

1) Amortizas y la acabas en 50 años. Si, desde luego coincido en que algo que no usas no causa problemas... eso simplificando para no tener en cuenta que a partir del año x (depende del ritmo de amortizacion que lleves) estaras amortizando un capital del cual ya has pagado intereses, porque si, en los prestamos en general el interes se devuelve antes que el capital.

2) No amortizas y la pagas en 100 años. Has duplicado el plazo (y hablamos de 50 años mas) para ahorrarte un 12% de cuota

Cualquier opcion intermedia ira entre la nada (opcion 1) y un ahorro del 12% (opcion 2).

Especulador, te gusta tanto llevar la contraria que a veces te lias (dicho esto de buen rollo ). La flexibilidad es buena pero en este caso la supuesta flexibilidad se limita a un miserrimo 12% de cuota a cambio de 50 años mas.

No conozco como se componen estas hipotecas de solo interes que hay alli en UK pero mucho me temo que no es una hipoteca a plazo infinito como tu pareces sugerir. Ya que estamos, sabes datos comparados para una misma casa? ("cuota normal a 30 o 50"/"cuota solo interes")? me pica la curiosidad y ya que estas alli igual no es molestia...

Otra duda, en este caso la casa es registralmente tuya? si es asi y sale por poco mas de un alquiler (30% o 50% por debajo de una cuota a 30 años) vale la pena. Si la compraste en buen momento y sube, te queda ahi un colchon de liquidez que puedes ejecutar relativamente rapido, eso si, si baja ya puedes procurar tener otro cajoncito porque no la podras liquidar hasta que vuelva a subir...

Eso si seria flexibilidad, la posibilidad de vivir casi de alquiler con el precio congelado al del momento que firmaste la hipoteca.

Última edición por Rik; 16-may-2006 a las 23:13 Razón: Falta un punto


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  #16  
Antiguo 16-may-2006, 23:12
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He leido en un mensaje de este foro que el tamaño de la burbuja es del 30%. En realidad es bastante mas. Podemos fijarnos en lo que pensaban algunas instituciones hace unos meses o años.

INSTITUCION - FECHA - TAMAÑO DE LA BURBUJA - METODO DE CALCULO

Situacion Inmobiliaria (BBVA) Diciembre 2002 28% Regresion de precios
José García Montalvo (UPF) para FUNCAS Abril 2003 28.5% Ratio precios/alquileres
The Economist Junio 2003 30%-52% Ratio precios/alquileres
Banco de España Septiembre 2003 8%-20% Regresion ratio alquileres/precios
Banco de España Junio 2005 24%-35% Regresion ratio alquileres/precios

Teniendo en cuenta lo que estas instituciones y expertos estimaban respecto al tamaño de la burbuja , el tiempo que ha pasado desde que realizaron esas predicciones y a la subida que ha experimentado el precio de la vivienda desde entonces , la burbuja o sobrevaloracion estaria ahora alrededor del 50% .

La situacion es insostenible. Mi opinion es que todo lo que ha subido la vivienda desde el 2003 o 2004 , mas lo que pueda seguir subiendo ahora , podria caer de golpe en poco tiempo ( uno o dos años ) si se produce un estallido o descenso brusco. No creo que la bajada se produzca via estancamiento de los precios , como sucedio del 91 al 95 ( la vivienda bajo un 20% en terminos reales ) porque para eso se necesitarian muchos años de estancamiento de precios y con un parque de viviendas vacias tan monstruoso ( se estima entre el 15 y 18% de las viviendas que hay en España ) la situacion es insostenible para quienes tienen propiedades a las que querran sacar algun rendimiento.


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  #17  
Antiguo 16-may-2006, 23:22
Colin W. Smith Colin W. Smith está desconectado
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Entonces, ¿al final Aznar tenía razón cuando decía que "si los pisos están caros es porque la gente los puede pagar"??

Hombre, la verdad es que yo siempre he pensado que eso era cierto, lo que pasa que decir eso así es dar una explicación muy simplista del problema. Porque no se tienen en cuenta otros factores, como que la gente los puede pagar pero a base de "sobre endeudamiento" propiciado por los bancos y los tasadores. La gente debería ser capaz de comprar pisos tomando prestado solamente una cantidad razonable de dinero acorde a sus ingresos, y no como ahora.

En primer lugar, y en cuanto a Aznar, y si alguien se siente ofendido pues que se va a hacer, me importa un carajo lo que dijera ese subproducto de la humanidad. Si insinúuas que puedo estar defendiendo su posición, debo dejar claro que ese tipo me parece despreciable, fascista, hipócrita, manipulador, aprovechado, y -esto es lo más importante desde la perspectiva de un uso público de la razón- creo que debería ser juzgado por presuntos delitos contra lesa humanidad por lo del caso de Iraq.
En cuanto a si creo que si se vende es porque se puede pagar, sería de imbécil pensar lo contrario. Por lo menos a mí nadie me regala un piso (que sería exactamente comprar lo que no puedo pagar). Se vende lo que se puede pagar aquí y ahora, no necesariamente mañana. Por no hablar de lo que se renuncia, porque es evidente que si gano cien puedo pagar hasta cien en vino y luego vivir de lo que encuentre en los contenedores. Más bien puede que a esto se referiera Aznar como algo moralmente aceptable, pero yo desde luego que no.
Y, por favor, atiéndeme un ruego: Procuro no hablar de política en este foro. Sólo del tema de la vivienda. No me provoques en ese sentido; me resulta incómodo y me siento presionado a posicionarme contra mi deseo.


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  #18  
Antiguo 16-may-2006, 23:36
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Agarrao a las kalandrakas
 
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Lo siento. sigo pensando que es oferta y demanda. No dudo que será de base una demanda de los jóvenes que acceden a su primera vivienda. Y puede que en más de la mitad de España, exista más demanda por los extranjeros en busqueda de su 2ª residencia. O el paradigma español de ser objeto de inversión preferente de la familia media.

No digo que sea perfecta. La oferta se mediatiza también por la dificultad del planeamiento y urbanización, muy lenta, que hacen que nunca pueda aprovecharse los ciclos inmobiliarios (+-10 años).

Dá igual que como tu dices el precio se determine realmente por la renta. Eso no lo dudo ni que al ser de tal envergadura se mediatice por la capacidad de renta o endeudamiento del adquirente. En caso de tipos altos el precio es igual, puesto que el precio se determinará casi siempre por la cuota mensual que pague el hipotecado.

Otros factores como si es céntrica, singular.... también influyen en el precio pero está claro que si nadie compra a X, el precio bajará a X-Y.

Está claro que ahora el precio se está determinando por lo que puede pagar el comprador ahora.

Y se de lo que hablo. Ya que es un tema que me apasiona y llevo estudiandolo en la práctica desde hace 12 años, por lo que he vivido el ciclo bajo (cuando nadie quería un piso de 100m2 en la Costa a 30.000€) y el ciclo alto después de 8 años, en el que ese pisito ha sido vendido a 300.000€.


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  #19  
Antiguo 16-may-2006, 23:52
Rik Rik está desconectado
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Siempre os olvidais del inversor profesional, ese que cuando ve que aqui, no es ya que pierda sino que gana menos que en otro sitio, ya se marcha.

Y se marcha del todo, no vende para comprar otra mejor.

Y si cree que va a bajar mas, vende a menos precio del que compro (stop loss).

Cuantos son? nunca se habla ni se dan datos oficiales (aunque se tienen) pero a veces algun diario ha de llenar un hueco y algun becario la lia.

A principios de este año en 20 minutos BCN vi la noticia (superficie aprox 10x10 cm) "el 40% de los pisos vendidos en Madrid en 2005 fueron comprados por una persona juridica". Vamos, una empresa.

40% Nunca pense que fuera tanto. Y los otros años, en 2005 ya se hablaba de burbuja muy en serio asi que en 2002 o 2003 igual fue superior

Como creeis que afectara? normalmente no se les tiene en cuanta en las discusiones burbujiles y ahi estan, son un huevo!!!

Por cierto, luego he tratado de buscarla en la web y nada, a ver si alguien se anima y la encuentra porque fue un noticion de esos que no se dan porque espantan.

Lo siento pero entonces no conocia este foro...


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  #20  
Antiguo 17-may-2006, 00:05
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Más bien puede que a esto se referiera Aznar como algo moralmente aceptable, pero yo desde luego que no

Bueno, nunca se hicieron juicios morales sobre el asunto. La cosa está en que se han dicho muchas cosas sobre esa frase, y ahora tú más o menos has venido a confirmar lo mismo, "que los pisos están caros porque la gente los paga". Decir eso es una obviedad, porque en realidad es cierto. Otra cosa es que decir eso sea un análisis simplista, ya que hay mucho más detrás que también hay tener en cuenta.

Y no se trata de hacer política ni darle la razón a nadie. Estar de acuerdo con lo que ha dicho un político sobre la vivienda en un momento dado no hace que "estes defiendo su posición" en terminos generales.


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