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  #1  
Antiguo 25-abr-2006, 16:12
Eastwood
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Hola, estoy mirando varias parcelas, algunas sin construccion, y otras con casas antiguas para derribar o reformar, con el fin de construirme una casa (o reformar completamente si es antigua). Llevo mirando algo mas de dos años, en los cuales ha habido fuertes subidas, aunque sobre todo en los ultimos tres meses observo un comportamiento extraño, mientras varias parcelas que llevan bastante tiempo en venta bajan de precio (entre un 3% y un 10%), algunas otras suben de repente un 15%. He de decir que estamos hablando de parcelas que llevan hasta 2 años en venta, y que el mercado de las parcelas es diferente del de los pisos, ya que la gente propietaria normalmente la han adquirido por herencia o al contado (raro es el caso que estan hipotecadas, sobre todo cuando los bancos solo las hipotecan si tienen casa, y si no la tienen, con un proyecto visado de edificacion). La zona en concreto es el noroeste de madrid (dentro de la M-40), y el tamaño de parcela, entre 500 y 2500 m2 aproximadamente. Los precios oscilan entre 1000 EUR/m2 para las parcelas pequeñas, y 500 EUR/m2 para las grandes (entre 500.000 y 1.500.000 EUR). Me gustaria saber que opinion teneis del futuro de este mercado con respecto a la burbuja inmobiliaria. Normalmente las parcelas se tasan en funcion de la construccion mas grande que se pueda hacer en ellas, segun la normativa urbanistica, y segun el tipo de construccion que las rodea, por lo que si el mercado bajara, estas tendrian que bajar igualmente. He estado a punto de comprar varias, pero siempre me he echado atras porque veo el mercado muy inflado. He de decir que el futuro de este proyecto es mi vivienda habitual. ¿Opiniones?


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  #2  
Antiguo 25-abr-2006, 16:21
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Iniciado por Eastwood
Hola, estoy mirando varias parcelas, algunas sin construccion, y otras con casas antiguas para derribar o reformar, con el fin de construirme una casa (o reformar completamente si es antigua). Llevo mirando algo mas de dos años, en los cuales ha habido fuertes subidas, aunque sobre todo en los ultimos tres meses observo un comportamiento extraño, mientras varias parcelas que llevan bastante tiempo en venta bajan de precio (entre un 3% y un 10%), algunas otras suben de repente un 15%. He de decir que estamos hablando de parcelas que llevan hasta 2 años en venta, y que el mercado de las parcelas es diferente del de los pisos, ya que la gente propietaria normalmente la han adquirido por herencia o al contado (raro es el caso que estan hipotecadas, sobre todo cuando los bancos solo las hipotecan si tienen casa, y si no la tienen, con un proyecto visado de edificacion). La zona en concreto es el noroeste de madrid (dentro de la M-40), y el tamaño de parcela, entre 500 y 2500 m2 aproximadamente. Los precios oscilan entre 1000 EUR/m2 para las parcelas pequeñas, y 500 EUR/m2 para las grandes (entre 500.000 y 1.500.000 EUR). Me gustaria saber que opinion teneis del futuro de este mercado con respecto a la burbuja inmobiliaria. Normalmente las parcelas se tasan en funcion de la construccion mas grande que se pueda hacer en ellas, segun la normativa urbanistica, y segun el tipo de construccion que las rodea, por lo que si el mercado bajara, estas tendrian que bajar igualmente. He estado a punto de comprar varias, pero siempre me he echado atras porque veo el mercado muy inflado. He de decir que el futuro de este proyecto es mi vivienda habitual. ¿Opiniones?

Yo creo que es el precio de la vivienda (construida) la que pone el precio al terreno, claro que luego para vender esa vivienda tienes que poner un precio mas alto para obtener margen....es como un circulo vicioso...cuando los promotores no puedan vender pisos....dejaran de comprar suelo...o no lo pagaran tan caro, por tanto, los propietarios del suelo se veran obligados a bajar el precio si quieren venderlo....pronto se acabará eso de vivir como un rey a costa del campo de patatas del abuelo...


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  #3  
Antiguo 25-abr-2006, 16:29
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Iniciado por Bubble Bobble
Yo creo que es el precio de la vivienda (construida) la que pone el precio al terreno, claro que luego para vender esa vivienda tienes que poner un precio mas alto para obtener margen....es como un circulo vicioso...cuando los promotores no puedan vender pisos....dejaran de comprar suelo...o no lo pagaran tan caro, por tanto, los propietarios del suelo se veran obligados a bajar el precio si quieren venderlo....pronto se acabará eso de vivir como un rey a costa del campo de patatas del abuelo...

En este caso el suelo del que estamos hablando es apto unicamente para 1 vivienda, es decir, este suelo no interesa a los promotores, que buscan suelo como minimo para dos viviendas (pareados). Es raro el caso en el que se edifique una vivienda independiente con el motivo de poder venderla, porque la gente que queremos construirnos una (por ejemplo yo), estamos motivados por el hecho de diseñar la casa a tu gusto, y tener algo original. Todas las parcelas que estoy mirando son no segregables (las que pertenecen a Madrid Capital estan sujetas a normativas 8.1.A (1 vivienda por cada 2.500 m2), 8.2.A (1 vivienda cada 1.000 m2), 8.3.A (1 vivienda cada 250 m2). De hecho las parcelas segregables casi nunca salen a la venta, ya que los promotores las compran casi automaticamente. Es decir, por ejemplo en Pozuelo de Alarcon, con normativa grado 4, se encuentran parcelas a la venta hasta 499 m2, ya que en cuanto llegan a 500m2 se pueden dividir en 2 de 250 m2 para hacer adosados y pareados, y los promotores las compran freneticamente, casi como si fuera una subasta.


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  #4  
Antiguo 25-abr-2006, 16:30
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Yo creo que el precio del suelo es consecuencia de que el precio de los pisos es también alto. Es decir, el que tiene el suelo y sabe que los pisos van a venderse por X, quiere llevarse su parte del pastel, y pone el suelo caro.


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  #5  
Antiguo 25-abr-2006, 17:57
Eastwood
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¿Mas opiniones? ¿Qué pensaís de ese razonamiento que dice que con unos tipos mas altos, el precio bajara pero la cantidad de demanda será la misma que ahora, debido a que la letra mensual les costaría lo mismo que actualmente? ¿Y de ese otro razonamiento que dice, que en cuanto los precios bajen de cierto umbral, tanta gente querrá comprar que eso los hará subir de nuevo?


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  #6  
Antiguo 25-abr-2006, 18:04
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La subida de tipos te afecta siempre que pidas el 100% del precio de inversión, pero si tienes dinero ahorrado podrás pagar menos.

Lo de que si baja un poco, luego sube...se debe analizar desde dos puntos:

Demanda. La demanda cada vez tiene menor poder adquisitivo, debido a la inflación. Por lo que la bajada debe ser sustancial para que decidan comprar sin comprometer su renta.

Oferta. La oferta suele entrar en una espiral de bajada(al menos en bolsa), le entra el pánico al ver que la gente rebaja, por miedo a vender el último, por lo una pequeña bajada, puede alarmar a los venderores que quieran deshacerse rápidamente del inmueble, y comiencen las carreras de las rebajas.

Lo que no se puede decir es hasta que límite se rebajará...porque con la inflación galopante, los tipos arriba y el euro....ni idea.

Y todo esto, sin tener en cuenta el efecto del más que probable incremento del paro....que si lo sumamos....


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  #7  
Antiguo 25-abr-2006, 18:32
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No todo el mundo pide crédito por el mismo porcentaje de la compra. Aquellos que hayan sabido ahorrar encontrarán un mejor precio y el tipo de interés les afectará menos... aunque sus ahorros dejarán de darles unas rentas que también subían.

Además, una bajada de precios de un tanto por ciento dado puede disminuir el montante del crédito en más de ése tanto por ciento. Es decir, una compra de un piso de 300.000 EUR que se planeaba hacer con un aporte de 150.000 EUR daba un crédito de otros 150.000 EUR. Si el piso baja un 33% de 300.000, el crédito se reduce a 50.000 EUR: Un 66% menos de crédito.

En pocas palabras, el apalancamiento de los créditos también funciona para las bajadas...


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  #8  
Antiguo 25-abr-2006, 18:33
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Iniciado por fmartin
La subida de tipos te afecta siempre que pidas el 100% del precio de inversión, pero si tienes dinero ahorrado podrás pagar menos.

Lo de que si baja un poco, luego sube...se debe analizar desde dos puntos:

Demanda. La demanda cada vez tiene menor poder adquisitivo, debido a la inflación. Por lo que la bajada debe ser sustancial para que decidan comprar sin comprometer su renta.

Oferta. La oferta suele entrar en una espiral de bajada(al menos en bolsa), le entra el pánico al ver que la gente rebaja, por miedo a vender el último, por lo una pequeña bajada, puede alarmar a los venderores que quieran deshacerse rápidamente del inmueble, y comiencen las carreras de las rebajas.

Lo que no se puede decir es hasta que límite se rebajará...porque con la inflación galopante, los tipos arriba y el euro....ni idea.

Y todo esto, sin tener en cuenta el efecto del más que probable incremento del paro....que si lo sumamos....

Interesante, y todo esto... ¿como se aplica a parcelas urbanizables no segregrables, para unifamiliares?


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