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  #1  
Antiguo 23-abr-2006, 20:49
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PINCHA LA BURBUJA. NO COMPRES VIVIENDA: ALQUILA
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Los cálculos de todos analistas son que las viviendas están entre un 50% y un 150% por encima de su valor real. Si conseguimos pinchar la burbuja inmobiliaria, y ahora mismo se dan unas condiciones idóneas para ello, en un plazo que puede oscilar entre los 18 y los 24 meses, te comprarás la casa de tus sueños a la mitad de su precio actual.

¿Cómo se pincha la burbuja?
La clave para que bajen los precios de las viviendas es que se reduzca la demanda. Eso es indiscutible desde la perspectiva de la economía de mercado (y no hay otra). Mientras haya una fuerte demanda (o incluso simples expectativas de demanda) la especulación hará su agosto
Hay tres grupos de demandantes de vivienda en España: 1) las personas que realmente necesitan una vivienda, bien porque buscan autonomía personal o quieren formar una familia, o bien porque quieren dejar de pagar un alquiler. Este grupo lo forman casi exclusivamente jóvenes de entre 20 y 35 años y trabajadores inmigrantes.
2) Los inversores/especuladores que, con intención de explotar la necesidad del grupo anterior, utilizan sus excedentes de capital (sea por ahorro, beneficios empresariales, rendimientos de negocios familiares, especulación en bolsa o como rédito de algún tipo de delincuencia organizada) para adquirir viviendas y, amparándose en un régimen fiscal altamente favorable, esperar a que suban lo bastante para devolverlas al mercado sensiblemente encarecidas. 3) Los nacionales (o extranjeros, de la CE principalmente) que buscan una segunda residencia.
Afortunadamente el grupo más numeroso, todavía, es el primero; por lo que está en su mano encauzar la oferta y la demanda hacia una bajada de precios.
Por otro lado, una serie de grupos con enormes intereses en el sector alimentan constantemente esa postura psicológica y fomentan la obsesión de la gente por adquirir vivienda al precio que sea: los promotores inmobiliarios, las entidades financieras, las agencias de compra-venta de inmuebles, los inversores/especuladores (el segundo grupo de demandantes al que nos hemos referido antes) y hasta el propio gobierno, al que se ha convencido de que el PIB nacional depende tanto de un alza en los precios de las viviendas que sería una catástrofe que éstas bajaran.

¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la burbuja?
* En primer lugar porque los precios han alcanzado unos niveles tan desorbitados que ya empiezan a fallar todas las trampas que el mercado ha venido poniendo para “cazar” nuevos compradores, la más perniciosa de las cuales ha sido la ampliación de los plazos de amortización de los créditos hipotecarios, que han llegado ya a los 50 años. La gente tiene que asumir que una hipoteca a 50 años es en realidad una deuda intergeneracional, y que es moralmente inaceptable lastrar el futuro de sus hijos, muchos de los cuales aún no han nacido, con cargas que no sabemos si aceptarían.
* En segundo lugar porque los precios han ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que merece la pena esperar a ver que pasa.
* En tercer lugar porque hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de amortización.

Así pues, lo único que falta para cerrar el círculo es que el principal grupo de compradores, los que de verdad necesitan una vivienda, decidan demorar por un tiempo la compra. Si alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5 millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50 millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando ¿Alguien conoce algún valor, fondo de inversión, imposición bancaria u obligación del Estado capaz de alcanzar una revalorización del 2000% en dos años?
En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de idiotas. Alguien te ofrece un servicio (en este caso pone a tu disposición una vivienda durante un determinado periodo de tiempo) y tú pagas por ello ¿Qué hay de estúpido en esa transacción comercial?

¿Qué pasa si, a pesar de todo, los precios no bajan?
Ese es un escenario económicamente improbable y sociológicamente imposible. Los únicos requisitos para que la estrategia no falle son que la gente se mantenga en sus trece como mínimo durante un año y medio y, por supuesto, que la postura de alquilar en vez de comprar, sea ampliamente secundada.
Sin embargo, hay que tener muy claro el escenario que se producirá una vez que la gente se decida a pinchar la burbuja. Esta es quizá la parte más importante de esta propuesta y por eso debería ser difundida y leída por el mayor número posible de personas interesadas.
1.-En los primeros meses el mercado apenas mostrará reacción. Sus agentes (inmobiliarias, órganos de la Administración, bancos, etc.) no mostrarán mayor alarma e incluso de instalarán con más fuerza en su postura de la bicoca: “compre ya y hágase usted también rico”. Es posible que al empezar a bajar los precios (las primeras en resentirse serán las viviendas que más han subido) los inversores/especuladores aprovechen para hacer algunas adquisiciones en lo que puede parecer un buen negocio, por lo que proporcionarán al mercado un pequeño balón de oxígeno.
2.-Una vez pasada esa primera aparente reacción al alza, los precios empezarán a caer, ahora ya en caída libre. La explicación es muy sencilla. Aunque algunos inversores “ingenuos” han visto una buena oportunidad en cuanto los precios se han estancado o han bajado un poco, la mayoría, versados todos ellos en las lides de la especulación, estaban a la expectativa y, en cuanto se dan cuenta de que la reacción al alza es solo un espejismo, se lanzan en tromba a liquidar sus inversiones. Esa es la dinámica de todo crack especulativo, y ha habido ya unos cuantos.
3.-En este momento, calculo que al año más o menos desde que la gente se decidió por el alquiler, ya se ha puesto de nuestra parte, muy a su pesar, el grupo de los especuladores; precisamente el que más daño hizo en la fase de inflación. Por supuesto, vendrán los pánicos de las entidades financieras y del gobierno, las llamadas a la tranquilidad, el anuncio de ayudas al sector, las medidas para reactivar la demanda, etc.
4.-Pero hay que mantenerse firmes, Que no te convenzan de que tú eres el culpable de nada: ni del paro en la construcción, ni de las dificultades de tal o cual empresa, ni mucho menos de la reducción del PIB o del estancamiento económico. Tú solo querías y quieres comprarte una vivienda a precio real de mercado y no gravada con una especie de “impuesto revolucionario” que iba a parar a manos de unos cuantos especuladores sin escrúpulos. Fue el gobierno el que te empujó a actuar por tu cuenta al no hacer nada para regular un mercado basado en la rapiña y la corrupción.
A pesar de que los precios ya han bajado bastante y puede resultar tentador comprar, hasta que la vivienda deseada no esté al 50% del valor que tenía al inicio del proceso, conviene no hacerlo; tanto por la pérdida absurda de dinero que ello supone como por el riesgo de detener el proceso antes de tiempo. Date cuenta que la demanda se está acercando a cero, puesto que no solo los compradores necesitados se han decidido a esperar y los especuladores a vender, sino que quienes buscaban una segunda residencia, o sea, quienes menos prisa tenían por comprar, a la vista de lo que está ocurriendo, también habrán dejado su decisión en suspenso.
5.-En la fase final del proceso las propias agencias de compra-venta, que tan dañinas han sido en la fase de inflación de precios, también se pondrán de nuestra parte. Piénsese que estas empresas son neutras en cuanto a que el mercado esté al alza o a la baja (si bien prefieren lo primero antes que lo segundo, puesto que sacan más dinero en cada transacción). Lo que no se pueden permitir es que el mercado se paralice, por lo que si antes decían a sus clientes vendedores que podían sacar a sus inmuebles muchos más millones que los que nunca hubieran soñado, ahora les dirán que vendan por lo que sea.

Así pues, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es un proceso que se alimenta a sí mismo. Lo único que tenemos que hacer quienes necesitamos una vivienda es sentarnos a esperar en nuestra butaca de nuestro piso de alquiler.
Pero que nadie se alarme, el país no se hundirá por ello. Afortunadamente España cuenta con sectores más imaginativos, más saneados y más honestos para crecer económicamente. No solo eso, sino que una vez racionalizado y equilibrado el sector de la construcción, éste volverá a quedar en manos de los empresarios más especializados y más capaces (ahora mismo promueven viviendas hasta los toreros), desapareciendo felizmente de la escena tanto personaje siniestro, prevaricador y corrupto.

Por último, el presupuesto básico de esta propuesta es que suscite una respuesta masiva de quienes necesitan comprar, decidiéndose por el alquiler; para lo cual es necesario que llegue al máximo posible de personas interesadas. Se podrían difundir mensajes cortos como los que aparecen al principio de propuesta, ya sea mediante bloggs, foros, e-mail o SMS, aunque siempre poniendo como referencia esta página web o alguna otra donde pueda leerse o descargarse el contenido completo de la propuesta. Son también válidas las pegatinas en autobuses o escaparates, las chapas, los anuncios en los tablones de la Universidad o en las secciones de compraventa de los periódicos, etc.


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  #2  
Antiguo 23-abr-2006, 21:09
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Iniciado por No Registrado
PINCHA LA BURBUJA. NO COMPRES VIVIENDA: ALQUILA
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En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de idiotas.

Los alquileres son caros actualmente, por la poca oferta de viviendas en alquiler.
Para que la oferta crezca y los precios de los alquileres sean más bajos, se debe legislar para que los millones de pisos vacíos salgan al mercado:

"Casi el 15% de las viviendas españolas permanecen a la espera de volver a salir al mercado sin que sus propietarios las pongan en alquiler. La inseguridad que genera la legislación española en esta materia, la lentitud de la justicia en casos de incumplimiento de contrato y la elevada rentabilidad de la compra-venta hace que los inversores opten por no ponerlas en el mercado de alquiler."

Link:El INE alerta de que en España hay 3 millones de pisos vacíos (rebelion.org)



...un informe publicado por el Servicio de Estudios de La Caixa el pasado año, revela que más de dos millones y medio de pisos en España se encuentran vacíos o desocupados y que otros 4,5 millones están destinados a segunda residencia....

...desde la Asociación de Promotores y Constructores Españoles (APCE), los expertos inmobiliarios piensan que si se saca al mercado un buen porcentaje de las viviendas vacías se mataría dos pájaros de un tiro: por un lado, bajarían los precios del alquiler y, por otro, se solucionaría el acceso a la vivienda para aquellos grupos que dispongan de una menor capacidad adquisitiva. Para ello, "hay que incentivar a los propietarios. Poco importa quién sea el dueño de las casas destinadas al alquiler, lo importante es que se pongan", afirma rotundo el secretario de la APCE, Manuel Martí...

Link: Viviendas de alquiler: pocas y caras (consumer.es)


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  #3  
Antiguo 23-abr-2006, 21:20
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Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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Estoy totalmente deacuerdo con tu opinión-análisis, podría servir como "manual" de cómo nosostros podemos intervenir en el mercado y no ser las victimas como hasta ahora, podemos ejercer presión negandonos a comprar hasta que la vivienda esté a un precio razonable, aquellos que su necesidad sea muy grande pueden optar por el alquiler, a largo plazo les saldrá rentable porque podrán adquirir su piso a un precio justo ya que la precipitación les habría abocado a una semiruina.

Un saludo y a seguir este inteligente consejo.


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  #4  
Antiguo 23-abr-2006, 21:30
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Si conseguimos pinchar la burbuja inmobiliaria, y ahora mismo se dan unas condiciones idóneas para ello, en un plazo que puede oscilar entre los 18 y los 24 meses, te comprarás la casa de tus sueños a la mitad de su precio actual.

Que obsesión tienen algunos con comprar.


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  #5  
Antiguo 23-abr-2006, 21:30
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Yo recomiendo esperar un par de años antes de comprarte una vivienda. Mientras tanto, lo adecuado es alquilar.


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  #6  
Antiguo 23-abr-2006, 22:17
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"BBVA Propiedad, fondo inmobiliario de la entidad, ha adquirido a Fadesa un conjunto de 274 viviendas colectivas por un importe conjunto de 40,5 millones de euros, informaron hoy el banco y la inmobiliaria.

Se trata de la segunda operación de este tipo que cierran el fondo del BBVA y Fadesa, dado que el pasado mes de noviembre cerraron la compra venta de 62 viviendas situadas en Aranjuez (Madrid) por 14 millones.

Las viviendas transaccionadas en esta segunda operación forman parte de promociones que la inmobiliaria construye en Sevilla, Murcia y Ourense.

En concreto, del total de 274 inmuebles, 122 pertenecen a Urbanización Bellavista de Ourense, otros 92 a Ciudad Jardín el Mirador Agridulce II de Murcia y los 60 restantes a residencial Almenara del Guadalquivir, en Sevilla."

Esto es lo que nos espera con la reforma del IS sobre las sociedades dedicadas al alquiler, ir a los bancos a alquilar la casa. Esto está todo dirigido y estudiado, cuando se note la explosión de la burbuja los bancos seguirán ganando. Las viviendas en propiedad que antes no tenían interés para los bancos, con la reforma ya la tienen.


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  #7  
Antiguo 23-abr-2006, 23:06
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Arrendamientos en Europa: un ejemplo a seguir

Para alcanzar a algunos países de la UE España tendría que triplicar su parque actual de casas en

régimen de alquiler.

Los españoles piensan que alquilar es tirar el dinero, ya que de las 21,6 millones de viviendas que

componen el parque total español, apenas el 10% son hogares arrendados, según datos del Banco

de España. De hecho, para alcanzar a algunos países comunitarios habría que triplicar la cifra actual

de casas en régimen de alquiler la media europea supera el 32%, según el Banco Central Europeo.

Y si pensamos en Alemania y Holanda con un 60% y un 47% de viviendas arrendadas,

respectivamente la diferencia trae consigo otro interrogante. ¿Por qué existe esa disparidad entre el

mercado de alquiler español y el del resto de la Unión Europea (UE)?

La explicación se encuentra en las políticas de vivienda de los países vecinos. Algunos gobiernos de

la UE se han centrado históricamente en la construcción y promoción de arrendamientos urbanos

públicos. En estos países, explica Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad

Complutense de Madrid, existe una mayor inversión del Estado en vivienda. Además, asegura que

una parte elevada de esa inversión se destina a la construcción de viviendas públicas en alquiler a

precios bajos; mientras en España más de dos tercios de las ayudas se dedican a la desgravación

fiscal, que beneficia más a los ricos que a los pobres, en términos absolutos.

Otros modelos europeos, como el alemán, han basado su actuación en ofrecer unas condiciones

legislativas y fiscales favorables para los propietarios que alquilen su hogar, impulsando así el alquiler

privado.

En Francia se ha desarrollado una importante actividad inmobiliaria especializada en construir,

gestionar y administrar productos como viviendas de alquiler reducido. Además, se protege al

propietario frente a los impagos.

EL MUNDO 13-02-04


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  #8  
Antiguo 23-abr-2006, 23:49
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Googleando sobre el tema de alquiler encontré un Documento del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales:
"Programa Nacional de Reformas de España. Estrategia de Lisboa"
En la página 54, Punto 5.7, habla sobre la Vivienda, haciendo incapié en la cantidad de viviendas vacías. Hay un gráfico muy interesante que muestra la Distribución del parque de vivienda en la UE donde se ve claramente que los dos paises con menor % de viviendas en alquiler (oh casualidad), son los que tienen la burbuja más grande (España e Irlanda!).

Aqui les dejo esa parte:

5.7 Vivienda
El mercado se caracteriza por una alta dotación de viviendas por habitante, con un elevado porcentaje de viviendas vacías y secundarias. El mercado del alquiler en España se sitúa por debajo del 10% del parque total de vivienda, muy lejos de la media europea (véase ). Las fuertes subidas de precios de los últimos años han dificultado el acceso de muchos ciudadanos a una primera vivienda, lo que limita las posibilidades de emancipación de muchos jóvenes y la movilidad geográfica.

Hacer Click para ver el Gráfico:


Para corregir esta situación, se ha lanzado el Plan de Vivienda 2005-2008, destinado a promover el mercado de vivienda en alquiler, con el objetivo de lograr un equilibrio con las viviendas de propiedad. Un primer paso en este sentido ha sido la creación de la Sociedad Pública de Alquiler, que tiene previsto iniciar su actividad antes de finalizar 2005. Todo ello sin abandonar las ayudas públicas y la construcción de viviendas protegidas, ya que el Plan de Vivienda casi duplica el número de actuaciones con respecto al anterior.
Objetivo
• Facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y lograr una utilización más eficiente del suelo.
Medidas
Se contemplan medidas dirigidas a impulsar el mercado de alquiler privado y a profesionalizar la oferta de alquiler:
• Puesta en funcionamiento de la Sociedad Pública del Alquiler para dinamizar el mercado privado de alquiler.
• Modificación del régimen fiscal y eliminación de obstáculos regulatorios para las sociedades dedicadas profesionalmente al alquiler de viviendas.
El Plan de Vivienda 2005-2008 introduce cambios sobre el modelo tradicional de vivienda protegida, como:
• Aumento del número de viviendas protegidas destinadas al alquiler, y ayudas especialmente orientadas a facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes y otros colectivos desfavorecidos.
• Potenciación de la rehabilitación de edificios y cascos históricos.
Otras medidas orientadas a mejorar el funcionamiento del mercado de la vivienda y la eficiencia medioambiental del sector:
• Reforma de la Ley del Suelo, para agilizar su puesta efectiva en uso y contribuir de forma más sostenible al desarrollo urbano en sus dimensiones social, económica y ambiental.
• Código Técnico de la Edificación, que incorporará la normativa europea sobre rendimiento energético de los edificios.
• Mejora de la protección de los compradores de vivienda, para evitar prácticas abusivas como la imposición de penalizaciones no autorizadas o el traspaso de gastos que corresponden al vendedor.

Santiago


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  #9  
Antiguo 24-abr-2006, 00:49
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Desde luego yo creo que la opción del alquiler es muy razonable en estos momentos. Si alguno está desesperado por irse de su casa, yo creo que lo tiene bien facil. Hay que acabar con la mala fama que tiene el alquiler.

Pero tampoco es razonable querer que en España haya igual porcentaje de viviendas en alquiler que en otros países europeos, porque simplemente la mentalidad y las constumbres son diferentes. En otros países la gente se va de casa a los 18 años y conforme uno va entrando en años y se quiere "asentar" es entonces cuando piensa en comprar, mientras que en España lo normal es vivir con los padres hasta como mínimo los 25 años, y luego posteriormente cuando uno piensa en asentarse entonces comprar. Es decir, el paso intermedio nos lo saltamos. Por tanto las necesidades de vivienda en alquiler son distintas. También hay que tener en cuenta que en muchos países de estos hay mucho piso en alquiler que pertenece al gobierno, y por tanto son alquileres subvencionados, a precio de risa, y cuando uno esta pagando un alquiler de risa ¿para que leches va a querer comprar? Eso sin mencionar que si te quedas en paro, parte del subsidio de desempleo incluye no pagar el alquiler hasta que encuentras trabajo ¿qué mejor garantia de futuro que eso?

En España, sin embargo, casi toda la iniciativa pública de vivienda, se centra en pisos VPO, es decir, en régimen de venta subvencionado, pero eso el problema que tiene es que el gobierno debe estar constantamente construyendo más y más ya que una vez vendido pasa a ser parte del sector privado, y por tanto nunca se solucione el problema de tener un parque de viviendas sociales numeroso. Las ventas VPO sólo sirven para que al final, más tarde o más temprano, alguien de el pelotazo gracias a los presupuestos del gobierno, ya que esa vivienda se acabará vendiendo a precio libre. Por el contrario, si esas viviendas sociales fueran de alquiler, al final una vez que el inquilino se marcha se podrían asignar a otra persona, y así una y otra vez, y con el tiempo habría un parque de viviendas sociales bastante grande.

Resumiendo, yo creo que el sector público del alquiler debería crecer mucho más en España en detrimento del sector público de venta. Y respecto a los alquileres privados, también debería aumentar el número de pisos ofertados, pero para eso hace falta una ley como Dios manda y una justicia ágil, y también hace falta que haya gente que quiera alquilar.

Por otro lado, no creo que los precios de alquiler vayan a bajar en un futuro a no ser que la oferta de pisos en alquiler fuese mucho mayor que la demanda, y en ciudades como Madrid y Barcelona, creo que eso es dificil que ocurra.


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  #10  
Antiguo 24-abr-2006, 07:20
proto-economista
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Especulador, tenía una duda. Si el tiempo mínimo de alquiler es de 5 años ¿Como se soluciona para los apartaamentos de verano y los pisos de estudiante? Si alquilas un piso en la playa te puede convenir una quincena o un mes, pero no más. Si alguien está estudiando una diplomatura le puede interesar 3 ó 4 años de alquiler con compañeros de piso, pero no más.


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