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  #1  
Antiguo 22-abr-2006, 17:39
dkd
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Se aceptan predicciones de futuro sobre la gráfica.

Comienzen sus apuestas...


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  #2  
Antiguo 22-abr-2006, 17:43
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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¿A qué se refiere con "parque de viviendas"? ¿al número total de viviendas? de ser así 800.000 me parecen pocas. No acabo de entender el gráfico.


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  #3  
Antiguo 22-abr-2006, 17:49
proto-economista
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
¿A qué se refiere con "parque de viviendas"? ¿al número total de viviendas? de ser así 800.000 me parecen pocas. No acabo de entender el gráfico.

Arriba en la gráfica pone var, creo que se refiere al incremento en el número de viviendas. Es decir, incremento de 800.000 en un año.


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  #4  
Antiguo 22-abr-2006, 18:12
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Iniciado por dkd


Se aceptan predicciones de futuro sobre la gráfica.

Comienzen sus apuestas...

Joder... desde el 87 al 92 se incrementó brutalmente el número de viviendas en construcción... y luego vino la famosa bajada deprecios (20%) desde el 92 al 96.

Ahora si veis lo que han subido el parque de viviendas desde que ansar llegó al poder (96)... IMPRESIONANTE. En cuanto eso se detenga será sinónimo de no venderse... y vendrá el GRAN HOSTION, como el del 92-96 pero más brutal todavía


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  #5  
Antiguo 22-abr-2006, 19:04
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Pues se refiere al parque de viviendas que se construyen en un año, es decir del 83 al 98 mas o menos se contruyeron unas 275.000 al año, con una media aprox de un 7,5 el tipo de interes, claramente se ven relacionadas las dos graficas, a mayor tipo de interes, menor construccion de viviendas, a partir del 97 se rompe la baraja y claramente se observa que cada vez que baja el precio del dinero sube la contruccion de viviendas, ademas podemos afirmar que es un crecimiento sostenido como nunca antes se habia visto, nunca tantos años seguidos, nunca tantas viviendas construidas, tambien el precio del dinero nunca ha estado tan bajo.

Otro dato curioso es que aqui se ve claramente que el mercado inmobiliario es muy poco reactivo a los cambios de ciclo, se mueve como una ballena en un estanque, en el 92 punto algido de la economia se nota un breve realce y luego una caida suave en construccion, pero no nos engañemos amortiguada por una bajada de tipos de interes bestial.

Si ahora mismo entrasemos en una crisis energetica, europa no tendria recorrido para incentivar la economia, porqiue los tipos de interes estan por los suelos, por debajo de la inflacion. Es como decir que ya hemos agotado el comodin.

Por otro lado en un periodo de 83-97 de 14 años se han construido 3,5 millones de viviendas. Del 97-06 periodo de 9 años se han construido 5,5 millones de viviendas.

En este ultimo ciclo de vivienda se ha construido al doble de lo que tradicionalmente España demandaba, hay que descontar la demanda de los inmigrantes, pero esto seria como decir que España ha doblado su poblacion en 10 años para justificar esta oferta y me parece que va ser que no.

Las predicciones son que se van a volver a cruzar las lineas, eso esta claro, lo que es dificil predecir es en que punto, Ahora mismo hay una sobre oferta en el mecado que puede influir durante muchos años en la construccion futura de obra nueva, si cada punto de interes desincetiva la compra de x viviendas ( pongamos 100.000), pues tiene numeros la cosa de que sea una correccion brusca tanto de precio del dinero como de nueva construccion.

Lo que queda claro es que la epoca del dinero barato se va acabar, la austeridad sera la tonica familiar del futuro, con un petroleo alcista ya veremos si las politicas de crecimiento se imponen sobre las de austeridad, con una inflacion dificilmente predecible.

Resumiendo cuanto mas alto subes mas fuerte es la caida, nosotros hemos construido en 9 años lo que hubiese sido normal para un ciclo de 18, esto lejos de abaratar costes lo que ha provocado es una escasez de recursos, especulacion alcista y una distorsion del mercado de segunda mano de tres pares de cojones. Si a esto le añadimos que todo es al te debo, y un te debo de 30 años con sobrevaloracion, tipos de interes variable que ahora estan por debajo de la inflacion y que falta por llegar el factor sacrificio que es cuando la gente sepa lo que cuesta pagar intereses, gente con calculos de cuota al limite del abismo con la situacion mas idilica, abran juego señores...


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  #6  
Antiguo 22-abr-2006, 19:24
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Iniciado por Especulador Inmobiliario
¿A qué se refiere con "parque de viviendas"? ¿al número total de viviendas? de ser así 800.000 me parecen pocas. No acabo de entender el gráfico.

Se refiere a lo siguiente:

La gráfica tiene un eje x que es el tiempo y un eje y que es el número de viviendas, hasta ahí creo que todo está claro. El eje x viene con una leyenda que especifica Var., es decir, variación, no el total.

Pues sigamos, coje cualquier punto de la gráfica del parque de viviendas, por ejemplo el pico que se produce a principios de 1991 (supongamos que fué el 1 de marzo de 1991), pues la intepretación es la siguiente:

entre el 1/3/1990 y el 1/3/1991 se construyeron en España aproximadamente 335.000 viviendas.

Evidentemente, la gráfica representa la variación anual del parque de viviendas en España.


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  #7  
Antiguo 22-abr-2006, 20:38
proto-economista
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He estado haciendo un análisis muy cutre de la demanda de vivienda siendo el precio los tipos de interés, pero para tenr algo más empíricos que nuestra suposiciones. Aviso que científicamente no tiene ninguna validez, asín que nadie me venga ahora diciéndome que me lo he inventado o creyéndoselo demasiado. En el 97 con un tipo de interés del 4% se construyeron unas 300.000 viviendas (aproximadamente, advierto que esto es bastante cuenta de la vieja y no nos vamos a complicar con precisiones). En el 2005 se construyen 800.000 al 2'5%. Si usamos como unidad de vivienda las 100.000 podemos hacer un cálculo muy simple de la demanda.
y=mx+c
dy/dx=(8-4)/(2'5-3)=-8=m
y=-8x+c
4=-8(3)+c
28=c
luego la demanda nos sale: y=-8x+28. Sustituyendo x que son los tipos de interés por el euribor de www.euribor.com.es que es 3'2% más o menos. Nos da que y (la demanda de vivienda) es igual a 3'1. Lo multiplicamos por 100.000 y nos sale que ahora al euribor actual se deberían de estar construyendo 310.000 viviendas en vez de las 700.000. Es un análisis muy cutre que para hacerlo bien no incluye los incrementos en el PIB (que España ahora es más rica que antes, nos guste o no) ni el incremento de la población en los últimos diez años debido sobre todo a la inmigración (y de los jubilados europeos). Esto habría que hacerlo con un análisis econométrico más preciso, pero no tengo tiempo.

¿Críticas, puntualizaciones, dudas? (He avisado del cambio de población y riqueza, que nadie se queje de ello). También he advertido que lo he hecho por tener algo mejor que las predicciones subjetivas, pero no tiene mucho más valor.


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  #8  
Antiguo 22-abr-2006, 21:00
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Pero la evolucion del tipo de interes es "real", hay que descontar inflacion.


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  #9  
Antiguo 23-abr-2006, 09:36
proto-economista
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Iniciado por No Registrado
Pero la evolucion del tipo de interes es "real", hay que descontar inflacion.

Toda la razón del mundo, gracias por la puntualización. Ajustamos de nuevo los parámetros y nos queda:
y=-0'72(x)+6.16
El problema es que no conocemos la inflación actual.
Si fuera del 3% (optimista): x=3'2-3=0'2
Si fuera del 4% (pesimista): x=3'2-4=-0'8
Luego y=600.000 con inflación del 3%
Luego y=670.000 con inflación del 4%

Estamos constryuendo entre 30.000 y 100.000 viviendas más de las que se demandan a los tipos de interés actuales.

¿Críticas, puntualizaciones, dudas?


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  #10  
Antiguo 23-abr-2006, 13:35
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Bueno, yo creo que la demanda de viviendas no tiene tanto que ver con el euribor. Más bien es una cuestión de demografía. Otra cosa es que si el euribor está bajo la gente pueda tomar más dinero prestado y puedan pagar más.


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