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CONCEJALES Y MUNICIPIOS DE LA COSTA, A SUELDO DE INMOBILIARIAS

Los ayuntamientos que se financian a través de concesiones a las constructoras evidencian que la 'operación Malaya' marbellí podría reproducirse en el litoral mediterráneo.

Mientras que el PP y el PSOE se echan en cara que no combaten la corrupción marbellí, lo que ahora mismo se cuece en el Juzgado de Instrucción número 5 de Marbella se puede estar reproduciendo, con distinta intensidad en buena parte del litoral mediterráneo. A partir de ahora, y si prospera la propuesta socialista y de Izquierda Unida de crear una fiscalía específica contra la corrupción urbanística, todos los ayuntamientos con términos municipales a menos de 100 metros de la costa deberán aumentar la transparencia de su gestión si quieren eludir un incómodo microscopio.

La detención de la alcaldesa de Marbella, Marisol Yagüe, y de 23 personas más donde no faltan abogados, policías y empresarios, no es la primera operación por delitos urbanísticos, pero sí la de mayor escala y la que ha reabierto la brecha, como atestiguan los 2.600 millones de euros incautados en metálico y en especies al asesor de Urbanismo marbellí, Juan Antonio Roca.

Ahora cabe preguntarse por qué la Operación Malaya tiene lugar en este momento si «era vox populi, se ha tolerado hace lustros y Roca sólo es la punta del iceberg. Sus jefes están aún por ser detenidos, uno de ellos en la República Dominicana», asegura un constructor que ha eludido la zona. «Marbella ha sido el reino del urbanismo convenido, el Ayuntamiento recibía unos aprovechamientos y funcionaban las comisiones como en las más notables repúblicas bananeras», prosigue, «es un problema con mar de fondo, una sociedad corrupta que necesita una catarsis».

La prensa lleva años informando de diversas corruptelas en la Costa del Sol y el Instituto Andaluz Interuniversitario de Criminología lo advirtió en una investigación que presentó en junio de 2003. El equipo de José Luis Díez Ripollés concluyó que «el partido de la corporación municipal influye en el modelo urbanístico (...), los alcaldes están a favor de convenios como una forma de conseguir ingresos». Para ello, «las modificaciones de los planes municipales, que fueron entre cuatro y 62 en cada municipio durante los últimos dos años (...), permiten con frecuencia una mayor edificabilidad». El estudio denuncia que «la vigilancia sobre construcciones ilegales y desviaciones del proyecto aprobado es poco intensa», detallando que, con una actividad urbanística semejante, en unos municipios se inician 10 expedientes de sanciones administrativas y en otros hasta 350.

En este caldo de cultivo prosperan la prevaricación, malversación de caudales públicos, el cohecho, el tráfico de influencias y la alteración de los precios, delitos que se suman a la raíz de todo: sospechosas recalificaciones de terreno, venta de propiedades a más de un comprador y concesión de licencias de construcción de acuerdo a planes urbanísticos (PGOU) que son irreales al haber sido rechazados por la Junta de Andalucía. El estudio también denunciaba lo difícil que resulta sacar estos casos a la luz, cuando la Justicia, la Administración y la oposición no están demasiado atentas, a la vez que se hostiga y discrimina a los periodistas de investigación.

Como consecuencia de esta «incertidumbre política y judicial», la consultora inmobiliaria Aguirre Newman publicó, antes de las primeras detenciones, que la venta de viviendas nuevas en la Costa del Sol experimentaba el menor crecimiento en los últimos cinco años y un aumento del plazo de comercialización de viviendas en altura hasta los 32 meses. Según el Ministerio de Vivienda, en 2004 se iniciaron en España 621.257 pisos y se terminaron 509.293. Ante tal volumen, y aunque algunas inmobiliarias pongan y paguen un precio, el peso de un concejal de Urbanismo, la joya de la corona municipal y en cuya mano reside el poder de la firma que da vía libre a la edificación, es incalculable. «El grave poblema de España», indica un promotor, «es el bajísimo nivel de los políticos municipales, fácilmente corruptibles, en Marbella de un nivel ínfimo, surrealista y patético».

Los consistorios se financian a través de tasas por gestiones burocráticas, impuestos directos e indirectos, precios públicos (instalaciones municipales, transportes...) y, en función de su tamaño, con parte de los tributos del Estado. Sin embargo, el presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores, Ricardo Arranz, cree que «Marbella y el resto de municipios se han acostumbrado a financiarse a través del urbanismo en vez de por los impuestos, así han solucionado últimamente los déficits, cometiendo todo tipo de tropelías». Además, las plusvalías que cobran por firmar convenios urbanísticos -hay 800 expedientes abiertos en Marbella y 30.000 viviendas alegales-, «no siempre se ingresan en el Ayuntamiento, sino que se lo queda alguna persona», apunta Arranz.

Situaciones similares -de menor intensidad- se dan en otros lugares de la costa. En Alicante, el fiscal Anticorrupción procesó al alcalde de Orihuela, José Manuel Medina (PP), por recalificar terrenos a cambio de cohechos -un coche de lujo y casas de verano gentileza de la constructora- y por una adjudicación irregular a Urbaser en la recogida de basuras. Pedro Angel Hernández (PP), alcalde de Torrevieja, se enfrenta a una acusación de tráfico de influencias al comprar en Almoradí una finca que revendió por más dinero. El escándalo también salpica a Valencia, con una cascada de irregularidades en Tabernes, Ribarroja, Catarroja, Manises, Náquera y Cullera, la mayoría en relación a los PAI (Plan de Actuación Integrado), no tan espectaculares como en Alicante pero sí de forma generalizada. Es más, al rozar el 100% el suelo construido en la costa, entre ésta y la capital se está formando una segunda área metropolitana.

Murcia ha saltado a la palestra por conflictos político-empresariales en Los Alcázares, Aguilas, Ronda Oeste, Lorca y Totana. Un rosario de corruptelas mediterráneas propiciado por la fuerte tensión especuladora que provoca la perspectiva de una gran demanda de viviendas por británicos, holandeses, irlandeses y nórdicos y por la vulnerabilidad de los poderes locales. A través de la Operación Ballena Blanca se tiró del hilo de Marbella, pero ¿qué promotoras están implicadas? Varias fuentes del sector coinciden en que «todas las empresas del país y locales, todas las que hayan construido en la zona en los últimos 15 años».

Mientras que el PP y el PSOE se echan en cara que no combaten la corrupción marbellí, lo que ahora mismo se cuece en el Juzgado de Instrucción número 5 de Marbella se puede estar reproduciendo, con distinta intensidad en buena parte del litoral mediterráneo. A partir de ahora, y si prospera la propuesta socialista y de Izquierda Unida de crear una fiscalía específica contra la corrupción urbanística, todos los ayuntamientos con términos municipales a menos de 100 metros de la costa deberán aumentar la transparencia de su gestión si quieren eludir un incómodo microscopio.

La detención de la alcaldesa de Marbella, Marisol Yagüe, y de 23 personas más donde no faltan abogados, policías y empresarios, no es la primera operación por delitos urbanísticos, pero sí la de mayor escala y la que ha reabierto la brecha, como atestiguan los 2.600 millones de euros incautados en metálico y en especies al asesor de Urbanismo marbellí, Juan Antonio Roca.

Ahora cabe preguntarse por qué la Operación Malaya tiene lugar en este momento si «era vox populi, se ha tolerado hace lustros y Roca sólo es la punta del iceberg. Sus jefes están aún por ser detenidos, uno de ellos en la República Dominicana», asegura un constructor que ha eludido la zona. «Marbella ha sido el reino del urbanismo convenido, el Ayuntamiento recibía unos aprovechamientos y funcionaban las comisiones como en las más notables repúblicas bananeras», prosigue, «es un problema con mar de fondo, una sociedad corrupta que necesita una catarsis».

La prensa lleva años informando de diversas corruptelas en la Costa del Sol y el Instituto Andaluz Interuniversitario de Criminología lo advirtió en una investigación que presentó en junio de 2003.El equipo de José Luis Díez Ripollés concluyó que «el partido de la corporación municipal influye en el modelo urbanístico (...), los alcaldes están a favor de convenios como una forma de conseguir ingresos». Para ello, «las modificaciones de los planes municipales, que fueron entre cuatro y 62 en cada municipio durante los últimos dos años (...), permiten con frecuencia una mayor edificabilidad». El estudio denuncia que «la vigilancia sobre construcciones ilegales y desviaciones del proyecto aprobado es poco intensa», detallando que, con una actividad urbanística semejante, en unos municipios se inician 10 expedientes de sanciones administrativas y en otros hasta 350.

En este caldo de cultivo prosperan la prevaricación, malversación de caudales públicos, el cohecho, el tráfico de influencias y la alteración de los precios, delitos que se suman a la raíz de todo: sospechosas recalificaciones de terreno, venta de propiedades a más de un comprador y concesión de licencias de construcción de acuerdo a planes urbanísticos (PGOU) que son irreales al haber sido rechazados por la Junta de Andalucía. El estudio también denunciaba lo difícil que resulta sacar estos casos a la luz, cuando la Justicia, la Administración y la oposición no están demasiado atentas, a la vez que se hostiga y discrimina a los periodistas de investigación.

Como consecuencia de esta «incertidumbre política y judicial», la consultora inmobiliaria Aguirre Newman publicó, antes de las primeras detenciones, que la venta de viviendas nuevas en la Costa del Sol experimentaba el menor crecimiento en los últimos cinco años y un aumento del plazo de comercialización de viviendas...

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Última edición por jaba; 18-abr-2006 a las 10:44


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Y otro que previene:

http://www.elconfidencial.com/opinio.../04/2006&pass=

La vuelta de Semana Santa vuelve a poner sobre la mesa la cuestión inmobiliaria. ¿En qué punto del ciclo nos encontramos? ¿Se ha tocado techo? ¿Cuál es la verdad detrás de los avisos de ralentización que están dando los servicios de estudios más sesudos, el último de ellos de una entidad arte y parte como La Caixa? España se juega demasiado en términos de riqueza como para no mantenerse alerta. Por ello, varias son las reflexiones pascuales que quisiera compartir con todos ustedes.

En primer lugar, lo evidente. El Salón Inmobiliario de Madrid, que ha tenido lugar a principios de este mes, ha sido un éxito de público y, aparentemente, de transacciones. El sector ha entrado en una dinámica difícil de parar y el Salón ha sido buena muestra de ello. Más allá de la anécdota del uso de ganchos para cerrar operaciones (que si un coche, que si un descuento, que si...), lo que está claro es que el inmobiliario da para mucho: hay negocio de todo y para todos.

Sin embargo no hay que perder de vista una serie de factores, cuando menos, inquietantes. En primer lugar, la obsesión por parte de las inmobiliarias en poner en valor sus activos. Cada vez son más las sociedades que llaman a las puertas de la CNMV en busca de una OPV que permita al promotor-constructor de turno recuperar parte de sus inversiones. Parquesol lleva en venta años y no ha encontrado partenaire que se avenga a la valoración propia que hace de su negocio, pese a contar con una cartera de suelo interesante. Si lo que pretenden es contar al institucional el cuento de la lechera, allá ellos. Bendito el que se lo crea. Yo, de lejos.

Lo de Astroc es de chiste, mientras que pensar que Marina d'Or vale un billón de las antiguas pesetas, como estiman sus promotores, es de las de fábula de Esopo. Muchos viajes va a tener que financiar el Inserso. Una historia es Renta Corporación, con un modelo de negocio distinto, balance flexible y una cuenta de resultados muy manipulable, y otra muy distinta el vender más de lo mismo en un momento en el que la mayoría de las compañías cotizan a primas excesivas sobre el Net Present Value de sus activos. Pensar que estos ratios son sostenibles en el futuro es ilusorio salvo que, como ocurre con algunas de las inmobiliarias de mayor tamaño, la locura por la internacionalización dispare las compras y el valor de los activos sin que acompañe el precio de la acción, llevando de nuevo los indicadores a niveles razonables.

Otras firmas están desarrollando programas de apertura al público de su cartera de inmuebles utilizando fondos o sociedades de inversión inmobiliaria. Meto toda mi cartera de activos en alquiler en un vehículo comercializable y, con ayuda de la caja accionista o de la entidad financiera que sea, y a cambio de una fe de comercialización, doy entrada a sus clientes en mi producto.

Se trata de aprovechar normativas como las de la Comunidad de Madrid para asegurar un retorno a cambio de unos fondos que me permiten aligerar deuda y recuperar parte de mi inversión. El problema en este caso no viene tanto por la parte de las rentas cuanto por la reversión. Si el ciclo inmobiliario se colapsa, la reventa de los pisos que revierten a las compañías se complica notablemente y puede perjudicar la TIR final de la inversión. Aunque la estructura es más razonable, no está exenta de riesgos. Y de estas vamos a ver unas cuantas. Al tiempo.

Por último, Marbella y sus daños colaterales. Ha sido el tema tabú del Salón, pero a nadie se le escapa que las implicaciones para el sector pueden ser importantes. Está por ver en qué acaba todo esto. Pero lo que está claro es que se abre la veda para poner frente a la justicia a muchos empresarios del sector que se han movido en el filo de la legalidad, mientras que algunas Administraciones locales, que podían actuar con mayor o menor manga ancha, se van a tentar mucho la ropa antes de dar pasos en falso. Que empezaremos a ver sorpresas de compañías que no pueden soportar financieramente un suelo sobre el que han pagado un sobreprecio y cuya salida se complica es seguro.

Como en todos los sectores, el inmobiliario se romperá por el más débil. Aquí hasta la Charito se ha metido en promoción inmobiliaria y lo que empezó con un par de chalés se ha traducido en 2.000 viviendas. Que se lo digan a los amigos de Valle Romano. Que cada palo aguante su vela pero yo, por si acaso, y con lo que me pagan por mi casa, me paso al alquiler. Buena semana a todos.


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