Burbuja.info - Foro de economía > > > Discurso del DG. Servicio de Estudios del Banco de España Octubre 2004
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  #1  
Antiguo 12-abr-2006, 17:45
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http://www.bde.es/prensa/intervenpub...ervi051004.pdf

Basta con referirse a la conducta de los precios de la vivienda en España en los últimos años para identificar la pronunciada situación alcista que vive dicho mercado. Entre el primer trimestre de 1998 y el primero de este año, el precio medio de la vivienda en España se ha incrementado, de acuerdo con las cifras oficiales que publica el Ministerio de la Vivienda, casi un 15% de media por año, mientras que la inflación anual media se ha situado en el entorno del 3%, lo que da idea de la fuerte revalorización experimentada en términos reales.

Para valorar adecuadamente dicho comportamiento, es necesario tener en cuenta que, en el mismo período se han producido también cambios sustanciales en variables que actúan como factores determinantes fundamentales del precio:
• La Renta Bruta Disponible de los hogares ha crecido, en términos reales, algo más de un 3% de media por año en dicho lapso. Es asimismo probable que también hayan aumentado durante este período las expectativas sobre rentas futuras. Además, la expansión de la renta disponible se ha basado en una intensa generación de empleo, algo que también juega su papel en la demanda de vivienda de las familias.
• Los tipos de interés de los préstamos para la adquisición de viviendas se han reducido en casi medio punto porcentual anual, al hilo del proceso de convergencia, de la integración en la UEM y del carácter expansivo de la política monetaria común del período. Un descenso muy cuantioso, del que una parte importante ha sido percibido como permanente. Dados los largos plazos con los que se suele financiar la adquisición de las viviendas, la influencia de los tipos de interés en la demanda es muy poderosa, sobre todo cuando se trata de movimientos percibidos en gran parte como permanentes.
• Las facilidades creadas por la holgura de las condiciones financieras que han prevalecido en la economía se han visto reforzadas por la creciente competencia entre las entidades de crédito que han encontrado en el mercado hipotecario un terreno muy atractivo para ampliar y fortalecer sus balances.
• El nº de hogares se ha elevado en más de 250 mil por año, como consecuencia de la influencia expansiva de diversos factores demográficos (estructura por edades de la población e inmigración, fundamentalmente).
• Asimismo, aunque aquí la disponibilidad de datos concretos es menor, hay evidencia de una creciente demanda por parte de no residentes (por motivos vacacionales o estancias de jubilación), que se ha visto alentada por la desaparición del riesgo de desvalorización por depreciación del tipo de cambio, como consecuencia de la entrada de España en el euro.

En estas condiciones, el principal interrogante y con mayores implicaciones potenciales es el que se deriva de la relación entre el incremento de los precios y el comportamientos de sus determinantes fundamentales. Si se acota dicha relación se puede identificar la parte del alza de precios explicable por los cambios en sus fundamentos y la entidad y el alcance, si es el caso, de la parte no justificada por las variables determinantes. A esta pregunta han tratado y tratan de dar respuesta los analistas de diversas instituciones nacionales y extranjeras. En el Servicio de Estudios hemos llevado a cabo estudios de distinta naturaleza, publicados en nuestra serie de Documentos de Trabajo que, globalmente considerados, apuntan a las siguientes conclusiones:

• En 1998 la vivienda estaba infravalorada en España, como consecuencia de una corrección excesiva tras el boom de finales de los ochenta y principios de los noventa. De este modo, los incrementos registrados en el precio de la vivienda en los primeros años del ciclo alcista en este mercado simplemente contribuyeron a restaurar el precio de equilibrio.
• No obstante, el incremento acumulado hasta el momento ha sobrepasado el necesario para cerrar la brecha entre el precio real y el que teóricamente se deduce de la situación de sus determinantes fundamentales. El grado exacto de sobrevaloración actual es complejo de precisar, pero las estimaciones disponibles tienden a situarlo en el entorno del 20% aunque, insisto, el intervalo de incertidumbre alrededor de esa cifra es importante.
• El uso del término sobrevaloración no es en absoluto gratuito. Este es un mercado en el que, por la naturaleza del bien negociado, los ajustes de la oferta tienden a producirse de manera relativamente lenta por lo que no es de extrañar que ante un shock de demanda de la magnitud que sugieren los cambios en los fundamentos que antes se han comentado, los precios tiendan, en primera instancia, a sobrerreaccionar.
• De hecho, las estimaciones de las que disponemos sobre cómo el precio de la vivienda ha tendido en el pasado a ajustarse a nuevos valores de equilibrio ante shocks diferentes apuntan en la dirección de que el grado de sobrevaloración actual es compatible con esas sendas teóricas de ajuste.

Todos estos factores configuran un diagnostico según el cual el escenario más probable para la evolución futura del precio de la vivienda en España es el una progresiva desaceleración que permita una reconducción de los niveles de precios hacia valores más acordes con la evolución de su equilibrio a largo plazo, de manera que fuese posible, como ocurrió en episodios anteriores de boom inmobiliario, una absorción gradual de la sobrevaloración detectada, sin incurrir, por lo tanto, en bruscas correcciones en los niveles alcanzados. Se trata de un escenario central de contención de los precios que nada tiene que ver con lo que normalmente se entiende cuando se habla de la explosión de una burbuja.

No obstante, ello no quiere decir que no existan riesgos. Los riesgos existen y son mayores cuanto más se prolongue el período de intensas subidas. Las autoridades económicas, por tanto, no pueden contentarse con contemplar los escenarios más probables sino que deben considerar y valorar escenarios alternativos de riesgo y plantearse las posibles consecuencias de un eventual ajuste del precio de la vivienda más brusco que el que se deduce del escenario más probable.
A estos efectos, tiene sentido distinguir entre las consecuencias en términos de la estabilidad macroeconómica y de la estabilidad financiera de nuestra economía, aunque la sinergia entre ambas es más que evidente.

Implicaciones macroeconómicas y financieras.
Comenzando por los aspectos más macro, como es bien conocido, el avance del precio de la vivienda ha venido acompañado por un proceso paralelo de mayor endeudamiento de las familias. El valor de sus deudas en términos de su renta bruta disponible ha pasado en el período de referencia del 56% al 95%. No obstante, las estimaciones disponibles muestran que este crecimiento se explica en gran medida por la evolución de los determinantes fundamentales del crédito –renta, tipos de interés y riqueza– en este período, por lo que no parece que exista una situación generalizada de endeudamiento excesivo, que pudiera suponer un grave riesgo para la sostenibilidad del gasto. De hecho, las estadísticas agregadas reflejan una posición patrimonial relativamente sólida, ya que la riqueza neta de los hogares supone en la actualidad el 600% del PIB. De lo cual no debe deducirse que el ritmo de crecimiento del endeudamiento de los hogares pueda mantenerse indefinidamente a las tasas medias de estos últimos años, ya que, por el contrario, la continuidad de este fenómeno acabaría haciendo emerger con mayor crudeza los factores de riesgo que subyacen en la situación actual.
En este sentido, hay que tener en cuenta algunos fenómenos que son indicativos de la presencia de riesgos financieros que pueden llegar a interferir, bajo determinadas circunstancias, en las decisiones de gasto del sector:

• El nivel de ahorro de los hogares, una vez descontados los pagos por intereses y amortización periódica de sus deudas, está en límites reducidos (por debajo del 2% de su RBD).

• Además, dado que la evidencia disponible apunta hacia un reparto de las deudas bastante heterogéneo entre las familias españolas, es más que probable que las cifras agregadas oculten situaciones menos holgadas a nivel desagregado, de manera que algunos segmentos del sector podrían estar sometidos a cierta presión financiera. Así, aunque la información desagregada es muy escasa, existen datos que indican que las familias que soportan una mayor carga financiera tienden a concentrarse en los cuartiles de renta y riqueza más bajos, aunque en contrapartida los cabezas de familia en esta situación suelen ser jóvenes.

• El grueso de los pasivos de los hogares está ligado a la adquisición de vivienda y se ha materializado en préstamos a tipos de interés variables. Se trata, por tanto de deudas de larga maduración y muy sensibles a las oscilaciones de tipos de interés. La economía española no se ha enfrentado nunca a un episodio de subidas de tipos de interés, partiendo de una situación de alto grado de endeudamiento de los hogares y con un notable predominio de los tipos de interés variables, por lo que resulta particularmente difícil conjeturar sobre el margen de que dispone el sector para absorber eventuales aumentos en el coste de financiación.

• La vivienda ha elevado su peso relativo dentro de la riqueza bruta del sector hasta situarse en el entorno del 75%.

En estas condiciones, no se puede descartar que si se produjera una corrección en el precio de la vivienda más brusca de lo esperable en la actualidad, las decisiones de gasto de las familias españolas podrían resentirse en mayor medida de lo que lo han hecho en experiencias pasadas, particularmente si la corrección viene asociada a un incremento de cierta magnitud de los tipos de interés y a un deterioro de la generación de empleo. Se trata de un riesgo que, aunque en la actualidad sea poco probable, es necesario mitigar anticipadamente todo cuanto sea posible.


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  #2  
Antiguo 12-abr-2006, 19:39
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Dato actualizado para 2005 del nivel de endeudamiento de las familias, según el Gobernador del Banco de España (http://www.bde.es/prensa/intervenpub...dor/070206.pdf)

"Como consecuencia del aumento del valor de su riqueza y del mantenimiento de unas expectativas elevadas de renta, el gasto de las familias experimentó en 2005 un crecimiento similar al de 2004, próximo al 4,5%. No obstante, en la segunda mitad del año se ha observado una tendencia a la moderación del consumo, que ha afectado sobre todo a algunas partidas, como las compras de automóviles. Por su parte, la inversión residencial, el otro componente del gasto de los hogares, creció asimismo a ritmos cercanos al 6% en 2005, impulsada adicionalmente por el bajo coste de la financiación, aunque también se aprecian algunos síntomas de desaceleración en este caso. Aún así, todo indica que los hogares volvieron a gastar en 2005 por encima del crecimiento de sus recursos, de forma que su situación financiera experimentó un cierto tensionamiento adicional, caracterizado por la caída de la tasa de ahorro, el aumento de sus necesidades de financiación -cuando este ha sido tradicionalmente un sector con capacidad de financiar a otros sectores de la economía- y un incremento del endeudamiento, que superó el 110% de la renta disponible"


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  #3  
Antiguo 13-abr-2006, 00:12
no vendo ná no vendo ná está desconectado
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En estas condiciones, no se puede descartar que si se produjera una corrección en el precio de la vivienda más brusca de lo esperable en la actualidad, las decisiones de gasto de las familias españolas podrían resentirse en mayor medida de lo que lo han hecho en experiencias pasadas, particularmente si la corrección viene asociada a un incremento de cierta magnitud de los tipos de interés y a un deterioro de la generación de empleo. Se trata de un riesgo que, aunque en la actualidad sea poco probable, es necesario mitigar anticipadamente todo cuanto sea posible.

Pués yo creo que no están haciendo nada y la cosa no hace sino empeorar porque cada vez la gente se endeuda más, además los tipos están subiendo y las empresas se están yendo. Vaya batacazo que nos espera


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  #4  
Antiguo 14-abr-2006, 16:47
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Actualización del nivel de ahorro de los hogares (Julio de 2005), según
José Luis Malo de Molina: "Una larga fase de expansión de la economía española"

http://www.bde.es/informes/be/ocasional/do0505.pdf

"A nivel agregado, por ejemplo, el ahorro de los hogares, una vez descontados los pagos por intereses y la amortización periódica de sus deudas, se encuentra en cotas cercanas a cero"


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