Y si estalla la burbuja, ¿qué hacemos?

Y si estalla la burbuja, ¿qué hacemos?
Alan Ahearne / Juan Delgado

No existe acuerdo entre los bancos centrales sobre cómo responder a una escalada del precio de la vivienda. Los autores analizan la relación entre la política monetaria y el mercado inmobiliario y ven improbable que el BCE responda en caso de que estalle la burbuja inmobiliaria en España

Si estallara la burbuja inmobiliaria en España ¿qué debería hacer el Gobierno? Para dar una respuesta a esta pregunta es importante recurrir a la experiencia internacional en circunstancias similares. Un estudio reciente de la Reserva Federal de EE UU, la Fed, (House prices and monetary policy, A. Ahearne, J. Ammer, B. M. Doyle, L. S. Kole y R. F. Martin. www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/841/default.htm), identifica 44 episodios de escaladas y descensos de los precios de la vivienda desde 1970. Del estudio se deduce no es evidente qué se debería hacer, en caso de que debiera hacerse algo, ante un descenso en los precios de la vivienda.

El informe analiza el patrón medio de comportamiento de los precios de la vivienda en distintos países: el precio de la vivienda alcanza su máximo en periodos en los que bancos centrales incrementan los tipos de interés en respuesta a presiones inflacionistas. Los precios disminuyen por un periodo medio de cinco años y las ganancias previas se pierden. Es decir, cuanto mayor es la subida más dura es la caída. La corrección a la baja de los precios se acompaña generalmente de un receso de la economía, un aumento del desempleo y un deterioro de la balanza fiscal.

No existe acuerdo entre los bancos centrales sobre cómo responder a una escalada del precio de la vivienda. El ex presidente de la Fed Alan Greenspan es partidario de no intervenir aduciendo que los bancos centrales no disponen de armas en sus arsenales para atajar burbujas inmobiliarias sin provocar efectos secundarios mientras que Mervyn King, del Banco de Inglaterra, parece más propicio a aplicar una política monetaria más restrictiva para apaciguar incrementos presentes y futuros en los precios de la vivienda.

Ante una caída repentina de los precios de la vivienda, la reacción de los bancos centrales ha sido tradicionalmente recortar los tipos de interés de forma rápida y contundente. El objetivo de este recorte no es tanto frenar la caída de los precios sino amortiguar los efectos de esta caída sobre la actividad económica y el sistema financiero. Tipos de interés más bajos disminuyen el coste de la deuda al tiempo que compensan los efectos sobre la economía del freno en la actividad del sector de la construcción y la disminución del empleo en el mismo. Además, el descenso de los tipos de interés y las expectativas a la baja sobre el crecimiento futuro provocan una depreciación de la moneda lo que ayuda a aumentar las exportaciones.

La evidencia muestra que, tras un periodo de recesión, la economía comienza a recuperarse conforme las consecuencias de una política monetaria más laxa empiezan a surtir efecto y que puede llevar hasta cinco años alcanzar las tasas de crecimiento previas al descenso de los precios.

En conclusión, ante un shock adverso sobre el mercado de la vivienda, la solución parece ser dejar que los precios -tipos de interés, tipos de cambio y precio de la vivienda- se ajusten a la baja para evitar que las cantidades -la producción y el empleo- lo hagan.

¿Qué lecciones podemos extraer para el caso español? La respuesta es que España está prácticamente indefensa. Una de las consecuencias de haber adoptado el euro es que los tipos de interés ya no responden a las condiciones económicas domésticas. El tipo de interés de la zona euro lo fija el BCE, y es poco probable que el BCE responda a un shock que solo afecte a España.

Así que, si los precios caen, no podemos responder de la manera tradicional recortando el tipo de interés y depreciando nuestra moneda. La política monetaria no ha sido más restrictiva durante el boom y no sería más laxa ante una caída de los precios.

De hecho, imaginemos un escenario en el que aumentan los tipos de interés y estallan las burbujas inmobiliarias en aquellos países que han registrado fuertes incrementos de precios en los últimos años como España o EE UU. Si la Fed respondiera de la forma tradicional reduciendo los tipos de interés, el dólar se depreciaría. Sin embargo, la caída de los precios en España no provocaría respuesta alguna por parte del BCE. Por tanto, España se enfrentaría a una tormenta perfecta con precios de la vivienda decrecientes, tipos de interés y coste de la deuda crecientes y el euro apreciándose frente al dólar.

La mejor estrategia sería obviamente evitar que se infle la burbuja y que los hogares se expongan a más deuda de la que pueden soportar. Bajadas impositivas y una política fiscal expansiva podrían ayudar a la recuperación de la economía ante una caída en los precios de la vivienda, aunque la efectividad de dichas medidas sería relativa debido a la apertura de la economía española.

Una cosa es segura: si la burbuja explota la flexibilidad de la economía española y la imaginación de nuestros gobernantes serán puestas a prueba…

Muy facil, apartarnos para que no nos salpique y buscar entre los restos algun chollete, como hacen los pobres cuando rebuscan comida en los contenedores de la basura de los supermercados, asi es como ahorran ellos para pagar el alquiler, no?

Un saludo

Medidas De Ayuda

Saludos gente del foro.
Acertadísmo comentario, muchas gracias por ello. Siempre me costó un poco comprender la macro.
Yo quisiera preguntar si existe algún hilo donde se propongan actuaciones para disminuir la intensidad de la o-tia que nos vamos a pegar. algo así como:
- Para los que no están hipotecados todavía: NO TE HIPOTEQUES
- Para los que se hipotecaron hace más de 5 años: Haz tus números a ver si te merece la pena seguir pagando (si compraste bien, buena calidad y buen precio) seguro que te merece la pena, pero intenta cancelarla cuanto antes. 200€ que pagues hoy de más cada mes, suponen miles de euros de dentro de unos años cuando los tipos estén más altos. Vamos que intentes reducir los años de duración de la hipoteca. Y en ningún caso alargar esos años para reducir la cuota mensual, es un suicidio, acabarás pagando 70 por un piso que costaba 50 y ahora vale 30.
- Para los recién Hipotecados, esos pobres mal informados que no pudieron esperar: Los precios que habeis pagado son los más altos, justo antes de empezar a caer; mala suerte: seguramente tendrá una hipoteca de 50 sobre algo que en poco tiempo pasará a costar 30; ni aunque vendas podrás hacer frente a la hipoteca. Sólo aquellos que se endeudaron poco, o sea un 30% de los ingresos y no pierdan su empleo podrán hacer frente a la hipoteca.
Cuál es la mejor opción para esta gente? dejar de pagar y que les embargue el banco?. Mejor perder 5 y esperar para comprar otra vivienda cuando los precios se ajusten que perder 25 y pasarte 30 años apuradísimo. También existen esos nuevos productos como el que ha sacado el Santander de una especie de seguro por unos 1800€, que si en 5 años el euribor pasa del 4%, tú solo pagarás como si estuviera al 4%. También recomendaría vender el coche, pues es mucho gasto y dedicarlo a pagar la hipoteca, si es que se quiere pagarla. Sí, así de jodidas va a estar las cosas.
Dentro de estos el caso más dramatico es el de aquellas viviendas que ni siquiera están terminadas, ni urbanizadas, vamos una casa en mitad de la nada, y en ocasiones un solar con cuatro piedras en mitad de la nada, por el que te has hipotecado por 50 y cada día vale menos.

Otra inicativa es una macrodenuncia por estafa e incumplimiento de las obligaciones de : Bancos, Ayuntamientos, Promotores, Constructores, Inmobiliarias, Especuladores... y el Incapaz Ministerio de la Vivienda. Ellos son los que se han repartido los beneficios extras que inflan la burbuja. Pues ahora que se coman el diferencial, nada de que pague el pobre, como siempre. Seríamos 15 millones de ciudadanos a punto de explotar contra todas las instituciones. Una guerra civil en los tribunales.
Ah! y yo no estoy hipotecado, es por mi gente.
Existe algún hilo con intención de atenuar los daños? se lo pedimos a querido líder? Por cierto, yo me llamo Carlos López.
Gracias a todos y a ver si sirve de algo el haber visto el Tsunami venir antes que el resto.

Estos neomonetaristas son incansables. El remedio para las burbujas es bajar los tipos de interés.

Han sido los tipos de interés bajos los que han causado la burbuja.

Pero esto es como lo del bálsamo de fierabrás, que lo cura todo. Y seguirán vendiendo su mercancía averiada hasta que nos lleven a todos a la p. miseria.

Tipos de interés bajos----burbuja en bolsa----burbuja estalla---bajo los tipos de interés---burbugaj inmobiliaria---- burbuja estalla----bajo los tipos de interés

¿cual será la siguiente? Petróleo, oro, el que acierte se lleva el premio.

No si al final el pobre Trichet lo van a poner como culpable del desastre, por sus SALVAJES SUBIDAS DEL TIPO DE INTERES.

Si estalla la burbuja siempre nos queda la ayuda económica de venezuela
EEUU igual nos fía algo, o se lo pedimos a los chinos que hay muchos aquí sin pagar impuestos los 5 primeros años. Yo creo que si estalla vamos a dejar de ir de pardillos por el mundo y de que nos tomen por el pito del sereno, vamos a tener que espabilar y sacar pasata, y a la gente más no se le puede sangrar, tenemos a Solves que dicen que es un elemento bastante inteligente (falta saber su grado de corrupción)

Depende del estallido y del número de 'muertes'.

Mientras sean un porcentaje relativamente bajo de la sociedad los afectados, digamos un 1%, aunque pueden hacer mucho ruido, nadie va a hacer nada por ellos. Pero si las cifras de afectados superan el 5% iros preparando para 10 años de apretarse el cinturón como poco, nada de Kawasakis ni caprichines...

El número de damnificados no será pequeño porque el tamaño descomunal de la burbuja no lo permite. Muchos currantes irán al paro y eso causará un efecto bola de nieve en la economía y habrá dolor, mucho dolor.

Pero no es cuestión de ver el vaso medio lleno o medio vacío, porque todo tiene su lado bueno. Cuando el INEM descubra que vuelve a tener en la listas de parados más de 3.000.000 de personas de las cuales, los primeros dos años muchos cobrarán prestaciones por desempleo, saldrán sin tardanza los de "los ves, si ya te lo decía yo" y aprovecharán para reducir las prestaciones, endurecer las condiciones, tiempo de cobro de las mismas e importes percibidos. Como la S.S. no "ganará dinero" como ahora, también meterán la tijera por ahí con la excusa de que hay menos gente aportando y que se hace un gasto exagerado de la sanidad. Intentarán, y solo es cuestión de tiempo, que los hijos de los currantes no pasen de estudiar algo de FP, que a fin de cuentas las carreras universitarias son un privilegio del que solo deberían disfrutar algunos privilegiados que "se la puedan pagar". Y así con todo. Si sus planes salen bien, se habrán cargado el estado actual de las cosas mucho antes de 2025.

Los bancos ejecutarán encantados las hipotecas y mucha gente se quedará en la calle viendo como un kbron se queda con su piso en subasta por 12.000 Euros mientras ellos se quedan con el principal de la deuda+intereses+costas.

Pero espera, que aquí hay para todos. Los que crean que podrán aprovecharse de la bajada de precios... se equivocan. El propósito de este tinglado no es que los prudentes que no compraron a precios desorbitados saquen algo en claro, sino que LOS DE SIEMPRE se hagan mucho más millonarios. Así pues, solo podrá comprar el que cumpla varias premisas:

- Tenga un curro a prueba de bombas, con ingresos estables e importantes
- Tenga ahorrado, al menos, el 40% del importe de la vivienda más los gastos
- No pida más del 60% del importe de la vivienda, tasada a la baja, claro.
- Que la letra no le salga por más del 25% de su salario.
- Firme hipotecas con los tipos que digan los bancos, nada de exigir ¿eh?

y aún así habrá que ver a quien le dan la hipoteca, porque hace falta que el dinero que llega de Europa para que lo dilapidemos en tochos siga llegando, que ya lo dudo yo. En un supuesto escenario de crisis y bajadas importantes de precio, los bancos no van a ser tan "generosos" como ahora. Se cubrirán muy bien las espaldas, no lo dudeis.

En el tramo final, si la cosa se pone antiestética, quizá al BdE no le quede otra salida que, en concomitancia con el Gobierno que toque (igual da PP que PPSOE, eso es irrelevante), se vean obligados a solicitar la salida del Euro en vista de que en Europa no nos echan ni una mano al cuello. Si esa salida es temporal o definitiva está por verse. Y es que imaginad algo tipo Japón, pero de verdad, un pedo de los grandes, con alguna Caja de Ahorros yendose a tomar por saco y alguna otra siendo absorbida para no quebrar. Y sin tener potestad sobre devaluaciones de moneda, tipos de interés, ni nada de nada. Es perfecta la situación, montando a pelo y sin protección.....

La parte guay es que quedaremos en los libros de historia económica para los restos. Nos estudiaran en todas las Universidades.

Ah!, perdona, que distraído soy. Con respecto a lo que preguntas la cosa está clara: hay que tener estudios superiores, preferentemente ser joven, saber inglés u otro idioma útil (nada de esos "idiomas" estériles, que solo sirven para engordar a una clase política sin escrúpulos que sacan partido de un nacionalismo chabacano y pueblerino), tener un par bien puestos y.... emigrar.

España se llena de personas desesperadas que vienen aquí a vivir como puedan para sacar a sus familias adelante, y los españoles preparados DEBEN IRSE. Es algo que los jóvenes no entienden bien, y menos en un país donde la gente está poco preparada y menos aún habituada a irse a otro país a trabajar o vivir. Pero es la única solución y el que no lo haga, lo lamentará antes de un lustro..... a menos de que seamos capaces de engordar esta burbuja durante otra década a ritmos similares a lo ya vivido.

Y eso que hoy estoy optimista......

Entonces.... Con 20.000 euretes... ¿Tendré pisito en la playa dentro de 5 o 6 años por ese dinerete???'
Ya estoy a meter esos 20.000 euros en mi banco de andorra para dentro de 5 años....

No creo que el gobierne nos despida a todos los maestros.. ya seria la leche...

Precaución: tocho muy pesado

Lo que yo veo
El problema viene de la transición. Con el objetivo de evitar conflictos, los padres de la constitución dejaron sin resolver dos temas muy importantes: la financiación de los ayuntamientos y la financiación de los partidos políticos.
El sistema electoral de listas cerradas y representación proporcional llevó inevitablemente al bipartidismo y la apatía (en regiones con nacionalismo la situación política es distinta, pero las consecuencias son las mismas). El PPPSOE descubrió que las elecciones se ganan movilizando a su electorado fiel, con mensajes muy sencillitos y muy repetidos, generalmente amenazando con la catástrofe si gana el adversario. Esto requiere campañas muy caras, con mucha publicidad. La necesidad de financiación les obliga a aceptar y a pedir donaciones anónimas. ¿Quien da esas donaciones? Es natural que sean los que se benefician de las decisiones del estado. Un ejemplo: hay que dar un contrato de un tren de alta velocidad. El consorcio ganador obtendrá mucho dinero. Aunque la decisión se tome siguiendo criterios técnicos, es innegable que hay un gran beneficio asociado con esa decisión: es justo que el ganador pague una comisión, que reparta "la plusvalía" con la comunidad, y con el partido de gobierno que ha tomado la decisión. ¿O no? Pensando así, se abre la puerta a la corrupción. De ahí a que los implicados desvíen fondo para su bolsillo no hay ni un suspiro.

Los ayuntamientos, igual. En cuanto descubrieron que sus decisiones urbanísticas valían mucho dinero, empezaron a usarlas para financiar todo tipo de gastos. Mucho más fácil aprovechar la supuesta plusvalía "generada" que subir el IBI, que les hace perder votos. Por supuesto, en el momento que hay dinero "generado" y repartido, una parte se pega a los dedos del agente decisorio; y pronto las decisiones no son imparciales, sino movidas por el afán de beneficio. Este proceso ya estaba ahí durante el franquismo, enteramente corrupto; con la transición cambiaron los actores, que pronto aprendieron las ventajas de su cargo, y se ha ido acelerando imparable hasta hoy. Donde antes estaba Gil y Gil comprando Marbella, ahora están Florentino y sus amigos, comprando el sector eléctrico.

Pero esta corrupción no es la causa de la burbuja, solo un factor más. La causa es el concepto de la plusvalía "generada", que parece que sale de la nada, y que todos quieren compartir: el constructor, la comunidad, el concejal que quiere su 11%, el partido político que quiere su donación, el dueño del terreno. La plusvalía no sale de la nada: la paga integramente el consumidor final, la pareja de pepitos (porque uno solo ya no puede) que compra la vivienda. La pagan, con crédito alemán, a base de ofrecer los ingresos futuros que ganarán durante toda o casi toda su carrera laboral. Les han hecho creer que la vivienda es una inversión, les han engañado respecto al precio apelando a su avaricia y su miedo. Les han convertido en la bestia de carga que va a tener que tirar de este carro durante los próximos treinta años para pagar una prosperidad que ya nos hemos gastado.

Esta es una generación a la que le han timado por todas partes. Les han vendido una democracia de cartón-piedra, les han contado que tenían muchos derechos y pocas obligaciones, que tenían "derecho a divertirse" y a "ser rebeldes" como forma de sacarles los cuartos; les han mandado a la universidad, y una vez allí no les han enseñado nada (eran tantos que no cabían en clase); les han dicho que era esencial estar muy preparados, masters e idiomas, pero a la hora de trabajar lo único que cuenta es quien trabaja más horas por menos dinero. Como eran tantos, les han dicho que hay que competir por todo: por la plaza en la universidad, por el trabajo, por el piso (¡corre, corre, que suben!), y como resultado son egoistas, individualistas, y no tienen conciencia de su papel de generación de borricos. Y por último, el timo de la vivenda, la mayor estafa en la historia de España, ha servido para extraerles hasta la última peseta futura.
Los pocos que quedan sin hipotecar, en este y otros foros, o en las manifestaciones por la calle, cuentan poco; no tienen demasiado dinero, o son demasiado difíciles de engañar; pero son muy fáciles de ignorar. También ellos sufren las consecuencias del timo del siglo: malos trabajos, malos sueldos, malas viviendas, alquileres caros.

¿Y ahora qué? Ya no quedan pepitos, la conjunción de precios psicotrópicos (hay que tomar LSD para creérselos) y Euribor ascendente significa que la demanda no puede seguir ya el ritmo de la oferta, aunque quisiera. La fantasía de que los pagapensiones van a absorber las tropecientas mil viviendas que sobran es solo eso, una fantasía.

Escenario 1: Si los precios bajaran poco, o subieran por debajo de la inflación (o sea, el aterrizaje suave o el cuento de la cabra, por improbable que parezca): los pepitos se verán como los burros que son, atados a una noria 30 años para pagar un piso sobrevalorado. Serán una generación quemada, gastada en la locura de unos pocos años, la herencia de la transición. Su único consuelo es que sus coetáneos que no se endeudaron, los odiados burbujistas, seguirán sin poder comprar un piso. Se dejará de construir y los políticos, concejales, promotores, banqueros, inmobiliarios, vendedores de coches de lujo, etc. tendrán que apretarse el cinturón y acostumbrarse a la idea de que se acabó la juerga. El efecto sobre la economía será notable, pero no fatal. Burbujistas y nuncabajistas sufrirán paro, bajos salarios e inestabilidad laboral (más aún que ahora), pero con ayuda de sus familias saldrán adelante, como en 1993. Los burbujistas más recalcitrantes emigrarán; los otros pasarán por el aro o pasarán su vida de alquiler. No habrá cambios políticos: el PPPSOE seguirá con su grand guignol, su alternancia, sus supuestos grandes conflictos sobre statuts, reformas del senado, leyes de inmi gración a toro pasado o la conveniencia de reformar la constitución para garantizar que la infanta leonor haga su primera comunión en una mezquita o se case con un budista. El sistema seguirá con la trampa lista para crear otra burbuja en 15 años o así: cuando la próxima generación esté madura.

Escenario 2: Si los precios se meten el castañazo que parece probable dado el exceso de oferta existente y la debilidad de la demanda, los pepitos estarán todavía peor, atados a la hipoteca, pero expuestos aún más porque la bajada de precios les hace más vulnerables en caso de problemas; además, ni siquiera tienen el consuelo de que los burbujistas están sin piso. Los burbujistas no podrán comprar piso, pero serán envidiados porque no tienen deudas, y cuando se queden en paro pueden emigrar con más facilidad; la emigración será masiva. La economía se irá al garete, y yo no puedo ver por donde se va a recuperar (aunque se recuperará, por supuesto, quizá cuando haya emigrado bastante gente). El alto paro causará problemas de orden público. Habrá tensiones laborales con la inmi gración, y auge de partidos de ultra-derecha, etc. No será bonito.

Pero si se encontrase un modo de unir la ira de las dos partes de la generación estafada, los pepitos y los burbujistas, para obligar a los políticos a aceptar que el modelo de la transición está agotado; que sirvió su propósito pero tiene fallos demasiado profundos para arreglarlos con parches, y que hace falta una reforma en profundidad del estado, sin necesidad de una guerra ni un golpe de estado; entonces quizá toda esta vaina hubiera servido para algo, y esta generación se podría sentir orgullosa de algo. Quizá las manifestaciones de los últimos meses sean el germen de algo importante; es difícil, lo sé, pero más dificil es sustraerse al último mal de la cesta de Pandora. "Let me be weak, let me sleep and dream of sheep."

Damas y caballeros, yo también me voy a retirar del foro una temporada, y por los mismos motivos que el sr. tochovista: me he enganchado más de lo que es aconsejable, y me consume demasiado tiempo. Por otra parte, ya no me aporta tanto como al principio. La ola ya ha empezado a rodar, y no hay nada que la vaya impedir llegar hasta la playa. No me voy del todo, seguiré leyendo, pero trataré de no participar tanto, al menos por un tiempo.
Espero que ustedes me sepan perdonar este último y descomunal exabrupto.

Miss Marple dijo:

Lo que yo veo
Damas y caballeros, yo también me voy a retirar del foro una temporada, y por los mismos motivos que el sr. tochovista: me he enganchado más de lo que es aconsejable, y me consume demasiado tiempo. Por otra parte, ya no me aporta tanto como al principio. La ola ya ha empezado a rodar, y no hay nada que la vaya impedir llegar hasta la playa. No me voy del todo, seguiré leyendo, pero trataré de no participar tanto, al menos por un tiempo.
Espero que ustedes me sepan perdonar este último y descomunal exabrupto.

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No te culpo, esto realmente engancha, me voy a poner horario para entrar que sino esto es un sinvivir.

Yo tambien me puse horario, lo que pasa es que luego hago incumplimiento de jornada foril!

Al respecto del articulo, creo que lo unico que podria salvar a España seria que la explosion y posterior recesion implicase a varios paises europeos.

Si las burbujas que hay en España, Irlanda, Francias, etc, pinchasen, el BCE tendria que tenerlas en cuenta y nos podria salvar de una recesion con politicas monetarias contractivas.

Ha estado impecable Miss Marple, tanto en la exposicion como la resolución del caso. Se echaran de menos sus comentarios.
Saludos.

Totalmente de acuerdo con Miss Marple.

A ver si esto al menos vale para cambiar un poco las reglas del juego... ojala que las nuevas asociaciones que están naciendo (vivienda digna etc) sean un germen para cambiar las cosas, aunque lo veo difícil...

Se echaran de menos tus comentarios en el foro, son de los mejores

Salu2

me quito el sombrero ante la explicacion de miss marple, estoy totalmente de acuerdo con cada punto de los que has descrito!!!.

esto tiene que cambiar, y para ello sera necesario reestructurar muchas cosas!!!!!.

saludos
luixi

Miss Marple dijo:

Lo que yo veo
Damas y caballeros, yo también me voy a retirar del foro una temporada, y por los mismos motivos que el sr. tochovista: me he enganchado más de lo que es aconsejable, y me consume demasiado tiempo. Por otra parte, ya no me aporta tanto como al principio. La ola ya ha empezado a rodar, y no hay nada que la vaya impedir llegar hasta la playa. No me voy del todo, seguiré leyendo, pero trataré de no participar tanto, al menos por un tiempo.
Espero que ustedes me sepan perdonar este último y descomunal exabrupto.

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Tú decides lo que haces con tu tiempo, pero si te vas se te echará de menos. Eres capaz de juntar en palabras sencillas lo que otros tenemos en lugares desconectados de nuestro cerebro.