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  #1  
Antiguo 05-abr-2006, 16:50
Consumator
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Muchos de los comentarios que se ven aquí son más sobre los deseos de que la burbuja explote o continue que sobre argumentos reales sobre lo que va a pasar.
Es muy común que uno llegue primero a las creencias (que suelen coincidir con los intereses) y luego utilize datos reales, inventados o manipulados para afirmarse en sus creencias.
Mucha de las cifras de dan exageradas o sin deflactar (sin tener en cuenta la inflacción)
En resumen, cada uno ve el mundo según el color del cristal con que lo mira.

Nadie que yo conozca puede preveer lo que va a pasar con los precios de los pisos.

En realidad es una apuesta.

Los tipos del BCE suben y según todas las previsiones seguiran subiendo, lo que no es seguro si lo harán durante un año o 5. Ni a cuanto llegarán.
Los tipos en EEUU siguen subiendo, y parecen dispuestos a seguir imprimiendo billetes.
El oro, típico valor refugio ha subido bastante.
El ritmo de construcción es superior a las nacesidades reales del país.
El español tiene hiperdesarrollado el sentido de propiedad inmobiliaria. Primera, segunda y a veces más viviendas.
La corrupción inmobiliaria es alta, VPOs, recalificaciones, etc...
La UE va a enpezar a reducir las ayudas a desarrollo de españa, esto supone un recorte en el PIB y sobre todo en el sector de construcción de infraestructuras.
La construcción no se puede parar en seco, una vez iniciado un proyecto detenerlo produce fuertes pérdidas. Un proyecto de nueva edificación puede tener 3 años de desarrollo, es común que sean más, a veces 10. Esto significa una inercia enorme difícil de frenar.
Muchas instituciones, nacionales, europeas e internacionales incluidos los bancos centrales han advertido de los riesgos. Es mucho mejor hacer caso al amigo 'enterao'
El IPC no incluye la vivienda porque es una 'inversión'.
Los ayuntamientos recaudan cantidas ingentes de dinero por la construcción de inmuebles.
Algunos dicen que no se permitirán tipos por encima del 5. Eso es ignorar la historia, han estado más altos (y mucho) antes y puede volver a ocurrir. Los que aducen que el estado no va a dejar a un monton de ciudadanos en bancarrota, estoy de acuerdo que algo harán, que sorprendentemente no será mucho. El estados español no controlas los tipos de interés. Ni siquiera el BCE puede hacer lo que le plazca ignorando el mercado.
Otros esperan que los precios bajen un 50%, algunos más. Desgraciadamente si bajan tanto será porque no hay compradores, y si no los hay es porque los que ahora podrían comprar a esos precios no podrán hacerlo entonces (paro o tipos de interes muy elevados)
Algunos, ya cada vez menos, dicen que los precios de los pisos nunca han bajado y nunca bajarán. Lean los datos en lugar de citar sin saber. Y miren los de otros países tambien.
La culpa, según muchos de la burbuja son los especuladores, en realidad la culpa es de los compradores ya que teniendo alternativa (alquiler, esperar) se conviertieron en especuladores a su vez compradondo y regodeandose con la subidad de precios. Muchos de ellos compraron firmando papeles que no entendían y mirando únicamente si la cuota inicial podía pagarse.
Algunos incluso se quejan ahora de que el banco les engañó, de que el estado no puede permitir que los tipos suban, es decir la culpa es de otros.
Si alguien firma un papel sin entenderlo la culpa es suya. El vendedor (del piso, de la hipoteca) va a vender, si alguien cree que los bancos tiene un interés paternalista por sus clientes debería despertar.
Mucha gente prefiere hacer el avestruz e ignorar el problema mientras puedan, esto incluye a gobiernos, empresas y particulares, es más facil ignorar las malas noticias que hacerles frente.

Conclusión:

La situación no es simple, es cierto que los pisos están sobrevalorados, hasta el punto de que existe mucha demanda insatisfecha que no puede permitirse pagar los precios de la oferta.
La oferta es reacia a bajar los precios, nadie quiere vender por menos que el vecino, la oferta se incrementa en volumen y las ventas se frenan. La compra para especular se ha reducido y los especuladores intentan salir del mercado. De momento no hay pánico.
En mi opinión hemos llegado al punto más alto de precios en general, en algunos sitios empieza a bajar algo, en otros sigue subiendo algo. De cualquier forma las estadísticas sobre el tema suelen estar manipuladas y no son fiables.
No es el momento de comprar, sino de esperar, alquilar si es necesario y ahorrar.
Si comprar una vivienda va a estrangular tu economia, no la compres. La vivienda es para vivir, no al revés.


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  #2  
Antiguo 05-abr-2006, 17:19
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Totalmente de acuerdo en lo que estás diciendo, en todo.

Y además quiero incidir en el hiperdesarrollado sentimiento de la sociedad española por la propiedad. Propiedad ficticia, porque el bien no es tuyo hasta el final. Vale el bien todo el esfuerzo que se realiza?


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  #3  
Antiguo 05-abr-2006, 17:42
laduda laduda está desconectado
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Estoy contigo en que nadie sabe realmente lo que va a pasar con los precios. Y creo que también es cierto que primero son las creencias y luego se buscan los sucesos que afirman esas creencias.

Lo difícil de todo esto es dejar de mirar hacia donde uno quiere y ver la realidad.

Me sorprende cómo todo el mundo paga cantidades astronómicas por la vivienda. El otro día pensaba en algo interesante, creo...

Imaginemos al supuesto inversor de hace pocos años. cuando la vivienda sube cerca del 20% anual. Piso de 25millones. Compro hoy sobre plano (no perdáis de vista que estamos en 2002 por ejemplo) y cuando me entreguen las llaves tendré que tener entregado: digamos el 20% es decir unos 5millones. dia de firma en 2004. La gente está como loca y mi piso ha subido casi un 20% al año durante los dos años de construcción. unos 5millones al año durante dos años vendo por 35Millones recupero mis 5, pago mis 20 de hipoteca y aun me quedan 10 en el saco. esta rentabilidad es salvaje. pongamos que con todo el papeleo me quedo con 7 millones.

Si hubiera puesto el dinero en bolsa y consiguiera una rentabilidad del 10% anual. en 5 millones sería 500000 al año tendría un extra de un millón. con el anterior método consigo 7 veces más.

Pero ahora la clave está en:

¿Cuántos pisos se han comprado últimamente para ganar dinero?

¿Cuántos han sido comprados con el extra ganado vendiendo la antigua pocilga en barrio malo, para con una pequeña diferencia meternos en la pistapadel, pisci, urba y de paso cambiar el coche que estaba viejo?

quizá sean menos de los que muchos de nosotros queremos :-(

¿Cuántos han entrado en el juego últimamente para no quedarse fuera y compraron a la desesperada, arrojándose al abismo cual leming azuzado por la escoba?

y realmente ¿Cuántos quedan despistados que siguen pensando que esto no para?

Si alguien compra un piso por 60 millones y los precios suben al 3% de inflación, estamos hablando que cada año que pasa el piso debe costar:
casi dos millones más. ¿Podrá la demanda con esas subidas?

Si los que compran a esos precios son los del piso_en_barrio_malo. Deben subir los precios a los primeros compradores que suelen llevárselo por unos 25Millones que ahora nos parece calderilla. subiendo esos 2M al año, claro.

Pero ¿Despertará alguna vez ese primer comprador y se dará cuenta que 25M, es mucho dinero para una basura? ¿y si le sumamos esos 2M/año desde hoy mismo?

Y la gran pregunta: ¿Somos nosotros los que no vemos que esto no hay quien lo pare o es la manada de avispados, ineptos, vividores... los que tienen razón?

Sigo pensando que viendo las cosas con lógica, todo parará por muuucho tiempo o se desplomará en breve. Pero cada día intento hacer el ejercicio de convencerme que esto no hay quien lo pare, por si las moscas.

La solución en unos años...

Hagan sus apuestas señores. Suerte a todos.

saludos grupo.


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  #4  
Antiguo 05-abr-2006, 17:54
laduda laduda está desconectado
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Iniciado por No Registrado
Totalmente de acuerdo en lo que estás diciendo, en todo.

Y además quiero incidir en el hiperdesarrollado sentimiento de la sociedad española por la propiedad. Propiedad ficticia, porque el bien no es tuyo hasta el final. Vale el bien todo el esfuerzo que se realiza?


Querido no registrado, queridos todos:

La pega que veo a este razonamiento es la siguiente:

Casi todo hijo de vecino (salvo nosotros, o al menos yo) sabe que la vivienda no para de subir al menos al 5% anual y eso cuando la cosa para que hay años que sube el 20.

Por tanto si me compro un piso de 40Millones pasa lo siguiente:

con mis ahorros de 8 millones me queda una hipoteca de 800euros que son 1,6 millones al año. Todo aprox.

si mi piso como poco sube 2M al año, por cada año que pasa estoy ganando 400mil del ala más toda la parte de amortización de las cuotas hipotecarias. con lo que me da igual pagar al banco 500 euros de intereses mensuales, Y si encima el año se da bueno y sube un 10% sólo ya que se está parando. pues me llevo a huchaca 2,4 Milloncejos.

Creo que esto hace que mucha gente se meta de lleno a cualquier precio, puesto que siempre "es un ahorro" fácil de recuperar...

Creo que todo sucede demasiado deprisa para las mentes lentas.

Si no estoy equivocado, lo dicho: O muuuuuchos años de hasta aquí hemos llegao o caida brutal.

Pero como siempre no dejéis de contemplar que esto no pare...

sigan con sus apuestas...

En cualquier caso yo DECIDO NO PAGAR A ESTOS PRECIOS.

Buena tarde primaveral desde cerca de Marbella, cuna del destape inmobiliario.


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  #5  
Antiguo 05-abr-2006, 18:05
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Iniciado por Consumator
En realidad es una apuesta.

Cierto... Aunque yo apuesto a que bajarán... Hay muchas razones para ello.

Iniciado por Consumator
Los tipos del BCE suben y según todas las previsiones seguiran subiendo, lo que no es seguro si lo harán durante un año o 5. Ni a cuanto llegarán.

Pero es de esperar que suba más. El petróleo sigue caro y no tiene aspecto de bajar. Como todo depende del petróleo, su encarecimiento provoca inflación, y el BCE seguirá aumentando los tipos de interés para contenerla, algo que va más allá de los simples ciclos de expansión/contracción de los mercados financieros.

Iniciado por Consumator
......
La corrupción inmobiliaria es alta, VPOs, recalificaciones, etc...
.....
La construcción no se puede parar en seco, una vez iniciado un proyecto detenerlo produce fuertes pérdidas. Un proyecto de nueva edificación puede tener 3 años de desarrollo, es común que sean más, a veces 10. Esto significa una inercia enorme difícil de frenar.

Inercia en la construcción que no en los precios. Puesto que los precios de construcción están muy distanciados a los de ventas, muchos constructores podrán soportar los nuevos precios (y los que no, aún así será preferible llevarlo adelante y perder el menor dinero posible que dejar a medias los proyectos empezados).
Razón de más por lo que los constructores pueden tirar a la baja los precios. Mejor vender por menos dinero y poder salir del agujero que seguir esperando hasta que el precio se recupere (puede pasar mucho tiempo).

Iniciado por Consumator
Muchas instituciones, nacionales, europeas e internacionales incluidos los bancos centrales han advertido de los riesgos. Es mucho mejor hacer caso al amigo 'enterao'

Mirando el pasado, hemos visto que las instituciones dicen lo que mejor le conviene a sus intereses y no la verdad. En cuanto a los 'enteraos', según quien sea el 'enterao' porque como sea uno de los de 'siempre sube' apañados vamos.

Iniciado por Consumator
El IPC no incluye la vivienda porque es una 'inversión'.

Lo que es un timo de los economistas pues no conozco a nadie que prescinda (sea por alquiler o propiedad) de la susodicha "inversión".
Pero en cualquier caso, los sueldos suben en función del IPC publicado y no del real. La gente ha perdido poder adquisitivo, y cuando los pisos vuelvan a un precio acorde al precio de fabricación, vamos a notar un batacazo tremendo.

Iniciado por Consumator
Algunos dicen que no se permitirán tipos por encima del 5. Eso es ignorar la historia, han estado más altos (y mucho) antes y puede volver a ocurrir. Los que aducen que el estado no va a dejar a un monton de ciudadanos en bancarrota, estoy de acuerdo que algo harán, que sorprendentemente no será mucho. El estados español no controlas los tipos de interés. Ni siquiera el BCE puede hacer lo que le plazca ignorando el mercado.

Yo estoy de acuerdo en que "algo harán". Pero ese algo no será precísamente mantener unos precios que ya caerán por su propio peso, perdido el mito de "siempre sube=inversión asegurada". Lo que harán son medidas para alargar los plazos y tener una 'esclavitud encubierta' con los bancos. Vamos, apretarse en cinturón por años, generaciones si les dejas.

Iniciado por Consumator
Otros esperan que los precios bajen un 50%, algunos más. Desgraciadamente si bajan tanto será porque no hay compradores, y si no los hay es porque los que ahora podrían comprar a esos precios no podrán hacerlo entonces (paro o tipos de interes muy elevados)

Depende. Muchos se han ido de alquiler pero han fundido sus ahorros igualmente. Los que podrán comprar serán los que tengan dinero ahorrado, de eso no tengo duda. Vamos, como fué de toda la vida.
Como serán los menos, y los pisos arderán el manos de los que especularon de los 'siempresube', podrán comprar y seguirán sobrando pisos a mansalva. Por eso los nuevos compradores no compensarán el efecto bajada. Hay más pisos para vender que futuros compradores a precio asequible.

Iniciado por Consumator
La culpa, según muchos de la burbuja son los especuladores, en realidad la culpa es de los compradores ya que teniendo alternativa (alquiler, esperar) se conviertieron en especuladores a su vez compradondo y regodeandose con la subidad de precios. Muchos de ellos compraron firmando papeles que no entendían y mirando únicamente si la cuota inicial podía pagarse.

Especuladores al fin y al cabo. Pero, ¿acaso no decías antes que había pelotazos urbanísticos?
Ha sido una suma de factores. Los especuladores tienen un buen pedazo de culpa.

Iniciado por Consumator
Algunos incluso se quejan ahora de que el banco les engañó, de que el estado no puede permitir que los tipos suban, es decir la culpa es de otros.
Si alguien firma un papel sin entenderlo la culpa es suya.

No. Realmente no creo que sea así. Otra cosa es que, a algunos, NO HAN QUERIDO entender, entonces si es culpa suya.
Pero desde los medios no se ha hecho otra cosa que desinformar y no creo que inocentemente. Más culpas a repartir.

Iniciado por Consumator
La oferta es reacia a bajar los precios, nadie quiere vender por menos que el vecino, la oferta se incrementa en volumen y las ventas se frenan. La compra para especular se ha reducido y los especuladores intentan salir del mercado. De momento no hay pánico.

De momento... En todas las burbujas es igual. Cuando empiezan a salir las
noticias, huele a tormenta. Luego llega el descalabro...

Iniciado por Consumator
No es el momento de comprar, sino de esperar, alquilar si es necesario y ahorrar.
Si comprar una vivienda va a estrangular tu economia, no la compres. La vivienda es para vivir, no al revés.

Ahorrar, ahorrar, ahorrar. Esa es la clave.


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  #6  
Antiguo 05-abr-2006, 20:43
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Iniciado por laduda
Querido no registrado, queridos todos:

La pega que veo a este razonamiento es la siguiente:

Casi todo hijo de vecino (salvo nosotros, o al menos yo) sabe que la vivienda no para de subir al menos al 5% anual y eso cuando la cosa para que hay años que sube el 20.

Por tanto si me compro un piso de 40Millones pasa lo siguiente:

con mis ahorros de 8 millones me queda una hipoteca de 800euros que son 1,6 millones al año. Todo aprox.

si mi piso como poco sube 2M al año, por cada año que pasa estoy ganando 400mil del ala más toda la parte de amortización de las cuotas hipotecarias. con lo que me da igual pagar al banco 500 euros de intereses mensuales, Y si encima el año se da bueno y sube un 10% sólo ya que se está parando. pues me llevo a huchaca 2,4 Milloncejos.

Creo que esto hace que mucha gente se meta de lleno a cualquier precio, puesto que siempre "es un ahorro" fácil de recuperar...

Creo que todo sucede demasiado deprisa para las mentes lentas.

Si no estoy equivocado, lo dicho: O muuuuuchos años de hasta aquí hemos llegao o caida brutal.

Pero como siempre no dejéis de contemplar que esto no pare...

sigan con sus apuestas...

En cualquier caso yo DECIDO NO PAGAR A ESTOS PRECIOS.

Buena tarde primaveral desde cerca de Marbella, cuna del destape inmobiliario.

como aludido que soy...te diré que yo a estos precios tampoco compro, porque para mi una cosa es el precio y otra el valor de las cosas.

Lo que quería decir es lo que ya he puesto otras veces, que eres un fracasado si eres menor de 30 y no tienes hipoteca a cuestas.

Sin embargo, los que viajamos bastante, hemos comprobado que esta fiebre es más bien de ámbito español, porque en otros países, hasta que no tienen cerca de 40 o pasados los 40 no compran nada, prefieren el alquiler.

Ese es el modelo que voy a seguir yo. Ahora que entre la gente esa que dice que es tirar el dinero. El dinero lo tiro porque es mío. Mientras, los que no ahorren que sigan tardando horas en llegar a Madrid, como el atasco de esta mañana...yo sigo tardando 5 minutos.

Salu2


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  #7  
Antiguo 06-abr-2006, 15:32
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Laduda:

A la pregunta de que si quedan despistados que seguirán pensando que esto no para, no hay más que preguntarles, la respuesta es SI, en todas las burbujas siempre ha habido alguien que ha comprado en el último momento, siempre ha habido perdedores en los juegos de especulación.

La cultura financiera no suele ser alta y pocos recuerdan que rentabilidades pasadas no garantizan las futuras.

Ha habido gente que se ha forrado con la especulación de pisos, si. Menos de los que pensamos ya que muchos sólo podían jugar con un piso, comprando otra vivienda con lo obtenido, con lo que sus ganancias no son líquidas. Unos pocos (un pequeño porcentaje de la población) aunque sean muchos miles han sacado dinero de los terrenos, recalificaciones y inversión pura en pisos.

Tambien hubo unos cuantos miles que se forraron con Terra. Y otros cuantos miles que aún lamentan su especulación, muchos acusaron a Telefónica o a su banco de timarlos, no deja de ser cierto, pero primordialmente les cegó su codicia.

Muchos podrían hacer lo mismo con su promotora y su banco dentro de un tiempo.

En general los inversores puros suelen oler la tormenta y liquidar sus posiciones. A veces fallan, claro.

En definitiva, pagarán ciudadanos por inversores. No hay nada nuevo.

Las burbujas repiten sus ciclos con asombroso parecido. Siempre se oyen las mismas cosas, desde el no puedes perder hasta el las voces que advierten del peligro. Hay una frase que dice, no preguntes si hay burbuja, limítate a averiguar en que punto de la misma estás.


No registrado:

No estoy de acuerdo de que todo dependa del petóleo, es cierto que es un factor importante, pero no el único, y los gobiernos pueden muy bien aprovechar la escusa de un hecho externo para justificar medidas. Los políticos suelen mentir con regularidad (independientemente de su signo).

Desde mi punto de vista la inflacción es principalmente el resultado de un exceso de liquidez, y en el caso actual provocado por los bajos tipos.

La inercia de construcción significa que el paro no será un aumento brusco. No habrá una relación directa entre el descenso del precio del piso y el paro.

Los promotores suelen tener mucho margen, pero a veces no tanto ya que el dueño del suelo suele fijar su precio en función de las viviendas que se van a construir. El que más gana suele ser el dueño del suelo.

Es verdad que las instituciones se guian por sus intereses, pero puestos a dar credibilidad, prefiero las instituciones a los políticos. Los bancos centrales tiene como objetivo principal la estabilidad económica. Los políticos ganar elecciones. Por supuesto hay que leer lo que dicen y pensar por que lo dicen, no aceptarlo como axioma.

Sigo pensando que tenemos las instituciones/medios/politicos que nos merecemos (como conjunto, no individualmente). Si no nos sentáramos frente al televisor a 'tragar' lo que no echen y fueramos ciudadamos exigentes y reponsables las cosas serían de otra manera. Pero la gente olvida sus deberes y sólo recuerda sus derechos. A mí la figura del estado 'paternalista' no me gusta, preferiría un ciudadano educado para ser responsable.

Ahorrar es bueno, especular inteligentemente es mejor. Tal vez no sea justo pero es así. Especular sin conocimientos puede llevar a fuertes pérdidas.

Yo tampoco compro a estos precios, ni me da miedo pasar 20 años de alquiler, o el resto de mi vida, no tengo intención de dejar herencias. Y si quiero ahorrar para la vejez hay otras alternativas (planes de pensiones, inversiones de largo plazo más liquidas.)


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  #8  
Antiguo 08-abr-2006, 01:47
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Se escribe prever no "preveer"


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