Burbuja.info - Foro de economía > > > No me preocupa "Siempre puedo renegociar con el banco"
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  #1  
Antiguo 18-mar-2006, 13:12
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Hace poco, comentando el tema con unos amigos he visto que muchos creen que un cambio en los tipos de interés no puede afectar tanto a la cuota que se paga de hipoteca, porque además "siempre se puede renegociar con el
banco estirando el plazo y bajando la cuota".

Vamos a hacer unas cuentas realistas:

- Supongamos una hipoteca de 240.000€ a 30 años (las hay de menor valor contratadas antes del 2001 y también las hay mayores contratadas desde esas fechas hasta hoy)

- interés inicial: euribor+0,45% = 2,4% (euribor = 1,95% período 2003-2005)

- Cuota: 936 €


Supongamos que a fin de año se confirman las previsiones y el BCE deja los tipos en 3,5% esperando alcanzar en 2008 (al igual que en EEUU) un tipo cercano al 6% con un IPC preferiblemente por debajo del 2%.

Este escenario nos daría un euribor a finales de 2006 cercano al 4,3-4,5% ya que como es sabido el euribor predecería ese horizonte que antes mencionamos.

- Interés a finales de 2006: 4,5% + 0,45% = 4,95% (aprox 5%)

- Nueva cuota revisada a finales de 2006: 1288€

- Diferencia entre cuotas 1288€ - 936€ = 352€


Puede ser un incremento asumible pero con los tipos en 6% como nos queda?

- Euribor a 6,5% (qué menos!!)

- Interés a finales de 2007: 6,5% + 0,45% = 6,95% (aprox 7%)

- Nueva cuota revisada a finales de 2007: 1597€


Casi se nos ha doblado la cuota inicial !!!!


En este momento nos vamos a renegociar con el banco para bajar la cuota, pero nos encontramos con lo siguiente:

Aunque estiremos el plazo a 100 años!!! SIEMPRE tendremos que pagar al banco como MINIMO los intereses sobre la deuda que para este caso son:

- 6% de 240.000€ = 14.400€ al año o lo que es lo mismo

- Cuota mínima de 1200€


- 7% de 240.000€ = 16.800€ al año o lo que es lo mismo

- Cuota mínima de 1400€


Esta cuota mínima que nos cobraría el banco no se puede bajar y lo mas importante NO CANCELA DEUDA, es un pago que le hacemos al banco por habernos prestado el dinero para la compra de la vivienda (como si fuera un alquiler) pero que aún no hemos devuelto.

El mayor problema de este escenario es que esa cuota que nos cobra el banco (además de ser un dinero que echamos a un pozo sin fodo) está sujeta a los cambios del precio del dinero y no es como un alquiler que como máximo puede ajustarse a los incrementos del IPC.

Espero haberos ayudado a ver de otra manera este baile de números en los que a veces es bueno detenerse a reflexionar.

Saludos.

Denver.


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  #2  
Antiguo 18-mar-2006, 14:46
Runaway Runaway está desconectado
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Bravo, Denver

quizá si en este país se tuviera un poco más de cultura que fuese más allá del salsa rosa, estos números sería capaz de hacerlos cualquier estudiante de ESO.

Sin embargo, nadamos en la incultura financiera, y pensamos que los préstamos se estiran como el blandy blub.

Espero que no quede pillada demasiada gente. Perdonémoslos, porque no saben lo que hacen.


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  #3  
Antiguo 20-mar-2006, 13:29
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me vas a perdonar pero te voy a fusilar esa entrada y basarme en ella para una entrada en mi blog personal...

espero que no te importe... todo con tal de aleccionar al personal...


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  #4  
Antiguo 20-mar-2006, 14:39
Ziggy
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Efectivamente, lo de alargar la vida de la deuda hasta los 30 o los 50 años solo tiene sentido con tipos de interés muy bajos, con tipos mas altos (los del 6 o 7% que pones como ejemplo) al final lo único que consigues es reducciones en la cuota ridículas porque casi todo lo que estás pagando son intereses.

Por eso en los 80, con tipos cerca del 15%, las hipotecas se firmaban como mucho por 10 o 15 años y se intentaba pagar lo máximo posible con el ahorro, ya que alargarlas mas tiempo era tirar el dinero. Lo de las hipotecas a 50 años solo se puede plantear con tipos del 2,5% (y aun así...) Ahora que vuelven a subir los tipos a ver que pasa con los plazos y los precios, ero seguro que no se puee arreglar nada alargando los plazos.


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  #5  
Antiguo 21-mar-2006, 10:17
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Dejo el tema fijo, ya que me parece muy interesante y muy bien explicado.


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  #6  
Antiguo 21-mar-2006, 10:45
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Unos tipos del 6-7% yo que he estado leiendo me parecen un poco altos, pero a alguien que viene de fuera le parece una exageracion. Asi que propongo que añadas otro dato comparando con intereses al 5% (4,5+0,5), o sea, tipos USA. Quizas la gente lo vea mas realista, aunque ya se que solo es un 1% menos.


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  #7  
Antiguo 21-mar-2006, 10:57
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tipos del 6 y 7 % te parecen altos??? pues no se de lo que pensarias cuando el tipo de interes en ej-paña estaba por el 15%...


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  #8  
Antiguo 21-mar-2006, 21:22
llangot llangot está desconectado
Yalodeciayoista
 
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el ejemplo y la explicacion estan muy bien, pero los ejemplos son con intereses demasiado altos. Es cierto que en España llegamos al 15% hace años, pero en esa epoca en Europa, donde estamos ahora para bien y para mal, estaban en tipos mucho mas bajos. Lo del 15% aunque no es imposible, dificilmente volveremos a verlo, y un 7%, me parece muy poco probable. Calculo un 3,75 para finales 2006 y como mucho un 5 para 2008. A ningún gobierno occidental le interesan tipos tan altos.
No obstante, con los hipotecones que corren hoy en dia por ahí, y los sueldos de la juventud en retrocesion, el panorama pinta muy mal. Si bien creo que el estallido de la burbuja no vendrá tanto por el aumento de tipos (siempre nos podemos apretar aun mas el cinturon), sinó por el desempleo que ciclicamente afecta a nuestra economia. Una familia casi siempre puede asumir que le suban la cuota, pero no puede asumir que una nomina se caiga.
Ademas, en España vamos a contracorriente: cuando eran precisos unos tipos mas altos para enfriar la burbuja, Los franceses y alemanes, que son quienes mandan, bajaban los tipos. Si ahora a Francia y Alemania les conviene subirlos, los subirán sin ninguna contemplación para nuestro país (pero ojo, se me hace dificil imaginar tipos por encima del 5% en los proximos años).


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  #9  
Antiguo 22-mar-2006, 21:57
Eduardo Eduardo está desconectado
Himbersor
 
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Hola buenas tardes. Permitidme una breve colaboración...

"A ningún gobierno occidental le interesan tipos tan altos" <- Esta es la frase sobre la que quiero reflexionar.

Ante todo decir que los tipos de interés no se suben o bajan de manera caprichosa... no es algo que se elija a la ligera, me explico... en Europa los tipos de interés los marca el Banco Central Europeo (excepto para Inglaterra y algún país más, que van a su bola) , lo cual no quita que los politicastros intenten influir en ellos tanto como puedan. Bien, dichos tipos se suben por dos motivos principales: porque las economías empiezan a crecer con robustez (sería lo deseable) o bien porque la inflación comience a desbocarse (que ya lo lleva haciendo unos años, pero sin reconocimiento oficial).

Lo que me gustaría aclarar es que los tipos de interés no se varían porque se quieran variar, sino porque es necesaria su variación (sea subida o bajada) para corregir posibles desequilibrios de la economía (caso de inflación) o para controlar el crecimiento (caso de aumentos robustos de PIB). El problema que tendremos en España es que cuando las economías europeas empiecen a recuperarse del bache que están atravesando estos últimos años (que en España no se ha notado por la construcción básicamente) o bien si la inflación se va de madre incluso con las medidas parciales y sesgadas que dan oficialmente, no habrá más remedio que subir tipos, y será así para toda Europa. Ahí será cuando en España nos toque pasar por la recesión que está atravesando estos últimos años toda europa (menos nosotros).

Un saludo.


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  #10  
Antiguo 23-mar-2006, 07:56
sr chinarro
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....juan carlos, los 60 kilos de tu amigo son los firmados con el banco, o lo que se ha "revalorizao" el piso?.

Y sí, ese escalofrio que le da a tu amigo(a más de uno conozco yo, que no se separa por lo mismo), nos da a muchos que lo vemos desde fuera, porque los divorcios van en aumento y eso es incuestionable.Y por lo que veo a diario, hay una nueva clase emergente de pobres.


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