Burbuja.info - Foro de economía > > > Porque el suelo es tan caro ?
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  #11  
Antiguo 13-mar-2006, 17:07
Drogui Drogui está desconectado
Pequeño Padawan
 
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Y liberalizar el suelo significa que si yo tengo un terreno en medio de la montaña puedo edificar ? O tiene que estar en una zona concreta o tengo que vigilar ciertos aspectos de organizacion del suelo ?


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  #12  
Antiguo 13-mar-2006, 17:34
ransomraff ransomraff está desconectado
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Me alegro de que haya tanto liberal por aqui.

Si se liberalizase el suelo, no se podria construir lo que sea donde sea. El estado o las comunidades definirian zonas protegidas como los parques naturales o las zonas de alto valor ecologico. Ademas seguro que habria una ley "paisajistica" de forma que no se puedan construir rascacielos en medio de la nada, se deberia guardar una concordancia con el estilo de la zona para no hacer cosas tan feas como se han llegado ha hacer.

El suelo es caro, porque del que tengas un 10% se lo tienes que regalar al ayuntamiento, del resto seguramente una parte la tengas que destinar a parques luego no te rentaran nada, despues debes construir todas las infraestucturas, espacios apra aceras......... al final resulta que solo se edifica en una pequeña parte. Bueno, si compras un solar en medio de la ciudad no, en ese caso supongo que tendras que pagarle al ayuntameinto su 10%.
Ademas, un buena parte de las viviendas que construyas seran de proteccion oficial con las que es posible que no cubras el precio del solar, asi que las libre deben compensar.


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  #13  
Antiguo 13-mar-2006, 22:22
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La verdad es que esto ya aburre, ya hemos explicado aquí algunos que el problema no es de suelo, hay 3 millones de pisos vacíos. Si se liberalizara el suelo los que tienen terrenos lograrían un pelotazo, y construirían cuando les saliese de la picha, en otras palabras pasamos del especulador-ayuntamiento a especulador-terrateniente. Además tendríamos que pagar un guevo de impuestos para financiar el ayuntamiento y un guevo de dinero al especulador dueño del terreno. Lo que hay que hacer es subir los impuestos a la vivienda y aumentar la transparencia del mercado y mandar a la Trujillo a que fornique con el Cascos


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  #14  
Antiguo 14-mar-2006, 00:10
Ziggy
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Es el precio de la vivienda lo que determina el precio del suelo y no al reves; el suelo rústico mal situado y poco productivo prácticamente no vale nada; uno puede comprarse fincas de cientos de hectareas en Teruel o Extremadura a pocos céntimos el metro porque el rendimiento que se va a sacar de el es muy bajo, nadie va a ir a vivir allá y apenas vale como finca de caza o cultivo de secano muy poco rentable.

Cuando un suelo se recalfica a urbano su valor se multiplica por cien o por mil, porque el rendimiento que se espera sacar de el es mucho mayor que el que se sacaría plantando patatas, y cualquier constructor esta dispuesto a pagarlo muy caro porque sabe que los pisos se van a pagar muy caros también. El ayuntamiento obtiene su parte mediante impuestos de esas plusvalías y el estado también, pero es un impuesto socialmente muy injusto ya que el que lo acaba pagando todas esas plusvalías es el que se compra el piso.

Está claro que el mercado del suelo tal como funciona hoy en día es muy ineficiente porque distorsiona la oferta en función de lo que decida el alcalde de turno, por no hablar de todas las corruptelas que se pueden dar cuando de una firma dependen tantísimos millones. Yo creo que si se liberalizase todo el suelo estariamos como se está en muchos otros paises: el suelo bien situado se sigue pagando muy caro, pero existirían muchas fincas no tan bien situadas que el propietario estaría dispuesto a vender mas baratas y donde los pisos en consecuencia costarían mucho menos. Se vería así una gran variación de precios que es lo que podemos ver por ejemplo en París, donde vivir en los campos eliseos es carísimo pero existen cantidad de ciudades y pueblos dormitorios donde se pueden comprar casas muy baratas.


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  #15  
Antiguo 14-mar-2006, 10:41
JJAA
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La liberalización del suelo no es ninguna solución.
Como se ha dicho, el precio del suelo no encarece el precio de las viviendas, sino al contrario: el precio de las viviendas es el que encarece el suelo.
Dado que los pisos se venden hoy en día a precios desorbitados, los propietarios de suelo piden por sus terrenos cantidades también desorbitadas, porque saben que los promotores están dispuestos a pagarlas, ya que luego recuperarán con creces lo pagado al vender sus pisos por precios escandalosos.
El hecho de que haya que ceder terreno al ayuntamiento de turno (para calles, parques, etc., pero también para que el ayuntamiento revenda parcelas y se financie) tampoco es el origen del problema. Lo que hace es abaratar el precio del suelo con respecto a lo que costaría si no hubiese que pagar este "impuesto revolucionario", perjudicando sólo al propietario del suelo (tampoco es que le importe demasiado: se forra de todas formas), no al comprador final. Y es que el precio final de la vivienda marca lo que el promotor puede pagar por el suelo. Y si compra "suelo bruto" (antes de ceder al ayuntamiento su parte) paga menos que si compra una parcela directa y totalmente edificable.
El suelo, aún sin liberalizar, no es escaso en absoluto. Por poner un ejemplo, Madrid, ciudad cara por excelencia, tiene ahora mismo millones de metros cuadrados que ya han sido declarados urbanizables. No por ello el precio de la vivienda ha bajado, sino al contrario. Y los propietarios de esas grandes bolsas de suelo, que no son otros que grandes promotoras (Reyal, Hercersa, ACS, ...) ya se encargan, haciendo uso de la libertad de mercado, de ir sacándolas a la venta al ritmo que estiman adecuado para que los precios no bajen.
La liberalización del suelo, lo único que hace es desplazar la corrupción a un nivel diferente. Ahora los promotores untan adecuadamente a los concejales de turno para conseguir las recalificaciones. Si los ayuntamientos dejasen de decidir, simplemente los maletines irían a las comunidades autónomas o al ministerio correspondiente, que serían los encargados de delimitar los espacios protegidos donde no es posible construir: parques nacionales, regionales y naturales, zonas de especial valor ecológico, pero también zonas de cultivo y pastos (algo tenemos que comer y los ministros y consejeros recoge-maletines ya se encargarían de recordarnos que ellos son los encargados de garantizárnoslo delimitando zonas para este fin), zonas de ocio (playas, estaciones de esquí, etc.), zonas reservadas a posibles infraestructuras futuras (autovías, carreteras, etc., incluso si nunca se llegan a construir), etc.
En definitiva, liberalizar el suelo no supone ninguna ventaja en lo que a precio final de vivienda se refiere. Para racionalizar los precios sólo hay dos alternativas:
-Intervencionista. Implica actuar sobre el precio de la vivienda, por ejemplo, aumentando los impuestos que hay que pagar al adquirir segundas y sucesivas viviendas, introduciendo impuestos sobre viviendas vacías, aumentando el parque de viviendas protegidas... Y sobre todo, gestionando estas políticas correctamente, vigilando estrechamente para evitar la corrupción (escrituración por debajo del precio real, venta ilegal de vpp, promotores que retienen el suelo destinado a vpp, ...)
-Liberal. Dejar que el mercado ponga las cosas en su sitio. Toda burbuja en todo mercado termina estallando. Si no se interviene de ninguna forma desde las administraciones, el mercado sigue su curso normal. Así, si la vivienda está sobrevalorada, llegará un momento en que habrá una caída de precios hasta que se corrija esa sobrevaloración. El motivo de fondo de esta corrección es la sobrevaloración de las viviendas (justificada brillantemente por muchos participantes de este foro). Los motivos concretos, o más bien, las circunstancias que desencadenen el estallido de la burbuja, pueden ser de lo más imprevisible, por eso es imposible saber cúando se producirá la caída (¿el mes que viene? ¿dentro de dos años?)


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  #16  
Antiguo 14-mar-2006, 15:55
ransomraff ransomraff está desconectado
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Luego la especulacion no esta en la construccion si no en el negocio del suelo, en lo que si estan metidos y mucho los ayuntamientos y los politicos.

Si entonces el problema esta en el suelo, y parece que todos etamos de acuerdo en esto, habra que actuar sobre este problema.
Da igual si el suelo esta caro porque luego se le saca mucho rendimiento, o el suelo es caro y por tanto lo es la vivienda que se construye en el.
Porque si el suelo fuese barato, logicamente lo construido en el seria mas barato, un constructor puede querer construir pisos a 5000 euros/m2 en un suelo de 500 euros/m2, pero el constructor de al lado estara dispuesto ha ahcerlo por 4500 y otro a 4000 y se termina por ajustar el beneficio a unos margenes razonables. A mayor beneficio mas gente dispuesta a entrar en el negocio ajustando margenes. Esto es un principio innegable del mercado.

Si se liberalizasse el suelo, habria tal cantidad de suelo disponible que de ninguna forma se mantendrian los precios actuales, tendrian que bajar lo precios que piden los especuladores de suelo. Ninguna gran constructora podria pensar en bloquear el mercado comprando todo el suelo edificable de una zona, simplemente porque mas alla, habra mas suelo en el que tambien se podra construir. Negociar con suelo dejara de ser rentable.
Logicamente un solar en el medio de cualquier ciudad seguiria siendo caro, pero el situado en el extrarradio seria mucho ams barato.


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  #17  
Antiguo 14-mar-2006, 16:08
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El suelo vale más o menos dependiendo del rendimiento que de, es decir, el suelo urbano es caro porque se pueden construir pisos caros en ese suelo. El dueño de una casa vieja (para demoler) ha tenido 50 visitas de promotores ofreciendose para comprar su casa (de los promotores que no tienen capacidad para los PAU), y como consecuencia natural de esto, al hombre se le empiezan a poner hojitos de €.
Lo que hay que tener claro es que el promotor como empresario destinado a ganar dinero, repercute tranquilamente el precio del suelo en el coste de la vivienda, como un gasto más.

si el precio del suelo fuese obligatoriamente bajo, ¿bajaría el precio de las viviendas?, pues si y/o no.

SI. El precio bajaría si existiese competencia a la baja en el precio del suelo, con la perspectiva de una competencia en el precio de las viviendas. El mecanismo que podría originar esta bajada, la posible liberalización.

NO. Si el suelo edificable no es suficiente para que exista una competencia, el promotor puede comprar barato y vender al mismo precio, cosa que ocurre con frecuencia.

En definitiva, le suena a alquien el termino 'competencia', pues eso es lo que hay que fomentar para bajar el precio del suelo, y competencia es lo que tendríamos que tener cuando terminen de construir las 800.000 viviendas previstas para este año.


PD, Juan Carlos Aparejador, puedes dar tu opinión sobre el tema por favor.
PD2, Abuelo, puedes dar tu opinión sobre cualquier tema, para algunos tus opiniones eran muy válidas.

Última edición por casi registrado; 15-mar-2006 a las 19:25


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  #18  
Antiguo 14-mar-2006, 17:56
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El suelo jamás podrá ser un mercado competitivo, ni el agua, ni la costa litoral, no se pueden cumplir ni uno de los supuestos de la competencia perfecta. Dejemos de liar las cosas


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  #19  
Antiguo 15-mar-2006, 08:24
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Para que me aclare, es que aun no se me ha respondido la pregunta concreta que tenia.

Liberalizar el suelo, significa, que todo terreno es edificable menos parques naturales ?

Gracias.


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  #20  
Antiguo 15-mar-2006, 17:24
JuanCarlos.Aparejador
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Ahh..hace unos diez dias que estoy fuera de casa, y apenas tengo tiempo para entrar en el foro y leer vuestras opiniones... mi opinion es que liberando el suelo, la competencia aumenta, y aumentando la competencia bajan los precios.
El valor del suelo lo marca el precio de los pisos?..naturalmente..cuando en una promotora hay que estudiar el valor de un solar, el primer paso es hacer un buen estudio de mercado de la zona, para tener claro a que precio se pueden vender los futuros pisos..
Una vez que tenemos claro ese dato..y simplificando el tema, se comienzan a "restar" los costes de construccion, proyectos, urbanizacion, costes financieros, publicidad...y ya tenemos una segunda "cifra".
LLegados a ese punto, asesorados por un economista, o un "control de gestion" se sacan dos variables el "TIR" y el "VAN", que nos determinaran la rentabilidad de la inversion...y una vez conocido esto, se sabe que cantidad maxima se puede ofertar por el solar...
Como veis, el precio de la vivienda, determina el valor del suelo, pero esto solo es posible en un mercado en que el suelo es un bien escaso, y donde el propietario de un solar recibe decenas de ofertas donde elegir....
Soy firme partidario de la liberalizacion, pero claro, hay tanta gente con tantisimo dinero metido en suelo, que dudo mucho que la cosa vaya a cambiar.


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