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  #1  
Antiguo 05-mar-2006, 02:09
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Estoy muy cansado de oir que el aumento del precio de la vivienda lo tiene el precio del suelo, con lo que eso implica politicamente.
Supongo que tendra su razon de ser esta postura , quisiera que alguien me lo explicase, si es cierto o no, a poder ser argumentaciones claras y sencillitas para que las entienda un lego como yo en la materia.
Muchas gracias por adelantado y a ver cuando baja ya el precio leches que estoy harto de la caja de carton.


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  #2  
Antiguo 05-mar-2006, 10:08
Ziggy
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Es el precio de la vivienda el que determina el precio del suelo y no al reves. El suelo no urbanizable, el que vale solo para cultivar o ni eso es en general muy barato porque el rendimiento económico que vas a sacar de él es muy bajo (quitando algunas zonas donde se le puede sacar un buen dinero al cultivo, la huerta valenciana, los regadíos de castilla y sitios así). Puedes comprar fincas de muchas hectareas en zonas de Teruel o de Andalucía a muy pocos euros el metro cudrado. Es un mercado con muy poca oferta, porque nadie quiere vender sus fincas aunque no valgan para nada, y también muy poca demanda (te hablo siempre e suelo rústico) un mercado cautivo creo que se dice (que me corrija algun economista).

Cuando un suelo se recalifica como urbano, multiplica su valor por 1000 o por 10.000, ya que entonces el rendimiento que se espera de él es mucho mayor, y siempre habrá alguien dispuesto a pagar todo ese dinero mientras haya alguien dispuesto a pagar lo que van a pedir luego por las casas que se construyen en ese terreno. Una parte muy importante de esa plusvalía va a parar al ayuntamiento que hace la recalificación, con lo cual todo el mundo gana mucho dinero (menos el que compra el piso claro). Es un sistema perfectamente legal y al mismo tiempo terriblemente injusto desde un punto de vista social, porque todas las plusvalías las paga el que compra el piso, que luego además tendrá que pagar el abultado beneficio del constructor, el IBI al ayuntamiento, etc. Por no hablar de todas las corruptelas que se pueden dar y se dan.

El mercado del suelo es mucho mas especulativo que el de la vivienda y así te puedes encontrar fincas a 15 kilómetros del centro de Madrid que no están edificadas, mientras la gente habla de irse a vivir a Toledo o Ciudad Real y cojer el AVE todos los días para trabajar. Somos el país con la densidad de pobación mas baja de Europa y no tiene ningún sentido decir que los pisos son caros porque falta suelo.

Con este sistema los ayuntamientos han encontrado la manera de ganar dinero a paletadas, sean del partido que sean, y no están dispuestos a cederselo a nadie. Hace unos años todos los ayuntamientos estaban al borde de la quiebra y ahora se dedican a hacer polideportivos, piscinas y parque por todos los sitios que les aseguran sus buenos votos (por ejemplo, en mi ciudad pagas 30 euros al trimestre al patronato deportivo municipal y tienes piscina cubierta, gimnasio y hasta sauna en ese precio), pero no nos engañemos, todo esto lo estamos pagando los de siempre.


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  #3  
Antiguo 05-mar-2006, 10:26
jaba jaba está desconectado
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Iniciado por Ziggy
... Somos el país con la densidad de pobación mas baja de Europa y no tiene ningún sentido decir que los pisos son caros porque falta suelo.

¿Sabíais que Portugal está más densamente poblado que España? tienen 92,391 sq km y 10566000 habitantes y España 505000 sq km y 40000000 habitantes: 115 hab /km2 y 79 hab/km2 (de "The CIA factbook website").

¿Y que Alemania tiene 357000 km2 (30% menos) y 82 millones de habitantes (218 hab/km2, casi el triple que España), y los pisos son más baratos con una renta per cápita de 30000 $ frente a 25000 en España?

El próximo Trivial lo vais a arrasar...

Última edición por jaba; 05-mar-2006 a las 10:28


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  #4  
Antiguo 05-mar-2006, 13:34
Ziggy
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Y mira que la solución es sencilla: hacer todo el suelo urbanizable (menos unas zonas que quedarían como no urbanizables bajo ningún motivo: costas, parques naturales...). Los nuevos vecinos tendrían que pagar las acometidas, el alcantarillado y todas las demás infrestructuras )que sería muy poco dinero en comparación con lo que se paga ahora por un pisucho).


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  #5  
Antiguo 05-mar-2006, 13:41
carolina carolina está desconectado
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El suelo esta caro porque la vivienda es un negocio y es la ley de la oferta y la demanda. Porque viviendas hay de sobras con las ya construidas. El discurso del precio del suelo y más suelo para contruir me parece totalmente equivocado.


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  #6  
Antiguo 05-mar-2006, 14:20
ransomraff ransomraff está desconectado
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Si se aplicase la oferta y la demanda, todo el suelo seria edificable, pero resulta que la oferta esta restringida a lo que digan los ayuntamientos y resulta que las grandes constructoras tienen la capacidad de comprar grandes cantidades de suelo y congelarlo, es decir bloquearlo para sacarlo solo con grandes beneficios, ya que la oferta no es lo suficientemente libre y grande.
Si todo el suelo no protegido (parques naturales, costas....) fuese edificable, dentro de unos parametros paisajisticos, la oferta no estaria regulada y restringida, con lo que las grandes constructoras o especuladores no podrian controlar este bien tan necesario y todos ganariamos. Pero no culpemos a las empresas por haceer lo que deben para ganr dinero, la culpa es de los yauntamientos que lo consienten e incluso promueven ya que ellos tienen aun mucho mas suelo retenido que quieren vender a altos precios para financiarse.
Lo realmente ingjusto es que sean los pobres hipotecados compradores de casas lo que financian los ayuntameintso mientras los propietarios se aprobechasn de unos impuestos muy bajos para lo que despues obtienen de ellos. El sistema es tan social, qe pagan los pobres los gastos para todos.


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  #7  
Antiguo 05-mar-2006, 17:11
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En efecto Juan Carlos, no puedo estar más de acuerdo, en todo lo que acabas de decir. Solo apuntar que los grandes promotores son los primeros interesados en ese juego y las corporaciones municipales sus obreros. A un promotor le interesa comprar a precio de rústico de secano y obrar el milagro de la recalificación. Si le ‘obligan’ ha realizar una parte de VPO, pues se compensa, dejando obrar más alturas o como se estime oportuno, pero en cualquier caso con los paganos de siempre.


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  #8  
Antiguo 05-mar-2006, 17:54
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Sois unos ilusos, toda la mierda que hay entorno a la vivienda lleva años pidiendo la liberalización del suelo ¿Por algo será no? El nuevo presidente del real madrid tenía una cartera de suelo de nose cuantos millones de metros cuadrados de suelo. Lo que harían los mafiosos de turno es acumular todo el suelo que puedan e ir sacando año a año lo que les interesase. Es decir, harían lo mismo que los ayuntamientos pero con la diferencia que lo que sacan los ayuntamientos luego lo gastan en servicios o al menos en berbenas, pero los promotores se lo gastarían en putas de lujo


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  #9  
Antiguo 05-mar-2006, 18:04
ransomraff ransomraff está desconectado
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Tampoco es para tanto lo de las grandes constructoras, esas no se mojan en cosas turbias, no se arriesgan, eso lo dejan para los pequeños constructores sin accionistas.
Y a las constructoras en realidad les da todo igual, ellas se dedican a construir y vender con un 20% de beneficio como mucho, si no mirad sus cuentas, en cualquier portal de economia estan. De hecho creo que por ellas, mejor si la vivienda no hubiese subido de precio, si siguiesemos a precios del 2000 ahora no verian peligrar la costruccion en 2007 o 2008, y podrian seguir construyendo 700.000 pisos cada año de forma infinita, pero no han podido controlar el mercado y en parte la posibilidad de vender tantas viviendas se debe a los inversores que existen porque la vivienda sube, creo que habria sido mucho mejor que subiese solo el ipc y construir 500.000 durante decadas. Con un beneficio del 20%.

Las constructoras no han sido capaces de controlar su propio sector, no han sido capaces de cuidar a la gallina de los huevos de oro y ahora esta enferma.

Pero a los ayuntamientos les pasa lo mismo, se han artado a construir y gastar, pensando que la financiacion con uselo era infinita, a ver que hacen ahora, a ver como pagan las fiestas, las subvenciones, las obras-anuncio de las elecciones....... A ver que hace bilbao con zorrozaude, que esperaban ganar un dineral con la reestructuracion de esa zona y tal vez se quede todo en la mitad.


Por ultimo me gustaria comentar un caso real. Las torres de izozaki, estan en medio de bilbao, muy cerca del gugemheim (o como se esciba), enfrente d ela ria y el puente de calatraba. Bueno, pues son dos torres y algunos edificios anexos, las torres son bastante altas para ser bilbao, a mi personalmente me gustan. El terreno era publico, de la antigua aduana, la cuestion es que cada piso cuesta 600.000 euros y no son de mas de 100m2, si la construccion no cuesta mas de 200.000 cada uno, quien se queda los otros 400.000?????? la constructora seguro que no, a no ser que sea del partido pero no he oido nada al respecto, ¿quien se queda con el dinero??, tal vez sea el ayuntamiento??? tal vez sea el ayuntamiento el que ha obligado a hinchar el precio por querer poner un hogar del jubilado de miles de metros cuadrados gratis en los bajos y la constructora a alguien le tenia que imputar el coste, tal vez con los beneficios de esta accion especulativa se paguen los 580.000 euros de subencion a la semana de la musica (esta misma).......
No se como son las cuentas, pero si alguien piensa que la constructora gana 2/3 del presupuesto es que es muy ingenuo.
Ademas los pisos siguen sin venderse, aun quedan bastantes libres por lo que se dice, tal vez por eso parece que las obras cada vez van mas lentas. Pero la obra es financiada por el bbva, luego cada mes que pasa deben pagar intereses, seguro que la constructora de buena gana si ganase 400.000 habria bajado el precio, terminado la obra y se prodria volver a endeudar con otra promocion, pero no lo hace ¿por que? tal vez no pueda bajar el precio sin afectar profundamente a los benefios. No es lo mismo bajar 5 cuando ganas 10 (pierdes el 50% de beneficio) que bajar 5 cuadno ganas 40.

Y en abandoibarra, de los tres bloques de pisos a un millon el metro cuadrado, en cuatro años solo ahn construido uno y ninguno d elos destinados a oficinas ¿que pasa? ¿no se vende? no quieren contruir???, estan vagos??? o es que a los precios a los que estan obligados a hacerlo no son rentables por lo altos que son???, lo que esta claro es que el ayuntamiento se fortaba las manos con la obra, obligo a las constructoras a hacer un parque, un puente, varias calles, jardines, dinero por el suelo...... para el ayuntamiento ya ha sido un negocio, lo dicen ellos mismos, los que han tenido muchos problemas han sido las constructoras, se metieron con la seguridad de que la diputacion compraria la torre de 35 pisos, poco despues dijeron que no y se quedaron con la torre sion vender y un agujero de muchos millones de esuros, menos mal que ahora la cojera iberdrola, si no la llegan a vender, quiebra la constructora. Curioso, de momento solo el ayuntamiento parece contento, bueno y renfe y la autoridad portuaria que eran los dueños de la mayor parte del terreno.


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  #10  
Antiguo 05-mar-2006, 18:14
ransomraff ransomraff está desconectado
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Por cierto, las promotoras compran millones d emetroc cuadrados de terreno no urbano, y tardan 7 años de media en conseguir que sea urbanizable, que de eso se quejan mucho, al fin y al cavo es solo cuestion de burcracia. 7 años con el dinero parado, para que despues tengan que dar un 10% al auntamiento por la cara, poner todos los servicio, les obligan a poner miles de metros cuadrados de parques con los que no ganan un duro, pagar las instalaciones municipales, y solo pueden construir unos pocos pisos de altura. Es buen negocio, si no no lo harian, pero tampoco para tirar cohetes.

Un dia, hace como dos años vi un reportaje en el que se haci al acuenta de lo que valia el suelo, se empezaba por un precio que parecia barato, empezaron a sumar los constes de todo y resultaba que antes de poner el primer ladrillo el precio del suelo ya era del doble o mas, de casi 3.000 euros.

Al final, creo que como mucho en la tercera parte del suelo terminas por poner viviendas, el resto del que has comprado lo pierdes, poro pagan sus gastos de acondicionamiento.


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