Burbuja.info - Foro de economía > > > en españa se podrían abrir "hipotecas a la americana" pero serían muy caras
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  #1  
Antiguo 12-jun-2010, 08:56
siemprelopodrasvender siemprelopodrasvender está desconectado
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Rescatar este hilo que en su momento pasó inadvertido.

en españa se podrían abrir "hipotecas a la americana" pero serían muy caras — idealista news
se habla a la ligera de abrir hipotecas a la americana

cuando la entidad financiera embarga en españa la vivienda de un hipotecado por no poder pagar su hipoteca, éste está obligado a pagar su préstamo con todos sus bienes, presentes y futuros, es decir, debe entregar su vivienda y en el caso de que no sea suficiente para zanjar la deuda, seguir pagando (¿qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?). en estados unidos, esto es diferente, ya que simplificándolo mucho alguien puede entregar su vivienda al banco y olvidarse de la deuda

todo esto es así porque en españa funciona la garantía personal cuando se firma la hipoteca, mientras que en eeuu la garantía es únicamente la vivienda que se hipoteca. en ocasiones surge la pregunta de ¿por qué no se hace así en españa?, ya que permitiría a la gente en problemas poder empezar de nuevo y no tener una peso casi de por vida por una equivocación, hasta tal punto que no hace mucho el partido popular (pp) e izquierda unida (iu) se pusieron de acuerdo y solicitaron al gobierno que funcionara el efecto sonajero (el moroso deja las llaves de la casa en la sucursal donde firmó el préstamo y pasa página)

todo el mundo debería conocer que en españa existe la posibilidad de que la deuda contraída quede zanjada entregando la vivienda, es decir, se podría abrir hipotecas como las americanas. así se contempla en el artículo 140 de la ley hipotecaria española. sin embargo, las entidades financieras se acogen al artículo 1911 del código civil que dice que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”

entonces, ¿se puede?

por poder, se puede, pero esta posibilidad requiere conformidad de todas las partes contratantes, es decir del hipotecado y del banco. los expertos aseguran que el banco no lo va a consentir. ruth navarro costa, profesora de derecho civil de la universidad complutense de madrid (ucm), apunta que este artículo “se utiliza poquísimo porque los bancos sólo renuncian al art. 1911 del código civil por unos costes muy elevados que a los deudores no les interesa asumir”

¿y de qué costes se trata? serían unas primas de riesgo. a mayor riesgo del banco, mayor coste de la hipoteca y varían en función de la entidad financiera. pese a existir esta posibilidad, los expertos lo ven casi misión imposible. como bien señala, navarro, en la actualidad no es el momento de celebrar este tipo de hipotecas, “hubieran sido interesantes en el 2006 ó 2007”, añade

con esta medida saldría perdiendo el banco y por ello no se ponen en práctica. josé ignacio navas, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, asegura que si las entidades financieras aceptaran la vivienda como forma de pago de la deuda, se verían obligadas a prestar bastante menos dinero del que han venido prestando. “y el hipotecado tendría que tener más de un 20% del valor de la casa ahorrado para comprarla”

las hipotecas americanas salen caras

como hemos comentado anteriormente, en españa se ha planteado “a la ligera” en muchas ocasiones la posibilidad de firmar hipotecas a la americana pero, cuidado, quien quiera hipotecas a la americana, tendrá que pagar también a la americana. en eeuu las hipotecas cuentan con un tipo de seguro para protección de la hipoteca, denominado private mortgage insurance o pmi, para que en caso de ejecución hipotecaria el banco tenga las espaldas cubiertas
este tipo de seguro es uno de las cuatro partes que forman el pago mensual de una hipoteca: principal (capital del préstamo), interest (intereses del crédito), impuestos (impuestos de propiedad) e insurance (seguros de propiedad). los costes de este seguro son muchas veces tan altos que el pago de la cuota mensual se hace muy cuesta arriba o casi imposible de efectuar. (conoce más sobre cómo funcionan las hipotecas en eeuu)

por ejemplo, el importe de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al 5% de interés es de unos 1.100 euros al mes, pero si se suma unos 700-800 euros en impuestos y el seguro de protección de préstamos, hay que pagar un total de unos 1.850 dólares cada mes. además, hay que recordar que los americanos pagan elevados intereses, ya que aunque los tipos de interés oficiales estén próximos a cero, ellos pagan un interés por sus hipotecas cercano al 5%, ya que se rigen por el bono a 30 años

en resumen, en españa la ley lo permite, pero en la práctica no se hace

ventajas de que el hipotecado responda sólo con la vivienda hipotecada

según algunos expertos, si durante el boom inmobiliario la garantía de las hipotecas hubiera sido sólo la vivienda, las sobrevaloraciones no habrían existido, o en teoría no habrían sido tan brutales, pues habría obligado al banco a asumir mayor responsabilidad y no hubieran dado tanto dinero a la ligera, dice el notario navas, que añade que “habiendo responsabilidad ilimitada todo es más fácil para la entidad” ya que le pasa el peligro al hipotecados

el experto enumera las siguientes ventajas de una garantía exclusivamente del inmueble:

- la subasta sería más fácil incluso en momentos bajistas

- la diferencia entre el valor de la adjudicación y el resto de la hipoteca sería inexistente y los bancos tampoco perderían gran cantidad de dinero

- el ejecutado tendría un historial poco estimulante pero no estaría condenado a no poseer bien alguno el resto de su vida
- la tasación sería exigida con criterios de permanencia en el tiempo y no meramente especulativos

- se utilizaría la hipoteca exclusivamente para comprar y no para finalidades ajenas como la compra de electrodomésticos, viajes de boda, coches, muebles… o cualquier otra aplicación inadecuada para esta garantía


----------------------------

Si no tuvieran las espaldas cubiertas, no darían préstamos a la ligera, y por lo tanto, no tendríamos la burbuja que tenemos, con el consiguiente, endeudamiento privado que hace que el consumo no tire de la economía, generando paro y exclusión social, aumentando el déficit público y con ello los impuestos para paliarlo; todo ello genera un círculo vicioso que acentúa el estancamiento y la recesión económica. Y todo por culpa de que la ley permite a los bancos curarse en salud, y estos como son conscientes de ello, han dado cipotecas a la ligera pensando más en una BUENA TASACIÓN (al 120% si hace falta) en vez de en una BUENA GESTIÓN DE RIESGOS. Y todo ello con el beneplácito del BdE, que ha estado de oyente ante estas malas prácticas.

Por cierto, el texto dice: "el importe de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al 5% de interés es de unos 1.100 euros al mes, pero si se suma unos 700-800 euros en impuestos y el seguro de protección de préstamos"..

Nadie subscribe esto, alguien podría contrastar esta información. En principio habla de que haría falta hacerse un seguro, y que sería muy caro. Luego en este trozo de escrito no especifica cantidad. Y por otra parte, se incluyen los impuestos por separado, que esto creo que es el 10 % que se aplica en españa por IVA, registro, notario; que va junto en el monto final de la cipoteca. Vamos, que resumiendo, este escrito me parece tendencioso porque en realidad los americanos a diferencia de los españoles tienen que hacerse un seguro (que no sabemos el tanto por cien que representa, pero si un furbolista se asegura una pierna por 150 millones no paga a lo mejor ni un millón al año).

A ver si descubrimos el pastel del seguro, que por lo visto el redactor quiere vendernos la moto, a precio de oro.


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  #2  
Antiguo 17-jun-2010, 10:41
Tio Pepe Tio Pepe está desconectado
Reptiliano
 
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A ver, leyendo en:
Private Mortgage Insurance - How to Eliminate PMI
The Cost of PMI

PMI varies slightly but you can generally expect to pay roughly $40-$50 each month per $100,000 borrowed. So, for a $200,000 loan you might pay nearly $100/month on PMI, or over $1,000 each year. When you think about it that really starts to add up. Obviously, the larger the mortgage the larger the PMI payment. If you end up having to pay PMI for many years it can literally cost you thousands of dollars so make sure you weigh that into your decision when determining how much house you can afford.

Por lo que me parecen excesivas las cifras dadas por idealista. Además allí mismo indican que es un seguro opcional que se debe contratar cuando no hay suficientes garantías de que el hipotecado pague.


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  #3  
Antiguo 17-jun-2010, 11:02
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Es evidente, no puede uno querer peces y no mojarse el culo.

Si queremos créditos baratos, tiene que haber un seguridad con pagos futuros. Y si queremos 'efecto sonajero', pues habrá que pagarlo a millón.

Puedo pensar en los precios de hace dos o tres años, sus 250.000€ por cualquier zulo, con el euribor al 5% más un diferencial de seguridad de un 4% para prevenir estas cosillas.

Nada, cuotas de 2.000€...


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  #4  
Antiguo 17-jun-2010, 11:05
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La verdad es que hubiera funcionado. Semejantes cuotas hubieran disuadido a pepitos, promotores y banca de la tentación de pedir prestado/valorar en/prestar semejantes cantidades de dinero a lo loco.


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  #5  
Antiguo 17-jun-2010, 11:25
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Astrocotoc
 
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Gilipolleces!
Las hipotecas ya se llevaron al limite de lo que se podía pagar. Lo que se pagaba en vivienda respecto al total de ingresos se forzó a porcentajes indecorosos.
Que "a la americana" incrementaba la cuota? Perfecto. Se hubiesen dado menos hipotecas y así hubiera estallado la puñetera burbuja antes.


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  #6  
Antiguo 17-jun-2010, 11:30
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Lo normal es que se hagan estudios de crédito más serios. En USA también han tenido su burbuja aunque la están gestionando mejor, básicamente porque el préstamo medio era muy inferior a la locura de aquí.
Un amigo mío usano, dentista en una localidad mediana de USA y su mujer que es profe se han comprado una casa muy mona por 180.000 dólares. La hipoteca a 12 años, pero al 5,4% (eso sí: fijo requetefijo e incluye el IBI).


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  #7  
Antiguo 17-jun-2010, 11:34
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Pretender deshacerse del enorme stock de pisos y recativar el sector es difícilmente compatible con la exigencia de que los compradores tengan ahorrado un 30 o 40% del valor de tasación del inmueble, más los gastos. Salvo que los pisos pasen a costar un 70% menos, claro.

La única manera que están encontrando los banquitos para colocar su morralla inmobiliaria es facilitar hipotecas al 100% a 40 años a clientes que entienden solventes.


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  #8  
Antiguo 17-jun-2010, 11:36
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Ah, que es que las hipotecas que hay ahora son baratas (y encima cargas de por vida con la deuda -tu y tus avalistas, si han sido lo bastante incautos como para avalarte- aunque entregues la garantía si no puedes pagar)... no me había dado cuenta...


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  #9  
Antiguo 17-jun-2010, 11:51
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Iniciado por siemprelopodrasvender Ver Mensaje
.....
Si no tuvieran las espaldas cubiertas, no darían préstamos a la ligera, y por lo tanto, no tendríamos la burbuja que tenemos
.....

Es necesario que exista seguridad jurídica, pero el estado debería fijar un tope de lo embargable a la persona (por ejemplo 30,000€ ó 5 años de los ingresos medios con una retención máxima del 30% de ingresos lo que sea mas grande). De lo contrario, el estado se presta a hacer de cobrador del Frac, avala con su músculo legal cualquier deuda y promueve un endeudamiento suicida.

Si le prestas a alguien, es tu obligación verificar su solvencia. Aquí unos tipos han prestado varias veces los depósitos de los ahorradores a todo insolvente que lo pidiese. El estado ha avalado este comportamiento con su marco legal a priori (permitiendo el embargo de ingresos futuros) y a posteriori (rescatando a los autores de la bromita).


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  #10  
Antiguo 17-jun-2010, 12:09
jmslluch jmslluch está desconectado
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lógicamente el artículo del idealista es una chorrada monumental, ni caro, ni barato, ni leches en vinagre. Se ha dicho chopocientasmil veces en el foro, hasta de manera cansina, valoración real, valoración real y valoración real, si los inmuebles no hubiesen alcanzado precios cómicos otro gallo cantaría, empezando por que las primas de riesgo de impago serían sustancialmente inferiores, a partir de ahí, a recalcular escenarios.

De cajón, los artículos con tufillo interesado suelen desprender un hedor poco soportable.


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