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El Mundo
17 de Febrero de 2006, número 431
http://www.elmundo.es/suplementos/su...140130804.html

La subida de tipos «boicotea» los efectos positivos de la desaceleración
A PESAR DE SER UN DATO OPTIMISTA, EL MENOR INCREMENTO DE LOS PRECIOS DE LAS CASAS PREVISTO PARA ESTE AÑO NO FACILITARÁ EL PRIMER ACCESO A UNA VIVIENDA A LOS JÓVENES DEBIDO AL ENCARECIMIENTO DE LAS HIPOTECAS

ÁUREA FELIPE

Con toda probabilidad, muchos de los ciudadanos que tienen pendiente la adquisición de su primera vivienda, principalmente jóvenes y otros colectivos con menores recursos económicos, habrán comenzado a frotarse las manos al ver que la desaceleración de los precios de las casas se hace realidad. Pero antes de hacerse ilusiones, es aconsejable reflexionar sobre todos los ingredientes que componen el 'nuevo' mercado inmobiliario que ahora comienza a perfilarse, ya que no todos juegan a favor de los compradores. Sin ir más lejos, la subida de los tipos de interés comienza a convertirse en un 'handicap' importante. Tanto que prácticamente aniquilará los efectos positivos que podrían esperarse de las menores subidas de los precios. Ni siquiera las mejores ofertas hipotecarias con las que ya cuentan las entidades bancarias, con plazos de contratación mucho más amplios entre otras ventajas, servirán para salvar el obstáculo que representa la previsible subida de los tipos de interés de entre 50 y 75 puntos básicos para 2006.
Basta con echar la vista atrás tres años para poder hacerse una idea de la situación a la que tienen que enfrentarse quienes estén pensando en adquirir ahora una vivienda: mientras que los precios de las casas está previsto que suban más de un 43% entre 2003 y 2006, los tipos de interés del total de entidades se situarán este ejercicio al mismo nivel de marzo de hace tres años. Así, la única solución de los colectivos con menos recursos para poder acceder a una vivienda seguirá siendo la vivienda protegida y el alquiler, dos mercados que no acaban de despegar.
La desaceleración en el sector inmobiliario es ya una realidad. Los precios de las casas están sufriendo incrementos menores, los ritmos de venta aflojan la marcha y se augura un equilibrio entre la oferta y la demanda. Pero, quizás, lo que más interese conocer, al menos a quienes están pensando en adquirir una vivienda, es si esta relajación del frenético ritmo al que nos tenía acostumbrado el sector facilitará el acceso a una casa en propiedad, especialmente a aquellos grupos que tienen más problemas debido a su menor capacidad económica, como es el caso de los jóvenes.
Lo cierto es que, aunque el menor incremento de los precios constituye una baza a favor para quienes se ven expulsados del mercado debido a los desorbitados precios de las casas, existen otros elementos que conforman el nuevo panorama inmobiliario que contrarrestan esta ventaja. Sin ir más lejos, la senda alcista de los tipos de interés está aniquilando, prácticamente en su totalidad, los efectos positivos que pudiera tener la desaceleración de los precios. «Los nuevos tipos de interés más altos marginan a los jóvenes, porque les limita el acceso al crédito. Muchos siguen y seguirán quedándose fuera», confirma Ignacio San Martín, responsable de Análisis Inmobiliario del Servicio de Estudios del BBVA.
«Los datos sobre la desaceleración suponen un paso adelante», confirman optimistas desde el Consejo de la Juventud de España. «Sin embargo, existen otros factores que influyen de forma directa en el esfuerzo que un joven ha de hacer para acceder a la vivienda, como son el aumento de los tipos de interés previstos y el bajo poder adquisitivo que tiene este sector de la población. Así, a pesar de la desaceleración, el incremento del precio de la vivienda sigue suponiendo hasta tres o cuatro veces más que el aumento del poder adquisitivo de los jóvenes», señalan desde este organismo.
Las cifras
Las cifras del escenario que se avecina para este ejercicio son bastante elocuentes: los precios de las casas se incrementarán, previsiblemente, en un porcentaje en torno al 10%, mientras que los tipos subirán entre 50 y 75 puntos básicos, según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Esto significa que si, desde 2003, los precios acumulan en 2006 una subida de más de un 43%, los tipos de interés, una de las principales herramientas para afrontar esta carestía, se colocarán en los niveles de hace tres años, con valores para el total de las entidades en torno al 4%.
Así, en este ejercicio habrá los mismos tipos de interés que hace tres años para afrontar unos precios un 43% más altos. Es más, otra de las herramientas utilizadas para amortiguar el impacto de la subida de los precios, como es la prolongación de los plazos de contratación, no será un bálsamo lo suficientemente potente, ya que prácticamente seguirán siendo idénticos a los de 2003, en torno a los 25 años de media.
Bien es cierto que «entre las ventajas del nuevo escenario están las ofertas hipotecarias que están haciendo las entidades financieras, con plazos de contratación que, puntualmente, pueden llegar a los 50 años, entre otras condiciones favorables», apunta Julio Gil, gerente de la APCE.
Pero, «las ofertas bancarias no contrarrestan el efecto de la subida de tipos, que es una de las principales causas que está provocando la normalidad de la actividad inmobiliaria», dice Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
Parece evidente que el panorama no mejora. Ahora bien, tampoco se vislumbra un ejercicio tan pesimista. «Los ratios de accesibilidad dejan de empeorar, sobre todo en la medida en que el incremento de los precios no se aleje tanto del crecimiento de la renta de las familias», señala Izquierdo. «Las rentas seguirán fuertes; esto mejora el empleo, y con él la accesibilidad», añade este experto.
«El acceso seguirá siendo cada vez más difícil mientras que los precios crezcan más que las rentas de las familias. No obstante, el esfuerzo de las familias aún sigue estando en porcentajes razonables -en 2006 se situará en el 25%-», expone Gil.
Ajuste
Por estos motivos, a pesar de todo, conviene estar muy al tanto de la evolución que siguen los precios. Por un lado, «hay que tener en cuenta que el ciclo sigue siendo alcista», en términos generales, recuerda Izquierdo. Los precios siguen incrementándose, aunque menos. Por otro lado, el aterrizaje de los mismos no se producirá de igual manera en todos los casos. «Existen inmuebles con precios por encima del mercado que serán los primeros en ajustarse», explica el director de Análisis del IEE. Se trata de viviendas de segunda mano que, por primera vez desde que comenzó el ciclo expansivo, experimentarán una bajada.
Respecto a la vivienda de nueva construcción, «es en la ciudades más caras en las que los precios han dejado de subir», comenta Jesús Martín de Prado, presidente de la promotora Larcovi. Por tanto, estamos ante una parada de precios «allí donde ya no hay recorrido, frente a otras ciudades con precios más asequibles donde todavía siguen subiendo», añade este profesional del sector.
Martín de Prado constata ya una menor visita a las casetas por parte de los hipotéticos demandantes, lo que «con toda probabilidad se traducirá en menores ventas y en menores incrementos».
Aparte de estas menores subidas, la venta se intentará estimular con otros factores que los compradores, a buen seguro, agradecerán. «En aquellas promociones en las que no vaya bien la comercialización se utilizarán las ofertas, algo que puntualmente ya se ha podido ver pero que se dará con mayor intensidad a partir de ahora, como son los cheques descuento, el regalo de una plaza de garaje, etcétera», comenta el presidente de Larcovi.



LA VPO Y EL ALQUILER NO DESPEGAN

Aunque el comprador debe tener en cuenta las ventajas que trae la nueva situación del mercado inmobiliario, lo cierto es que el primer acceso seguirá estando difícil durante este año. «La situación será muy similar a la actual. Para que mejorara, tendría que haber un cambio más importante», comenta Jesús Martín de Prado, presidente de Larcovi. «Las familias que ganen por debajo de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem) sólo podrán optar a vivienda protegida (VPO). Para que esto cambie, la libre tendría que bajar a la mitad de su precio, y esto no se va a producir», añade.
Así, para muchos jóvenes, la única opción seguirá siendo el alquiler o las casas protegidas. Dos mercados que no se presentan muy esperanzadores. Aunque, desde hace algún tiempo, se viene augurando el relanzamiento tanto de la vivienda protegida como del alquiler, parece que 2006 tampoco va a ser el año del despegue de estos dos mercados. «A pesar de que cada vez se necesita más vivienda protegida, porque cada vez son más los que, debido al precio, no pueden acceder al mercado libre, lo cierto es que la VPO va a menos», dice Luis Moya González, catedrático de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM).
Respecto al alquiler, a pesar del empeño que parecen haber puesto las distintas administraciones, «es un camelo, ya que no se están haciendo y, en otros muchos casos, se trata de alquiler con opción a compra, lo que no permite la rotación y, en consecuencia, la solución del problema del primer acceso», añade el catedrático.
Así, pocas son las novedades con las que se pueden encontrar este años los jóvenes a la hora de acceder a su primera vivienda.


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  #2  
Antiguo 20-feb-2006, 14:51
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Este es un tema que supongo que la mayoría de los foreros ya ha pensado. En efecto, una subida de los tipos de interés puede tener una doble lectura: por un lado frenan la subida de precios y desacelera el mercado inmobiliario, pero por otra parte lo que no nos gastamos en la vivienda, nos lo gastamos en intereses. Para mí al final de todo, aun así salimos ganando los futuros compradores, porque aunque la subida de tipos no afecte mucho al "TOTAL" a pagar (valor de la vivienda+intereses) si que vamos a tener un parque de viviendas más amplio donde elegir, y si pagas 30 kilos por un piso, quizá sea un piso de 100 m2 y no de 55.


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  #3  
Antiguo 20-feb-2006, 15:33
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Los de "el mundo" je,je ....primero un banquete de cinco años de ganancias ... y despues un " aterrizaje suave " , una correccion timida je,je. NO , señores , los excesos grandes SE PAGA , esto va a ser un crash


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