Muy interesante artículo, más teniendo en cuenta que viene del suplemento "Su Vivienda" de El mundo, el cual ha demostrado en múltiples ocasiones mostrar información sesgadada a favor de las inmobiliarias.
Fuente: http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/425//1136502004.html
LOS PARTICULARES QUE COMPRARON PISOS COMO INVERSIÓN METEÓRICA ALQUILAN AHORA ESTAS FLAMANTES PROPIEDADES ANTE LA DESACELERACIÓN DEL INCREMENTO DE LOS PRECIOS Y UNA MAYOR TARDANZA PARA VENDERLOS
ÁUREA FELIPE
El epicentro del fenómeno. Los carteles de «Se alquila» comienzan a formar parte del paisaje de los PAU de Madrid, tanto de los del norte (en la imagen) como de los del sur. Las oportunidades de arrendamiento empiezan a ser especialmente fuertes en estas zonas porque es en ellas donde, principalmente, han invertido sus ahorros muchos particulares. Ahora, la desaceleración les lleva al mercado del arrendamiento, en vez de a la transacción inmediata. / PEDRO CARRERO
Ni Sociedad Pública de Alquiler (SPA), ni oficinas específicas regionales, ni represalias con las casas vacías... El mejor estímulo para potenciar el alquiler está siendo la propia dinámica del mercado. La desaceleración está haciendo que cientos de inversores particulares que han comprado pisos estos años atrás con vistas a obtener una rápida rentabilidad en su inversión en el ladrillo opten por poner sus casas en arrendamiento en vez de sacarlas a la venta.
¿Los motivos? Por un lado, la rentabilidad ya no es la esperada y, en algunos casos, apenas permite ganancias, sobre todo si se tienen en cuenta los gastos de compraventa. A veces, las revalorizaciones que se pueden obtener no cubren ni siquiera estos costes de adquisición.
Por otro lado, ya no es tan sencillo encontrar compradores rápidamente. Es posible que se necesite tener el cartel de 'Se' 'vende' mucho más tiempo del previsto y, mientras, los propietarios tienen que hacerse cargo de la hipoteca, algo que no entraba en sus cábalas.
Ante este panorama, la mejor alternativa que están encontrando algunos particulares es el mercado del alquiler, que permite obtener una renta mensual para poder asumir el pago de la hipoteca, a la vez que se conserva el bien -es decir, la vivienda-, que en un futuro se podrá rentabilizar con toda probabilidad con su venta, si se tiene paciencia y se espera a un nuevo ciclo más alcista. Se trata de un fenómeno que podría suponer un cambio trascendental en el preocupante mercado de alquiler de nuestro país.
De momento, esta tendencia no es genérica en todo el mercado inmobiliario. Es más propia de grandes ciudades, como Madrid o Barcelona. En Madrid se está dando con especial fuerza, concretamente en los nuevos barrios de la capital. Los PAU son el punto de referencia para constatarla.
Tanto en Sanchinarro como en Montecarmelo, Las Tablas, Ensanche de Vallecas o Carabanchel no es extraño encontrarse con carteles de 'Se alquila' en las fachadas de los edificios. Y si se echa un vistazo a la prensa especializada, con frecuencia pueden verse este tipo de anuncios: «Se alquila. Piso a estrenar. Tres dormitorios. Vacío o amueblado. Urbanización con piscina, pádel, tenis, gimnasio, garaje y trastero. 900 euros». En este caso corresponde al PAU de Sanchinarro.
A estrenar
El piso, efectivamente, está totalmente nuevo, ya que se lo acaban de entregar a su propietario, quien lo compró sin la más mínima intención de ocuparlo, es decir, como inversión. Y para rentabilizarla, ha decidido ponerlo en arrendamiento.
«En algunos nuevos barrios de Madrid, el alquiler se está multiplicando, ya que se trata de zonas donde se ha ido la mayor parte de la inversión de los particulares en vivienda», según Fernando Encinar, director de Comunicación de idealista.com.
«En los nuevos desarrollos urbanísticos existentes en Madrid se ha producido estos años un factor fundamentalmente especulativo y, desde fechas recientes, se nota una tendencia al alza en la oferta de viviendas arrendadas, que responde a la paulatina dificultad a la hora de la venta de los inmuebles. A día de hoy, el tiempo necesario para vender una vivienda se ha triplicado», dice Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
«De Sanchinarro nos están llegando más pisos en alquiler que en venta», apuntan desde la oficina de la inmobiliaria Look & Find de Hortaleza.
Eso sí, de momento, este fenómeno no es una solución definitiva al problema del alquiler, entre otras cosas porque los precios de estos pisos no coinciden mucho con el presupuesto que manejan la mayoría de los demandantes de casas en alquiler. Pero cuando la tendencia cuaje, servirá también para regular los precios.
«Es difícil predecir en qué medida servirá para regular los precios, pero lo que es seguro es que, de momento, aumentará el parque de viviendas en alquiler», expone José Antonio Ugarte, presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi).
En cambio, otros lo tienen más claro: «En los próximos años se podría ver cómo los precios de los alquileres se moderan y empiezan a convertirse en una opción atractiva y no como una forma de tirar el dinero. Esto se dará a raíz de que se produzca una sobreoferta de pisos en alquiler, al sacarlos al mercado aquellos que han comprado como inversión y pensaban obtener una rentabilidad antes, incluso, de escriturar, como ya está sucediendo en los PAU de Madrid», constata Carlos Llés, profesor de Sociología Urbana de la Universidad Carlos III de Madrid.
«Ante la moderación de las subidas de los precios y el aumento de las hipotecas, esas inversiones se ponen en el mercado de alquiler para afrontar la amortización de los préstamos. Cuando esto se generalice, los alquileres comenzarán a constituir una opción alternativa a la compra», concluye Llés.
Con retraso
«Esto era algo que se esperaba hace tres años, cuando se había previsto el fin del 'boom'. Pero los pronósticos fallaron y no ha sido hasta ahora cuando se ha empezado a producir este fenómeno, cuando comienza a ser un hecho la desaceleración», comenta Ignacio San Martín, responsable de Análisis Inmobiliario del Servicio de Estudios de BBVA.
«Hasta ahora, compraban y vendían, porque, entre otras cosas, no había seguridad jurídica para alquilar. Ahora esta seguridad ha aumentado, por medio de la petición de avales y otras garantías que se han generalizado», añade San Martín desde BBVA.
Además, según San Martín, en estos momentos el alquiler ofrece rentabilidades muy similares o idénticas a cualquier otra inversión como bonos, acciones, etcétera, y permite seguir contando con el bien para sacarle más rentabilidad cuando de nuevo cambie el ciclo y vuelva a haber importantes plusvalías. «Ahora existe la visión del largo plazo en el mercado inmobiliario, ya que se conoce mucho más su comportamiento, por lo que no hay temores y los inversores piensan que, si no se vende ahora, ya se venderá», expone San Martín.
Nueva opción
Si la demanda responde, «este fenómeno tiene más trascendencia de lo que pensamos. Es una opción potente que antes no existía, pues prácticamente sólo se pensaba en la venta», continúa San Martín.
«La tendencia cobrará peso a medida que los precios se ajusten. Si el incremento del precio de los pisos llega a ser igual que el del coste de la vida, algo que podría ocurrir a medio plazo, se elimina la plusvalía, con lo que los que compraron como inversión optarán por el mercado del alquiler de manera generalizada», explica José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
Y es que el mercado del alquiler muestra un comportamiento anticíclico. «En un ciclo alcista, como el actual, pierde protagonismo, como acaba de ocurrir. Con el previsible cambio de ciclo, esta tendencia normalmente debería revertir, ya que, desde el lado de la oferta, ante las mayores dificultades para la venta, las viviendas previstas para esta operación pasan ahora a alquilarse», explica Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
«El reto pues es crear un marco institucional adecuado que facilite de forma natural esta transición», concluye el director de Análisis de esta entidad.
Lo que también parece claro, según coinciden en apuntar todos los expertos, es que para conseguir finalmente la dinamización del mercado del alquiler se tiene que conjugar otro factor muy importante: la seguridad jurídica. «Es imprescindible conseguir agilizar los juicios por desahucio», apunta Galindo.
Fuente: http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/425//1136502004.html
LOS PARTICULARES QUE COMPRARON PISOS COMO INVERSIÓN METEÓRICA ALQUILAN AHORA ESTAS FLAMANTES PROPIEDADES ANTE LA DESACELERACIÓN DEL INCREMENTO DE LOS PRECIOS Y UNA MAYOR TARDANZA PARA VENDERLOS
El epicentro del fenómeno. Los carteles de «Se alquila» comienzan a formar parte del paisaje de los PAU de Madrid, tanto de los del norte (en la imagen) como de los del sur. Las oportunidades de arrendamiento empiezan a ser especialmente fuertes en estas zonas porque es en ellas donde, principalmente, han invertido sus ahorros muchos particulares. Ahora, la desaceleración les lleva al mercado del arrendamiento, en vez de a la transacción inmediata. / PEDRO CARRERO
Ni Sociedad Pública de Alquiler (SPA), ni oficinas específicas regionales, ni represalias con las casas vacías... El mejor estímulo para potenciar el alquiler está siendo la propia dinámica del mercado. La desaceleración está haciendo que cientos de inversores particulares que han comprado pisos estos años atrás con vistas a obtener una rápida rentabilidad en su inversión en el ladrillo opten por poner sus casas en arrendamiento en vez de sacarlas a la venta.
¿Los motivos? Por un lado, la rentabilidad ya no es la esperada y, en algunos casos, apenas permite ganancias, sobre todo si se tienen en cuenta los gastos de compraventa. A veces, las revalorizaciones que se pueden obtener no cubren ni siquiera estos costes de adquisición.
Por otro lado, ya no es tan sencillo encontrar compradores rápidamente. Es posible que se necesite tener el cartel de 'Se' 'vende' mucho más tiempo del previsto y, mientras, los propietarios tienen que hacerse cargo de la hipoteca, algo que no entraba en sus cábalas.
Ante este panorama, la mejor alternativa que están encontrando algunos particulares es el mercado del alquiler, que permite obtener una renta mensual para poder asumir el pago de la hipoteca, a la vez que se conserva el bien -es decir, la vivienda-, que en un futuro se podrá rentabilizar con toda probabilidad con su venta, si se tiene paciencia y se espera a un nuevo ciclo más alcista. Se trata de un fenómeno que podría suponer un cambio trascendental en el preocupante mercado de alquiler de nuestro país.
De momento, esta tendencia no es genérica en todo el mercado inmobiliario. Es más propia de grandes ciudades, como Madrid o Barcelona. En Madrid se está dando con especial fuerza, concretamente en los nuevos barrios de la capital. Los PAU son el punto de referencia para constatarla.
Tanto en Sanchinarro como en Montecarmelo, Las Tablas, Ensanche de Vallecas o Carabanchel no es extraño encontrarse con carteles de 'Se alquila' en las fachadas de los edificios. Y si se echa un vistazo a la prensa especializada, con frecuencia pueden verse este tipo de anuncios: «Se alquila. Piso a estrenar. Tres dormitorios. Vacío o amueblado. Urbanización con piscina, pádel, tenis, gimnasio, garaje y trastero. 900 euros». En este caso corresponde al PAU de Sanchinarro.
A estrenar
El piso, efectivamente, está totalmente nuevo, ya que se lo acaban de entregar a su propietario, quien lo compró sin la más mínima intención de ocuparlo, es decir, como inversión. Y para rentabilizarla, ha decidido ponerlo en arrendamiento.
«En algunos nuevos barrios de Madrid, el alquiler se está multiplicando, ya que se trata de zonas donde se ha ido la mayor parte de la inversión de los particulares en vivienda», según Fernando Encinar, director de Comunicación de idealista.com.
«En los nuevos desarrollos urbanísticos existentes en Madrid se ha producido estos años un factor fundamentalmente especulativo y, desde fechas recientes, se nota una tendencia al alza en la oferta de viviendas arrendadas, que responde a la paulatina dificultad a la hora de la venta de los inmuebles. A día de hoy, el tiempo necesario para vender una vivienda se ha triplicado», dice Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
«De Sanchinarro nos están llegando más pisos en alquiler que en venta», apuntan desde la oficina de la inmobiliaria Look & Find de Hortaleza.
Eso sí, de momento, este fenómeno no es una solución definitiva al problema del alquiler, entre otras cosas porque los precios de estos pisos no coinciden mucho con el presupuesto que manejan la mayoría de los demandantes de casas en alquiler. Pero cuando la tendencia cuaje, servirá también para regular los precios.
«Es difícil predecir en qué medida servirá para regular los precios, pero lo que es seguro es que, de momento, aumentará el parque de viviendas en alquiler», expone José Antonio Ugarte, presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi).
En cambio, otros lo tienen más claro: «En los próximos años se podría ver cómo los precios de los alquileres se moderan y empiezan a convertirse en una opción atractiva y no como una forma de tirar el dinero. Esto se dará a raíz de que se produzca una sobreoferta de pisos en alquiler, al sacarlos al mercado aquellos que han comprado como inversión y pensaban obtener una rentabilidad antes, incluso, de escriturar, como ya está sucediendo en los PAU de Madrid», constata Carlos Llés, profesor de Sociología Urbana de la Universidad Carlos III de Madrid.
«Ante la moderación de las subidas de los precios y el aumento de las hipotecas, esas inversiones se ponen en el mercado de alquiler para afrontar la amortización de los préstamos. Cuando esto se generalice, los alquileres comenzarán a constituir una opción alternativa a la compra», concluye Llés.
Con retraso
«Esto era algo que se esperaba hace tres años, cuando se había previsto el fin del 'boom'. Pero los pronósticos fallaron y no ha sido hasta ahora cuando se ha empezado a producir este fenómeno, cuando comienza a ser un hecho la desaceleración», comenta Ignacio San Martín, responsable de Análisis Inmobiliario del Servicio de Estudios de BBVA.
«Hasta ahora, compraban y vendían, porque, entre otras cosas, no había seguridad jurídica para alquilar. Ahora esta seguridad ha aumentado, por medio de la petición de avales y otras garantías que se han generalizado», añade San Martín desde BBVA.
Además, según San Martín, en estos momentos el alquiler ofrece rentabilidades muy similares o idénticas a cualquier otra inversión como bonos, acciones, etcétera, y permite seguir contando con el bien para sacarle más rentabilidad cuando de nuevo cambie el ciclo y vuelva a haber importantes plusvalías. «Ahora existe la visión del largo plazo en el mercado inmobiliario, ya que se conoce mucho más su comportamiento, por lo que no hay temores y los inversores piensan que, si no se vende ahora, ya se venderá», expone San Martín.
Nueva opción
Si la demanda responde, «este fenómeno tiene más trascendencia de lo que pensamos. Es una opción potente que antes no existía, pues prácticamente sólo se pensaba en la venta», continúa San Martín.
«La tendencia cobrará peso a medida que los precios se ajusten. Si el incremento del precio de los pisos llega a ser igual que el del coste de la vida, algo que podría ocurrir a medio plazo, se elimina la plusvalía, con lo que los que compraron como inversión optarán por el mercado del alquiler de manera generalizada», explica José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
Y es que el mercado del alquiler muestra un comportamiento anticíclico. «En un ciclo alcista, como el actual, pierde protagonismo, como acaba de ocurrir. Con el previsible cambio de ciclo, esta tendencia normalmente debería revertir, ya que, desde el lado de la oferta, ante las mayores dificultades para la venta, las viviendas previstas para esta operación pasan ahora a alquilarse», explica Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
«El reto pues es crear un marco institucional adecuado que facilite de forma natural esta transición», concluye el director de Análisis de esta entidad.
Lo que también parece claro, según coinciden en apuntar todos los expertos, es que para conseguir finalmente la dinamización del mercado del alquiler se tiene que conjugar otro factor muy importante: la seguridad jurídica. «Es imprescindible conseguir agilizar los juicios por desahucio», apunta Galindo.