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  #1  
Antiguo 05-ene-2006, 17:46
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Este comentario de un forero de invertia lo dice todo, dejo la dirección y por si acaso lo que dice:

http://servicios.invertia.com/foros/...Men=1003120605

"Yo conocí los primeros casos reales de ?burbuja? hará unos tres años. Se produjeron a la vez. Un chalet estaba tasado en unos 150 millones: el banco prestó el 80 por ciento, unos 120 para redondear. Pero de repente se encontraron con que el comprador se acababa de comprar un cochazo, cosa extraña en quien acababa de comprarse la vivienda. ?Qué bien te van las cosas?, le dijeron. ?No, es que me habéis prestado 120 millones? y he pagado 80. Los otros 40 los tengo para gasto?. Sólo con este chalet y otro que se había comprado inmediatamente después, en el que pasó lo mismo, el banco tenía cerca de 70 millones en el aire. Solamente con dos chalets en un mes. Si los dos compradores dejaban de pagar y se ejecutaba la hipoteca, perdían eso (y los compradores lo ganaban).

¿Cómo se había llegado a tal disparate? Intentaré contarlo con un ejemplo claro.

¿Vosotros creéis que las decenas de miles de inmigrantes que llegaron aquí sin nada han ahorrado en 4 años lo suficiente para pagar la entrada de un piso? ¿A que no, verdad?

¿Entonces cómo han comprado los pisos?

Pues es muy sencillo. Sea un piso que valía 20 millones que quiere comprar el inmigrante, que naturalmente no tiene ni esos 20 ni uno solo. El director de la sucursal bancaria lo sabe mejor que nadie, pero tiene que cumplir sus objetivos de créditos. Entonces presiona al tasador y le dice que si no es ?generoso? el inmigrante se queda sin casa o, en función de la personalidad del director, que cambia de tasador (el cual sólo cobra si hace la tasación, por cierto).

El tasador es ?generoso? y resulta que el piso ?vale? 25. Ya está el dinero para la entrada. El banco presta el 80 por ciento de 25, o sea 20. Problema resuelto y todos contentos.

Y ahora hay que asumir algo importantísimo:

EL DATO QUE ENTRA EN EL ORDENADOR DE LA TASADORA, QUE SIRVE PARA MEDIR LA EVOLUCION DE LOS PRECIOS, NO ES 20, SINO 25.

Ahora un vecino quiere vender su piso en el mismo edificio. Lo que le dicen es que ?vale? 25 y él, por si acaso, pide 27, ya que como todo el mundo sabe siempre hay tiempo para bajar. Finalmente vamos a suponer que lo vende por 20.

EL DATO QUE ENTRA AHORA EN EL ORDENADOR DE LA TASADORA NO ES 20 NI 25, SINO 27.

El sistema estadístico nos da una subida del 35 por ciento cuando en realidad no se ha producido subida alguna. Y esto es así por un hecho inexorable que hay que tener en cuenta siempre que se estudie el mercado inmobiliario español:

NUESTRO SISTEMA DE MEDICION PUEDE DETECTAR SUBIDAS DE PRECIOS CUANDO ESTOS SE MANTIENEN ESTABLES E INCLUSO CUANDO BAJAN PORQUE NO MIDE LOS PRECIOS REALES.

El que no se lo crea, puede mirar la normativa de tasaciones y descubrirá que es así. No se miden los precios reales y, por lo tanto NADIE SABE EN ESPAÑA CUAL ES EL PRECIO REAL DE LA VIVIENDA.

Naturalmente, una diferencia de más del 20 por ciento entre el precio teórico (también llamado de ?mercado? aunque no lo sea realmente) y el real tiene mucho peligro para el sistema financiero, incluso con independencia de que los precios suban o bajen. En este escenario queda una parte de la hipoteca simplemente en el aire.

Pero tranquilos, nuestro sistema financiero tiene remedios para todo.

Teóricamente para impulsar las titularizaciones, pero además de paso para evitar este efecto, se aprobó hace poco una reforma del sistema de tasaciones. La reforma es genial. Permite que el valor de los pisos suba y baje a la vez. ¿Cómo es posible que el valor de tu piso suba y baje a la vez?, se pregunta uno.

Pues porque ahora los pisos tienen DOS valores, no sólo uno. Un valor tiene en cuenta las expectativas de futuro y bla bla bla, bla bla bla. El otro es el que se da de verdad para calcular el valor del inmueble. El que se tiene en cuenta para titularizar, por otra parte.

Naturalmente el valor bla bla bla, es un valor destinado los medio de comunicación. Las tasadoras tienen todos los medios del mundo para manipularlo. Por cierto, cuando sólo existía un valor también lo hacían. Una técnica obvia (entre otras muchas existentes): todo el mundo sabe que en España cientos de pueblos se están despoblando. Hay casos en los cuales no es que los precios bajen en los pueblos, es que llegan a 0. Pues bien, los datos de los pueblos simplemente no se introducen en el sistema estadístico de las tasadoras y resulta que se dice que la vivienda ha subido ?en España? cuando en el sistema de medición ha excluido expresamente más del 90 por ciento del territorio nacional y buena parte de la población.

Llevamos ya un tiempo en el cual el valor ?de mercado? y el real no coinciden para nada. En Madrid, por ejemplo, yo no conozco a nadie que haya vendido su piso por el valor de mercado en los dos últimos años. Es entonces, cuando pones el cartel, cuando te das cuenta de la realidad del mercado inmobiliario. Lo pones en precio porque quieres venderlo. Pasa unos meses y te dicen que la vivienda ha subido un 15 por 100. Descubres que, al parecer, han subido todas menos la tuya. Pasan más meses y sube otro 15 por ciento, y la tuya sin vender. Ya estás supuestamente por debajo del mercado, pero no hay manera. ¿Para qué sirve el precio ?de mercado?, te preguntas? ¿Por qué sube todo menos lo mío?

Porque tanto el precio ?de mercado? como las ?subidas? son falsas, terminas descubriendo.

Al margen de casos extremos como los de los chalets, y hablando en general, me da la impresión de que el año pasado en Madrid tuvo muchísima suerte, pero muchísima suerte, quien vendió sólo un 10 por ciento por debajo del precio ?de mercado?. Y eso, por cierto, tomando el menor de los diferentes precios ?de mercado?, porque cada tasadora da uno diferente (lo que da una idea de la ?certeza? del precio de la vivienda), que no suele coincidir con los datos de los vecinos o de fuentes independientes como idealista.com. Este año los veintes y hasta los treintas por cientos se encuentran con cierta facilidad, siempre sobre el menos de precios de mercado y refiriéndome a vivienda usada.

Y así estalla la burbuja. Se mantiene una ficción psicológica muy útil para que la gente sea feliz y siga considerando la inversión en vivienda es el tesoro inagotable aunque la realidad vaya por otro lado. Pero casi es mejor así. Los coches de Madrid ardieron en el garaje de un gran edificio de madrugada: podía haber habido una tragedia. Tal vez lo mejor para que el fenómeno no se repitiera ha sido precisamente no comentarlo.

Por lo mismo, acaso lo mejor es que la mentira se que sólo en el ámbito de sus conciencias."


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  #2  
Antiguo 05-ene-2006, 22:10
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No entiendo lo de que en las tasaciones hay dos valores, uno para titularizar y otro de mercado, el valor de tasacion a efectos legales es uno solo. El forero está un poco confundido, es cierto que hay varios valores (el valor es mas bajo si la finca es VPO o está alquilada), pero al final el tasador escoge un unico valor (que suele ser el inferior), y ese es el único que vale a todos los efectos.


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  #3  
Antiguo 06-ene-2006, 11:47
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Iniciado por No Registrado
No entiendo lo de que en las tasaciones hay dos valores, uno para titularizar y otro de mercado, el valor de tasacion a efectos legales es uno solo. El forero está un poco confundido, es cierto que hay varios valores (el valor es mas bajo si la finca es VPO o está alquilada), pero al final el tasador escoge un unico valor (que suele ser el inferior), y ese es el único que vale a todos los efectos.

El forero tiene razón aunque su forma de expresarse no es del todo correcta.
Valor de tasación, como tal, hay uno.
Ahora, no se tiene porqué pagar el valor de tasación.
Y ahí es lo que estaba explicando el usuario anterior. Que si bien en las estadísticas, los pisos siguen subiendo, en la realidad, bien pueden estar estancados debido a que hay gente que está sobretasando los pisos para lograr que se financie el 100% de su vivienda sobre el precio real.
Pero como lo que sale anunciado es el precio de tasación, pues se produce un efecto artificial de apariencia de pisos al alza, cuando en realidad, si negocias bien con el vendedor probablemente te lo venga bastante por debajo de precio.


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  #4  
Antiguo 06-ene-2006, 15:25
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Independientemente de las tasaciones que efectivamente es un fraude que infla los precios, ese relato es un pura fantasmada, no tiene nada de real. Ya que aún suponiendo que esas casas fuesen tasadas en 120 millones, y el "listillo" sólo hubiera pagado 80, si el banco le prestó x millones, el "listillo" si no paga, además de quedárse con su casa, el banco le exigirá el montante total de su deuda con sus bienes y salarios habidos y por haber.

Basta con leerse las claúsulas de las hipotecas que se firman, o no suena eso de "responsabilidad ilimitada"?


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  #5  
Antiguo 06-ene-2006, 17:22
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Donde puedo conseguir el precio del m2 contruido por calles en Madrid


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  #6  
Antiguo 07-ene-2006, 10:37
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En el suplemento Inmobiliario de ayer dia 7 del ABC trae un analisis, zona por zona de Madrid. A mi me parece que es lo que quieres tu
Si quieres una dato concreto dimelo y te lo cuelgo aqui.


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