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  #1  
Antiguo 31-dic-2005, 21:17
Los tres jinetes Los tres jinetes está desconectado
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Ante la pregunta de si el mercado inmobiliario sufre una burbuja, la respuesta es clara: SI

En la situación presente, la vivienda desde el punto de vista como inversión para obtener una renta por alquiler, estamos ante una inversión muy mediocre. Supongamos un piso de valor de mercado de 300.000 Euros, y un alquiler neto de gastos de 900 Euros mensuales. La rentabilidad anual sería aproximadamente de: (900*12)/(300.000) = 3,6% .Esta rentabilidad, en una inversión de riesgo moderado (impago de alquileres, obras extraordinarias), es claramente nefasta. Por lo tanto, con esas condiciones el único incentivo racional para invertir en vivienda es la expectativa de revalorización.

La pregunta es si es previsible una explosión de la burbuja. Deberían darse alguna o una combinación de las siguientes circunstancias:

1) Deterioro de los salarios (menor demanda, mayor morosidad y menor capacidad de compra)
2) Incremento de los tipos de interés (menor capacidad de compra)
3) Deterioro de la actividad económica (menor capacidad de inversión)
4) Deterioro del la inversión extranjera (menor propensión a la inversión en inmuebles turísticos)
5) Descenso de la inversión en vivienda como refugio de ganancias no declaradas.
6) Descenso de la demanda por razones demográficas (pirámide invertida de población)
7) Cambio de mentalidad inversora y patrimonial. Aumento de la conciencia ética en las inversiones.

El argumento absurdo es decir que los precios de los pisos nunca bajan. Claro, nunca bajan, hasta que bajan (preguntarle a los japoneses).

Cualquiera puede estar de acuerdo con estas condiciones, dado que han sido las mismas condiciones a la inversa las que han alimentado la burbuja (además de incidir la escasa cultura económica del país). De momento sólo concurren ligeramente las circunstancias 2, 4, y 5, y de momento parecen no afectar a los precios de la vivienda.

En cuanto a la causa nº 5, quizá ya no se vive el boom de finales del 2001, aunque las ganancias no declaradas siguen y seguirán existiendo. Tras la afloración de dinero negro que se produjo en el último trimestre de 2001, debida a la introducción del euro, los españoles han vuelto a atesorar efectivo, especialmente en billetes de alta denominación. La circulación de billetes de 500 EUR ha subido un 73% desde enero y ya supera los 10.000 mill. de Euros.
Eso quiere decir que todos compramos el pan con billetes de 500, ¿no ?. Además hay que tener en cuenta que ahora este dinero puede provenir sin dificultad de cualquier país de la zona euro. Si tenemos en cuenta que en España las transacciones inmobiliarias se prestan mejor a la opacidad que en la mayoría de países euro, la propensión a comprar inmueble español será mayor.

Por el efecto 6, la demanda deberá lógicamente descender, sólo amortiguable por la compra de inmuebles por inmigrantes.

¿ El efecto 7 ? Pepito grillo, la voz de la conciencia, nos dice que eso de especular con bienes de primera necesidad está muy feo, aunque a pocos se les ocurre pensar en eso.


La conclusión es que deberás actuar según tu perfil:

1) Si tu intención es comprarte la casa donde vivirás, hazlo sólo en el caso de que la casa te guste, la puedas pagar, tu mentalidad inversora-patrimonial sea tradicional, y olvídate de foros inversores como éste. Sé féliz.

2) Si eres un inversor con dinero legal, la vivienda se está convirtiendo en una inversión de alto riesgo. Mejor espera con el dinero seguro; seguro que la bolsa ofrece menos riesgos (la volatilidad en 2005 está en mínimos históricos).

3) Si eres un inversor con dinero dudoso, y te gusta jugar al monopoly, compra viviendas, déjalas vacías para evitar arrendatarios molestos, y prepárate para quemarte en el infierno.


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  #2  
Antiguo 01-ene-2006, 12:18
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Estoy de auerdo en todo, excepto en tus conclusiones finales. Porque parece que tras justificar que se ha desencadenado una secuencia de hechos que conducen a la Burbuja, aceptas que el precio de los inmuebles se ajusta a su valor.
Ahí discrepo totalmente, ya que el hecho de definir la situación actual como Burbuja, evidencia que el precio de venta de las viviendas supera ampliamente el valor real de las mismas.
Tu mismo pones un buen ejemplo al describir la nula rentabilidad actual de las viviendas en alquiler, donde prácticamente, si descontamos la inflación real mas del 4%, los gastos de comunidad de vecinos, impuestos municipales, mantenimiento de la vivienda (pintura, reparaciones etc) morosos y períodos desocupados, entramos en perdidas reales.
Si partimos del dicho de que en un mercado libre, las cosas valen lo que se paga por ellas. Se acaba la discusión.
Pero cuando aceptamos denominar la situación actual como Burbuja, no hay ninguna razón válida para adquirir actualmente una vivienda a los precios de mercado.
Y si alguien tiene necesidad de ello, mi modesta opinión es que se lo piense tres veces y que busque otra alternativa que le permita esperar dos años.
En Madrid ya se está produciendo esta circustancia en la vivienda usada, donde muchos propietarios, voluntariamente rebajan sus pretensiones iniciales, ante la necesidad de hacer frente a los gastos de la vivienda nueva que ahora le entregan.
En este momento se están entregando miles de viviendas recien terminadas, para las que se contaba como parte de pago, lo conseguido con la venta de la vivienda en el que se habita actualmente. Y surge la urgencia de la venta.
Los que han visto que en 10 años han multiplicado por 3 el precio de su vivienda, tienen mucho margen de rebaja sobre sus pretensiones iniciales.
En resumen mi opinión es que los buenos negocios se hacen siendo pacientes, visitando muchos pisos en venta, estudiando bien las ofertas y aprendiendo a reconocer y valorar la relación calidad/precio. Y esperando a que el mercado madure y siga creciendo la enorme oferta actual que aumenta cada día.
Feliz Año 2.006 para todos.


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  #3  
Antiguo 02-ene-2006, 01:05
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Hola abuelo, gracias por tus comentarios.

En fin, creo que no logré transmitir mi mensaje bien si de mi texto interpretas que acepto que el precio de los inmuebles se ajuste a su valor. Quizá entiendo y acepto cómo han llegado los precios a los niveles actuales, por los factores indicados en mi texto, aunque de ningún modo creo que los precios seam justificables desde un punto de vista puramente económico.

En mis conclusiones sobretodo quería aportar a la discusión los factores que inciden en la apreciación del "valor" de los inmuebles. Y el factor más importante es es factor emocional, dado que no podemos olvidar que vamos a vivir, amar, y quizá morir dentro de nuestra inversión.

Tal como indicas, los negocios (es decir, las buenas compras y las buenas ventas) se hacen con paciencia; mirando, investigando y balanceando calidad/precio.

La clave es que cuando hablamos de la vivienda no hablamos sólo de precios y rentabilidades, sino sobretodo de ilusiones, y de expectativas construidas en nuestro plan de vida. Por lo tanto, pese a tratarse en la mayoría de los casos de la mayor inversión en la vida de una persona, en la decisión de compra contribuyen aspectos emocionales, y por ende irracionales.
Por eso, lo más habitual es que en la decisión de compra jueguen emociones como impulso, ansiedad, y por qué no, enamoramiento (especialmente si hay fecha de boda cerca). Qué duda cabe que todas estas emociones no son las mejores consejeras para tomar la mejor decisión.

El hecho de ver cómo los precios crecen un 15% anual hace crecer la ansiedad del futuro comprador, aceptando con más facilidad cualquier precio. Y esta situación retroalimenta el mercado con más subidas.

Desde que comenzó esta burbuja (pongamos inicios de 1998 ?), y hablando con algún amigo que se iba a comprar un piso para vivir con su pareja, por muy descabellado que fuera el precio de compra, nunca se me ocurrió aconsejar otra opción que no fuera la compra. Quieres comprar? Llevas en los genes que tienes que vivir en tu propia casa ? Lo puedes pagar ? si es así, se acabó la discusión. Compra. Sé feliz. Vive acorde contigo mismo.

El problema de todo esto esto es que las inmobiliarias/promotoras conocen muy bien este factor emocional, y explotan descaradamente esta baza. Es repugnante como acribillan emocionalmente a los futuros compradores. Probablemente es la relación cliente-proveedor con menos compromiso a futuro, deshonesta y desigual que existe, teniendo en cuenta que el cliente sólo va a comprar una vez, y una vez vendido el piso, si te he visto no me acuerdo.

Resumiendo, en este tema no solo hablamos de números, sino de factores culturales y emocionales clave. Y al final, el factor que hace que compres un piso es que simplemente te haya llegado el momento de salir de casa y tengas ilusión en comprarlo. El precio ? El que nos digan, a pagar y punto. Pagaremos tanto como euros nos está dispuesto a prestar el banco, si es a 100 años, pues mejor (seremos clientes cautivos del banco de por vida). No es que me guste esta situación, pero es así.

Un saludo y buena entrada de año.

Última edición por Los tres jinetes; 02-ene-2006 a las 09:01


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  #4  
Antiguo 02-ene-2006, 09:57
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Dices bien que los aspectos emocionales, tienen mucho que ver con la decisión de compra. "Me gusta..." o "Me enamora.." El problema surge cuando una persona, o pareja se enamora de un objeto (piso, coche etc) y para conseguirlo está dispuesto a pagar "lo que sea.."
Este puede ser uno de los motivos o estímulos de compra, que como bien dices es aprovechado por los promotores o vendedores para "colocar" su pisito.
Yo lo que he tratado de transmitir a los potenciales compradores jóvenes, que visitan esta página, es que mantengan su mente fría y no se dejen llevar por lo que en bolsa se denomina "Pánico comprador". Este hecho se produce cuando (tu lo comentas) los jóvenes ven que cada mes el piso de sus sueños sube de precio de un modo imparable, y un día toman la decisión de entrar en la vorágine a cualquier precio, y endeudandose hasta más allá de sus límites.
Yo les aconsejo que no lo hagan, que no paguen lo que realmente no lo vale.
Hace tres años que los precios están fuera de valor. Y ya hoy es claramente perceptible por los que quieran analizar este tema con objetividad, pueden ver signos evidentes de que la dinámica ha cambiado.
He leído en esta misma página a un forero, que facilita datos del número de anuncios de venta de pisos, y como está creciendo fuertemente la oferta.
Me parece un dato muy bueno para el análisis.
En resumen entiendo perfectamente tu descripción de las pasiones humanas, que nos conducen con frecuencia a cometer graves errores. Pero entiendeme cuando trato de convencer a los que están apunto de cometer el error de endeudarse hasta las cejas. Con un poco más de paciencia van a alcanzar sus sueños a precios más razonables, ahora que está cerca "el pánico vendedor" cuando se escuche el grito de "tonto el último" y los que tienen dos o tres pisos para especular, los saquen a la venta antes de que se los tengan que comer.


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