Las reformas a emprender para un nuevo mercado hipotecario en Cincodias.com

Las reformas a emprender para un nuevo mercado hipotecario

Raquel Díaz Guijarro - Madrid - 01/02/2010

Era un debate que hasta ahora se reservaba para las postrimerías de las reuniones y conferencias sobre el futuro del sector inmobiliario, hasta que la semana pasada el presidente de la Asociación Hipotecaria, Santos González, lo devolvió a la portada de los periódicos. Y es que buena parte de culpa de que numerosas entidades financieras hayan dejado de conceder crédito con los criterios del pasado es su elevada exposición en dicho mercado, parte de cuya deuda reconocen que no van a cobrar nunca.

¿Qué se debería hacer para evitar que se repita una situación así? ¿Hay que reformar la Ley Hipotecaria?

Las fuentes consultadas sólo se ponen de acuerdo en una premisa. "Ojo con establecer unos mínimos demasiado restrictivos, porque eso sería injusto con los buenos clientes y con las entidades que actuaron correctamente. Es como el defensa de fútbol que llega tarde, que suele acabar rompiendo una pierna", asegura Miguel Rico, presidente del Grupo MRA, dedicado a la promoción y gestión de activos inmobiliarios.

De esta opinión es el director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Gregorio Izquierdo, quien considera que el sobreendeudamiento es un tema muy manido y no conviene demonizar al sector financiero por ese exceso de crédito del que todos hablan. "Se trata de una situación sobrevenida como consecuencia de haber estado actuando durante largo tiempo con tipos de interés excepcionalmente bajos. Habrá que culpar de ello a quien permitió que los tipos permanecieran en esos niveles, no al sistema ni al supervisor", aclara Izquierdo.

En cualquier caso, el sector financiero advierte: "tal y como hemos planteado en numerosas reuniones al Ministerio de Economía se necesita hacer un análisis en profundidad sobre qué parte del negocio ha fallado".

Lo idóneo, según la mayoría de encuestados, "es buscar instrumentos que desincentiven las malas prácticas, no optar sólo por prohibir determinadas actuaciones", afirman en una patronal bancaria. Así, "quizás exista más consenso y unanimidad sobre lo que no hay que hacer que sobre las nuevas reformas a emprender", lamenta Luis Fernández del Pozo, registrador mercantil de Barcelona y miembro de la nueva junta de Gobierno del Colegio de Registradores.

Tipos y ahorro previo

Quienes reclaman cambios piden que se actúe sobre todo en dos frentes: más poder de control y sanción para el supervisor y análisis exhaustivo del perfil de riesgo para promover la concesión de créditos a la medida. Después de lo sucedido, "el Banco de España deberá no sólo vigilar que las entidades no cometan malas praxis, sino sancionar más duramente a quienes no cumplan con las reglas de juego", reconocen en una de las grandes entidades del sistema.

Otra de las modificaciones más demandadas tiene que ver con el paso de un tipo de interés variable a otro fijo y viceversa. "Si algo ha demostrado esta crisis es lo importante que sería no tener una cartera con tanto crédito referenciado a tipos variables. El problema es que los fijos son muy caros", recuerdan desde una asociación de consumidores que promueve mecanismos que permitan a los hipotecados pasar de una referencia a otra de forma más barata y sencilla.

Lo mismo ocurre con los plazos de amortización. Mientras para algunos expertos la concesión de hipotecas a 30, 40 y 50 años es síntoma de que el mercado está maduro, para otros ha sido uno de los factores que ha alimentado el sobreendeudamiento. "Ha permitido que muchas familias financien con cargo a la hipoteca otro tipo de gastos que de otra manera no hubieran podido asumir y eso ha generado riqueza económica, pero es cierto que el abuso de este mecanismo puede resultar peligroso", alertan en otra de las patronales financieras.

Buena parte de los encuestados cree que, aunque no se adopte ninguna medida, hogares y empresas van a aprender la lección y van a recuperar la prudencia, "no volveremos a ver créditos con plazos muy superiores a 20 años ni grados de apalancamiento en las compañías del 70% o el 80% sobre el valor de sus activos", afirman desde el IEE. Los últimos datos del Banco de España evidencian este vaticinio. Mientras en 2007 el plazo medio de contratación de las hipotecas ascendía a 28,1 años; en noviembre pasado éste se había desplomado hasta los 21 años en los bancos y 23 en las cajas, según el INE. Los registradores apuntan que esos son los plazos teóricos, porque las familias tardan de media unos 12 años en cancelar sus préstamos.

En consonancia con esta teoría, surgen voces que reclaman nuevos incentivos para fomentar que los compradores de primera vivienda dispongan de más ahorro previo y cambios en el crédito al promotor. Única actividad, la de edificar casas, en la que el empresario podía iniciar el negocio sin aportar recursos propios.

Mikel Echevarren, consejero delegado de la consultora IREA, exige una nueva regulación desde el Banco de España a los préstamos que financian la compra de suelo, así como independencia absoluta entre tasadoras y entidades financieras. Tampoco hay consenso sobre si se debe o no prohibir por ley que el importe de las hipotecas no pueda superar un determinado porcentaje sobre el valor de tasación. "Por proteger a unos pocos, se perjudica a la mayoría. Controlar eso corresponde al supervisor", explican en una patronal inmobiliaria. También en este asunto las cifras hablan de mayor cordura, ya que los nuevos préstamos se conceden por una media del 55,3% del valor de tasación.
Regular el sobreendeudamiento familiar

Los registradores creen urgente regular el sobreendeudamiento familiar con la adopción de algunas medidas, como explica Luis Fernández del Pozo, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de España.

-Desjudicializar los concursos de acreedores presentados por familias. La reforma de la ley concursal debería dotar de un sistema específico a las personas físicas porque "el actual no les sirve de nada, es carísimo y está colapsando los juzgados".

-Paralización de la ejecución hipotecaria. Es decir, que se contemple la posibilidad de una moratoria igual que la que se aplica a las empresas. De hecho, Fernández del Pozo defiende la posibilidad de que los particulares también puedan negociar mecanismos de refinanciación y liberación de deuda con nuevos planes de pago como hacen las compañías, asesorados por un mediador capaz de conseguir acuerdos. Se tendría en cuenta la buena fe o disposición del deudor a cumplir con los pagos pendientes. Alemania y Reino Unido regulan estos supuestos.

- Crear la figura del empresario individual de responsabilidad limitada para sociedades de tamaño muy reducido con el objetivo de que en caso de que el negocio fracase y, demostrado que actuó de buena fe, "si no puede hacer frente a su deuda, no responda con su patrimonio personal".

- Mayor protección al comprador de pisos sobre plano, ya que en caso de quiebra de la promotora, será el último en cobrar una vez resuelto el concurso de acreedores. Mayor control a las cláusulas abusivas en las hipotecas.

- Nuevas garantías mobiliarias como mecanismo para poder conceder más crédito. Incentivar que puedan emplearse como garantías activos distintos a los inmuebles. Valga como ejemplo las licencias de taxi, las rentas de alquiler o la explotación de una concesión administrativa.

__________________

Lo que tienen que hacer es imitar el modelo americano, avalar la hipoteca con el valor de la vivienda y asuman así el riesgo de lo que prestan, aunque ya es un poco tarde para esta mamonada.

PD. Buenos días, madrugador yo me voy a la piltra...
PDPD, p-o-l-e

__________________