Si está repetido, ¡papelera por favor!

“El sector inmobiliario en España ha tocado fondo, de lo que se deduce que a partir de ahora comienza un período de recuperación”. Esto se dijo en julio pasado en el informe anual ‘Pulsímetro Inmobiliario’, elaborado por el Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Pero no es así. Es más, al otro lado del charco, donde las cosas económicas parecen ir mejor, el martes, es decir, seis meses después conocimos en EEUU el índice del sector inmobiliario en enero, con un inesperado descenso hasta 15 desde el nivel 16 de diciembre. El mercado esperaba niveles por encima, hasta 17. Se trata del dato más bajo desde junio de 2009. Dentro del dato conocido, tanto las compras (a la baja hasta 15 desde 16) como las perspectivas (12 desde 13) mostraron deterioro. Ese mismo día se advirtió de que el sector inmobiliario español adeuda un importe aproximado de 325.000 millones de euros a las entidades financieras, la mitad del cual está asociado a la compra de suelo ¿Alguien duda de la situación real? Sólo la Bolsa está empeñada en calentar los valores del sector. Ya lo hizo el año pasado en algunos tramos del ejercicio, pero fracasaron los especuladores. Hay muchas probabilidades de que en la actualidad suceda lo mismo.

El G-14, que integra a inmobiliarias como Vallehermoso, Realia, Reyal Urbis, Restaura, Metrovacesa, Nozar, Chamartin, Grupo Rayet o Hercesa, entre otras, señala, por boca de su presidente, Pedro Pérez que, a diferencia de otros sectores, el inmobiliario “terminó en 2009 su tercer año de crisis y de caída continuada de la actividad, y en 2010 empieza su cuarto año de crisis”. En su opinión, la caída de las ventas de viviendas está “tocando fondo” en los últimos meses de 2009."Aunque aún no sabemos si estaremos mucho tiempo tocando suelo o habrá algún despegue”.

“O sea, no se mueve ni una sola piedra pese al empeño de unos y otros”, dice un analista bursátil.

Los precios siguen por las nubes

El precio de la vivienda en España continúa sobrevalorado en un 55%, según el semanario británico The Economist, que ha creado un índice de medición del valor razonable que deberían presentar los pisos, basado en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres.

El método se basa en un criterio similar al de la relación precio beneficio de las acciones (PER). Cuando el precio de la vivienda dividido entre los ingresos del alquiler se sitúan por encima de su media histórica, estaríamos ante un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y viceversa: cuando esta ratio se sitúa por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada.

The Economist concluye en su reportaje que algunos mercados ya se están estabilizando, después de los precios hayan caído lo suficiente como para corregir los excesos de la burbuja inmobiliaria global. Sin embargo, otros permanecen sobrevalorados y, al mismo tiempo, los precios siguen cayendo, como en Francia, España e Irlanda.

Respecto al caso español, el semanario británico ha aplicado su método de análisis a las cifras publicadas desde 1975, que dan una sobrevaloración del 55%. En cambio, apunta que, si la media de la tasa de alquiler se calcula desde 1990 en adelante, el mercado español estaría sobrevalorado en un 24%, similar al registro de Irlanda.

The Economist también aclara que este método de valoración no es perfecto, ya que el precio del alquiler no tiene en cuenta las modificaciones que experimentan los tipos de interés reales. Así, recuerda que España e Irlanda han disfrutado durante un largo período de tiempo de un mayor precio ‘justo’, que ha motivado asimismo una prolongada tendencia al alza.

El índice de análisis arroja, además, una conclusión destacada. Así, confirma que la crisis de la vivienda en EEUU ha situado los precios por debajo de su media histórica. Basándose en el índice nacional Case-Shiller -no en el de las diez mayores ciudades-, los precios de las casas habrían caído un 3% por debajo de su valor teórico en el tercer trimestre de 2009.

En cambio, la corrección de los precios de la vivienda no se ha generalizado. En Reino Unido, los precios siguen subiendo y la vivienda todavía seguiría sobrevalorada en un 28%. Por ello, el semanario afirma que el sector inmobiliario, al margen de en algunos mercados concretos -como EEUU- parece estar lejos aún de tocar fondo.

Lo que se espera para 2010

Por su parte, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros de BNP Paribas, BNP Paribas Real Estate, estima que el ajuste de precios que se ha producido en todos los segmentos inmobiliarios durante el año pasado ha lastrado el número de operaciones materializadas en el sector, si bien prevé que las transacciones repunten en 2010.

No obstante, la compañía de servicios inmobiliarios matiza que el aumento de las operaciones este año no conllevará una mayor superficie absorbida ante el auge de las relocalizaciones.

“Habrá rotación para cambiar a más barato, más pequeño o mejor ubicado, pero liberando el mismo espacio o más”, explicó el presidente de BNP Paribas Real Estate en España, Luis Martín Guirado, en una nota.

En concreto, Madrid capitaneó el descenso en las operaciones de oficinas, con un 58% menos que en 2008, y con un retroceso de la superficie contratada aún mayor, del 64%. Mientras, las transacciones finalizadas en ‘retail’ se contrajeron un 43%.

En este sentido, BNP atribuyó la demanda en los segmentos de oficinas, logístico y ‘retail’ al ahorro de coste y de superficie, por lo que no se trata de nueva demanda sino de “reciclaje de la ocupación actual”.

En cuanto al área hotelera, muy afectada por la caída de turistas y viajes debido a la recesión, el grupo financiero vinculó la reactivación de su actividad a la recuperación de las principales economías europeas.

Para las primeras viviendas, la compañía no prevé caídas significativas de precios tras el ajuste del último año. Todo lo contrario que para la segunda residencia, sobre todo en las situadas en la costa, donde “el importante volumen de ‘stock’ disponible aconseja reducciones adicionales”. “No hay apetito ni confianza para adquirir vivienda en costa”, argumentó Guirado.

Según BNP Paribas, la oferta de vivienda en alquiler, en auge debido a la utilización del ‘stock’ disponible por parte de entidades financieras y al aumento de las garantías legales en los contratos de arrendamiento urbano, contribuirá a que se estabilice o, incluso, descienda “ligeramente” el precio de las rentas.

Reactivación de ventas por los bancos

En este contexto, los bancos de toda Europa empezarán en 2010 a dar una “salida continuada” a los activos inmobiliarios que tienen en balance y que consideran que pueden vender en el mercado, según la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.

La firma confía así que este año “salga al mercado europeo un mayor número de activos inmobiliarios actualmente en manos de entidades financieras”, si bien este proceso ya se inició en 2009.

“Los bancos cuentan ahora con una claridad en su estrategia inmobiliaria superior a la que tenían a principios de 2009, indica la consultora en un informe de coyuntura difundido hoy.

“Una estrategia más clara implica que los bancos comenzarán a aprovechar la oportunidad de comenzar a dar una salida continuada a aquellos activos que pueden vender en el mercado”, subraya Jones Lang LaSalle.

Con todo, y pese a avanzar que 2010 seguirá siendo un “año complicado”, la consultora augura que la inversión inmobiliaria en Europa crecerá un 20% en comparación a 2009, hasta situarse en niveles de 2002, en torno a los 85.000 millones de euros.

“Vemos una base creciente de fondos para invertir selectivamente en el sector”, apunta al respecto. “El sentimiento del mercado es claramente más optimista, pese a los graves problemas del sector, gracias a una mayor claridad y seguridad en el futuro y a una aparente recuperación económica”, añadió.

En cuanto al destino de esta inversión, “se seguirá centrando principalmente en activos con inquilinos de calidad ubicados en las principales zonas de las distintas ciudades”.

Respecto al mercado de alquiler de oficinas, Jones Lang LaSalle prevé que el precio de arrendamiento siga cayendo en 2010 en Europa, una media del 3%. Ello es fruto de que pese al incremento del 15% estimado en la contratación de nuevos espacios de oficinas, se calcula que la promoción de nueva oferta (nuevos edificios) se reducirá hasta casi una tercera parte (el 30%) en 2010 en comparación con el año anterior.

Para la consultora, todo ello “creará un marco para un crecimiento amplio, aunque limitado, de las rentas en 2001. “Creemos que el ciclo de contratación de oficinas ya ha tocado fondo”, concluye la firma.

Enlace: La Carta de la Bolsa

O sea , inmobiliarias creen que hemos tocado fondo, pero no saben durante cuanto tiempo... ¿y si realmente no es el fondo lo que hemos tocado?
Por otro lado, las pocas ventas que se preveen consisten en viviendas mejor ubicadas o más baratas. Parece una de las teorías de Ricardo, donde a mayor oferta las tierras más malas acaban teniendo un valor que tiende a 0.

¡Agarraos los machos!

Subiendo un 20% (que no subirá) nos pondríamos a nivel de 2002

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