¿Nos quedan 15 años de caída de precios de la vivienda?

Hace unos días el prestigioso semanario anglosajón The Economist cargó contra el sector de la vivienda en España asegurando que el precio del patrimonio inmobiliario español sigue sobrevalorado un 55%. El propio semanario confesó que el método utilizado es imperfecto. Sin embargo es una tendencia en el análisis que me parece interesante. Algunos informes empiezan a reflejar con seriedad el estado real del sector. Hasta ahora, pocos estudios tienen en cuenta el precio real de la vivienda, puesto que utilizan el valor de venta público y no el de ejecución de venta. Las entidades financieras atrapadas por sus propios excesos evitan certificar el desplome de precios. Hacerlo evidenciaría su quiebra técnica. Por eso me pregunto ¿durante cuanto tiempo caerá el valor de la vivienda en España?, ¿qué modelos similares existen? ¿Qué pasó en Japón?



A finales de 1989 estallaba en Japón su famosa burbuja inmobiliaria. Con toda seguridad el exceso especulativo más grande de la historia moderna. Sólo es comparable al nuestro y al de Irlanda. Ahora bien, para entender lo que sucedió debemos remontarnos a principios de la década de los 80 cuando la economía japonesa era envidiada por todos. Los ciudadanos compraban pisos animados por unos créditos a tipos de interés muy bajos. Los bancos se metieron de lleno en el negocio inmobiliario comprando suelo y participaciones accionariales en grandes constructoras e inmobiliarias. Todo el mundo era rico y aumentaba su valor patrimonial por minutos. La bonanza económica tuvo también su reflejo en la bolsa. En diciembre de 1984 el índice Nikkei estaba en 11.900 puntos, cinco años después alcanzó su cifra más alta 38.916. En ese momento el ajuste cada vez estaba más cerca y ya había nubes negras en el horizonte global.



El riesgo inflacionista crecía y la depreciación del yen con el dólar no paraba de aumentar. La moneda japonesa era tan poco atractiva por su escasa rentabilidad que nadie la compraba. Fue en ese instante que el Banco Central Japonés decidió subir los tipos de interés. Pasó del 2,5% a mediados de 1988 al 6% a principios de los noventa. A partir de ese momento la bolsa nipona no dejó de caer. El colapso en los mercados fue total. En dos años el Nikkei perdió un 62% de su valor neto. A medida que el castillo de naipes se desplomaba todos los sectores afines a la especulación crediticia empezaron a perder valor sistemáticamente. Los inmuebles perdieron valor sin pausa. Inicialmente sucedió poco a poco, a medida que avanzaba la década la pérdida fue tomando velocidad y llegó a ser gigantesca. El descenso del valor de algunas propiedades alcanzó el 85%. La media fue del 60%. Muchas empresas y familias entraron en impago por no poder asumir los costes de unos plazos de amortización sujetos a unos tipos variables que se triplicaron. El sistema financiero entró en crisis y la confianza en el mismo se desplomó. La mayoría de los créditos otorgados estaban avalados por las propiedades compradas con ellos. Como la mayoría de esos avales perdieron en el mercado más de la mitad de su valor hipotecado, la realidad era que el sistema financiero se encontraba en insolvencia manifiesta.



El pinchazo de la burbuja inmobiliaria japonesa dejó en la ruina a millones de personas. El país entró en deflación y los tipos de interés se colocaron urgentemente en valores cercanos al 0%. El precio de la vivienda no dejó de caer durante 12 años ininterrumpidos. Todavía hoy el modelo de crecimiento japonés sigue fiel a un principio de no dependencia del ladrillo. Los estímulos nunca se encaminaron a salvar un sector derrotado, ni tan siquiera para subvencionar industrias obsoletas. Fueron paulatinos y muy metódicos. Tardaron mucho en salir del agujero, la deflación se instaló tras una estanflación perversa, pero, a diferencia de lo que algunos opinan, creo que en una década de trabajo estratégico y políticamente eficiente, evidenciaron la salida. De una crisis como aquella no se pudo salir en un año, ni en dos. Todavía perviven sus efectos pero parecen mejor preparados que otros para afrontar la segunda parte de esta crisis.



Por cierto, Japón no dependía del sector inmobiliario como fuente de fuerza laboral o de la economía real, puesto que sólo jugaba a la especulación del valor. Japón nunca superó el 7% de paro y sus exportaciones fueron las más importantes del planeta durante esos mismos años. El sistema financiero japonés no utilizó ningún fondo experimental para tapar sus vergüenzas y permitió la caída ordenada de algunas entidades. No hubo plan E ni J, ni grandes inversiones que desequilibraran algunos patrones públicos. Se aceptó el problema, se comunicó adecuadamente y se optó por atenuar la destrucción del sistema comercial e industrial. El desastre japonés fue enorme, pero la Apocalipsis inmobiliaria española es mucho más contundente. Aquí conecta con lo estructural de nuestra economía. El sector que no dejará de perder valor, el inmobiliario, era el motor inapelable de toda la economía. Ahora que se ha evidenciado que no hay recambio, se espera que vuelva a retomar cierto impulso en unos dos o tres años. Si atendemos lo que pasó en Japón pintan bastos durante más de una década. Si además atendemos al escaso valor que el ejecutivo actual le da a los nuevos modelos tecnológicos e industriales, pinta peor.



NOTA: el criterio empleado por The Economist para alcanzar la conclusión del sobrevalor de la vivienda en este país consiste en dividir el precio del inmueble por el valor de los supuestos ingresos que se obtendrían por el alquiler. Cuando este cociente está por encima de la media histórica aseguran que es un caso de sobrevaloración. En caso contrario, de infravaloración. Curiosamente, cuando en Japón se formuló esa herramienta de cálculo (parecido al PER en el valor de acciones) en 1984 por un analista financiero asesor del Dai-Ichi Kangyo, no se le tomó en serio. Se dijo que era una mecánica simplista que olvidaba los patrones básicos del cálculo en el coste de la vivienda y no utilizaba los desequilibrios en los cambios de tipos con respecto a los alquileres e inflación. Sin embargo, tras más de una década cayendo el precio de los pisos, esos cálculos se cumplieron al detalle.

Cita: ¿Nos quedan 15 años de caída de precios de la vivienda? - SALIDA DE EMERGENCIA - Cotizalia.com

Está muy bien.
Ahora, a cojón visto.
¿Dónde estaban todos estos cabronazos de periodistas cuando sus voces hacían falta?

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Que gran verdad.......

Ahora lo están sufriendo en sus carnes, en sus propios puestos de trabajos, en las bajadas de facturacion por publicidad, en la crisis que estan sufriendo todos los medios de comunicacion.

Para bien o para mal lo periodistas tienen una responsabilidad.

Que aprendan a que su trabajo es exponer la realidad, y no "lo que les dicen que es real".

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Había un forero que tenía de firma la historia de un japonés que le pilló su propia burbuja... Creo que se debería convertir en un post porque era escalofriante.

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Decir que Hispanistán tendrá una "recuperación" (si se puede calificar de recuperación) a la japonesa es ser demasiado optimista.

Japón puede fijar su política monetaria, y además exporta tecnología.

Hispanistán depende del BCE, y aún no exporta muchos ladrillos.

agrriba (leer con voz de Herodes en la vida de Bryan!)

¿Tu crees que les hubiesen dejado publicar algo así cuando una gran cantidad de los ingresos de los periódicos venía por los anuncios clasificados de zulos en venta y la publicidad de promociones inmobiliarias??

Eso sin contar con otras ladrillo-connection con banca y políticos a los que no le gustaría nada ver publicados artículos así...

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LA situacion en España es incomparablemente peor que en Japon.

Como muy bien dice el articulo, esto no es solo una burbuja especulativa y financiera, sino que afecta al 20% del PIB y del empleo.

Toda esa riequeza era artificial y va a desaparecer.

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Usemos la lógica,hamijos. Es lo único que tenemos en estos tiempos oscuros. La lógica decía que con credito abundante y barato,y unas normas mas bien laxas,se acabaría creando un mega monstruo especulativo llamado burbuja inmobiliaria.
Y así fué.
La lógica también decía que el crecimiento exponencial de crédito y precios acabaría por reventar.
Y así fué.
Ahora estamos en 2010,y que dice la lógica?
Pues que todos los excesos hay que purgarlos. Que si Japón tardó una década en recuperarse,siendo un país exportador,a nosotros,que no lo somos,y que además tenemos mas pisos vacíos que los nipones,nos van a llover las hostias como panes.
Que la deuda que está contrayendo el país para mantener la comedia unos pocos trimestres más hay que pagarla,y que eso no se hace en unos pocos años.
Y que el famoso cambio estructural va a costar sangre, sudor y lágrimas,por que nos guste o no,somos latinos.
Asi que si,queda como mínimo una década de ajuste inmobiliario,y el que crea otra cosa,es un iluso.

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