¿Por qué el precio de los pisos no cae? - VALOR AÑADIDO - Cotizalia.com



No hay que ser un lince para darse cuenta que el mercado inmobiliario español algo falla. Todos los posibles elementos de análisis apuntan, desde hace meses, a la necesidad de una fuerte contracción de los precios como requisito previo para que se produzca una reactivación del sector. Sin embargo esta importante merma en las valoraciones, que sería hasta deseable (Valor Añadido, ¿Caída del precio de las casas? Hasta un 50% en 2011), no se termina de producir ni en las imaginarias cifras oficiales, ni en las que se infieren de los informes de los distintos agentes del mercado. Incluso miembros de la Administración y algunas entidades financieras especialmente afectadas por la crisis se atreven a afirmar que la industria ha tocado suelo (Cotizalia, ¿Ha tocado fondo el mercado inmobiliario español?). Ahora que vamos despacio…

Oferta y demanda. La difícil coyuntura económica y el endurecimiento en cuantía y garantías del crédito por parte de bancos y cajas han provocado el inevitable retraimiento de la demanda. Por el contrario, el stock de vivienda continúa siendo abundante y su cuantía varía, según los distintos autores, entre las 800.000 y los 2.000.000 de casas. Teniendo en cuenta que en 2009 se venderán alrededor de 200.000, estamos hablando de unos cuatro años para absorber la oferta sectorial, sin actividad adicional alguna, en el mejor de los mundos posibles. Deberían existir liquidaciones por derribo generalizadas. ¿Y entonces?

Renta Bruta de la Unidad Familiar. Tal desequilibrio se ratifica con los dos parámetros que tradicionalmente se utilizan para medir la capacidad y/o el interés de compra de una vivienda según su destino sea como residencia habitual o inversión. En el primer caso estamos hablando de las veces que el coste del inmueble queda comprendido en la renta bruta de la unidad familiar. Tras un pico por encima de 7, en la actualidad el Servicio de Estudios del BBVA estima que se encuentra en 6.5, sustancialmente por encima de una serie histórica que transita alrededor de 4. Han caído los precios pero también los ingresos familiares. El esfuerzo sigue siendo ingente y aventuraría per se una contracción importante del punto de equilibrio. ¿Y entonces?

Escasa rentabilidad del alquiler. Por lo que respecta a la rentabilidad de la vivienda, medida como ingresos de alquiler sobre desembolso efectivo, impuestos incluidos, se llegó en el pico del ciclo a retornos por debajo del 2%, inferior incluso al coste del dinero. Importaba entonces poco la renta ya que la plusvalía que proporcionaría el mero transcurso del tiempo permitiría, con creces, compensar lo perdido. En la actualidad, la enorme disponibilidad de inmuebles ha provocado una reducción importante del importe de los alquileres. Este hecho ha impedido la mejora del rendimiento que debiera haber traído consigo el menor precio de la vivienda. Si no es rentable la inversión, lo normal es no acometerla o proceder a su liquidación. ¿Y entonces?

Entonces se ha producido la convergencia de tres factores que actúan contra el ajuste en el precio del residencial español, resumen de los que ya apuntáramos en diciembre de 2008 (Valor Añadido, En 2011 pisos un 50% más baratos). El primero son los bajos tipos de interés, siempre que la financiación del residencial no sea a tipo fijo o esté afectada por suelos o floors. Actúan sobre los tres agentes principales involucrados en este mercado. El particular en activo cuenta con una mayor renta disponible a la hora de afrontar sus pagos; el promotor puede, con una minúscula actividad, mantenerse como zombi andante, hasta que no da más de sí; las entidades financieras, provisiones y costes asociados aparte, ven como el diferencial entre el coste de su pasivo y la ausencia de rentabilidad de su activo inmobiliario es muy bajo por lo que prefieren esperar acontecimientos antes que precipitarse en ventas a pérdida.

A ello se une, en segundo lugar, el sistema de garantías establecido por ley o mediante pactos privados en el mercado hipotecario español. Así es infrecuente el uso de la excepción que establece el artículo 140 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (TRLH) al principio responsabilidad patrimonial universal por las deudas que establecen los artículos 1911 del Código Civil y 105 del propio TRLH: “del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. De ahí que, aunque el valor de mercado de la vivienda sea inferior al del crédito, se haga todo lo posible por evitar la ejecución por parte del acreedor. Una actitud que se ve reforzada por tres realidades adicionales: la fácil identificación del propietario y su deuda debido al sistema de fe pública patrio, la utilización de la casa como prenda de todas las demás deudas del prestatario (agrupación de créditos) o la existencia de garantías de un tercero, normalmente familiar, que responde subsidiariamente en caso de impago por lo que, ante la amenaza de ejecución, prefiere transferir renta al deudor antes de verse afectado en su propio patrimonio.

Por último se encuentra toda aquella masa laboral, propietaria de vivienda, que se ha visto abocada al desempleo. En los parados, se juntan tres realidades que, de momento, les permiten conservar sus inmuebles. En primer lugar, gran parte de ellos han recibido la indemnización establecida en el ordenamiento laboral, lo que les ha dado un respiro temporal; en segundo término, la mayoría siguen disfrutando de las prestaciones de la Seguridad Social ya que no hay que olvidar que hace apenas dos años que se iniciara la crisis, plazo inicialmente fijado para la caducidad de tales subsidios públicos; y tres, el enorme tamaño de la economía sumergida en este país es tal -20% del PIB- permite a algunos de ellos generar ingresos en B suficientes como para ir capeando el temporal.

Seguro que existen otras múltiples razones -que ustedes incorporarán a partir de este punto en el foro- por las que el mercado residencial, que no admite una generalización como la que en este post se hace, mantenga tan feroz resistencia al desplome de sus precios. Sin embargo creo que estos son los tres argumentos principales. Si la difícil coyuntura actual perdura y viene acompañada de un encarecimiento del coste de financiación, los esfuerzos por retener la vivienda en propiedad serán en vano. Probablemente se dé entonces el efecto avalancha: un copo de nieve más y todo se derrumbará. De cara al futuro de España, aunque esté mal decirlo, cuanto antes de produzca mejor. Sólo así se podrá producir esa destrucción creativa de Schumpeter, y defendida ahora por Shiller, tan necesaria en nuestro país. Ahora, su turno. Buen fin de semana a todos.

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Sería bueno que alguien escribiera aquí la opinión de SNB sobre por qué aún no caen a fuerte velocidad. Yo pienso que se les ha ido de las manos a todos los implicados (Inmobiliarias, constructores, banqueros, políticos) y esperan que volvamos a comprar con una pequeña rebaja lo que ha multiplicado su precio por 20, sin ningún motivo, pues nuestros sueldos siguen siendo muy bajos y nuestro modelo de desarrollo económico desastroso.
Y según SNB la crisis aún no ha comenzado, el peor año será 2011.
Cuánto me gustaría saber dónde pasar el invierno económico español, seguro el más riguroso del mundo.

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Pueblo armado, pueblo respetado.

Buen diagnóstico.
Yo lo que creo es que hay mucho zombi, tanto propietario particular, inmobiliaria como banca. Se está haciendo lo imposible para que no caigan, se lo juegana la carta dela pronta recuperación, pero eso no va a pasar, a medida que se acaben los ahorros, la refinanciaciones, y suba el euribor, adios a todo y pinchazo de la burbuja.
En Hispanistan solo nos damos cuenta a ostias, hasta entonces todos aguantando, después caida enpicado, todos a llorar y elecciones antcipadas

SNB ni sabe ni queire saber de esto. Dira que no caen porque no hay recursos, o algo, y se quedara tan pancho.

No cae porque 2/3 partes esta en manos de promotores (Zombies de los bancos) o de los propios bancos.

Y no le dejan caer porque, de caer, la mitad de los bancos quebrarían por reducción masiva de valor de activo que tendrían que traducir en pérdidas.

Si caen poco a poco, reajustan los balances poco a poco y pueden ir capeando, por varios años, las inmensas pérdidas.

Si aplican el 40-50% de bajada que se ha producido ya en los balances, quiebran todos, de principio a fin.

Y, lamentándolo mucho, lo que se dice en ese artículo es el chocolate del loro. Para encontrar la razón real hay que seguir la pista del dinero. Y, en este caso, la pista nos lleva, como no, a los bancos.

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It was the year of fire... the year of destruction... the year we took back what was ours. It was the year of rebirth... the year of great sadness... the year of pain... and the year of joy. It was a new age. It was the end of history. It was the year everything changed.

porque se fijan en las estadísticas oficiales...

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EL INFORME KALANDRAKA

IK33 (disponible desde el 06-04-10)

Tranquilos todos, que ya hemos encontrado la cura contra la muerte... se les reconvierten las viviendas en VPO y mantenemos el cotarro pagando todos a escote. Simplemente genial, ¿eh?

Ahhh…pero no era el crash de 2010?
Seguimos posponiendo?

Según SNB tu tienes que comprar su libro y ya esta’.

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Santiago Niño Becerra (alias "El Profeta") 2 de Octubre 2008:
No va a gustar lo que voy a decir, pero pienso que a medio plazo el Euribor va a continuar subiendo aunque los tipos de interés tiendan a cero
(4 días mas tarde empieza el desplome del Euribor)
Euribor Octubre 2008 : 5,248%
Euribor Octubre 2009 : 1,243%
Euribor Octubre 2010 : 1,495%
Euribor Octubre 2011 : 2,110%

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A ver si pido una hora libre en el curro para hacerme gay, adolescente abortista o transexual, funcionario, currito de Delphi, madre primeriza,
jubilado en alquiler, parado de larga duración, transportista sin trabajo, banquero, potentado del ladrilo, político, minoría étnica, o gran simio,
que con tanto trabajar me estoy perdiendo las magníficas oportunidades que el Sistema me brinda!

No te preocupes Uxo, ya ves que hay mucho zombi en la economía española. Es cuestión de que uno de esos zombis no pueda mantenerse más tiempo en pie, y a partir de ahí caerán todos como fichas de dominó.

se venden 200.000 al año se embargan 150.000, de daciones en pago no hablamos... mañana mismo se acaba la oferta...