En qué se parece el ladrillo español a Japón en Cincodias.com

En qué se parece el ladrillo español a Japón

Alberto Ortín - 18/11/2009

Pocas cosas hay que atemoricen más a un economista que la palabra deflación. La caída continuada de los precios en una economía provoca una espiral de acontecimientos negativos de la que parece que nunca se va a salir: el descenso de los precios suele ir acompañado de despidos y malos resultados empresariales y se generaliza la impresión por parte de la demanda de que los precios seguirán cayendo con lo que se atrasan decisiones de inversión obstruyendo la recuperación empresarial.

El fenómeno de la deflación es inusual en las economías occidentales. Estados Unidos durante la época de la Gran Depresión y Japón en la última década han sufrido sus efectos. Aunque el término sólo es atribuible a una economía en general, ahora mismo la palabra deflación le sienta como un guante al sector inmobiliario español.

Según datos de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, el precio de la vivienda ha caído en España entre un 13% y un 20% hasta octubre. En algunas comunidades la caída ha sido mayor alcanzándose en Madrid una rebaja en los precios de hasta el 25%. Y el Instituto Nacional de Estadística informó el lunes de que la compraventa de viviendas había descendido un 17,2% en el mes de septiembre en relación con el mismo mes de 2008. Se ha reducido el número de operaciones a pesar de que también ha descendido el precio de la vivienda.

En un contexto de crisis económica como la actual, de aumento del desempleo, es normal que caigan la compra y venta de activos inmobiliarios. Más aún teniendo en cuenta que el sector viene de vivir, entre 1996 y 2006 aproximadamente, la época en la que los precios alcanzaron su cota más alta. Pero si persiste esta tendencia de caída de precios y de número de operaciones, la deflación se convierte en una pesadilla de la que parece que nunca se va a despertar.

Los últimos datos macroeconómicos de organismos oficiales y los aportados por las inmobiliarias cotizadas sobre sus resultados trimestrales dibujan ese panorama hasta septiembre u octubre. La impresión generalizada es que al término de este año esos mismos datos no van a mejorar sustancialmente.

En los últimos días las inmobiliarias españolas en Bolsa han presentado sus resultados hasta septiembre. Realia y Afirma han destacado haber llevado a cabo una importante rebaja en el precio de las viviendas. Realia, controlada por FCC y Caja Madrid, dice en su comunicación a la CNMV que el ritmo "de venta de viviendas se ha situado en 520 unidades, un 106,2% más que en el mismo periodo de 2008, impulsado por una política de precios a la baja". Pese a ello los ingresos por esta actividad registrados por Realia cayeron un 24,6%.

Las mayores inmobiliarias cotizadas, Metrovacesa, Colonial, Reyal y Martinsa (en concurso de acreedores), han comunicado elevadas pérdidas arrastradas por la caída de la valoración de sus activos y de su negocio.

Para luchar contra la deflación se aconseja tomar medidas como bajar los tipos de interés, aportar fondos a la banca para fomentar el crédito a las familias e incrementar el gasto público para dinamizar la economía. En España ya se han tomado algunas de esas medidas como la inyección de fondos a la banca o el aumento del gasto del Estado (el Plan E es un ejemplo). Gracias a ello algunas de las mayores inmobiliarias españolas se han beneficiado de que la banca, en la mayoría de los casos entidades financieras acreedoras de las propias inmobiliarias, haya invertido cientos de millones de euros en la adquisición de sus activos.

Las inmobiliarias españolas han reducido los precios, han vendido todo lo posible a la banca, han recortado sus plantillas y negocian cada cierto tiempo la refinanciación de su deuda. Afrontan ahora una previsible subida de los tipos de interés y el mantenimiento por parte de la demanda de su impresión de que los precios de la vivienda pueden seguir cayendo. Pero no hay que perder la esperanza: esta semana Japón ha salido de la recesión y encara, diez años después, la salida de la deflación.

pues nada hasta el 2018, al menos (que tampoco españa es japón, me hace cada vez más gracia esta comparación)

Si una potencia mundial como pueda ser Japon ha tardado una decada, despues de sufrir con el ladrillo, en salir de la deflacion..... que pasara aqui?

Llevan 2 y tampoco podemos decir que hayan subido mucho la cabeza, ¿ No sera que una vez que caes en una deflación de activos inmobiliarios no se puede salir como no haya una guerra o importantes cambios tecnológicos o económicos ?

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En el Sector de la vivienda, se agrupan productos muy diferentes.

Desde las soluciones habitacionales de pocos metros cuadrados, apartamentos, pisos de una o muchas habitaciones, adosados, chalets independientes, palacetes, etc. En calidades normales o de lujo, situados en ciudades, pueblos, en PAUs, o diréctamente en el centro de ningún sítio (Seseña city, etc.), y con graves carencias estructurales o de suministros (Seseña sin agua).

Tal como yo lo veo, existe un exceso de viviendas de lujo construidas, y puestas a la ventas a precios de lujo.

Además de una demanda limitada de viviendas de lujo, existe una gran demanda potencial de viviendas, por personas que no quieren ni pueden pagar precios de lujo, y si que podrían pagar precios de vivienda-hogar.

Visto en automoviles, es como si las campas estuvieran llenas de Ferraris y Masseratis sin vender, mientras hay demanda de obreros que quieren coches utilitarios.

O bajan precios a niveles de utilitarios, o achatarran las existencias, o dificilmente podrán vender el stock.

En el caso de las viviendas, que han llegado a cobrar a más de 4,5 veces su precio, solo pueden deshacerse del stock, desinflando los precios hasta niveles previos a la burbuja especulatíva (niveles del 80% de disminución de precios respecto de los máximos que llegaron a cobrar).

Japón ha tardado casi 20 años en tener un dato positivo, que falta ver si se mantiene o solo es una falsa esperanza.

España lleva solo 2 años desde el pinchazo de la burbuja especulativa de viviendas, y siguiendo el modelo japones, si no se ajustan precios podemos languidecer hasta 2027, con el mercado inmobiliario prácticamente paralizado.

Mientras se despejan incertidumbres, comprar vivienda en los próximos cuatro o cinco años me parece la forma más segura de tirar casi cuatro de cada cinco euros empleados en la operación, y constituye una pésima inversión que tardará varios decenios en generar plusvalías.