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El principal avalista público de hipotecas en EEUU está al borde de la quiebra - Libertad Digital

El principal avalista público de hipotecas en EEUU está al borde de la quiebra

La Federal Housing Administration (FHA) es una entidad pública encargada de avalar casi 680.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios otorgados en condiciones ventajosas. Sin embargo, el aumento de la morosidad ha reducido las reservas de esta agencia por debajo del mínimo obligatorio (2%).

2009-11-16

Ángel Martín

Las intervenciones públicas en respuesta a la crisis, entre otras cosas, han puesto a la Reserva Federal en una encrucijada, los grandes bancos estadounidenses son ahora más grandes que antes de la crisis, y la discrecionalidad y falta de transparencia de éstas levantan sospechas de corrupción

Con otras agencias públicas en apuros, como la corporación que cubre los depósitos de los estadounidenses (FDIC), ahora es el turno de la Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda), entidad que garantiza las hipotecas con bajos anticipos iniciales como señal (down-payment). Es decir, ejerce de avalista público para la concesión de hipotecas con condiciones ventajosas. Algunos expertos advierten de que podría ser la siguiente en necesitar un rescate público.

Esta agencia fue una pieza más del entramado intervencionista que configuraba el contexto del mercado inmobiliario americano. Junto a los gigantes hipotecarios semi-públicos Fannie Mae y Freddie Mac o la Ley de Reinversión Comunitaria, las políticas de las administraciones americanas para fomentar la propiedad inmobiliaria facilitaron una disminución y relajaron los estándares mínimos de los anticipos necesarios para adquirir una hipoteca (down-payment).

Mientras que la media suele estar alrededor del 20% -es decir, si la hipoteca vale 100, el banco te concede un crédito de 80 y sólo tienes que pagar 20-, hubo iniciativas como la Zero Down Payment Act de 2004, por la que los primeros compradores de vivienda con hipotecas garantizadas por la FHA podían obtener sus hipotecas al 100% del valor de la vivienda.

Este tipo de políticas aplicadas al mercado inmobilirio fomentaron las hipotecas subprime, y junto a la brutal expansión del crédito liderada por la banca central, crearon el caldo de cultivo para esta crisis, tal y como analiza Thomas Sowell en su último libro “El auge y la caída del mercado inmobiliario”.

El diario The New York Times informaba acerca de las recientes preocupaciones relativas a la salud financiera de la Federal Housing Administration. The Washington Post también se hacía eco de este tema.

Y es que, desde que se inició la crisis, el mercado hipotecario se secó y las condiciones de los préstamos se endurecieron, habiendo aprendido de los errores anteriores. Desde entonces, la FHA ha asumido un papel primordial en estimular la nueva adquisición de viviendas, tratando de suavizar así el rápido -y necesario- ajuste de precios inmobiliarios que se ha producido en Estados Unidos.

La FHA estimula el mercado inmobiliario

En la actualidad, esta entidad garantiza alrededor de 5,4 millones de hipotecas, y asegura préstamos a un ritmo de 6.000 por día, cuatro veces más que en 2006. O mejor dicho, son los contribuyentes quienes con su dinero aseguran estas hipotecas, y serían los que se verían afectados de entrar la FHA en problemas. En total, garantiza cerca de 680.000 millones dólares en préstamos hipotecarios.

Tan importante es el rol de esta agencia que algunos agentes inmobiliarios afirman que todos sus clientes se están beneficiando de la FHA. Así, se está cumpliendo el objetivo del Gobierno de facilitar hipotecas con down-payments muy bajos (3,5%), además de ofrecer otros incentivos para estabilizar el mercado.

A pesar de que los objetivos oficiales de la Administración Obama aparentan favorecer a aquellos más desfavorecidos y perjudicados por la crisis, hay motivos para pensar que se pueden esconder otras razones no tan solidarias.

Y es que, buena parte de estas hipotecas están siendo compradas directamente a los bancos, que no pasan precisamente por un excelente momento. Además, estas políticas tienden a empujar hacia arriba los precios de las viviendas, o al menos evitan su caída.

La morosidad se dispara

¿Sería, pues, descabellado pensar que otra razón de estas políticas sería ayudar al delicado sistema bancario? De hecho, esto ya se está haciendo por otras vías: explícitamente, mediante rescates públicos masivos, e implícitamente, mediante la compra por parte de la Reserva Federal de activos tóxicos al sistema bancario (como títulos respaldados por hipotecas, mortgage-backed securities).

Tal como señaló Philipp Bagus, se trata de reinflar de nuevo los precios inmobiliarios para salir de la actual encrucijada en la que está el sistema bancario norteamericano, y en especial su banco central. Asimismo, los analistas de Business Insider alertaban de la nueva burbuja de crédito de la Fed: y si esta burbuja estalla, “¿quién va a rescatar a la Fed?”, se preguntaban.

Esta hipótesis viene reforzada por unas palabras de Barney Frank, presidente de la Comisión gubernamental que se encarga de temas financieros (House Financial Services Committee): “No creo que sea algo malo que ocurrieran los malos préstamos”, dijo. “Era un esfuerzo para evitar que los precios cayeran demasiado rápido. Es una política”.

Reservas por debajo del 2%, mínimo exigido

De nuevo, se levantan sospechas sobre los perjudiciales efectos de las intervenciones públicas, tras haber conseguido a corto plazo efectos positivos. El artículo de New York Times ofrece varios datos en esta dirección. Muchos de los préstamos asegurados por la FHA en 2007 y 2008 se están convirtiendo en morosos, y el número de titulares de estas hipotecas que han entrado en default se ha incrementado en un 76% desde el año pasado: de 232.864 a 410.916.

El fondo de reservas de la FHA ha descendido por debajo de su nivel mínimo obligatorio (2%), algo similar a lo que sucedió, y que no tiene visos de cambiar, con el FDIC. La agencia Reuters informaba de que mientras que este mínimo se encuentra en el 2% de todos los préstamos, ahora el ratio de reservas se sitúa en el 0,53%, levantando preocupaciones en el sector.

Ya en octubre un antiguo ejecutivo de Fannie Mae, Edward Pinto, afirmó que era probable que fuera necesario un “rescate por parte del contribuyente en los próximos 24 ó 36 meses”.

No obstante, el secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano estadounidense (HUD, Housing and Urban Development), Shaun Donovan, prefería evitar la palabra “rescate” (bailout), y es que decía que si el fondo de reservas cae por debajo de cero, la FHA tiene autoridad para financiarse directamente a través del Tesoro, sin tener que pedir al Congreso más dinero. Por ello, no se considera ninguna “acción extraordinaria”.

El principal supervisor de la agencia e inspector general de la HUD, Kenneth Donohue, dijo que la caída en las reservas era una alerta que la FHA no estaba tomando demasiado en cuenta. “Podría ser que salgamos de ésta y que todo vaya bien”, decía, aunque no se mostraba excesivamente optimista y llamaba a la cautela.

Asimismo, criticaba a la agencia por rebajar tan drásticamente los estándares de concesión de créditos “¿Qué piensa que está haciendo la FHA pidiendo sólo un 3,5% (de señal para las hipotecas)?”.

En este sentido, señalaba que la agencia federal estaba operando presuponiendo que la economía estadounidense continuará mejorando, y que el mercado inmobiliario empezará a sostenerse por sí mismo. Algo que se pone en duda por diversos analistas. Donohue concluía con una advertencia: “Necesitan frenar el aval de malos préstamos”.

El artículo de NYT cita varios casos de ciudadanos norteamericanos que gracias a la FHA han podido conseguir una vivienda. En sus declaraciones se muestran muy agradecidos con el Gobierno, e incluso alguno se sorprende de haber podido conseguir una hipoteca: “En el fondo sabía que no me podía permitir la casa”, decía una de estas personas, “pero de cualquier manera, me la dieron”.

A pesar de los beneficios a corto plazo que estas políticas consiguen, ¿no son estas mismas políticas las que crearon el mercado subprime que encendió la mecha de los problemas actuales?, ¿no generan los malos préstamos y perversas prácticas bancarias que están en el origen de esta crisis crediticia?

Los reporteros del diario norteamericano sostienen que el pinchazo inmobiliario “demostró que cuando los prestamistas permitieron a la gente comprar casas que no se podían permitir, eso dañó a las partes -mientras ponía a la economía misma en peligro-”.

Como dijo el gran economista y divulgador francés Frederic Bastiat, son este tipo de políticas las que generan efectos visibles positivos a corto plazo sobre ciertas personas, pero son a largo plazo perjudiciales para el conjunto de la sociedad.
De este modo, parece que quienes toman las decisiones de política económica, que acaban afectando a todos los ciudadanos, no han aprendido nada acerca de qué medidas han generado los actuales problemas.

O bien son innatamente incapaces de aprender, algo que es improbable, o bien el marco de incentivos en el que se mueven les lleva a actuar mal y tropezar mil veces en la misma piedra. Esta misma actitud, sin embargo, llevaría a estos gestores a la quiebra en caso de que éstos se movieran en un entorno de libre mercado y competencia.


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FHA-Backed Lending Is a ?Train Wreck,? Toll Says (Update3) - Bloomberg.com

FHA-Backed Lending Is a ‘Train Wreck,’ Toll Says (Update3)

By John Gittelsohn

Nov. 18 (Bloomberg) -- The Federal Housing Administration, the agency that insures home purchases made with down payments as small as 3.5 percent, may create another lending crisis, Toll Brothers Inc. Chief Executive Officer Robert Toll said.

“Yesterday’s subprime is today’s FHA,” Toll said today at a New York conference for builders sponsored by UBS AG. “It’s a definite train wreck and the flag will go up in the next couple of months: Bail us out. Give us more money.” Toll Brothers is largest U.S. luxury homes builder.

The FHA’s insurance reserve ratio fell to 0.53 percent, the lowest level in history, and more steps are needed to shore up the agency that guarantees one of every five single family loans, Housing and Urban Development Secretary Shaun Donovan said Nov. 12.

While the insurance fund’s capital ratio is at an all-time low, Donovan said those who say FHA is the next subprime- mortgage crisis are “dead wrong.” The quality of the loans FHA insures is “actually very good,” Donovan said.

FHA’s total reserves are more than $31 billion, giving it an overall capital resource ratio of 4.5 percent, according to statement by FHA Commissioner David Stevens.

The 0.53 percent net capital loan insurance ratio takes into account projected losses and is the yardstick Congress uses to determine the health of the fund. Congress requires the FHA to maintain a loan reserve ratio of at least 2 percent to protect the insurance fund from default.

Record Defaults

The FHA said 456,000 of its loans, or 8.2 percent, were in default as of September. That was up from 5.6 percent in September 2008.

The default rate for loans tracked by the Mortgage Bankers Association was a record 9.24 percent for the three months through June, the most recent period for which data is available. That was up from 6.41 percent a year earlier.

FHA loans accounted for about 8 percent of the mortgages Toll Brothers closed in the past quarter, Robert Toll said. About 80 percent of the company’s financing is loans guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac, he said. Those government- supported agencies require larger down payments and better credit than loans insured by the FHA.

Toll Brothers has seen strong sales at its urban high-rise developments in New York City, Jersey City and Philadelphia, Toll said.

“We started doing over $1 million product even in Hoboken and Jersey City,” he said. “We expect to expand to Washington, D.C., and perhaps some other strong markets.”

Horsham, Pennsylvania-based Toll Brothers fel1 18 cents to $20.65 at 4:09 p.m. in New York Stock Exchange composite trading. The shares are down 3.6 percent this year.


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Antiguo 02-dic-2009, 18:02
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FHA to Toughen Mortgage Rules in Lenders Crackdown - Real Estate * US * News * Story - CNBC.com

FHA to Toughen Mortgage Rules in Lenders Crackdown
Published: Wednesday, 2 Dec 2009 | 9:46 AM ET

By: Diana Olick
CNBC Real Estate Correspondent

Amid rising foreclosures and falling home prices, the Federal Housing Administration is proposing new rules to crack down on lenders and asking Congress for the authority to raise certain borrower requirements, all in an effort to reduce risk to its $685 billion mortgage portfolio.

According to a recently released actuarial study, FHA's secondary reserves have fallen below the required two percent level, to 0.53 percent of total insurance-in-force.

While FHA Commissioner David Stevens said in an interview on CNBC following that release that the FHA would not need additional federal funding to meet its loan losses, he added that FHA will be looking for new ways to reduce risk.

Those steps will include raising minimum borrower FICO scores, possibly requiring larger downpayments, and reducing the maximum permissible seller concession from six percent currently to three percent.

It could also include raising up-front and/or annual insurance premiums, which would require Congressional authority. This is according to the testimony HUD Secretary Shaun Donovan is scheduled to present to the House Financial Services Committee on Wednesday afternoon, obtained by CNBC.

In addition to changes for borrowers, Secretary Donovan is proposing increased lender accountability.

"We will hold lenders accountable for their origination quality and compliance with FHA policies," Donovan will tell lawmakers.

To that end, HUD will develop a so-called "Lender Scorecard," to summarize the performance of lenders who do business with the FHA. This is similar to steps taken by Treasury officials, who release a monthly status report on banks participating in the administration's Home Affordable Modification Program.

Secretary Donovan will tell the House panel that he intends to expand enforcement for new loans, including "requiring lenders to indemnify the FHA fund for their own failures to meet FHA requirements, and holding lenders accountable nationally for any improper activities."

HUD is currently limited to sanctioning only individual branches. Those requirements would also require Congress to act.

Administration officials have spoken repeatedly of cracking down on lenders, but this is the first time Secretary Donovan has asked Congress for the authority to raise annual premiums, which are currently at the maximum three percent.

FHA was originally created as a doorway to home ownership for low income borrowers with less than stellar credit. Last year, 51 percent of African American homebuyers and 45 percent of Hispanic homebuyers purchase homes using FHA financing. Raising the current premiums and FICO scores may elicit criticism that FHA is straying from its original mission.

FHA, however, has taken on more risk in the past five years than ever before. It has gone from a bit player, insuring barely three percent of U.S. mortgages in 2006, to almost 30 percent of purchase loans today and 20 percent of refinances. The vast majority of FHA's purchase borrowers are first time home buyers.

Still, like the rest of the mortgage market, FHA is seeing skyrocketing delinquencies. The delinquency rate for FHA loans now stands at just over 15 percent, according the Mortgage Bankers Association.

Foreclosures at FHA are rising as well; this despite the fact that FHA only insures 30-year fixed rate loans with full documentation. The faulty mortgage products that fueled the subprime boom and subsequent bust were never a part of FHA's portfolio.

Secretary Donovan will tell the House panel that while FHA's role today is crucial to the housing market's recovery, "the elevated role it is playing is temporary."


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  #4  
Antiguo 02-dic-2009, 18:45
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Super Mario
 
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Ubicación: Valladolid
Mensajes: 1.924
Gracias: 1.475
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no pasa naaa, la bolsa pa´rriba.

una inyeccion por aqui otra por alli y el muerto resucita para convertirse en otro zombie


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