Un tema más recurrente de la sobremesa es la discusión acerca de la conveniencia de comprar o alquilar una vivienda en donde surgen frases más o menos legendarias del tipo "alquilar es tirar el dinero", "solo un idiota compraría ahora", etc.

Pues bien, me he animado y he estado haciendo una pequeña hoja excel para calcular, de la forma más fiable posible, que es más rentable para cada caso, si comprar o alquilar una misma vivienda.

La hoja fundamentalmente calcula cuánto deberá revalorizarse la vivienda en el año horizonte para igualar los costes de compra frente a los de alquiler.

Emplea los siguientes parámetros:
- Precio de compra de la vivienda
- Gastos iniciales de la compra
- Desembolso inicial, dinero que se dispone en efectivo
- Gastos de comunidad
- Impuestos anuales sobre la vivienda
- Gastos de mantenimiento
- Desgravación anual IRPF
- Precio del alquiler de esa misma vivienda
- IPC anual estimado
- Tiempo de amortización de la hipoteca
- Tipo de interés de la hipoteca.
- Finalmente, el año horizonte en el que se quiere evaluar ambas alternativas.

Además he añadido los datos de la Sociedad de Tasación con la evolución de los precios de la vivienda en España para poder comparar los ratios obtenidos.

Me gustaría ofrecerlo en este foro para que dierais vuestra opinión, corregir los posibles errores y hacer de ello una herramienta útil para todos aquellos que andamos en estas tesituras. Si no me he equivocado el programa debería funcionar correctamente para excel 2003 en adelante.

Un saludo,

Chesgv

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27/10/2009

Buenas tardes,

He eliminado la versión anterior y subo una nueva, la 3.0, con algunas modificaciones:
a) el alquiler y la hipoteca son ahora con pagos mensuales y no anuales
b) había un error en la versión anterior y no computaba bien los gastos de mantenimiento.
c) la hoja está protegida pero sin contraseña de tal manera de que cualquiera la pueda revisar.

Aunque se mejora la página, los cambios no son realmente importantes en cuanto al resultado final.

Un saludo,

Archivos Adjuntos

Compra vs Alquiler V-3.0.rar (55,8 KB (Kilobytes), 426 visitas)

hola amigo, yo lo calculé para el piso donde vivo de alquiler y dependiendo del euribor mi diferencial ha sido de +400€ a mi favor con el yuro alto, a +100 actualmente.

En el tiempo que llevo han aplicado una derrama de -1800€ por cabeza por lo que no me ha salido muy mal alquilar este año.. compenso la ayuda fiscal...

Los números son para un capital de 200k (anuncian por 235k pero pongo numeros realistas) 80% CIPO yuri 5% y yuri 1,5% +0,5 dif (algo optimista)

Creo que lo único que te falta es el coste de oportunidad de la entrada, yo incluiría la tasa libre de riesgo (letras del tesoro a 1 año, pero alemanas ehh XD!) restandole IRPF.

De momento salgo ganando teniendo en cuenta que no se vende ni una casa del bloque... y pago menos de alquiler que de cipo, sin pagar entrada, ni derramas, ni comunidad.. (90€..)

Mi alquiler es de 570€

Saludos.

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Los hijos de los pepitos serán burbujistas....

Caray tio, te lo has currado.

He estado echando unos números y funciona de maravilla.

Un saludo,

Magnífica tabla.
Enhorabuiena Chesgv, ya tienes un admirador

Gracias

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crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis,crisis, no crisis, crisis, no crisis...

http://jcbcarc.dyndns.org/Defcon.php

http://jcbcarc.dyndns.org/Defcon_v2.php

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Joseph Goebbels (1940?)

"Si dices una mentira suficientemente grande y la sigues repitiendo, la gente acabará creyéndola. La mentira se puede mantener mientras el estado pueda proteger a la gente de sus consecuencias. Por tanto, es de vital importancia para el estado usar toda su fuerza para reprimir la discrepancia, ya que la verdad es enemiga mortal de la mentira y, por extensión, enemiga del estado.

Zapatero (2009)

"Ya estamos saliendo de la crisis"

HOla, perdona que sea yo el que ponga objeciones. Es muy loable tu intento, pero en los cálculos futuribles de comparación de la compra con el alquiler topamos con un serio problema=> no sabemos muy bien cómo va a evolucionar el precio de la vivienda.

Si como están diciendo en diversos medios, esto no levanta cabeza, o no sube el precio del inmueble más que la inflación hasta dos décadas después de cuando arrancó la burbuja, sobre 1997, la pérdida patrimonial del que haya comprado en el pico (2007) puede ser tremebunda.

El alquiler va a ganar durante muchos años, de momento.

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"Yo he visto cosas que vosotros no creeríais. Atacar naves en llamas más allá de Orión. He visto Rayos-C brillar en la oscuridad cerca de la Puerta de Tannhäuser. He visto pedir 50 millones por un piso a rehabilitar de 70 m2, en una planta quinta sin ascensor, en un edificio de 100 años del centro de Madrid. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia. Es hora de morir."

Buen estreno en el foro hamijo: bienvenido, gracias por el excel y un Thanks pa ti

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Alerta Burbu-DEFCON, by juancarlosb

Estoy de acuerdo contigo, de hecho en los datos que he cogido de la Sociedad de Tasación se ve que si cogemos el periodo de los últimos 5 años el precio de las viviendas ha sido inferior a la inflación.

La hoja que presento lo que permite es que cada uno plantee su propio escenario (IPC, Euribor, etc.) de acuerdo a sus expectativas y lo pueda aplicar a casos concretos y sacar sus propias conclusiones.

De todas formas visto el resultado he llegado a la conclusión de que incluso en escenarios optimistas de crecimiento de precios no sale a cuenta comprar si se piensa cambiar de vivienda antes de 10 o 15 años.

Un saludo,

Es la hoja más currada que he visto hasta ahora ¡¡¡Gracias!!!

Excelente hoja, yo tengo una parecida, pero la presentación y detalle de la tuya es muy superior.

No termino de entender (se ve que hoy estoy muy torpe), las conclusiones.

PRECIO DE VENTA E INTERÉS NECESARIO PARA IGUALAR COMPRA Y ALQUILER

Valores nominales Valores reales
Tiempo (€ dentro de 15 años) ( € actuales)
Coste total neto Interés Coste total neto Interés
15 años 999.878 € 4,39% 555.197 € 0,37%

CANTIDADES ABONADAS POR EL CRÉDITIO HIPOTECARIO
Mensual Total Porcentaje
Pagos 1.787 € 321.609 € 100,00%
Amortización 749 € 134.776 € 41,91%
Intereses 1.038 € 186.833 € 58,09%

Importe pendiente de amortizar: 242.724 € 64,30%

Muy buena la hoja, y muy rigurosa.

Pero para ser absolutamente riguroso deberías calcular el rendimiento del ahorro en el caso del alquiler. Es decir en la compra dedicas 311.404,27 y en el alquiler 162.000, los 149.404,27 de diferencia producen rentabilidad. Habría que incluir una variable más: la rentabilidad esperada del ahorro, calcular la rentabiliad extra obtenida en el caso del alquiler y sumarlo a la revalorización necesaria de la vivienda.

Según los datos que adjuntas, deberás comprar la vivienda si dentro de 15 años (cuando planteas venderla) la puedes vender por más de 999.878 € que equivalen a 555.197 € si descontamos la inflación.

Para entonces habrás pagado en concepto de hipoteca 1.787 € mensuales para hacer un total de 321.609 € que el banco habrá ingresado gustosamente y te quedarán por amortizar 242.724 € de la hipoteca inicial.

Para aquellos que hablan siempre de que el alquiler es "tirar el dinero a la basura" (expresión que no comparto) quiero destacar que durante ese tiempo habrás pagado en intereses una media de 1.038 € mensuales al banco.

Miraré lo que comentas, no debe ser muy complicado ya que tengo calculados por separado los VAN de compra y alquiler, pero tengo que darle una pensada.

Mas aportes como este y menos trolladas!!

Gracias por el curro y bienvenido

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La publicidad nos hace desear coches y ropas, tenemos empleos que odiamos para comprar mierda que no necesitamos. Somos los hijos malditos de la historia, desarraigados y sin objetivos. No hemos sufrido una gran guerra, ni una depresión ( aunque vamos camino de arreglarlo... ).