Real Estate Press, S.L. - Revista del mercado inmobiliario

CAJA MADRID PONE A LA VENTA 300 OFICINAS 13/10/2009

Caja Madrid ha iniciado la venta de parte de su red de oficinas en una operación, de sale and lease back . Concretamente, colocará unas 300 sucursales divididas en tres bloques, en una operación que ha sido diseñada por Deloitte.


La caja madrileña cuenta con una red de 2.183 oficinas, aunque solamente tiene en propiedad entre un 30 y un 35 por ciento,. La primera fase consistiría en la venta de un primer paquete de 58 oficinas por 70 millones de euros, anunciado por la entidad la semana pasada. Este bloque se dirigirá principalmente a los clientes del banco privado del grupo, Altae. Un segundo lote será adquirido por el fondo de pensiones de los empleados de Caja Madrid. Y finalmente se sacará un tercero que se abrirá a inversores en general.

Si se alcanza la cifra de 300 sucursales, quedarán en manos de la caja algo más de 400 que podría vender en un momento posterior. Tampoco entra en la operación actual la torre de la antigua ciudad deportiva del Real Madrid. Según las fuentes consultadas, la operación ya ha pasado por los comités correspondientes y ya han comenzado los contactos informales con potenciales compradores.

De momento, sólo ha otorgado un mandato genérico a Deloitte para acometer el diseño global de la misma, pero no ha elegido ni al asesor legal ni al broker inmobiliario encargado de buscar compradores.

Con esta venta, la caja madrileña pretende, por un lado, reducir costes y, por otro, reforzar sus ratios de capital y sus provisiones con las plusvalías que obtenga de esta venta. Unas plusvalías que presumiblemente serán muy elevadas, dado que la mayoría de estos inmuebles fueron adquiridos hace muchos años, con lo que su precio de compra es muy bajo.

No ha trascendido la valoración que hace Caja Madrid de estas 300 oficinas, aunque expertos del sector aseguran que tendrá que ser bastante ajustada. Por un lado, el momento actual del sector inmobiliario no aguanta unas valoraciones tan altas, ni siquiera en una operación de sale and lease back. Por otro, aunque Caja Madrid es una entidad sistémica (lo que significa que el Gobierno no la dejaría caer por su efecto devastador sobre el sistema financiero), , lo que implica que el precio debe ser más bajo: Caja Madrid tiene una calificación de A1 con perspectiva negativa por parte de Moodys.

En estas operaciones, el principal riesgo para el comprador es que el arrendador pague el alquiler durante los largos períodos que comprenden estos contratos. . Y ese riesgo se mide por el rating de las entidades.

La fórmula de sale and lease back se ha puesto de moda porque, en medio de la enorme crisis de nuestro mercado inmobiliario, es la única capaz de atraer a los compradores extranjeros, ya que garantiza la rentabilidad de la inversión. Entre los potenciales interesados, los expertos del sector señalan a los fondos soberanos y a los fondos de pensiones alemanes. Los factores determinantes en estas operaciones son la calidad de la cartera inmobiliaria, la calidad del inquilino, la de los contratos y la estructura y transparencia del proceso de venta.

Antes que BBVA, Santander ya vendió su red de oficinas con esta fórmula el año pasado, por un precio de 2.040 millones de euros. En las dos operaciones, el intermediario fue Richard Ellis y el asesor legal, Clifford Chance. Otras entidades, como Popular o Pastor, también se han desprendido de parte de su red en operaciones similares.

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Pues los de Deloitte podían haberlo hecho hace 3 años , menudos linces.

Que forma de hundir el sector de los locales comerciales.

POLE cajamandrilesca.

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Son operaciones de retro-leasing, no se pueden considerar como ventas.

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si 58 son 70 kilos-----300 seran aprox 350 kilos

Donde vas con 350 kilos para el Core tio??? tan mal esta la cosa? Y de esos 350 habra que pagar algo no?

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¿Justificar despidos procedentes de personal? Una jugada extraña sin duda.

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Por que causa o motivo un lease-back no es una venta?

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Que lince que fue Blesa al comprar la Torre Repsol en el pico de la burbuja en el año 2007 a precio burbujeado. Al final la acabarán vendiendo en una operación similar al de las oficinas.

Vende acciones, vende locales, vende...


Me estoy preguntando cual será el siguiente paso...




Saludos

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Una pregunta.
Este tipo de operación es similar al que realizó Botín en su día con la ciudad financiera del Santander, ¿verdad?. "Vende" la propiedad, a cambio de seguir utilizandola pagando un "alquiler". ¿Es correcto?

En el caso del Santander, lo hizo cuando los precios aún estaban burbujeados por las nubes, y le dió un aporte de liquidez que se utilizó para invertir en la compra de bancos extranjeros, si no me equivoco.
En este caso, el capital que se genera, descontando el importe del propio alquiler, es prácticamente insignificante.
En la noticia también detalla que los compradores de los dos primeros lotes son:
- los clientes de banca privada
- el findo de pensiones de los empleados de Caja Madrid

Y digo yo: ¿no será que alguien ha metido la mano en la caja, y hay que tapar el pufo cambiando dinero que ya no está, por una propiedad "fantasma"?

O, tal vez, tambien cabría preguntarse si no será éste un primer paso al cierre progresivo de sucursales.

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