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| | Herramientas | Desplegado |
08-oct-2009, 22:26
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| Antcedentes: Hace poco inicié un hilo en el que pretendía hacer una breve colección de artículos sencillos para ilustrar a "prepepitos". Las premisas eran:
Me faltaba una comparativa seria entre alquiler y compra. Pedí ayuda al foro y los usuarios Big Bang e ignorante publico nº 1 me han orientado con un excelente hilo del usuario sepho y un enfoque interesante, aunque no es exactamente lo que quería. He encontrado en un blog algo que aproxima muy bien lo que quiero, pero aún así he decidido hacerlo yo mismo. Empiezo: En este hilo (mío, lo sé... me encanta el autobombo...) estimo la caída del precio de de un 65%, oscilando en una horquilla entre el 56% y el 71% de las estimaciones máxima y mínima respecto a un precio base de 2.712 €/m^2. Es decir: el valor del metro cuadrado debía bajar hasta los 953,30 euros. Actualmente, el precio del metro cuadrado en España es de 2.162 €/m^2 según Facilísimo y de 2.374 según Fotocasa. Promediamos y obtenemos un precio de 2.268 €/m^2 (por cierto, casi quinientos euros más barato que cuando hice el otro hilo en junio). Mis hipótesis son dos:
Los cálculos los hago para, en caso de compra:
En caso de alquiler, supongo que:
Cálculos comunes a ambas hipótesis: Compra:
Alquiler:
Primera hipótesis: Comprar ahora vs. comprar en 2011.
Opción compra:
Opción alquiler:
Segunda hipótesis: Comprar ahora vs. comprar en 2018.
Opción compra:
Opción alquiler:
(Edito): Otros datos a considerar: Contra de la compra:
Favorable a la compra:
Esto hace un gasto de 1.300 + 1.500 - 1.350 = 1.450 €/año en contra de la compra. Esto hace, en las dos hipótesis iniciales:
(Edito): Conclusiones: Por supuesto, todo esto es muy teórico y muy poco afinado. No se ha tenido en cuenta:
Las simplificaciones son muchas. Sin embargo, queda claro que lo ahorrado es del mismo orden de magnitud del precio del piso. Sólo esto debería ser un motivo para la prudencia, la paciencia y el ahorro en alquiler. Como se dice a menudo en este foro, si estás de alquiler siempre puedes comprar, pero cuando compras has sellado ya tu destino atándote a un banco y a un piso que más vale que te guste... (Edito): Ampliaciones Varios usuarios han objetado que esperar un 65 ó 80% de caída es excesivo. Eso es una discusión habitual en el foro. Yo mismo sostuve esa duda y, tras una discusión con otros usuario, me convencí de esa posibilidad y lo plasmé en este hilo. donde sí tengo serias dudas en la velocidad de la caída. En este hilo muestro varias estadísticas de la evolución del precio de la vivienda y, sinceramente, no cae tan rápido como yo esperaba hace unos meses. En todo caso, en el post #25 estudio otra hipótesis: caída de un 50 respecto a máximos en los próximos cinco años (1.356 €/m^2 en 2014). Además, en el post #96 estudio un ritmo de caída del 5% anual y el ahorro resultante de esperar una serie de años. Las explicaciones y justificaciones están en el post, pero incluyo aquí las tablas a modo de adelanto, para que los que lean este post vean de qué orden de magnitud hablamso en el ahorro.    Sin embargo, en todos los casos, con el ritmo de caída actual, bastan dos o tres años de espera para que el ahorro sea de más cien mil euros (de un orden de magnitud similar a dos tercios del precio mismo del piso y de una tercera parte del total pagado por la hipoteca en el caso de comprar ahora). En el post #106 hago un repaso de los cálculos (que incluso a mí me parecían exagerados) y adelanto una explicación sencilla de por qué esperar da lugar a unos ahorros tan considerables. Los números y cálculos del repaso están en el post, pero adelanto aquí las conclusiones, para que incluso los más empecinados en las bondades de la compra vean ya desde este primer post que la espera tiene su lógica: Volviendo a darle vueltas me he dado cuenta de que es muy lógico. (Edito): Más ampliaciones. En el post #110 añado nuevas hipótesis, de nuevo a favor de la compra y, de nuevo con resultado positivo para el alquiler. Las nuevas hipótesis se basan en que ahora los tipos son bajos, mientras que en el futuro subirán. Es decir, que quien compre o haya comprado se está beneficiando de unas cuotas bajas que le permiten adelantar amortización. En concreto, las nuevas hipótesis son:
Y los resultados son que si el piso se compra dentro de
Como siempre, la explicación detallada en el post correspondiente (post #110).
__________________  Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium. Última edición por Estrafalarius; 11-sep-2010 a las 17:35 Razón: Ampliar conclusiones  |
| Estos 16 usuarios dan las gracias a Estrafalarius por su mensaje: | ||
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08-oct-2009, 22:34
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__________________ Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium. Última edición por Estrafalarius; 10-oct-2009 a las 12:47 |
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08-oct-2009, 22:45
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Iniciado por Estrafalarius  Repetido. (Cosas de un Internal Server Error y tal... que uno se piensa no lo ha guardado y lo vuelve a subir...). Gracias, buen trabajo. Ahora bien, hay algo que no se puede medir y, es que no todo el mundo (propietarios, vendedores) quieren alquilar sino vender. La palabra alquiler la descartan de sus diccionarios. Y puede que la casa que tú quieres se te escape porque alguien la compre (mala compra ya lo sé) antes que tú. O sea hay cosas que no son simplemente monetarias. Puede que estés realmente interesado por un inmueble y claro, eso se tendrá que pagar, no? Un saludo, y reitero, muy buen trabajo. |
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08-oct-2009, 22:55
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| Bonitos cálculos sobre algo suponiendo que.... si supongo que....CUENTO LA LECHERA.. ¿que pasaría si hubieses hecho esos cálculos con productos de informática, basándose en memoria ram, disco duro, prestaciones? Pues que cada año que pasa más y más capacidad por menos precio. Esos cálculos que haces están bien en teoría pero en la práctica no se puede prever ni ver como puede ser la evolución. ¿que pasa si de repente hay una hiperinflacción? Si los precios se desploman brutalmente en poco tiempo? Si los sueldos ya no son los calculados. Si muchas viviendas se destinan a otro uso, o se derrumban, o se necesitan nuevos requisitos, o si o si..... Quien quiera comprar o alquilar debe valorarlo en función del dinero que tenga, la negociación que pueda obtener y la estabilidad monetaria. Fotocasa, y similares ponen precios que nada tienen que ver con lo que se vende a precio final. |
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08-oct-2009, 22:55
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| Igual se me ha pasado por alto pero... Capitalizas lo ahorrado con el alquiler? No he visto que lo hicieras.
__________________ LOS GOBIERNOS ROBAN. "No podemos conducir (España) por ti." Evidente señores, evidente. Política, el verdadero crimen organizado.  [IMG]http://forum.i3d.net/***********/cs-source-work-progress/943161199d1236479079t-ze_mines_of_moria-run-you-fools.jpg[/IMG]  |
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08-oct-2009, 23:08
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Iniciado por avioneti Bonitos cálculos sobre algo suponiendo que.... si supongo que....CUENTO LA LECHERA.. Absolutamente cierto. Pero hasta hoy nadie (que yo sepa) ha modificado un DeLorean para viajar al futuro y volver con datos precisos. Todo lo que podemos hacer es tantear, hacer estimaciones, y buscar el momento adecuado. Este ejercicio sólo plantea una cosa: es preferible esperar; el ahorro puede ser del mismo orden de magnitud que el precio de la vivienda. ¿Lo será realmente? Si sí... ¿cuándo? Pues ni idea pero si alguien está pensando comprar (te recuerdo que este hilo pretende ser uno entre varios) proporciona ciertas ideas en las que mucha gente no cae.
Iniciado por ALKJ Igual se me ha pasado por alto pero... No. No lo hago. Si te fijas es un "estudio" de brocha gorda. Un par de pinceladas para esbozar una idea. Por supuesto, se pueden hacer muchos cálculos más precisos: se me ocurre que el interés lo pongo al 5,5%, pero ahora está más bajo y quizá lo esté así un tiempo. Eso es algo que cuenta en favor de comprar ahora y que tampoco he tenido en cuenta. Como ya apunta avioneti, temas de inflación, ajustes de salarios, cómo afecta eso a los ahorros... son temas que tampoco he tenido en cuenta. Insisto, es una primera aproximación muy grosera.
__________________ Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium. |
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08-oct-2009, 23:22
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Iniciado por Estrafalarius
Estás haciendo trampas, porque descuentas precios nominales, en lugar de reales. No tienes en cuenta la inflación. En Madrid habría que remontarse a los años 80 para encontrar esos precios nominales. El resto de tus cálculos están muy condicionados con esa trampa. |
| Estos usuarios dan las gracias a Don Enrique por su mensaje: | ||
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08-oct-2009, 23:24
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| Otra opción. *Comprar ahora vs no comprar nunca. Dentro de 40 años: *Pepito ha pagado su hipoteca: Total pagado hipoteca: 751 €/mes * 12 meses/año * 40 años = 360.480 € *Don alquiler no tiene casa y ha pagado: 670 €/mes *12 meses/año *40 años= 321.600€ ¿quien es mas feliz? ¿Quien la tiene mas larga? |
| Estos 2 usuarios dan las gracias a lucky starr por su mensaje: | ||
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08-oct-2009, 23:25
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Iniciado por Estrafalarius Absolutamente cierto. Tambien te digo, que me parecen excelentes este tipo de mensajes, y que claramente el precio en España está hinchado con respecto al nivel de salarios. En tu previsión supones que esto va ir bajando, pero puedo comenzar una nueva burbuja, por ejemplo de paneles solares o de vete tu a saber y los precios vuelvan a subir... Nuestro país la verdad que es atípico de narices, y lo que pasó en Inglaterra o Japón, USA, no tiene ni porque parecerse a nuestra realidad. Mi consejo tambien sería que la gente esperara e intentase hipotecarse por la menor cantidad posible, pero para muchos esperar hasta 2019, puede suponer demasiado esperar. |
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08-oct-2009, 23:46
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Iniciado por Don Enrique Estás haciendo trampas, porque descuentas precios nominales, en lugar de reales. No tienes en cuenta la inflación. Insisto: es una aproximación grosera que pone en evidencia algunos inconvenientes de la decisión impulsiva de compra que ha sido el motor económico del país. Por supuesto, estoy abierto a todas las objeciones que se hagan. Me gustaría que de aquí saliera una estimación más aproximada a la realidad. Pero para ello agradecería contribuciones más concretas.
Iniciado por lucky starr Otra opción. Estimado señor: Sin duda es tarde y se encuentra fatigado. Le recomiendo que mañana vuelva a leer mi post porque en ningún momento se aventura la hipótesis de un alquiler eterno. Una lectura más detallada y sosegada le mostrará que la primera hipótesis es alquiler y compra en 2010, la segunda alquiler y compra en 2018. Sin duda, esos detalles se le han escapado y por eso rebate la posición de quienes defienden alquilar de por vida. Nos esa mi posición, yo tan sólo planteo esperar para comprar en un momento más favorable. Reciba, por otra parte, mi más afectuoso saludo.
Iniciado por avioneti Tambien te digo, que me parecen excelentes este tipo de mensajes, y que claramente el precio en España está hinchado con respecto al nivel de salarios. Ciertamente, no haría este estudio y decidiría comprar en 2019 sí o sí, (aunque en 2019, Los Ángeles será una ciudad interesante, especialmente en noviembre; los apartamentos en el edificio Bradbury parecen amplios y baratos). Esto simplemente invita a esperar. A partir de aquí, hay que estar atento, ver cómo cae... mientras cae. Esta tarde he hecho este hilo en el que parece aventurarse un punto de inflexión. No es momento de tomar decisiones, pero dentro de seis meses habrá pasado octubre, se habrá terminado el Plan E, y tendré las series completas de 2007, 2008 y 2009, con los datos de IIIT2009 y IVT2009 del IPV y el del segundo semestre de 2009 de la Sociedad de Tasación, además de los tres meses que faltan de año de los portales de venta. Básicamente, mi intención es estudiar esas series, a ver si la da por caer de golpe (cada vez lo creo menos probable), agonizar largo tiempo como en Japón o, incluso, repuntar. Lo útlimo sería un suicidio pero, como bien dices, este país es atípico. Debemos tener un gen de estupidez propio... ¿demasiada endogamia? ¿Deberíamos migrar?
__________________ Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium. |
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