Edito:

No sé si es lo más correcto, pero edito el primer post. El motivo es que los datos que voy a incluir comprenden los que ya están colgados, que pasan a ser obsoletos y, como supongo que la gente entra en el hilo por el primer post, prefiero que los datos actualizados estén aquí.

Se trata de las series de precios de seis fuentes:

• El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) obtenidos ene el INE
• El Índice general de precios del Ministerio de Vivienda
• El preciómetro de Facilisimo
• La evolución del precio de la vivienda de Fotocasa
• Las tablas de la Sociedad de Tasación
• Las tablas del IMIE de Tinsa

Es decir, que hay:

• Dos instituciones oficiales.
• Dos portales inmobiliarios.
• Dos tasadoras.

Son datos que tienen diferencias notables:

• El IPV es un índica que toma como base 100 la media de 2007 (muy interesante, ya que es el periodo del máximo de los precios, por lo que IPV - 100 es una buena aproximación de porcentaje de bajada) mientras que los otros tres datos son en €/m^2.
• El Ministerio de Vivienda toma como índice 100 2005.
• Tinsa toma como índice 1.000 la media de datos de 2005.
• El resto de fuentes dan los datos en precio €/m^2.
• TINSA, Facilísimo, y Fotocasa dan datos mensuales, mientras que el IPV y el Ministerio es trimestral y los datos de la Sociedad de Tasación son semestrales.

Para poder compararlos, he:

• Pasado todos los datos a índice. Es decir, he calculado la media de 2007 del Ministerio, Facílisimo, Fotocasa y la sociedad de Tasación, lo he asimilado a un valor 100 y he expresado el resto de datos respecto a esa referencia.
• En el caso del Ministerio, Facilísimo y Fotocasa he hayado las medias trimestrales.
• En el caso de la Sociedad de Tasación he interpolado linealmente los trimestres primero y tercero de cada año.

El resultado son las siguientes gráficas:



Gráfico 1.1: Evolución de los precios



Gráfico 1.2: Horquilla de datos

He calculado el incremento trimestral de estos datos. ¡Ojo!: No he calculado el incremento en porcentaje respecto al valor anterior, sino el incremento absoluto del índice respecto al valor anterior. Es decir, las siguientes gráficas son análogas a la derivada de las anteriores.



Gráfico 2.1: Crecimientos de los precios



Gráfico 2.2: Horquilla de datos.

Quisiera llamar la atención sobre la mitad derecha de cada serie. Aunque los incrementos son negativos (pendiente negativa: caída), parece haber un ligero "repunte" (no incremento de precios, sino decremento de caídas).

Para comprobarlo he hecho las siguientes gráficas:



Gráfico 3.1: Crecimientos de los crecimientos



Gráfico 3.2: Horquilla de datos

Son el "incremento de incrementos" o, lo que es lo mismo: la aproximación de la segunda derivada: la curvatura de la gráfica.

La variación de los datos es mayor que los datos mismos, por lo que la horquilla de error es demasiado grande. Sin embargo, las gráficas son claramente crecientes, como se ve en las líneas de tendencia del gráfico 3.2.

¿Estamos acercándonos a un punto de inflexión? (No un máximo o un mínimo, sino un "punto de inflexión": un punto en el que se produce un cambio de curvatura independientemente de que la tendencia sea todavía a la baja).

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Gracias por el curre. Yo ya había observado, como simple usuario, que por algún motivo las personas que está dispuetas a poner un precio a sus inmuebles más acorde con la realidad eligen fotocasa antes que idealista u otras páginas, desconozco el motivo, pero idealista tiene un tufo a triunfador del pisito especulador que apesta, la verdad.

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Otra duda que me surge al volver a mirar las gráficas es que el IPV es el que menos baja.

Según dice el INE:


Es decir, ¿al ser la fuente de los datos de IPV los precios de las escrituras, no debería ser más acorde a los precios reales?

¿No es posible que antes los precios de los portales fueran altos porque lo pisos se ofrecieran más caros confiando lograr un buen precio en la negociación, mientras que ahora los han bajado "de golpe" porque están pillados y, por eso mismo, las operaciones que se cierran se desvían menos del precio al que se anuncia porque la capacidad de negociación se ha reducido (bajan el precio para vender, pero se niegan a vender con pérdidas; alcanzado cierto precio prefieren comérselo)?

¿No es posible que esto sea también una posible causa (no la más importante, pero sí una mas) del descenso de ventas? (El que va a comprar reagtea pero el vendedor no baja de determinado precio para no asumir pérdidas, entonces el comprador, o se retira y espera o cede, y por eso el IPV no cae tanto).

(Son dos frases interrogativas con mucha subordinación y "si"s y "que"s... no sé si he expresado bien mis dudas).

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He editado el primer post añadiendo nuevas gráficas.

En general, se ve que el precio de la vivienda en España sigue cayendo, pero que la caída es claramente decreciente. En el gráfico 3.2 incluso se aventura un posible punto de inflexión.

Si esto fuera así, aunque los precios siguieran cayendo, podría indicar que nos acercamos a un mínimo o, al menos, a una curvatura cero y, por lo tanto, una caída constante al ritmo actual.

Ya he dicho (creo) más arriba que es pronto. En unas semanas tendré el dato del tercer trimestre del IPV y a primeros de febrero estarán el cuarto trimestre del IPV y el segundo semestre de la Sociedad de Tasación. Si esos datos confirmaran esta tendencia, creo que habría que replantearse el escenario de caída brusca que tantos foreros proclaman.

Hace poco leí en el foro que las burbujas caen en un año por cada cinco de subida. Si así fuera, esta burbuja, comenzada a mediados de los '80, debería caer en unos cinco años. Si la caída estimada es de un 66%, más o menos quedar a una tercera parte del precio sobre los máximos de 2007, en los dos años que han pasado desde el pinchazo debería haber caído ya un 26%, pero sólo lo ha hecho un 12%.

Si, por el contrario, asumimos un escenario tipo Japón con una caída que se alarga una década, eso da algo similar a un 6% anual de caída, que es lo que se está dando en la realidad.

¿Opiniones?

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Al revés, parece que nos hayamos caído del guindo ayer, las notarías-bancos-compradores escrituraban el 99.99% de las veces un precio inferior al pagado realmente (entorno -20%) para no pagar tanto impuesto a papaíto estado; ahora esta situación curiosamente repercute negativamente para el comprador actual ya que es el mismo banco quien aconseja escriturar a una cifra parecida a la que le hizo el pasapisero (aunque se haya bajado los pantalones un -20% en el precio real), a menos que uno quiera recibir carta con amable invitación para hacer un cafeíto en la administración de hacienda más cercana a su casa; en conclusión, ese brote verde de peyote no es muy fiable...

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Personalmente creo que todavía este año se han estado entregando pisos que se empezaron hace 2 años (periodo medio desde que compras "sobre plano" hasta que recibes el tocho).

Esas escrituras son lo que son: 65 m2 por 300.000 en las afueras de Madrid y eso que todos sabemos. La gente que compró "sobre plano" hace 2 años y tuvo la desgracia de que toda la promoción se vendió y, por tanto, los tochos se han terminado, ha pagado hoy a precios de ayer.

Vamos digo yo (tampoco soy un experto)


Pon un gráfico con "número de pisos escriturados por mes" y otro con "viviendas libres iniciadas" si lo tienes a ver

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El de viviendas libres escrituradas no lo tengo, pero el otro creo que sí, que hice esa gráfica para algún hilo y la caída era alucinante.

Edito:

No tenía ninguno de los dos, pero sí cosas parecidas:



Gráfico 1: Variación en la venta de viviendas hasta el tercer trimetre de 2008 (tiene un año de antigüedad)



Gráfico 2: Concesión de licencias hasta 2009 (tiene medio año o nueve meses de antigüedad).

Bien, se vende menos y se construye menos. Eso son hechos y nadie lo discute.

Lo que también parece ser un hecho (a la espera de más datos) es que la caída de preciso se atenúa.

Es decir, que la construcción va p'abajo, pero que los precios no se derrumban como se anunciaba aquí hace un año. Caen, sí, pero es que caen muy despacio.

Quien quiera comprar una casa a un precio razonable (unos 900 ó 1.000 €/m^2 de media en España) va a tener que esperar todavía más de cinco o siete años a este ritmo. La peña no tiene tanta paciencia. Los del foro puede que sí, pero toda esa panda de propietarios frustrados que hay fuera no.

Vale que los bancos no conceden créditos, pero creo que eso es puntual. Que en algún momento se recuperarán (ellos los primeros, como siempre) y volverán a conceder hipotecas. ¿Que sean más cautos? Más les vale haber aprendido, pero su negocio es vender dinero.

Si dentro de un par de años los precios han bajado un 25% desde máximos (lo que se espera al ritmo actual) y la crisis comienza a remitir (más nos vale), la gente podrá empezar a acceder de nuevo a comprar, primero porque los precios serán más accesibles, segundo porque lo peor ya habrá pasado (ahora nadie puede jurar que dentro de seis meses no esté en el pero, dentro de dos años se supone que quien haya sobrevivido a la crisis tiene esperanzas de no caer).

El peligro que yo veo es que los precios se moderen pero menos de lo que cabría esperar, y que dentro de un par de años hayan aguantado el tipo (más o menos), el mercado se reactive (no una burbuja, pero sí un ritmo de compras razonable que se mayor que la entonces inexistente nueva construcción) y que los precios puedan seguir cayendo, pero poco a poco.

Hay que tener en cuenta que una promoción tarda dos años en construirse. Si en dos años la cosa se recupera, la gente podrá empezar a comprar los pisos vacíos que se acaban ahora, pero eso reducirá stock y pasarán dos años antes de que las nuevas promociones comiencen a satisfacer la nueva demanda. Es decir, la demanda se puede reactivar inmediatamente, pero la oferta no si no se ha construido en 2010 ni 2011.

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Yo creo que no es asi. Creo que tardan en caer el mismo tiempo (o un poco más) de lo que tardaron en hincharse.

Hace unos dias se puso en el foro el enlace a un youtubevideo en el que se veía perfectamente el proceso. No me acuerdo del título del pos y no puedo buscarlo.

De todas formas este enlace puede servir:
charles hugh smith-Housing's False Bottom

Burbuja del NASDAQ


La burbuja de Japón

Pues creo que los apocalípticos tienen razón.

Lo que ves es, en parte, todavía los efectos de los últimos pasapisistas y pepitos varios que compraron sobre plano en el segundo semestre de 2007 y ahora les ha llegado la tan deseada entrega de llaves.

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Habéis añadido dos posts mientras yo editaba el anterior para añadir los gŕaficos...

Bueno. Da igual. Ahí arriba tenéis mis miedos de por qué creo que la caída de precios puede alargarse.

Habrá que estar muy atento a los precios y ver cómo evolucionan, pero es posible que, aunque ahora el alquiler sea rentable, deje de serlo en un punto antes de que los precios caigan a mínimos.

Es decir, el alquiler supone un ahorro respecto a la hipoteca (lo tenemos todos claro, creo), pero es también un gasto (cuanto más tiempo estés de alquiler más dinero le habrás "regalado" a tu casero). El caso es que es un gato menor que la hipoteca, lo que te permite un ahorro.

Si de alquiler ahorras, y si los precios caen, habrá un punto en el que tus ahorros te permitan una compra con una hipoteca razonable sobre un porcentaje del precio tal que cubra la previsible devaluación (por los cuchillos que caen y todo eso).

En ese momento, aún cuando los precios caigan, la opción de compra puede ser interesante.

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