Aunque es un tema muy hablado en burbuja, sí que me parece interensante al menor recordarlo e insistir sobre unos puntos claves, que en esta entrevista sí que se hace

Ha aparecido en el suplemento Empresa del periódico ABC

Marco Ferrando es el director general de la consultoría inmobiliaria internacional DTZ

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¿En qué situación se encuentran las promotoras y los bancos?

Desde el verano del 2007 el sector inmobiliario en general ha entrado en una gran recesión y los bancos han frenado el acceso al crédito. Nosotros hemos sufrido con la crisis una gran bajada de la actividad. Por ello, desde el inicio de la crisis nuestro sector ha ido evolucionando. Ahora los bancos son un agente importante en el sector, que han prestado mucho dinero para el ladrillo pero que no entienden el mercado inmobiliario como nosotros.

Los bancos que tienen activos inmobiliarios en sus balances, ¿los están valorando a un precio real?

En España, no creo. Los analistas de fuera de España dicen que el valor está muy por encima del nivel de mercado, pero los bancos de aquí aseguran que ese es su precio. Aunque se dice que en España ha habido un reajuste, muchos actores e inversores internacionales siguen pensando que estamos aún a medio camino y que falta un reajuste más importante. A mi parecer, si estuviéramos frente a un escenario de precios de mercado, veríamos un mayor volumen de transacciones. No todo está parado sólo por causa de la escasa liquidez

¿Por qué no se reconoce que lo que se compró a un precio vale ahora otro?

El problema es que ahora, como hay transacciones de suelo, no puede saberse cuál es el precio real de los suelos. En vez de quedarse con la deuda que le deben las promotoras que compraron ese suelo apalancado, anulan la deuda y se quedan con el suelo, anotándole el valor de la deuda que tienen. Estas transacciones entre promotoras y bancos se han de forma oculta y la gran mayoría de ellas, a precios muy por encima del mercado real. DTZ por eso ayuda a las entidades financieras a entender qué activos tienen en su balance.

¿Qué papel juega el suelo?

Antes de la crisis había demasiado suelo y estaban sobrevalorado, por ello nuestra subprime es el suelo. Los bancos están cargados de suelo, millones de metros cuadrados de suelo con un valor imposible de determinar. No obstante, el origen del problema no es cómo se valore el suelo ahora, sino cómo se ha valorado previamente

Los analistas internacionales dicen que aquí no se producido aún el ajuste porque ¿han bajado acaso las casas?

En muchos sitios se venden pisos con descuentos próximos al 20%, pero recordemos que este 20% de descuento se basa en el precio máximo histórico, donde comprábamos casas sobrevaloradas con créditos ultra baratos y a 30, 40 años de plazo. Con estas condiciones todo parece accesible. Sigo pensando que la capacidad de generar ingresos de la familia media española está por debajo de la necesaria para hacer frente a los precios actuales

¿Qué va a pasar entonces?

Creo que hay que asumir con valentía la situación, si no, la crisis podría llegar a durar más de lo pensado. Debemos asumir los excesos del pasado y darnos cuenta de que todo tiene un precio y probablemente deberán pagar más de lo que han pagado hasta la fecha

¿Quién debe mover ficha?

Aquí alguien tiene que perder. Hoy día, las grandes inmobiliarias no deben dinero a un solo banco, sino que tienen un crédito sindicado a varios. Los activos del suelo y viviendas que tiene los tienen muchos de ellos valorados al alza, pero si el BCE exige que se valoren con los estándares internacionales, el gobierno tendrá que intervenir más de una entidad financiera, principalmente cajas. Por tanto, la solución a coste cero no existe

Y para vender, hay que bajar precios…

El stock de viviendas actual está muy por encima de la demanda. No se va a solucionar este desfase rápidamente aunque bajaran más los precios. Creo que en España aún no se ha llevado a cabo los cambios estructurales necesarios a una recuperación más rápida y más “sana”. En el ámbito inmobiliario sigue habiendo una falta de transparencia crónica que es un freno a la recuperación y la maduración de nuestro sector.

¿Por qué los bancos no reconocen las pérdidas si al final tendrán que hacerlo?

Porque no pueden. Si en un principio el sistema español no ha querido asumir el problema, ahora no se resuelve porque no se sabe si se puede

¿Y qué se puede hacer?

La verdad es que no lo sé, pero sí que tengo claro que es un problema complejo que no se resolverá mirando por otro lado
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A pues, las cosillas bastante claras.

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Activos de gran calidad también llamados campos de cereal pagados como si fueran espigas de oro.

Otro que no dio economía en la ESO. La ley de la oferta y la demanda dice que hay un precio en el que la demanda absorve toda la oferta, el problema para ellos es que ese precio es mucho más bajo que el actual.



Sí que pueden es tan fácil como hacer una tasación independiente y provisionar la diferencia entre el precio de mercado y el registrado en los libros de contabilidad. La segunda frase no la entiende ni el que la ha dicho.


Te lo digo yo: bajar precios y reconocer pérdidas pasar el trago con la ayuda del fondo del gobierno, liquidar unas cuantas cajas y bancos y a empezar de nuevo con una ley que garantice la independencia de auditores y tasadores.

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Anda, yo creía que era la falta de suelo el origen de todos nuestros males.

La ley de la oferta y la demanda dejó de funcionar estrepitósamente durante la burbuja. No veo por qué se va a implantar de nuevo cuando hay otros factores que quizá pesen más. El hombre, ese ser tan complejo, siempre detrás de los comportamientos sociales. El manual de economía fue arrojado por la ventana hace ya tiempo.

Éste no llegará nunca a ministro; parece honrado.

Pero algo lento...

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Desde luego no ha descubierto la rueda, pero tampoco dice mentiras.

Ya.

No se puede pedir peras al olmo...

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