¿Está cara la vivienda? La caída de tipos la abarata a niveles pre-boom, según M&G
Fecha: 7/9/2009 Fuente : Invertia
María Martínez
Invertia.com

Las casas en España están baratas, o lo que es lo mismo, el esfuerzo en términos de renta que hay que realizar hoy para comprar una vivienda es similar al que se necesitaba a mediados de los años noventa, junto antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Según los cálculos de la firma de valores M&G, este año habría que destinar sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca, frente al 53% de hace dos años o al 90% que se exigía a finales de la década de los ochenta.
Adquirir a estas alturas una vivienda en España es igual de oneroso que a mediados de la década pasada, si el esfuerzo para pagar la hipoteca se mide en términos de renta per cápita. ¿Una afirmación absurda? Para Nicolás López, director de Análisis de M&G Valores, no es tal, como lo demuestra el siguiente gráfico.




La línea más gruesa recoge la evolución del ratio de “esfuerzo” calculado como el porcentaje de la renta per cápita que hay que destinar al pago de una hipoteca a 20 años sobre una vivienda media (precio del metro cuadrado medio). El tipo de interés utilizado es la TIR de los bonos a 10 años.

“Con datos de 2009, habría que destinar tan sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca frente al 53% en el techo del ciclo hace dos años, o al 90% a finales de los años ´80 cuando los tipos de interés rondaban el 15% frente al 4% actual”, explica Nicolás López.

Por su parte, las dos líneas más finas del gráfico recogen el cálculo del mismo ratio pero manteniendo constantes los tipos de interés en el 6% y el 7% en cada caso. Para este experto, la lógica de este cálculo sería asumir que los tipos de interés muestran un patrón de reversión a la media, “de forma que en períodos largos es improbable que se sitúen en niveles extremos como el 4% actual o el 15% de los años ´80”.

Precio asequible

Así, y según ese cálculo de tipos al 6% ó 7%, actualmente habría que destinar entre el 60% y el 65% de la renta al pago de la hipoteca frente al máximo cíclico del 55% a finales de los ´80 o al 40% a finales de los ´90. “La conclusión final es que si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7% de acuerdo con sus medias históricas, el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (o la renta subir un 30%) para volver a los niveles de accesibilidad de los años ´90.

En este sentido, López cree poco probable que vaya a producirse un desplome de los precios de la vivienda en España salvo que se produzca una subida significativa de los tipos de interés.

Otra forma de ver lo mismo es comparar la evolución del precio de la vivienda y la renta per cápita. “Como los precios han subido un 30% más que la renta lo que sería la sobrevaloración “teórica” si no fuera porque esa subida extra se explica plenamente por la caída de los tipos de interés”, concluye.




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LOL LOL LOL

Otro ejemplo de que la bull-trap es cierta.

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ca-su-fin.html

Otro en la misma linea:

La bajada de los tipos y los precios sienta las bases para reanimar la vivienda
El porcentaje de renta destinada al piso desciende en medio año del 51% al 38%
L. DONCEL - Madrid - 22/09/2009


La locura a la que llevó el aumento desaforado del precio de los pisos llegó a su cenit a mediados de 2008, cuando un español tenía que destinar más de la mitad de todo lo que ingresaba para pagar su vivienda. En sólo medio año se ha pasado del 51% al 38,6%. Éste es el porcentaje de la renta disponible bruta necesario a mediados de este año para hacer frente al piso.

Los expertos avisan de que aún queda lejos la recuperación del sector

El principal motivo de la mejora de la accesibilidad es el desplome del tipo de interés ligado al préstamo hipotecario. El Euríbor cerró ayer en un nuevo mínimo histórico, el 1,252%, cuando la media de septiembre del año pasado tocaba máximos igualmente históricos, rozando el 5,4%.

Esta caída en picado, junto a la todavía modesta bajada de precios, es lo que lleva a la Asociación Hipotecaria Española a afirmar que asistimos a una cierta reactivación del mercado de la vivienda en España. Otros expertos, sin embargo, son más cautos. "Creo que esta mejora sienta las bases para una hipotética recuperación. Pero no marca un cambio definitivo. Lo básico para que el sector remonte el vuelo son dos factores que por ahora no mejoran: la evolución del mercado laboral y el flujo del crédito efectivo", señala el estadístico Julio Rodríguez.

El informe publicado ayer por la Asociación Hipotecaria, organización formada por las propias entidades financieras, afirma que la hipotética recuperación dependerá del futuro ajuste de precios, de la situación económica y del nivel de ahorro previo de los consumidores. El organismo señala que aún es pronto para hablar de recuperación, pero añade que los últimos indicadores muestran que el ritmo de ajuste del sector ha comenzado a frenarse. Como ejemplo, cita las últimas estadísticas sobre nuevas operaciones de compra de vivienda, cuyo ritmo de caída en tasas interanuales se ha frenado y en las que comienzan a verse "suaves incrementos" entre trimestres. El número de ventas de vivienda cayó un 20,3% en julio respecto al mismo mes del año anterior, hasta las 37.039 operaciones. Julio fue el tercer mes consecutivo de ralentización de la caída.

El informe advierte que, dado que no es previsible que los tipos de interés caigan más, la recuperación del mercado dependerá en gran medida de cuánto se prolongue el ajuste de precios y de que los agentes implicados recuperen la confianza. Es por ello que la salida del túnel dependerá de la marcha económica y, por encima de todo, del empleo, cuyas perspectivas se presentan todavía muy negras.

Uno de los indicadores más fiables es el que establece el número de años que una persona debería trabajar para comprar una casa si dedicara su sueldo íntegro a ello. Y, tras años de fuertes incrementos que empujaron este indicador hasta rozar ocho años, en el segundo trimestre eran necesarios 6,8 años de trabajo para la ansiada compra. Con ser una mejora evidente, todavía queda mucho trecho hasta llegar a un número cercano a cuatro, el de principios de esta década, antes de que empezara el boom. Expertos como el profesor José García Montalvo consideran que habrá que volver a ese nivel para hablar de una verdadera reactivación del sector. Y que el proceso aún va a ser largo.

La bajada de los tipos y los precios sienta las bases para reanimar la vivienda · ELPAÍS.com

Así que de bajar precios nada de nada? Veremos dentro de dos añitos

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Lo mismo de siempre.

No entiendo porque meten la renta per cápita. Ni tan siquiera aunque usasen el salario medio.

Porque en ese salario medio, ya entrarían a los que no le hace falta, y que suben la media.

Me gustaría ver lo que les sale con el típico joven de 20 a 25, sin cargas.

M&G!!! A comeeeeerrr, venga niños, que os he puesto patatas:

Imágenes Adjuntas

patatas[1].jpg (34,1 KB (Kilobytes), 901 visitas)

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La renta per cápita es una media, y lo que importa ahora, tal y como está aumentando la cola inferior de la campana a base de paro, es la mediana. En fin, lo de siempre.

Un poco de respeto para los que estamos a dieta

Menudo platazo!!! sin duda lo mejor de todo el hilo.

Y esta noticia quien se la cree los incredulos?

Que humor tiene el que a publicado esa noticia me refiero al autor claro

Corruptos

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Este bombardeo en los media sobre la supuesta 'bondad' de los precios inmobiliarios de ahora parece ser el preludio de una bajada de precios que será mucho más fuerte me explico.

Los bancos, que son ahora los mayores poseedores inmobiliarios del pais, ven que no se vende nada a estos precios, saben también que les toca rebajar mucho más para poder dar salida al stock, pero en un pais plagado por el paro y el crédito reducido a la mínima expresión no van a poder hacerlo.

Quieren proceder a dar un tijeretazo importante a los precios porque tienen muchas deudas que pagar pero saben que algunos pocos aun tienen dinero y quieren comprar, hacen una campaña mediática donde nos convencen de lo 'barato' (jajaja) que está todo ahora y que ellos además tienen mejores precios y dan crédito si compras sus pisitos situados en urbanizaciones mega-pufo.

En cuanto entren dos o tres pardillos (que siempre hay alguno suelto, hasta se les puede ver por este foro) los particulares ven que el mercado se reactiva y proceden a rebajar un poco para quitarse de encima la cruz del pisito-inversión, en ese momento los bancos dan el tijeretazo grande, mientras tanto unos cuantos pardillos más a quienes ya han empezado a lavar el cerebro con estas 'noticias' se dan cuenta de que ahora si bajan los precios y entran pensando que aunque bajen algo más ya no será mucho porque desde el gobierno prometen y prometen salir de la crisis a mediados del año que viene, 'es el momento'.

Al final lo que se produce es una gran bajada de precio con volumen (ventas) que llega mucho más lejos debido al overshooting, o pánico vendedor, donde se vende al precio que sea y todo inmoinversoh aprovecha para quitarse el muerto de encima aunque aun le quede deuda que pagar.

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Pues ahora hay apartamentitos en algunas playas que no están nada mal de precio...

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