La brecha de precio entre protegida y libre se agiganta o se encoge según la región

LOS EXPERTOS OPINAN QUE LAS GRANDES DIFERENCIAS EN EL PORCENTAJE DE LOS PRECIOS EMPEZARON CON EL 'BOOM' Y SE HAN ACORTADO EN MUCHAS COMUNIDADES POR EL 'STOCK', AUNQUE NO OLVIDAN LA IMPORTANCIA DE LAS LOCALIZACIONES

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El precio de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) ha sido durante los últimos años, y muy especialmente a lo largo del 'boom', el gran reclamo para que las clases menos favorecidas piensen en acceder a una casa digna.

La diferencia de precios de este tipo de pisos, según los datos que aporta el Ministerio de Vivienda, es suficiente como para plantearse por qué en Extremadura, por ejemplo, comprarlos supone un desembolso sólo un 9% inferior al del mercado libre. En el País Vasco, por contra, la factura varía un 57% entre adquirir o no casas protegidas.

Varios expertos consultados por SU VIVIENDA responden a ésta y otras cuestiones que explican las diversas diferencias de coste entre los pisos protegidos y los libres.

«Es lógico que en las grandes ciudades, donde más ha subido el precio de la vivienda en los últimos años, encontremos diferencias importantes de precio entre la protegida y la libre», afirma el abogado urbanista Antonio Blanco.

Esto sucedió durante el 'boom', pero también hay otras razones que esgrimen los expertos. Por ejemplo, el 'stock' está marcando la actualidad. «Mientras exista el exceso de vivienda libre, la demanda estará más atenta al mercado libre que al de viviendas protegidas porque se pueden encontrar aquellas a mejores precios», señala Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona.

El efecto localización es otra de las causas que sirve para esclarecer la diferencia de precios. «Muchas casas protegidas no las quiere la gente no sólo porque pueda haber mejores precios entre las libres, sino por la localización», apunta el mismo experto.

Otros analistas hacen hincapié en que las tipologías son básicas para marcar un precio u otro en una VPO porque últimamente se promueven las que corresponden a precios más elevados. Igualmente recuerdan que «es un mito inmobiliario» lo que se ha dicho durante años de que las casas protegidas cuestan un tercio de las libres.

Para adquirir una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Extremadura hay que pagar, de media, 923 euros por metro cuadrado. Si se sale de compras al mercado libre, la cesta se encarece exactamente 86 euros; esto es, un 9%.

En cambio, cuando la lupa se localiza, por ejemplo, en el País Vasco, la brecha se convierte en boquete: 57%. El metro cuadrado de las viviendas protegidas allí se cotiza a 1.201 euros, mientras que en las tipologías sin restricciones administrativas se vende a razón de 2.780 euros.

¿Por qué la VPO no cuesta ni un tercio menos que la vivienda libre en nueve comunidades autónomas mientras en otras es al menos un 50% más barata? Al ser un tipo de casas teóricamente destinadas a ciudadanos que no pueden acceder al mercado 'normal', ¿es lógico que se registren unas diferencias tan abismales en la comparativa por regiones?

SU VIVIENDA ha planteado estas cuestiones a varios expertos en la materia que ofrecen cinco explicaciones clave a tan particular anarquía de porcentajes.

1. 'Boom' inmobiliario. La escalada de precios durante la década dorada del ladrillo contribuyó a incrementar la brecha entre ambas tipologías de casas. ]Es lógico que en las grandes ciudades, donde más ha subido el precio de la vivienda en los últimos años, encontremos diferencias importantes de precio entre la libre y la protegida», explica el abogado urbanista Antonio Blanco.

El creador de la página 'web' 'www.viviendaprotegida.com' agrega: «Cuanto más nos adentramos en municipios pequeños sin 'tensiones' en el mercado inmobiliario vemos que los precios de una y otra son muy próximos; por eso prácticamente no hay mercado de VPO, al no ser suficientemente atractivo».

2. 'Stock'. Es otra de las cuestiones que hay que analizar para comparar precios de las casas protegidas y las libres. «Hoy es clave el exceso de vivienda libre. Mientras éste exista con tanta abundancia, la demanda estará mucho más atenta al mercado libre que a las viviendas protegidas», apunta Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona.

«Se ha dicho que el chollo es la VPO, pero no es así. Y ahora, en el momento tan particular que vivimos, menos, porque se pueden encontrar viviendas libres a mejores precios. Es el caso de los pisos que venden los bancos procedentes de las promotoras», añade Bernardos.

A esto se suma el problema de que la vivienda protegida «es contracíclica: cuanta más falta hace, menos se construye», advierte Antonio Portillo, profesor de VPO en el Instituto de Práctica Empresarial.

3. El efecto localización. La mayoría de la gente tiene muy en cuenta la ubicación a la hora de plantearse comprar casa. «Muchas viviendas protegidas no las quiere la gente no sólo porque pueden encontrar libres a mejor precio, sino porque también es posible hallarlas mejor situadas. El efecto localización es básico», apunta Bernardos. Este economista aporta también un ejemplo muy gráfico: «En una ciudad de 25.000 habitantes el ensanche de VPO está a cinco o 10 kilómetros del centro. Ahí da igual la ubicación, pero en una ciudad de un millón de habitantes la distancia es mucho más importante».

Para referirse a este aspecto, también lo une al anterior: «Cuando hay exceso de vivienda se tiende a buscar la que está mejor localizada».

4. Tipologías. «El precio medio de las viviendas protegidas tiene un interés limitado si se quieren comparar los precios máximos de la vivienda protegida con los del mercado, ya que una parte significativa de las viviendas protegidas ofrecidas corresponden a las tipologías de precios más elevados», señala Pedro Morón, director de Estudios Inmobiliarios de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM).

El mismo experto puntualiza sobre el baremo de los precios: «Hay que destacar que hay tipologías de viviendas protegidas, las concertadas, en las que el precio máximo es muy superior al de la media. Últimamente la mayoría de las viviendas protegidas se están promoviendo en tipologías de precios menores, lo que puede interpretarse como que la evolución del precio de la vivienda libre ha hecho que se promuevan casas protegidas más baratas, que tienen mayores subvenciones y subsidiaciones para los pagos del préstamo».

En este sentido, Portillo detalla que la diferencia de precio en un municipio medio entre una vivienda de protección básica y una concertada puede ser del 50%, de entre 1.200 y 1.800 euros/m2.

De hecho, en un momento como el actual, las tipologías más caras de vivienda protegida «pierden su atractivo, ya que no tienen especiales ventajas [sólo el préstamo convenido con un diferencial muy parecido al de una hipoteca para vivienda libre] y sí muchas desventajas al estar sujetas a un régimen legal de 30 años», según Blanco.

5. El mito del tercio. «De esto se ha hablado siempre, pero es uno de los mitos del sector. Una vivienda protegida no cuesta ni ha costado un tercio de una libre», apunta Gonzalo Bernardos.

El mismo economista recuerda: «A finales de los 90 la VPO no se podía comparar por las localizaciones y luego estaba la vivienda de precio tasado, que solía ser un 20% más barata que la libre. Sólo una mala localización puede hacer que haya diferencias del 40% y del 50% de precio».

Lo del tercio no es solamente un mito que ha saltado por los aires en la última vorágine inmobiliaria, sino que en los años de mayor desenfreno «el diferencial llegó incluso al 400% o el 500%», según señala el profesor del IPE.

Entre 2005 y 2007 la Vivienda de Protección


EL PORCENTAJE IDEAL
Oficial (VPO) fue de media en España un 49% más barata que la libre. La distancia se estrechó ligeramente a partir de 2008, el primer año en que se mentó de manera oficial la palabra crisis, hasta situarse en el 43%.

«En los próximos años veremos reducir 'prudentemente' estas diferencias ya que los promotores deberán dar salida a su 'stock'», pronostica el abogado urbanista Antonio Blanco, experto en la materia.

Con los últimos datos del Ministerio de Vivienda, correspondientes a junio de este año, las regiones en las que comprar casa protegida es lo más parecido a hacerlo en el mercado libre son Extremadura (9% de diferencia), Castilla-La Mancha (21%) y Navarra (23%). A la inversa, la disparidad está particularmente acentuada en el País Vasco (57%), Madrid (56%) y Baleares (48%).

En el medio se sitúa el porcentaje ideal de diferencia de precios entre una y otra tipología según los expertos consultados.

Antonio Portillo, profesor del Instituto de Práctica Empresarial, considera que en ningún caso se debería superar la barrera del 50%. «Ha habido momentos en los que se podían vender casas similares en el mismo sitio por 72.000 euros [VPO] y 420.000 euros [libre] Con esos diferenciales no hay manera de darle un tratamiento normal a la vivienda de protección oficial porque se causa tal tensión que se incrementa artificialmente la demanda.», argumenta.

«La brecha de diferencial de precios entre un 30% y un 40% parece la más idónea para que sea atractiva para el comprador de la vivienda protegida», sugiere, por su parte, Antonio Blanco, abogado urbanista. «Otro tema es que dichos márgenes sean rentables para el promotor, pero eso es otro debate», concluye.

Te echaba mucho de menos.

Gracias por acordarte de mi, ghkghk. He estado unos dias de vacaciones.

Se me olvidaba la grafica

Animosa vuelve al trabajo.

No lo digo yo, lo ha confirmado ella en este mismo post.

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Hombre, la zorra ataca de nuevo.

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Los precios de la vivienda libre son de tasaciones, transacciones, datos de los promotores??

Como siempre.

Inventados.

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¿tú de qué vas?

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Y ahora Coco va a explicar la diferencia que hay entre "porcentaje" y "valor absoluto"...

...y entre valor y precio.

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