Adicionalmente, en un horizonte de 15 años, de no existir una inmigración fuerte y solvente, se producirá un estancamiento en la necesidad de vivienda dado que la generación de nuevos hogares se verá prácticamente compensada con las extinciones de hogares (defunciones).

El problema no está pues, en los momentos actuales, en viviendas en promoción acabadas o en construcción, cuyo periodo es más o menos ajustable y está dentro de unos límites, el problema está en la inversión actual en suelo, que no se va a poder recuperar en un plazo medio.

Si descontamos financieramente el valor de este suelo en el tiempo, simplemente a la tasa media de deuda pública a largo plazo, obtenemos que los valores resultantes del suelo sobre los actuales de balance son ridículos.

Estos razonamientos llevados a los balances de las empresas, mediante una valoración dinámica de los activos, nos determinan que la mayor parte de las empresas se encuentran actualmente en quiebra ya que el valor actual de sus recursos propios no cubre la depreciación esperada de los activos.

Cabe mencionar que algunos han considerado la subida de tipos de interés y la contracción del crédito como la puntilla del sector inmobiliario. Sin embargo, a nuestro entender, de no haberse producido esa subida de tipos, la burbuja de viviendas en edificación y acabadas, hubiera sido todavía mayor, al igual que el endeudamiento de las empresas inmobiliarias, por lo que la citada burbuja hubiese explotado en cualquier caso y si cabe con peores consecuencias de lo que lo ha hecho en realidad.

Si consideramos el exceso de oferta y la debilidad de la demanda expuesta en el punto 1 de este capítulo, y que su periodo de ajuste es a largo plazo, así como lo expuesto en el apartado c, nos lleva a hacer la siguiente reflexión ¿es mejor vender hoy con una cierta pérdida, o mejor esperar a vender mañana?

Dadas las expectativas de escasa edificación para los próximos años, cabe esperar que más del 75% de las empresas constructoras vinculadas básicamente al sector de la construcción de viviendas desaparezca del mercado. Sólo podrán mantenerse aquellas que hayan diversificado más su actividad (obra pública, medio ambiente, energía, etc.)

Problemas de las empresas de materiales de construcción

Esta caída de la demanda de sus productos hará que la capacidad instalada en estas empresas sea de más de 4 veces la demanda requerida al sector. Es más, una vez reestablecido el equilibrio en el mercado de la vivienda, esto es, una vez asimilado el stock, o exceso de oferta de viviendas, la capacidad instalada seguirá siendo excesiva (del orden del 60%) ya que la edificación prevista, una vez logrado el equilibrio, no alcanzará los niveles existentes en los años previos al inicio de la recesión. Se requiere por tanto una reestructuración del sector, con la desaparición de un número amplio de empresas. Esta desaparición se hará de forma secuencial comenzando por los productores de materias primas más básicas, hasta los distribuidores, fábricas de montaje y los talleres de perfeccionamiento y aplicación de valor añadido. Estos efectos negativos producidos por la crisis del sector de la construcción se irán trasladando también hacia otros sectores como el transporte y logística, los seguros o la maquinaria de construcción. La cadena de impagos iniciada en las empresas promotoras, y continuada por las empresas constructoras, está arrastrando al resto de actividades vinculadas de forma directa o indirecta con la construcción, que a la postre verán agravados sus problemas de falta de demanda con los financieros por falta de cobro, que se traducirán a su vez en dificultades de pagos de estas empresas que terminarán por aumentar el número de procedimientos concursales de acreedores en el conjunto de sectores citados.

LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS FRENTE A LA CRISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO

Después de lo analizado en los apartados anteriores relativo a la situación presente y esperada del sector inmobiliario, así como de la edificación y sus materiales, pudiera parecer que a las instituciones financieras se les presenta una situación similar, sin embargo no es así. Refiriéndonos exclusivamente a los créditos otorgados a personas físicas y a empresas inmobiliarias, estos están respaldados por una garantía real cuya relación valor de la garantía/crédito, es igual o inferior al 80%. Quiere decirse, que en el caso de impago, el crédito está garantizado por el valor del bien, lo que a efectos de las instituciones financieras significa cambiar un activo financiero por un activo real. La diferencia es que el primero genera intereses y el segundo constituye un lucro cesante. Podríamos decir que bajo estas consideraciones la situación solamente afectaría a la rentabilidad de los activos de las instituciones financieras, sin embargo ello conlleva otra serie de situaciones: provisiones; minusvalías de activos, etc. En el primer trimestre de este año 2009 la situación era muy dispar entre bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, y a su vez, dentro de cada una de ellas, en cuanto a la relación que existe entre morosidad/recursos propios y morosidad/resultado de explotación. No cabe la menor duda de que si estos activos son excesivamente elevados la situación de las instituciones financieras, en cuanto a solvencia, peligra. En principio, ello solo afecta a una parte de las mismas. Hechas estas consideraciones básicas, parece que es de interés descubrir como se está actuando y cuales son las ventajas y los problemas que ésta actuación reporta a cada uno de los casos.

Crédito hipotecario a personas físicas

En el crédito hipotecario a personas físicas se están aplicando diferentes métodos a efectos de aminorar su impacto en la morosidad, aparte de las ayudas dadas por el ICO. En el caso de impago, para evitar la ejecución, se está recurriendo a la compra del inmueble y cancelación de la deuda según el valor del bien en el mercado. El bien adquirido se comercializa y se recupera la totalidad o gran parte del crédito otorgado. El problema fundamental que se está produciendo en este tipo de créditos es el fuerte incremento que está experimentando la morosidad debido al incremento del desempleo, lo que produce que los input sean mayores que los output, y que tal y como expusimos en la situación del sector, cuando hablamos del PIB y del empleo, esta situación seguirá siendo así hasta el año 2011 como mínimo, de no instrumentarse sistemas ágiles que permitan la rápida venta de estos activos, lo que nos llevara a que si estos bienes siguieran permaneciendo dentro de los activos de las instituciones financieras durante un largo periodo, se correrá el riesgo de minusvalía de los mismos, así como se incurrirá en los costes de mantenimiento del bien. La situación en principio no es límite, salvo en el caso de que el volumen de los activos a adquirir sea muy grande, dado que la institución financiera se ve obligada a provisionar, así como a incurrir en los gastos añadidos derivados de adquisición y mantenimiento del bien.

Crédito a inmobiliarias

En el caso de las inmobiliarias se está actuando de la siguiente forma: Siempre que la garantía real sea suficiente, o bien el servicio de la deuda esté garantizado, se están renovando los créditos. En el caso de que la garantía real no sea suficiente, o bien que el servicio de la deuda no quede garantizado, se están adquiriendo estos bienes (atendiendo a su valor de mercado) antes de recurrir a la ejecución y entrar en un procedimiento concursal en el que nadie sabe como va a salir. Esta situación evita a su vez pasar de provisiones del 30% del valor a provisiones del 10%. ¿Qué problema se nos desprende de lo expuesto en este tratamiento a las inmobiliarias?

1. Si nos referimos a la renovación de los créditos y a la situación expuesta del sector inmobiliario, hay una gran debilidad de la demanda en el mismo y una expectativa de minusvalía en el tiempo. Las renovaciones de crédito no podrán ser indefinidas pues el valor de las garantías no justifica a futuro gran parte de la renovación de estos créditos. Durante el año 2008, se ha efectuado una renovación de una parte importante de los créditos que vencían, y durante el año 2009 se está actuando de la misma forma. Estos créditos estaban concedidos a 24/36 meses y se renuevan por periodos similares, durante los cuales se asegura que el servicio de la deuda esta garantizado.
   El problema surgirá a partir de los años 2010/2011/2012 cuando venzan estos créditos y el flujo financiero generado por las empresas no permita la amortización, el valor de las garantías no sean suficientes por razón de haberse agotado y por las minusvalías esperadas. Esto implicaría la necesidad de tener que adquirir los bienes o bien ejecutar las garantías. ¿Qué queremos decir con ello?, que el volumen de bienes adquiridos crecerá sensiblemente durante los años 2010/2011/2012.
2. En el caso de los bienes adquiridos, según el cuadro anterior que hemos utilizado como encaje del sector inmobiliario (cuadro 23) y sus garantías con el sector financiero, observamos que más de un 40% de las garantías están constituidas por suelo y que ese suelo, a su vez, según expusimos en el apartado de las inmobiliarias, tendrá un encaje en el mercado entre 6 y 20 años. Se debe mencionar que el monto total del crédito otorgado, respaldado
   por suelo, representa del orden 120.000 millones de euros. Aunque solamente se adjudique una parte de esto, constituye un lucro cesante muy importante a largo plazo, con el peligro de minusvalías dada la tendencia general de precios en el sector.

Puede parecer que la política que se está aplicando no es la adecuada pues solamente prolongará la agonía en el tiempo, tanto de la promotora como de las pérdidas que se podrían trasladar a las instituciones financieras, sin embargo, no es así. Esta política permite dar un balón de oxigeno a las empresas en tanto en cuanto cada una aplica su política de reestructuración, y por otro lado permite en el tiempo periodicidad a través de la cuenta de resultados, las posibles minusvalías y realizar las provisiones necesarias. Si atendemos a una simulación global del comportamiento de la deuda en el tiempo y sus consecuencias en relación con la cuenta de resultados, parece muy grave pero es perfectamente asumible por el consolidado de las instituciones financieras. Volvemos a repetir que, en principio, y con carácter global esto es digerible, y en todo caso, diferente para cada una de las instituciones financieras dependiendo de sus fondos propios, exposición y morosidad.

Sector construcción

En el sector construcción, determinar el riesgo y las consecuencias que su situación transmitiría a las instituciones financieras es difícil de cuantificar, dado que la construcción engloba a obras públicas y a la edificación, pero entendemos que es muy importante, según se expuso en el apartado correspondiente. El saldo que mantiene en el primer trimestre del año 2009, es de 141.308 millones de euros, y solamente ha descendido en los últimos 6 meses del orden del 10%, cuando la actividad constructora determina caídas mayores del 30%. Observamos que en este sector la morosidad es muy alta, y si consideramos que ésta obedece al 60% de la actividad, nos determina que es superior a la que se está produciendo en el sector inmobiliario (4,96 que significa aproximadamente el 8% frente al 6,11 de la promotora). El problema de los créditos otorgados a este sector, por lo general, es que no tienen garantía real. Cuando la promotora no paga a la constructora porque no vende y es insolvente, el bien se lo adjudica la institución financiera y la constructora no cobra. Por todo lo expuesto entendemos que las pérdidas que puede producir este sector para las instituciones financieras son muy importantes, pero muy difíciles de calcular.

Iniciado por vagabundo

Lo que todavía la gente ignora es que los millones de parados que se generen con la crisis no van a volver a recuperar su empleo hasta la próxima burbuja inmobiliaria dentro de 50 años. Porque, a lo mejor hay algún despistado que se piensa que la crisis es como una tormenta, que viene y luego sale el sol. Y que cuando pase, todo el mundo va a tener trabajo. Mejor que se le quite eso de la cabeza.

Así que, ya puede ir largándose la gente que necesite trabajar a cualquier otra parte del mundo porque aquí sobra mucha, concrétamente la misma cantidad que NUNCA se debió traer. Es lo que hay por mucho que intenten engañar por ahí con este tema.

El desempleo estructural corresponde técnicamente a un desajuste entre oferta y demanda de trabajadores. Esta clase de desempleo, a diferencia del desempleo estacional y el desempleo friccional, es gravitante y en ese cuadro, la característica de la oferta suele ser distinta a la característica de la demanda lo que hace probable que un porcentaje de la población no pueda encontrar empleo de manera sostenida. [...] La características principales que advierten de un desempleo de tipo estructural son:

• Desajuste sostenido entre la calidad y características de la oferta y la demanda.
• Desadaptación del conjunto de los factores económicos respecto a la economía externa e incapacidad del mercado interno para paliar esa diferencia.
• Obsolencia gráfica de un modelo productivo determinado.

Desempleo estructural - Wikipedia, la enciclopedia libre

Iniciado por ignorante

Muy gracioso cuando en un cuadro estadístico de la página 8 comparan España con el promedio de la UE y el de la UE sin España (lo de quitar a España de la UE para calcular las medias de la UE sin la extorsión de España me temo que será una práctica habitual en los próximos años :-).